Dış Cephe Yalıtım Giderleri

[ss1539]

Sayın Yetkili,

12655 m2 üzerinde tek bir Ana gayrimenkul üzerine kurulmuş olan 8 adet bloktan oluşan bir sitede ikamet etmekteyim.

Site yönetim kurulu tarafından 2006 yılında alınmış oln karar gereği Blokların dış cephe montolama işleminin yapılmasına karar verilmiş ve site yönetimi bu konuda çalışmalara başlamıştır.

Bloklar hakkına bilgi verecek olursam;

Sitemizde 2 tip blok bulunmaktadır;
Bundalrdan 6 tanesi 3+1 dairelerden oluşmaktadır. Her blokta bulunan direlerin özellikleri

Daire tipi Daire sayısı Arsa payı oranı
Zemin kat 4 daireleri 30/12655
Normal kat 28 daire 40/12655
Dubleks kat 4 daire 55/12655

Not : 3+1 bloktan oluşan 6 adet bloktan 2 tanesinin zemin katlarında daire bulunmamakta bunların yerine dükkan bulunmaktadır.

Diğer 2 blok 2+1 dairelerden oluşmaktadır.

Daire tipi Daire sayısı Arsa payı oranı
Zemin kat 4 daireleri 25/12655
Normal kat 28 daire 35/12655
Dubleks kat 4 daire 50/12655

Site yönetimi yapmış olduğu çalışmalar sonucunda anlaşma yapılan yüklenici firma ile yalıtım işlemlerine başlamıştır.

Söz konusu işin bedeli olarakta kat maliklerinden toplanacak paraları belirlemiştir. Ben 2+1 odadan oluşan küçük blokta normal kat dairede oturmaktayım ve bizim blokta bulunan normal kat kt maliklerinden iş bedeli olarak 2.838 YTL para talep edildi.

Bizler bu bedeli ön görülen zaman içerisinde ödemesini yaparak bitirdik.

Fakat Montolama işi bittikten sonra Site yönetimi İ.T.Ü yetkililerine yaptırmış olduğu montolama cephe metraj hesabı raporunu öne sürerek küçük blok normal kat kat sahiplerinden 299 YTl daha ekstra para talep ettiler. Talep gerekçesi olarak 2+1 odadan oluşan blokların cephe metrajının 3+1 odalardan oluşan büyük blokların cephe metrajı ile aynı olduğunu belirttiler.

Ben Makine mühendisiyim, binaların mimari dış cephe projelerini aldım ve inceledim. fakat yapmış olduğum incelemelerde dış cephe projelerinin binaların gerçek konumları ile aynı olmadığını gördüm. sonra Bizim bloğun dış cephesini ölçtüm. gerçektende bizim blokta yapılmış olan ekstra girinti ve çıkıntılardan dolayı dış cephe metrajlarının büyük bloklar ile hemen hemen aynı olduğunu gördüm.

Fakat Kat Mülkiyeti kanununu incelediğim zaman yapılan işin 43. maddedede belirtilen yenilik ve ilveler kısmına girdiğini gördüm. Bu maddede de belirtildiği üzere masrafların arsa payına göre paylaştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Bu durumda size sorum;

Site yönetiminin 2008 yılı sonundaki yönetim kurulunda belirtmiş olduğu montolama giderlerine göre;

Montolama bedeli : 810.196,83 YTL
Diğer inşaat giderleri : 39.428,63 YTL
Yeni Kapı giderleri : 72.072,00 YTL

Genel Toplam : 921.697,46 YTL oarak belirtildi.

Fakat site yönetiminin bizden istemiş olduğu ekstra tutar ile birlikte tüm kat maliklerinden toplamak istedi paranın miktarı 976.889,00 YTL'dir.

Bunu üzerine bende toplantıda site yönetimine 55.191,54 YTL'lişk ouşan farkın ne olduğunu sordum. Bu konuda bize bir açıklama yapamadılar. olayın uzaması ve diğer kat maliklerinin vakitlerinin olmaması üzerine toplantıyı yöneten başkan sorunu Yönetim ile yönetim odasında çözmemizi istedi.

Bunun üzerine yönetim odasına gittik ve bu ekstra paranın niçin toplanmak istediği sorduk buna bir cevap veremediler. Aradan birkaç gün geçtikten sonra beni yönetime çağırarak konu ile ilgili açıklama yapacaklrını belirttiler.

Bana 2007 ve 2008 dönemlerine ait gelir gider bütçesinde bazı kalemlerde açık oluştuğunu ve söz konusu bütçe açığının 88.341,65 YTL olduğunu söylediler. Söz konusu açığın tüm kat maliklerine eşit dağıtıldığını belirttiler.

Fakat Aralık 2008 gelir gider tablosu bloklarda asıldığında özellikle inceledim ve tabloda belirtildiğine göre geçmiş dönemden 3.430 YTL devir olduğunu belirtmişler ve bunun dışında toplam giderler gelen gelirlerden karşılandığı gibi aralık ayı gelirleride giderlerinden 3.377 YTL fazla veriyor. Bunun dışında yönetim bazı bankalara, kasa hesabına ve bankalar hesabına belli miktarlarda para aktarmış ve bu aktarmalar gider olarak gösterilmiş. Sonuçtada gelir eşittir gider olarak tablo kapatılmış.

gelir gider tablosuna göre yönetimin elinde fazladan 18.000 YTl kadar para bulunmakta ve ayrıca 14.000 küsür toplanacal aidat geliri bulunmaktadır. Bu durumda benim kafama takılan geçmiş dönemlerden yönetimin elinde bukadar para varken ve bir önceki dönemden devir varken nasıl oluyorda yönetim bana son iki dönemden kaynaklanan 88.341,65 YTL açık verildiğini söyleyerek para topluyor.

Yukarıda yapmış olduğum açıklamalar ışığında;

1-) Yapılan montolama bedeli kat maliklerine arsa payları oranında mı paylaştırılmalı yoksa her bir kat malikinin montolamayapılan cephe metraj hesabına göre yapılmalıdır? Eğer cephe metraj hesabına göre yapılırsa blok dış cephesinde bulunan ortak kullanım yerlerinin montolama bedeli nasıl paylaştırılacak? ( merdven boşluklarının, blok çıkmalarının alt yüzeyi, teras parapetlerinin montolama metrajları)


2-) Söz konusu montolama işlerinin yanısıra yapılmış olan diğer inşaat giderleri + blok dış kapılarının masrafı site yönetimi tarafından tüm kat maliklerine eşit paylaştırıldığı ifade ediliyor. Bu doğrumudur? Yoksa söz konusu giderlerin de arsa payına göre paylaştırılması gerekmez mi?
Ayrıca blok dış kapıları 6 adet blokta 1 adet oarak diğer ön tarafta bulunan bokta 2 adet olarak kullanılmıştır. Tüm site sakinleri ön tarafta bulunan bu blokların fazladan yapılmış olan dış kapı masraflarına da dahil edilmiştir.

Ayrıca ön tarafta bulunan 2 blok büyük bloklardan oluşmaltadır ve zemin katlarında dükkan olan buloklardır.
Site yönetimi söz konusu dükkan sahiplerinden montolama bedeli+ diğer inşaat giderleri+ kapı giderleri adı altında hiçbir para toplamamıştır. Dükkanların bu giderlere katılmama hakları var mı? eğer varsa söz konusu bloklarda yapılan işlemler o blokta oturan kat maliklerine paylaştırılması gerekmez mi?

3-) Site yönetiminin tarafıma belirtmiş olduğu ve benin buna inanmadığım 88.341,65 YTL lik bütçe açıkları ile ilgili ilgili dönemlerin sonunda yapılan yönetim kurularında belirtmiş oldukları gelir gider tablolarında belirtmeleri gerekmezmiydi? Site yönetimi tüm dönemlerde bunları denk göstermiştir.

Bu yönetimin görevi kötüye kullanmış olmasını gösterir mi?

4-) Denetim işleri ile sorumlu kişinin aynı zamanda site muhasebesini tutması uygun mudur?

5-)Ayrıca site genel kapalı otoparkının zemini asfalt kaplanmıştı. Söz konusu işlem için tüm kat maliklerinden eşit miktarda para toplanması istenmişti. Söz konusu kapalımotopark tüm kat maliklerinin ihtiyacını karşılamamaktadır. Ayrıca benim arabam olmadığı için ve yapılan işi lüks yenilikler kısmına girdiği için ve söz konusu alanın madde 43 te belirtildiği gibi benin kullanma alanım dışında olduğundan istifade etmediğimden dolayı söz konusu gidere katılmama hakkım olduğu halde bu bedelin bendende mecburi tutularak alınması doğrumu dur? Söz konusu geri talep etme hakkım var mı dır?

6-) Tüm montolama işi için yapılmış olan masraflar, blok blok belirlenerek blokta oturan kat maliklerine arsa payları oranında mı paylaştırılmalı yoksa tek bir ana gayrimunkul üzerinde ve tek bir yönetim tarafından idare edildiği için tüm kat maliklerine toplam masraf arsa payı oranında mı paylaştırılmalıdır?

7-) Ayrıca kat mülkiyeti kanununda belirtildiği üzere ortak yerlerin tanımı ve bu yerler ile ilgili masraflara nasıl katılacağı belirtilmiştir. fakat bu zamana kadar tüm masraflar tüm kat maliklerine eşit olarak paylaştırılmıştır.

Söz konusu uygulama doğrumudur? Yönetim planında bu konunun nasıl değerlendirildiğini bilmiyorum. Yönetim planında böyle bir madde olsabile küçük bloklarda oturan kat malikleri olarak buna itiraz edip yönetim planının kanuna göre değiştirilmesini isteyebilirmiyiz?

Yönetim planın da değişiklik yapılması için 4/5 çoğunluk gerekmektedir. Bizin bloklarda oturan kat malikleri azınlıkta kalacağı için be oranın tuturulması söz konusu olmayacaktır. Zaten bunuda büyük blokta oturnlar kabul etmeyeceklerdir. Bu durum oluşursa bizim konuyu Sulh mahmekesine götürerek bizimlehimize bir karar alırabilirmiyiz.?

8-) yukarıda size bahsetmiş olduğum bilgiler doğrultusunda,bizden talep edilmiş
olan ekstar montolama bedelini ödememe ve yönetime bu konuda dava açmamız sonucunda nasıl bir netice alabileceğimiz konusund tavsiyeleriniz nedir?

Not : benim yapmış olduğun hesaplar doğrultusunda yönetimin bizden talep etmiş oduğu ekstr bedeli izah etmek için öne sürmüş olduğu 88.341,65 YTL lik bir bütçe açığının oluşmuş olması mümkün değil. Site yönetimi tarafından 2008 yılı sonunda yapılmış olan yönetim kurulunda kurulda bulunan kat maliklerine de ifade etmiş oldukları gibi toplam inşaat giderleri 921.697,46 YTL dir.
Bu bedel dikkate alınarak ve İ.T.Ü raporu incelenerek yapmış olduğum metraj hesabına ve diğer giderlerinde eşit olarak tüm kat maliklerine yansıtıldığını düşünerek hesap yaptığımda küçük bloklarda ilk önce talep edilmiş tutarın doğru olduğu fakat büyük bloklardan fazla para toplandığı gözükmektedir. benin kanımca yönetim büyük bloklarda oturan kat maliklerinin sayılarının çok olması sebebiyle bu kat maliklerine fazla parayı geri iade etmek yerine kendilerinde bizlerden fazla para toplayarak herkesden eşit miktarda para toplamak istiyorlar. bu durumda da bizlere ve bir çaok zemin kat dairede oturanlara haksızlık yapılıyor.

ben yapmış olduğum tüm bu çalışmalara site yönetimine sundum bunun karşılığında yöneticinin imzasını aldım. Halen bizden talep etmiş oldukları eksta parayı istiyorlar. Ama şuana kadarda bize noterden onaylı bir yazı göndermediler. Bu süreç 1 yıldır devam ediyor. Bu da benim hakklılığımı ve site yönetiminin konuyu mahkemeye iletmeyerek bitirmek istediğini gösteriyor.

başınızı ağrıttıysam şimdiden özür dilerim. Sizlerden konular ile ilgili beni aydınlatmanızı ve neler yapabileceğimizi bildirmenizi rica ederim.

Saygılarımla,

[civic]

Hukukçu değilim, ısı ve yalıtım konularını bilen bir inşaat mühendisiyim.
Yönetimin yalıtım masrafını pay etmekte uygulamaya çalıştığı yöntemin yanlış olduğuna emin olabilirsiniz. Sizin de farkında olduğunuz üzere yasaya göre paylaştırma arsa payına göre ya da daire alanına göre olmalıdır. Bundan eminim.

Masrafın blok blok hesaplandıktan sonra blok içinde pay edilmesinin doğru olacağını düşünüyorum. Çünkü her bloğun işi bağımsız tek başına bir projedir. Ancak bunu bu şekilde kabul edersek, ısınma masraflarının da her blok için ayrı ayrı hesaplanıp pay ediliyor olması lazım. Yani sizin "alçak" bloğunuzdaki 100 metrekarelik bir daire ile "yüksek" bloktaki 100 metrekarelik başka bir dairenin aynı yakıt parasını ödememesi gerek. Bu biraz gereksiz bir ayrıntı oldu ama bilmenizi istedim.

Sitenin ısınması tek bir merkezden değilse, her blok kendi ısı merkezinden ısı alıyorsa mantolama kararını her bloğun ayrı ayrı vermesi gerekir diye düşünüyorum.

Geç gelen cevap için kusura bakmayın, başlığı yeni gördüm.