Kiracı - Kira ve Tahliye problemi

[sdt23]

Benim de konuya ilişkin sormak istediğim şöyle bir şey var;
kiracım iki aydır kirasını ödemiyor.
Forumdaki benzeri uyuşmazlıklarla ilgili konulara bir göz attım.
İsteğim hem ödenmeyen kira borçlarının ödenmesi hem de kiracının tahliyesi
Forumdan okuduklarıma ve sdt23 sizin de söylediklerinize göre, noterden ihtar çekmektense icra dairesinden ödeme emri göndermek daha uygun.
icra dairesine gidip iki aylık kira için ödeme emrini göndereceğim, kiracının ödemek veya itiraz etmek için bir haftalık süresi olacak, muhtemelen bu ay da kirayı ödemeyecek. Ödemeyince bir ihtar daha çekeceğim, bunu da 7 gün içinde ödemezse veya itiraz etmezse sulh hukuk mahkemesinde ihtarnamelerimle birlikte tahliye davası açabileceğim. Süreç tamamen doğru mu yoksa yanlış olan veya atladığım herhangi bir şey var mı?

Eğer kiracı birinci ihtarı aldıktan sonra (sizin icra takibi yaptığınız gün değil, tebligatı aldığı gün esas alınır) 7 gün içinde borca itiraz etmez ve 30 gün içinde borcun tamamını ödemezse temerrüt oluşur. İkinci ihtara gerek yoktur. Derhal, yani 31. gün tahliye davası açabilirsiniz. Ayrıca alacağınız için haciz işlemi yapabilirsiniz.

Eğer ihtarı aldıktan sonra 30 gün içinde tamamını öderse temerrüt oluşmaz.
Bu kez kiracının kirayı ödemediği ikinci bir zamanı bekleyip ikinci bir ihtar çekmeniz gerekir. Eğer aynı kira dönemi içinde ikinci bir haklı ihtar olursa, fakat temerrüt oluşmazsa, tahliye davası açma hakkınız kira dönemi sonundadır.

Abartarak anlatayım: Diyelim ki kiracı her ay kirayı yatırmıyor, siz de ona icra takibi yapıyorsunuz. Ama tebligatı aldıktan sonra 30 gün içinde kirayı ödüyor.
10 kez icra takibi yapmış olsanız bile tahliye davası açmanın zamanı kira dönemi sonudur.

İhtar ile kastettiğim noterden protesto veya icra takibi olabilir. İcra takibiyle alacağın haciz yoluyla tahsili mümkün olur.

[rüya demir]

Eğer kiracı birinci ihtarı aldıktan sonra (sizin icra takibi yaptığınız gün değil, tebligatı aldığı gün esas alınır) 7 gün içinde borca itiraz etmez ve 30 gün içinde borcun tamamını ödemezse temerrüt oluşur. İkinci ihtara gerek yoktur. Derhal, yani 31. gün tahliye davası açabilirsiniz. Ayrıca alacağınız için haciz işlemi yapabilirsiniz.

Eğer ihtarı aldıktan sonra 30 gün içinde tamamını öderse temerrüt oluşmaz.
Bu kez kiracının kirayı ödemediği ikinci bir zamanı bekleyip ikinci bir ihtar çekmeniz gerekir. Eğer aynı kira dönemi içinde ikinci bir haklı ihtar olursa, fakat temerrüt oluşmazsa, tahliye davası açma hakkınız kira dönemi sonundadır.

Abartarak anlatayım: Diyelim ki kiracı her ay kirayı yatırmıyor, siz de ona icra takibi yapıyorsunuz. Ama tebligatı aldıktan sonra 30 gün içinde kirayı ödüyor.
10 kez icra takibi yapmış olsanız bile tahliye davası açmanın zamanı kira dönemi sonudur.

İhtar ile kastettiğim noterden protesto veya icra takibi olabilir. İcra takibiyle alacağın haciz yoluyla tahsili mümkün olur.

sdt23 bu cevap için çok teşekkürler, benim için aydınlatıcı oldu. fakat forumun bir başka yerinde Av. Ferda Aydın tarafından şöyle bir bilgiye yer verilmiş:
Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir.Sözlü kira sözleşmesi de yapılabilir.

6570 Sayılı Yasa’ya tabi kira sözleşmelerinde kira parasının ödenmemesinin hükmü:

6570 sayılı yasa mad. 7/e ‘ye göre “kira bedelinde vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine ayrıca ihtara hacet kalmaksızın , kira müddetinin hitamında” kiralayan, tahliye davası açabilecektir.
6570 sayılı yasa mad. 7/e hükmüne göre dava açılabilmesi için aşağıdaki şartlara uygun bir hukuki durumun meydana gelmiş olması gerekmektedir. (8)(9)
1- Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi gerekmektedir. Yani; kiracı ödemesi gereken kira bedellerini süresi içerisinde en az iki defa ödememiş olmalıdır.
2- Bu iki ihtarın bir kira yılı döneminde yapılmış olması gerekmektedir. Mad. 7/e ‘nin metninde yer alan “bir yıl içinde” deyimi , “bir kira yılı içinde” olarak anlaşılmalıdır. İhtarın bir kira yılı içerisinde ayrı ayrı vadelere ilişkin olması gerekmektedir.
3- İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin belirtilmesi.
3- Gönderilen ihtarnamelerin muaccel olmuş kira bedellerini kapsaması gerekmektedir.
Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin talep edilebilmesi için kira süresinin sona ermesi gerekmektedir.
4- İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur. Bu süre mahkemece re’sen gözetilecektir.

burada iki ihtardan bhsedilmiş,kafamı karıştıran da bu.
Acaba bu yazılı olmayan kiralara ilişkin bir durum mu? Farkı nedir?

Bir soru daha soracağım, cevaplarsanız sevinirim.
İcra dairesinden ihtar için adliyede herhangi bir icra dairesine mi gideceğim (noteri tercih etmiyorum çünkü alacağımı da haciz yoluyla almak istiyorum. )
yoksa avukat yoluyla yapmam mı daha uygun olur? hak verirsiniz ki uğraştığım kira bedeli çok yüksek bir bedel olmadığı için bir de avukatlık masrafına girmek istemiyorum. Bu sebeple bir yol gösterirseniz sevinirim.

[sdt23]

Her hangi bir icra dairesinden kira alacağınız için örnek 13 formu kullanarak icra takibi yapabilirsiniz.

6570 sayılı kanunun 7-e maddesi bir tahliye yöntemidir.
(Aynı dönemde farklı borç için iki ayrı ihtar -> dönem sonu tahliye davası)
(Aynı kanunun 7. maddesinin a,b,c,ç ve d fıkraları da değişik tahliye imkanları sunmaktadır.)

Başka tahliye yöntemleri de borçlar kanununda yer almaktadır.
Ayrıca bir ihtar sonucunda 30 gün içinde tamamı ödenmezse temerrüt oluşur.
Borçlar kanunu madde 260 uyarınca 30 günün sonunda derhal tahliye davası açabilirsiniz. Bu da ödeme olmaması halinde derhal tahliye davası açmaya imkan sağlayan başka bir yöntem.

Madde 260 - Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir.
Bu mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden itibaren başlar. Bu mehlin tenkisine yahut tediyeden teahhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.

[mikolka]

belki 1 ay daha bekleyebilirsiniz

[av.Metin Turan]

Kiracının kira sözleşmesi başlangıcı ne zaman?

1. Çekilen bir haklı ihtar sonrasında 30 gün içinde ödeme olmazsa derhal,
2. Aynı kira dönemi içinde çekilen iki haklı ihtara dayanarak (ardından 30 gün içinde ödeme yapılsa bile) kira dönemi sonunda
tahliye davası açabilirsiniz.

Ayrıca kira dönemi sonunda ihtiyaca dayalı tahliye davası açmanız da mümkün.

sn sdt 23 Tahliye taahütnamesinin olmassa olmass şartları nelerdir?hiç yargıtay kararı bulamadım illaki adi belgede başlık olarak tahliye taahhütnamesidir.vs gibi şekil şartlarına dikkat edilmeli mi yoksa yazılı adi sözleşmedeki kiracının iradesi mi önemli?
elimde adi bir belge variracı....... 20 mayıs 2008 tarihinde kira bitiminde evi boşaltacaktır.kiracı kiralayan ve sahitlerin imzaları.var.bu belgeye dayanarak tahliye emri gönderttim kesinleşti. ama şikayet edilebiliriz.Şikayet konusu;bu belge tahliye taahhüdü değil dolaysyla yapılan takip iptal edilmesi gerekir.birde bu şikayet nedeni süresiz olabilir mi.bence kamu düzenini ilgilendirmiyor süreli olmalı.....

[yildizba]

ben emlakçıdan ev tuttum ve emlakçıya bekar olduğumu söyledim ama emlakçı çaktırma idare et dedi.
ev sahibi bekara ev vermek istemiyormuş.
tahliye taahütnamesi imzaladım. bir şekilde ev sahibi durumu farkettiğinde ben bekar olduğum için beni tahliye edebilirmi? nasıl? neden? ne kadar sürede ?
biraz irdeleyerek cevap verirseniz sevinirim.

[sdt23]

sn sdt 23 Tahliye taahütnamesinin olmassa olmass şartları nelerdir?hiç yargıtay kararı bulamadım illaki adi belgede başlık olarak tahliye taahhütnamesidir.vs gibi şekil şartlarına dikkat edilmeli mi yoksa yazılı adi sözleşmedeki kiracının iradesi mi önemli?
elimde adi bir belge variracı....... 20 mayıs 2008 tarihinde kira bitiminde evi boşaltacaktır.kiracı kiralayan ve sahitlerin imzaları.var.bu belgeye dayanarak tahliye emri gönderttim kesinleşti. ama şikayet edilebiliriz.Şikayet konusu;bu belge tahliye taahhüdü değil dolaysyla yapılan takip iptal edilmesi gerekir.birde bu şikayet nedeni süresiz olabilir mi.bence kamu düzenini ilgilendirmiyor süreli olmalı.....

Altını çizdiğim yerdeki sorunuzu anlamadım.
Tahliye taahhüdünün kiralamadan önce veya kiralama sırasında verilmemesi lazım. Kiraladıktan belli bir süre sonra alınması lazım.
Bunun için ne veriliş tarihi ne de çıkış tarihi yazılı olmayan sadece isim ve imza olan taahhüt en güzeli.
Noterden olursa imzaya itiraz edemez, ama veriliş tarihi ve çıkış için taahhüt edilen tarih belli olur. Genelde kiracı evi tuttuktan sonra notere gidip taahhüt de vermez.

Taahhütnamenin özel bir şekli yoktur. Eğer ad soyad, tahliye edilecek yerin adresi yazılı ve veriliş tarihi, tahliye tarihi konusunda bir sorun yoksa o taahhüt geçerlidir.

Tahliye emri kesinleştiyse nasıl şikayet edilebileceğinizi anlamış değilim. Tahliye emrini icra dairesinden göndermediniz mi? O formdaki verilen süre içinde itiraz olabilir, şikayet değil. İtiraz olmazsa kesinleşir. Verilen süre içinde çıkmazsa tekrar icra dairesine gidip zorla tahliyesi konusunda işlemi başlatırsınız.

[sdt23]

ben emlakçıdan ev tuttum ve emlakçıya bekar olduğumu söyledim ama emlakçı çaktırma idare et dedi.
ev sahibi bekara ev vermek istemiyormuş.
tahliye taahütnamesi imzaladım. bir şekilde ev sahibi durumu farkettiğinde ben bekar olduğum için beni tahliye edebilirmi? nasıl? neden? ne kadar sürede ?
biraz irdeleyerek cevap verirseniz sevinirim.

Kira kontratının başka yerinde özel şartlar kısmında da evde kimin kalacağı vs. hükme bağlanmış olabilir. Böyle bir madde varsa akde aykırılık nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir.

Ayrıca ev sahibi eğer tahliye taahüdünde çıkış tarihi yoksa dilediği zaman bunu icraya koyabilir. Tarihliyse, o zaman geldiğinde koyar.

[av.Metin Turan]

konuyu biraz daha açıklaya kavusturalım:
Müvekkilin birisi bir gün elinde;"kiracı Saban............ 20.06.2008 kira bitiminde evi BOŞALTACAKTIR" yazılı altında yalnız kiracının,ev sahibinin ve şahitlerin yazılı olduğu adi yazılı bir belgeyle gelir.Belgede kiralananın adresi,tahliye taahhütnamesidir vs diye hiç bir yazı yoktur sadece bahsettiklerim yazılıdır.Müvekkil ne yapabiliriz der müvekkilin kira alacağı da yokmuş.İlk bakışta tahliye taahütnamesi olduğundan şüphelendik ama sonra süresi içerisinde icra dairesine koyarak tahliye emri gönderttik (eski 56-yeni 14). kiracı süresi içerisinde takibe itiraz etmedi (7+7 14 günlük süre)ve takip kesinleşti.yani takip açısından süre bakımından ve hertürlü icra-i yol açısından hiç bir problem yok hersey zamanında yapıldı.yalnız kiracı bu süre zarfında kendisine avukat tutar ve avukat takibi şikayet edeceğini söyler.şikayet nedenleri ise şöyle olacagından kaannat getirerek;
1-SYN sdt23 bildiğine eminim ki şikayet için icra iflas kanunun 16. maddesinde iki tür süre vardır;7 günlük süre ve süresiz şikayet yolu.
2-karşı tarfa bu takibin gecerli olmadığını çünkü yapılan takibin isminin tahhliye taahhütnamesine dayalı takip olduğunu fakat ortada gecerli seklen bir tahliye taahhütü olmadığını savunmuşlardır.yani yukarıda bahsettiğim belge şeklinde tahliye taahütü olmaz derler.taahhütün kiracının kendisinin ağzından yazılması gerektiğini boşaltyacağım,tahliye taahütnamesidir.. gibi beyanların adi yazılı belgede olması gerektiğini ve bu tür takibin iptaline yönelik şikayetinde kamu düzenini ilgilendirdiği için süresiz şikayet tabi olduğunu savunmaktadırlar.

benim sormak istediğim ;
1-tahliye taahütnamesinin olmazsa olmaz şartları varmıdır(kiracının ,kiralayanın imzaları,tarih vs dışında)?
2-tahhliye tahhütnamesi için illaki adi yazılı belgenin yukarısında tahhliye taahüttnamesidir yazılı olmalı mıdır?
3-Kiracının boşaltacağım diye beyanı sart mıdır? ki bizim adi belgede "kiracı................. kira bitimi olan.............tarihinde.......................e vi boşaltacaktır." diye Yazmaktadır.yani belgeyi ev sahibi düzenlemiştir imzaları kiracı, ev sahibi, şahitler atmıştır.tarihlerde vs sıkıntı yoktur.
4-adi tahliye taahhütnameleri için kiracının boşaltma iradesi yeterli midir?
5-adi tahhliye taahütnamelerin şekli ,içeriği, olmazsa olmaz şartları ne tür belgelerin tahliye taahütnamesi kabul edileceği,iradenin önemli olup olmadığı hakkında ve takibin karşı tarafın belirttiği gibi geçersiz bir taahhliye taahhütnamesine dayanarak yapıldığı için şikayet yoluyla iptali mümkünmüdür bu tür durumlarda şikayet süresi kaç gün olmalıdır? bunlarla ilgi hiçbir yargıtay kararı bulamadım....
benim Savunmam genel olarak şöyle olacaktır;
takip kesinleşmiştir,kiracı imzalara, metne, sürenin uzaltıldığına dair itirazlar yapılmamıştır,dolaysıyla kiracı böyle bir sözleşmenin varlığını inkar etmemiş ve mecuru boşaltacağını kabul etmiştir .Usul yönünden de şikayet süresinin İİk16.md 7 günlük süreye tabi olmalıdır bu süre de dolmustur. kamu düzenini ilgilendiren bir durum yoktur süresiz şikayet yoluna gidilemez.Süresiz şikayet yolları gerek yargıtay kararlarında gerekse doktirinde örnekleme yollarıyla açıklanmıştır...........şikayetin hem usul hemde esas yönünden reddi gerekir.

[demirmask]

Temmuz ayının 1inde kiracı daireyi boşaltmış bulunmakta,,,temmuz un 29 unda da bizim sulh ve hukuk mahkemesinde davamız var,davayı açan olarak benim yapmam gereken bişey var mı??? Davaya gitmesek herhangi bir suç olur mu ya da dava öncesi mahkemeye gidip herhangi bir işlem yapmam gerekiyor mu??? Artık evde biz varız çünkü,bu konuda bilgilendirebilirseniz memnun olurum.