Binanın çatı arasının izocam yapılması

[handan8759]

40 daireli bir binanın en üst katında oturuyorum.
1. Apartman çatı arasında bulunan izocamların özelliğini yitirdiğinden dolayı yönetim tarafından temizlettirildi. Yeni döşenecek izocamın ise, izalasyon sınıfına girdiğinden dolayı yönetici bunun apartmana ait olmadıgını daire sahiplerinin bunu kendilerinin yapmasının gerektiğini belirtti
2. Kışın yağan kar ve yağmurların sonucunda çatıdan akan suyun dairemin tavanlarına siyaret ederek siyahlaşma,küflenme ve dökülmelere neden oldu bunun sonucunda zararımı apartman yöneticisinden veya kat sahiplerinden tanzim edebilirmiyim edersem nasıl yapmam lazım her bir kat malikine dava mı acmam gerekiyor

Bilgileriniz için şimdiden teşekkür ederim

[Av.Tayfun Eyilik]

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2000/3424 K. 2000/4375
T. 13.4.2000

ORTAK YERLERDE ONARIM GİDERİ ( Açılacak Davada Husumetin Kat Malikine Yöneltilmesi )

İŞLETME PROJESİNDE YER ALMAYAN BORÇ ( Varlığının Yapılacak Yargılama Sonucu Belli Olacağı Durumlarda Açılacak Davada Husumetin Kat Malikine Yöneltilmesi )

DAVADA HUSUMET ( İşletme Projesinde Yer Almayan Borcun Varlığının Yapılacak Yargılama Sonucu Belli Olacağı Durumlarda Açılacak Davada Husumetin Kat Malikine Yöneltilmesi )

APARTMAN ÇATISININ TAMİRİ İÇİN GEREKLİ TAMİRAT MASRAFLARININ İSTENMESİ ( Husumetin Kat Maliklerine Yöneltilmesi )
634/m.20,22,37

ÖZET : İşletme projesi veya kat malikleri kurulunda yer almayıp, ihtilaflı olması nedeniyle borcun varlığının ancak yapılacak yargılama sonucu belli olacağı durumlarda ( çatının onarılması ve çatıdan su sızıntısı nedeniyle uğranılan zararın tazmini gibi ) açılacak davada husumet kat malikine yöneltilmelidir.

DAVA : Dava dilekçesinde apartman çatısının tamiri ve dairesinde meydana gelen zararın giderilmesi için gerekli tamirat masraflarının davalılardan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş,hüküm davalı Nazım ve Kazım tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dava dilekçesinde, davacının üst katta bulunan bağımsız bölümünün onarıma ihtiyacı olan çatıdan akan sularla zarar gördüğü, diğer bağımsız bölüm maliklerinin ilgi göstermedikleri, yapılan tesbitle onarım gereği ve masrafları ile uğranılan zararın belirlendiği ileri sürülerek onarım giderleri ve zararın davalı bağımsız bölüm maliklerinden arsa payı oranında tahsiline karar verilmesi istenmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Dava dilekçesinde, davalıların bağımsız bölüm maliki oldukları belirtilmiş ve temyiz konusu kararda davalıların tümünün kat maliki oldukları varsayılarak onarım giderlerinin arsa payı oranında alınmasına karar verilmişse de, bir kısım davatıların dava dışı şahıslara ait bağımsız bölümlerde kiracı oldukları, kiracılarının davalı olarak gösterilirken, kimi bağimsız bölüm maliklerinin davalı olarak gösterilmedikleri anlaşılmaktadır.

Her ne kadar 634 sayılı Yasanın 22. maddesi kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan bağımsız bölümlerden birinde kira aktine göre oturanların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklarını öngörmekte ise de, maddeye göre kiracının sorumlu olacağı giderler,37. madde gereğince düzenlenen işletme projesinde yer alan ve 20. maddedeki esaslara göre kat maliklerinin ödemesi gereken ortak giderler ve avanslar ile yine 37. maddeye göre kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları uyarınca ödenmesi gerekli giderler ile sınırlıdır.

Buna karşılık, somut olayda olduğu gibi işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararında yer almayıp, ihtilaflı olması nedeniyle borcun varlığının ancak yapılacak yargılama sonucu belli olacağı durumlarda istisnai nitelikte 22. madde hükmünü genişleterek, kendisini ilgilendirmeyen, kazanılıp kaybedilmesinde bir hukuki yararı bulunmayan davada kiracının davalı olarak gösterilmesi, taraf ve dava kavramlarıyla bağdaşmayacağı gibi 22. madde zorunlu dava arkadaşlığı da öngörmediğinden taraf olmadığı bir davada, nihai aşamada yükümlülüğün taşırimaz sahibine ait olması gibi bir çelişki de kaçınılmaz olur.

Belirtilen nedenlerle kat maliki olmayan davalılar hakkında davanın reddinin düşünülmemesi,
Bundan ayrı, bağımsız bölümündeki tahribat nedeniyle davacının toplam talebi 250.000.000 Lirayken, bu talep aşılarak 350.000.000 liraya hükmedilmesi,Doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesis isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde ol duğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,13.4.2000 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY YAZISI
Davacı kat maliki, ortak yer ölan damın akması nedeniyle bağımsız bölümünde oluşan zararın giderimi ile hasarlı damın onarılması istemiyle davalılar hakkında dava açmış, mahkemece toplanan kanıtlara, özellikle bilirkişi raporuna dayanılarak davanın kabulüne, hasarlı damın onarılmasına, onarım giderlerinin kat maliklerinden alınmasına ve bağımsız bölümde oluşan zararın giderimi için ( istenen miktar aşılarak ) 350.000.000 liranın davacının payına düşen kısım düşüldükten sonra diğer kat maliklerinden arsa payları oranında tahsiline karar verilmiştir.

Davacının bağımsız bölümdeki hasarın giderimi için davalılardan istediği miktar aşılmak suretiyle istemden fazlasına hükmeditmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan çoğunluğun bu yöne ilişkin bozması yerindedir. Aynen katılıyoruz.

Bundan ayrı olarak; anataşınmazda bağımsız bölüm maliklerinden ikisinin ( 4 nolu bağımsız bölüm maliki Ayşe ile 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin maliki Şefika'nın davaya dahil edilmemiş olmalarına ve bu bağımsız bölümlerde kiracı oldukları anlaşılan Yavuz ile Kazım ve Nazım'ın davalı gösterilmiş bulunmalarına karşın, mahkemece damın onarım giderlerinin ve bağımsız bölümde oluşan zarar giderim bedelinin kat maliklerinden arsa payları oranında alınmasına karar verilmek suretiyle, davada taraf olmayan kat malikleri Ayşe ile Şefika'yı da kapsar biçimde hüküm kurulması ve onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracı davalılar hakkırıda olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemiş olması da usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

.Mahkeme hükmünün bu yönden de bozulması gerekir.

Çoğunluğun, bu olguya değinilmeden ''çatının onarılması ve çatıdan su sızıntısı nedeniyle uğranılan zararın tazmini gibi konularda" kiracı-davacılar sorumlu tutulamayacakları görüşüyle onlar hakkındaki davanın husumet yönünden reddedilmesi gerektiği yolundaki bozma gerekçesine katılmıyoruz.

Şöyle ki;

Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri ana taşınmazın ortak yerlerine bakım, koruma ve onarım giderlerine- aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça - kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Ana kural bu olmakta birlikte, anılan yasanın 22. maddesinin ( 2814 sayılı Yasayla değişik ) birinci fıkrasında; kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek ortak gider borcundan; bu kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı şekilde yararlananların da bu kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları kabul edilmiş, ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutulmuştur. Yasa koyucu, 22. maddede yaptığı bu değişiklikle ortak gider alacağının güvenceye alınması ve anataşınmazın parasız kalmaması, ortak yerlerin ve tesislerin bakım ve onarımlarının aksamaması amacıyla kat malikinin borcuna onun bağımsız bölümünden ( kira sözleşmesine ya da başka bir nedene dayanarak ) devamlı şekilde yararlananları da ortak etmiş, borcun kaynağına ( ortak yerlerin bakım ve onarımı, tesislerin değiştirilmesi, işletme ya da genel yönetim giderleri olup olmadığına ) bakılmaksızın onu kat maliki ile birlikte zincirleme ( müteselsilen ) sorumlu tutmuştur.

Somut olayda, ortak yer olan damın onarımı ile bu damdan su sızıntısı nedeniyle davacının bağımsız bölümünde oluşan zararın giderilmesinden Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmünce her bir kat maliki sorumlu olduğu gibi, 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracısı da onunla birlikte; ancak ödemekle, yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur. Buna göre, davacının anataşınmazın 4,5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerinde kiracı oldukları anlaşılan Yavuz ile Kazım ve Nazım'ın davalı göstermesinde bir isabetsizlik yoktur.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, kiracı durumundaki davalılar hakkında davanın husumet yönünden reddedilmesi gerektiğine ilişkin çoğunluğun görüşüne katılmıyoruz .

Seçkin Erçoklu Üye

[Av.Tayfun Eyilik]

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/11550
K. 2002/760
T. 28.1.2002
ÇATI YAPIM GİDERİNİN TAHSİLİ İSTEMİ ( Ortak Yer Olan Terasta Projeye Aykırı Değişiklik Yapılmasına Onay Vermeyen Bağımsız Bölüm Maliklerinin Giderlere Katılımının İstenememesi )
KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU ( Anataşınmazın Mimari Durumunu Titizlikle Korumaya Zorunlu Olmaları )
ORTAK YERLERDE ONARIM VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASININ ZORUNLU OLMASI ( Kat Maliklerinden Birinin Bütün Maliklerin Rızası Olmaksızın Anataşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Yapamaması )
KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALINMADAN ONARIM YAPILABİLECEK HALLER ( Zorunlu ve Acil Durumlarda Projeye Aykırı Olmamak Şartıyla Kuruldan Karar Alınmadan Onarım Yapılabilmesi )
634/m.16,18,19,20,22,32
ÖZET : Kat malikleri, anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde, bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalıdır. Genel kural böyle olmakla birlikte, zorunlu ve acil durumlarda, projeye aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulundan karar alınmadan da onarım yapılabilir. Buna göre; ortak yer olan terasta projeye aykırı değişiklik yapılmasına onay vermeyen bağımsız bölüm maliklerinin, çatının yapım giderlerine katılmaları istenemez.

DAVA : Dava dilekçesinde çatı yapım giderinin gecikme tazminatı faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili Av.İlhan Çırak tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacılar vekili dava dilekçesinde, kat irtifaklı anataşınmazın B Blokunda davacı İrfan Ö'ün 14 Nolu ve Emine D'un 15 Nolu bağımsız bölümlerin maliki olduklarını, terasın akması nedeniyle bağımsız bölümlerinin hasar görüp oturulmaz duruma geldiğini, yaptırdıkları tespit sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda akıntının giderilebilmesi için en köklü çözümün açık terasın üzerine kiremit veya eternit örtülü çatı yapılması olduğunu belirtmesi üzerine müvekkillerince bu öneriye uyularak kiremitli ahşap çatı yaptırıldığını, ancak çatı yapım giderlerinin davalı bağımsız bölüm maliklerince ödenmediğini ileri sürerek, bu iş için harcanan paranın davalılardan arsa payları oranında tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Anataşınmazın yerinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda, onaylı projesine göre dava konusu B Blokun üzeri teras olduğu halde kiremitle örtülü ahşap çatı yapıldığı ve terasın tekniğine uygun izolasyonu için 2.760.000.000 TL. harcanması gerekirken ahşap çatı maliyetinin 2.555.000.000 TL. olduğu belirtilmiş; alınan ek raporlarda da mevcut çatının, yapının statiğini etkilemediği, olumlu yönde koruyucu özelliği bulunduğu vurgulanarak davalı kat maliklerinden her birinin arsa paylarına göre ödemeleri gereken çatı yapım giderleri ayrı ayrı gösterilmiştir.

Mahkemece, bilirkişinin raporları doğrultusunda -istem de gözetilerek- davanın kısmen kabulüne, davalılardan Adnan ve Gülsün Y. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, diğer davalıların paylarına düşen çatı yapım giderlerini gecikme tazminatı ve yasal faiziyle birlikte davacılara ödemelerine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesinin ilk fıkrası gereğince kat malikleri, anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi; ikinci fıkrası hükmünce de kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Diğer yandan, ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde anılan yasanın 32.maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalıdır. Genel kural böyle olmakla birlikte, zorunlu ve acil durumlarda kat malikleri kurulundan karar alınmadan da onarım yapılabilir. Örneğin Yargıtay uygulamalarında akan ve bağımsız bölümlere zarar veren teras ya da çatının onarımı bu niteliktedir. Ancak, onarımın projeye uygun yapılması gerekir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, kat irtifaklı anataşınmazda davaya konu B Blokun üzeri projesinde açık teras olup, buradan akan su sızıntılarından dolayı davacılara ait bağımsız bölümlerin zarar gördüğü, bu nedenle terasın acilen onarılması gerektiği konusunda çekişme yoktur. Böyle bir durumda davacılarca terasın hasarlı kısımlarının projesine uygun olarak izolasyonu yapılıp, onarılması gerekirken, diğer kat maliklerinin onayı alınmadan teras üzerine kiremitli ahşap çatı yapılmıştır ki, bu işlem Yasanın yukarıda açıklanan 19.maddesinin emredici hükmüne açıkça aykırılık oluşturmaktadır. Yasaya aykırı olan böyle bir değişikliği hiçbir gerekçe ve mazeret meşru kılamaz. Mahkemece de benimsenen bilirkişi raporunda yer verildiği üzere çatının, terasa nazaran ana yapıyı koruyucu özellikte olması, çatı yapım maliyetinin terasın projesine ve tekniğine uygun izole edilip onarılmasından daha kârlı bulunması, davacıların bütün kat maliklerinin rızasını almadan projeye aykırı onarım ve değişiklik yapmalarını haklı göstermez. Dolayısıyla da ortak yer olan terasta projeye aykırı değişiklik yapılmasına onay vermeyen bağımsız bölüm maliklerinin çatının yapım giderlerine katılmaları istenemez.

Bu durumda mahkemece, davacıların projeye aykırı olarak yaptıkları çatı giderlerinin, diğer ( davalı ) bağımsız bölüm maliklerinden tahsiline ilişkin davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu biçimde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Öte yandan, kabule göre de; davacıların ortak yer olan terasa çatı yapımı için harcadıkları paranın tahsiline ilişkin böyle bir davada istenen para, ortak giderleri karşılamak üzere anataşınmazın ortak hesabına girmeyeceğinden, Kat Mülkiyeti Yasasının 20.maddesinin ( değişik ) ikinci fıkrasının uygulama yeri olmadığı gözetilmeden, gecikme tazminatına hükmedilmesi de usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

[handan8759]

tayfun bey ilginiz icin cok tesekkur ederim