İmar Kanununun 34.maddesi son fıkrası ve ortak alanı işgal

[niyazi akın]

Sayın hukukçu.
Benim sorum İmar Kanunu ile ilgili. Daha doğrusu bu Kanunun 34. maddesinin uygulamasıyla ilgili. Gerekli bilgiyi verdikten sonra sorumu yönelteceğim.
Sitemiz toplam 73 konutlu 2 bloktan oluşmaktadır.A blokun zemin katında 5 dükkan, 2 mesken, B blokun zemin katında ise 2 dükkan 5 mesken ruhsatlı konut bulunmaktadır. Kat Mülkiyetine geçiş aşamasında bu 7 dükkandan 4'ünün sahibi olan o günün kooperatif yöneticisi olan şahıs kendisine kat mülkiyetine geçiş için verilen vekalete istinaden onların bilgisi ve kararı olmaksızın Yönetim Planına "dükkanlar çevrelerindeki 5 metrelik alanı kendi hizmetleri için kullanabilirler" şeklinde ek madde koymuş. Senelerdir de ortak alanı lokanta olan işyerinde masa sandalye koyarak kullanmış. Diğer dükkanlar da önlerindeki yeşil alanı betonla kaplayarak bila bedel kullanmışlar. Kat Malikleri Kurulu olarak 4/5 karar yeter sayısıyla "Yönetim Planı"nı değiştirme yoluna giderek dükkanların arsamızı boşaltarak projedeki sınırlarına çekilmelerine karar verdik. Değişen planı Tapuya tescil ettirmek için noter vekaleti verme işlemleri devam ediyor. Bittiğinde tescil edip, işgal altındaki ortak alanımızı dükkanların elinden alıp tekrar yeşil alan haline getirmeye çalışacağız.
Ancak bu sefer de karşımıza İmar Kanunu'nun 34. maddesinin son fıkrası çıktı. Bu maddenin son fıkrasında aynen şöyle denilmektedir:
"Zemin katlarda, dükkan yapılmasına müsaade edilen yapılarda, yaya kaldırımı ile aynı seviyedeki ön bahçeleri yayaya açık bulundurulacak, yayaların can emniyetini tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamaz.
Bu gibi yerlerde ve parsel hudutlarına merdiven yapılması zaruri hallerde rıht yüksekliği 0,15 metreden fazla olamaz."
Belediye Fen Memurluğu bu maddeyi gerekçe göstererek " dükkanların önlerinin yayaya açık olması gerektiğini, bu nedenle de dükkanların önlerindeki (ön çephe genişliğindeki) alanın dükkanlara tahsisli olduğunu, bahçe vs. şeklinde düzenlenemeyeceğini öne sürerek bizim ortak alanımızın dükkanlar tarafından işgalini sürdürmeye çalışmaktadır.
1 metreden fazla kot farkı olması nedeniyle sitemizin çevresine demir parmaklık yaptık. 3 işyerinin birleştirilmesinden oluşan A bloktaki lokanta için dış cepheden ayrıca kapı açtık ve dükkana giriş için yeteri genişlikte yol verdik. Bu yolu yeterli görmeyip, önündeki bu dükkan sahibine ait olmayan diğer kat maliklerine ait olan bu alanı tamamen bu lokantaya tahsis etmek mülkiyet hakkıyla nasıl izah edilebilir.
Geriye kalan 4 dükkan ise ikişer ikişer her iki blokumuzun giriş kapısının sağında ve solunda olduğundan, müşterileri geniş olan iniş merdivenlerimizi kullanmaktadırlar. Yani bu dükkanlarımız için ayrıca merdiven yaptırmadık. Çünkü merdivenlerimiz oldukça geniş. Dükkanlar da önlerindeki alanı betonla kaplayıp, bu alanı oturma ve malzeme teşhir yeri olarak kullanıyorlar. Biz bu alanı boşalttırmaya kalkınca Belediyeye müracaat ediyorlar, Belediye de İmar Kanununun bu maddesinin kendilerine, “önlerindeki alanı yayaya açık alan olarak kullanma ve dış cepheden de kapı açma yetkisi verdiğini” söylüyor.
Benim sorum şu: Belediye Başkanlığının veya İmar Kanunun bizim ortak alanımızı bir başkasına tahsis etme gibi bir hakkı olabilir mi? Bu maddenin bu şekilde, anlaşılması ve yorumlanması doğru mudur? Bir kere yaya kaldırımı ile bahçemiz aynı seviyede değil. İkinci olarak amaç müşteri olarak halkın can güvenliğini sağlamak ise dükkan müşterileri de, kat maliklerinin güvenli bir şekilde inip çıktığı geniş merdivenleri kullanıyorlar. Dükkanların önleri tamamen müşteriler için tahsis olacak diye dayatmak ve bize ait ortak alanı elimizden almak ne derece doğru. Dükkan binanın içinde olsaydı o zaman bu içerideki dükkanlar ve müşterileri giriş için, bu ana merdivenleri kullanmayacaklar da neyi kullanacaklardı.
Sonuç olarak belli arsa payı oranlarıyla, bütün kat maliklerine ait olan ortak alanın, İmar Kanunun 34. maddesi son fıkrası gerekçe gösterilerek 3/288 arsa payına sahip bir dükkanın kullanımı için tahsis edilmesi doğru bir uygulama olur mu? Diğer kat maliklerinin arsa payları, sanal-nazari- itibari bir kavram mıdır. Kullanma hakkını da tayin etmez mi bu arsa payı. Diğer kat maliklerinin ortak alanlarını yeşillendirerek, gül, çiçek vs. ile kendilerine huzur ve rahatlık verecek şekilde kullanma ve buna karar verme hakları yok mudur? Kanun koyucu bu maddeyi yayaların can güvenliğini korumak için mi koymuş, dükkanlara arsa kazandırmak için mi koymuş. Arsa kazandırmak için değil de can güvenliği için koymuş ise o zaman sorun yok ki bizim merdivenlerimiz hem basamak olarak hem de toplam genişliği olarak tamamen güvenli, bu zamana kadar da bu merdivenler kullanılmış.
Bu konuda verilmiş bir yargı kararına rastladınız mı. Bilgilerinizi paylaş.

[necmi42]

bence dükyanların ön cephesi yayalara aitse(34.madde) dükyan sahipleri o alanı kullanamaz.yani eşya,masa sandalye vs. koyamaz.ama sanki kaldırım gibi tüm kamuya açık olur.