Ortak Kullanım Alanı çoğunluk kararıyla parsellenebilir mi?

Merhaba, apartmanımıza ait ve sokaktan bariyer ile ayrılmış olan ortak otopark alanındaki genişçe ve gölgelik bir kısmı apartman yöneticisi çoğunluk kararı alarak kendine tahsis etmeye çalışıyor. Yani, ortak alanın belirli bir kısmını kendi dairesine ait bir "eklenti" haline getirmeye çalışıyor. Ben ise ortak alanın içindeki avantajlı yerlerin kullanımı hususunda tüm sakinlerin EŞİT hakkı olduğunu düşünüyorum.

Hiç bir apartman sakinin "Burası bana ait, sen git şu ufak yere park et" deme hakkı olmadığını düşünüyorum. Komşulara yer gösterme hakkının çoğunluk kararı ile de verilemeyeceğini düşünüyorum.

(Üstelik bu kişi arsa payı açısından diğer sakinlere nazaran daha az hak sahibi. KMK 3.bölüm 16.Md'de "Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar" dendiği halde kendisine bizlerle eşit park yeri hakkı tanınmış. Ancak o bununla yetinmediği gibi arsa payı daha büyük olanları daha küçük park yerlerine yönlendirmeye kalkışıyor.)

Sorularım çok basit:

1- Yönetici çoğunluk kararı alarak belirli yerleri belirli dairelere tahsis edebilir mi?

KMK 1.Bölüm 6.Md'de "Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir." deniyor.

2- Çoğunluk kararı alınarak böyle bir eklentinin oluşturulup tapu kütüğüne kaydedilmesi mümkün müdür?

Teşekkür ederim.

Yönetim planında otopark yerleri belli değilse herkes arsa payı oranında buraları kullanmakta serbesttir. Oy çokluğu ile buraların kullanımı kısıtlanamaz yada yönetim planı değiştirilemez.

Kararlara uymayın aracınızı dilediğiniz yere koyabilirsiniz.

Çok teşekkürler.
Benim merakım şu: çoğunluk kararı alınarak yönetim planına "şu-şu daire aracını sadece şu-şu gösterilen yerlere park edecektir" yönünde bir hüküm eklenebilir mi? Böyle bir haksız eyleme karşı bizi KMK ve/veya diğer kanunlarda hangi maddeler korumaktadır acaba?

Alıntı:

---

ceceli341 rumuzlu üyeden alıntı

Yönetim planında otopark yerleri belli değilse herkes arsa payı oranında buraları kullanmakta serbesttir. Oy çokluğu ile buraların kullanımı kısıtlanamaz yada yönetim planı değiştirilemez.

Kararlara uymayın aracınızı dilediğiniz yere koyabilirsiniz.

---

Oy birliği gerekir.

Sizi tekrar rahatsız ediyorum kusura bakmayınız.
"Oy birliği gerekir" demeniz içime su serpti. Ancak KMK 28'de "4/5 çoğunlukla Yönetim Planının değişebileceği"nden söz edilmiş. Bizim durumumuzda 4/5 değil de oy birliğinin gerekli olduğunu savunabilmem için hangi kanun maddesine dayanabilirim acaba?
Çok teşekkürler.

Ortak alanlar kat mülkiyetinin parçasıdır ve herkes burada arsa payı oranında yada eşit olarak yararlanma hakkına sahiptir. Bu haklar ancak kişinin rızası ile olabilir. Buraların kiralanması kullanım haklarının başkasına devredilmesi oy birliği ile olabilir

IV - Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her
halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer
elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler,
asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve
çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup
bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları,
sığınaklar, (1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve
elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer
yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte
geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve
başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
–––––––––––––
(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende "Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra
gelmek üzere "taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,"
ibaresi eklenmiş ve metne işlenmiştir.4135
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya
şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
II - Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:
Madde 6 – Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su
deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici
parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin
dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmayan
irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de
kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.


T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2002/497
Karar: 2002/1567
Karar Tarihi: 12.02.2002
ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununun 45.maddesi; anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerinin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini öngörmüştür. Yargıtay uygulamalarında da, ortak yerlerin her ne amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde yasanın bu kuralına uyulması aranmaktadır.
(634 S. K. m. 45)




G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin
başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle
kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.


YUKARIDAKİ YARGITAY KARARI VE MADDE 45 SİZİN DAYANAKLARINIZ OLUR.
DİĞER MADDELERİ ORTAK YERLERDEKİ DÜZENLEMEELR İÇİN BELİRTTİM.

Çok çok teşekkürler. Sanıyorum benim şu an için bir şey yapmama gerek yok.
Anladığım kadarıyla şayet yönetici çoğunluk kararına dayanarak kendisine (ve diğerlerine) otoparkta yer tahsis etmeye kalkışırsa bu yasa dışı bir şey olacak ve ben buna uymak zorunda değilim. İstediği kadar toplantı yapıp imza toplasın, yönetim planında bu yönde değişiklik yapmak ve/veya otopark yerlerini tapu küyüğüne kaydettirmek vs. işlemleri kanunsuz olacak. Üstelik bu yöneticinin arsa payı oranı diğer dairelere göre düşük (giriş dai.) ve apartmanın arkasındaki ortak bahçe alanına yatak odasından çıkış yapmış ve kendine aitmiş gibi kullanıyor.
Yani "hem suçlu, hem güçlü" durumu da söz konusu.
"Haklılar da haksızlar kadar inatçı-cesur olmalı" ünlü söz.
Saygılarımla

Konu ile ilgili diğer kat maliklerini bilgilendirmenizde fayda var. Sonra nahoş durumlar ortaya çıkıyor. Oy birliği bile olsa imza toplamak ile olmaz. Usulüne uygun yapılmış Kat malikleri toplantısında karar defterine işlenmesi lazım.
Usulsüz açılan kapı için kapatmasını söyleyebilirsiniz.

Ben bu "otopark yerlerini dairelere göre parselleme" işini kabul etmediğime göre zaten "oy birliği"nden söz edemeyiz.
Tavsiyeniz doğrultusunda hemen kat maliklerine bir yazı yazarak; yapılmaya çalışılan şeyin yasalara aykırılığını ve bu yönde alınabilecek bir "çoğunluk kararının" geçersiz olacağını bildireceğim.
Arka bahçeyi kendi dairesine katmasına kimse ses çıkarmayınca şimdi de (arsa payı oranının küçüklüğüne bakmadan) öndeki otoparktaki büyük yeri oldubittiye getirerek kendi arabasına tahsis etmeye kalkışıyor.
Yani küçük arsa payı olan, büyük arsa payı sahiplerine küçük yer göstermeye kalkışıyor.
Efendice sessiz durmak işte bazen böyle durumlara da yol açabiliyor.
Sürekli sessiz kalmak yerine yasalarla tanınmış haklarımızı hata yapmadan korumak zorunda kalıyoruz işte böyle. :)

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19:
"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN YAZILI RIZASI OLMADIKÇA anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz" [1]

YARGITAY 18. Hukuk Dairesi E:2008/9280 K:2008/12619
"..."...kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz." Yasanın bu hükmünün karşıt yorumundan kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN KATILIMIYLA bu tür tesis ve değişikliklerin YAPTIRILABİLECEĞİ açıkça anlaşılmaktadır." [2]

[1] http://www.mevzuat.gov.tr/Metin1.Asp...ertip=5&No=634
[2] http://emsal.yargitay.gov.tr/VeriBankasiIstemciWeb/
(EsasNo: 2008/9280; Karar No:2008/12619)

Alıntı:

---

erdogancevher rumuzlu üyeden alıntı

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19:
"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN YAZILI RIZASI OLMADIKÇA anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz" [1]

YARGITAY 18. Hukuk Dairesi E:2008/9280 K:2008/12619
"..."...kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz." Yasanın bu hükmünün karşıt yorumundan kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN KATILIMIYLA bu tür tesis ve değişikliklerin YAPTIRILABİLECEĞİ açıkça anlaşılmaktadır." [2]

[1] http://www.mevzuat.gov.tr/Metin1.Asp...ertip=5&No=634
[2] http://emsal.yargitay.gov.tr/VeriBankasiIstemciWeb/
(EsasNo: 2008/9280; Karar No:2008/12619)

---

Bu iletiyi soru ile nasıl bağlıyacağız?

1- Yönetici çoğunluk kararı alarak belirli yerleri belirli dairelere tahsis edebilir mi?

Kat Malikleri Kurulu'nda, 4/5in OLUMLU OY kararı ile; bir apartmanda, "Ortak Alanların Apartman Sakinlerine KULLANIMI Özgüllenebilir". Bu özgüllenme, Apartman Karar Defterine yazıldığı için TÜM apartman sakinleri için BAĞLAYICIDIR

(olumlu oy verenlerden biri taşınır yerine yeni bir sakin gelirse, bu yeni sakinin itiraz hakkını taa en başından elinden almak için şu yapılmalıdır: Apartman Karar Defterine 4/5le ortak alan özgülenmesi yapılırken, bu özgüllemenin, APARTMANIN TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDE TUTULAN YÖNETİM PLANINDA DA DEĞİŞİKLİK OLARAK İŞLENECEĞİ, Apartman Karar Defterine yazılır; 4/5in yönetim planında değişiklik için noter onaylı vekaletnameleri alınır; tapu müdürlüğündeki yönetim planı değiştirilir. 4/5in noter onaylı vekaleti yerine, bu 4/5in BİRLİKTE tapu müdürlüğüne gitmesi ve KENDİSİNE ÖZGÜLLENEN ADAMIN başvurusuna bizzat onay vermesi yeterlidir <noter masrafından kurtarır>. Tapu Müdürlüğünde tutulan Apartmanın Yönetim Planı, hem MEVCUT apartman sakinleri için, HEM DE MÜSTAKBEL APARTMAN SAKİNLERİ İÇİN BAĞLAYICIDIR. Tapu Müdürlüğünde tutulan Apartman Yönetim Planının Bağlayıcılığı; Apartman Karar Defterinden işte bu kadar üstündür!).

Bununla birlikte, bu özgüllenme sonucunda doğan KULLANIM HAKKI, EKLENTİ OLARAK TAPUYA TESCİLLENEMEZ.
Yine de, bu özgüllenme, PRATİKTE, bir apartman sahibini HAK SAHİBİ yapar; diğer apartman sahibini İSTERSE KENDİSİNE ÖZGÜLLENEN ORTAK ALANA HİÇBİR ŞEKİLDE SOKMAZ.

2- Çoğunluk kararı alınarak böyle bir eklentinin oluşturulup tapu kütüğüne kaydedilmesi mümkün müdür?
Ne çoğunluk (>1/2) kararıyla ne de ortak alanı özgülleyici nitelikli çoğunluk (4/5) kararıyla EKLENTİ OLUŞTURUP TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLİ YAPILAMAZ.

Bir apartman sakinine özgüllenmiş Ortak Alanın, eklenti olarak tapu kütüğüne kaydedilmesi için iki şey gereklidir:
a. Apartmandaki HERKESİN OYBİRLİĞİYLE (noter tasdikli muvafakat (+vekaletname)) böylesi bir eklenti kaydına muvafakiyeti
b. Eklenti kaydının yasal mevzuata uyması: Örneğin apartmanda izin verilen emsal 450 m2 ise ve apartmanda kullanılan toplam emsal 410 m2 ise, kişiye özgüllenen ortak alan 40 m2 ise; izin verilen emsal aşılmamış olduğundan, sorun olmaz. Kişiye özgüllenen ortak alan 60 m2 ise, kişi, bunun ancak 450-410=40m2 sini (mimari, statik, elektrik, mekanik projelerle birlikte belediyeden onaylatıp, projelere uygun olarak inşaatı bitirip) tapuya tescilleyebilir; geri kalan 60-40=20 m2 sini TAPUYA EKLENTİ OLARAK TESCİL EDİLMEMİŞ ANCAK YİNE DE KULLANIMI TAMAMEN KENDİSİNE ÖZGÜ OLARAK kullanabilir.

Alıntı:

---

erdogancevher rumuzlu üyeden alıntı

1- Yönetici çoğunluk kararı alarak belirli yerleri belirli dairelere tahsis edebilir mi?

Kat Malikleri Kurulu'nda, 4/5in OLUMLU OY kararı ile; bir apartmanda, "Ortak Alanların Apartman Sakinlerine KULLANIMI Özgüllenebilir". Bu özgüllenme, Apartman Karar Defterine yazıldığı için TÜM apartman sakinleri için BAĞLAYICIDIR

(olumlu oy verenlerden biri taşınır yerine yeni bir sakin gelirse, bu yeni sakinin itiraz hakkını taa en başından elinden almak için şu yapılmalıdır: Apartman Karar Defterine 4/5le ortak alan özgülenmesi yapılırken, bu özgüllemenin, APARTMANIN TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDE TUTULAN YÖNETİM PLANINDA DA DEĞİŞİKLİK OLARAK İŞLENECEĞİ, Apartman Karar Defterine yazılır; 4/5in yönetim planında değişiklik için noter onaylı vekaletnameleri alınır; tapu müdürlüğündeki yönetim planı değiştirilir. 4/5in noter onaylı vekaleti yerine, bu 4/5in BİRLİKTE tapu müdürlüğüne gitmesi ve KENDİSİNE ÖZGÜLLENEN ADAMIN başvurusuna bizzat onay vermesi yeterlidir <noter masrafından kurtarır>. Tapu Müdürlüğünde tutulan Apartmanın Yönetim Planı, hem MEVCUT apartman sakinleri için, HEM DE MÜSTAKBEL APARTMAN SAKİNLERİ İÇİN BAĞLAYICIDIR. Tapu Müdürlüğünde tutulan Apartman Yönetim Planının Bağlayıcılığı; Apartman Karar Defterinden işte bu kadar üstündür!).

Bununla birlikte, bu özgüllenme sonucunda doğan KULLANIM HAKKI, EKLENTİ OLARAK TAPUYA TESCİLLENEMEZ.
Yine de, bu özgüllenme, PRATİKTE, bir apartman sahibini HAK SAHİBİ yapar; diğer apartman sahibini İSTERSE KENDİSİNE ÖZGÜLLENEN ORTAK ALANA HİÇBİR ŞEKİLDE SOKMAZ.

2- Çoğunluk kararı alınarak böyle bir eklentinin oluşturulup tapu kütüğüne kaydedilmesi mümkün müdür?
Ne çoğunluk (>1/2) kararıyla ne de ortak alanı özgülleyici nitelikli çoğunluk (4/5) kararıyla EKLENTİ OLUŞTURUP TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLİ YAPILAMAZ.

Bir apartman sakinine özgüllenmiş Ortak Alanın, eklenti olarak tapu kütüğüne kaydedilmesi için iki şey gereklidir:
a. Apartmandaki HERKESİN OYBİRLİĞİYLE (noter tasdikli muvafakat (+vekaletname)) böylesi bir eklenti kaydına muvafakiyeti
b. Eklenti kaydının yasal mevzuata uyması: Örneğin apartmanda izin verilen emsal 450 m2 ise ve apartmanda kullanılan toplam emsal 410 m2 ise, kişiye özgüllenen ortak alan 40 m2 ise; izin verilen emsal aşılmamış olduğundan, sorun olmaz. Kişiye özgüllenen ortak alan 60 m2 ise, kişi, bunun ancak 450-410=40m2 sini (mimari, statik, elektrik, mekanik projelerle birlikte belediyeden onaylatıp, projelere uygun olarak inşaatı bitirip) tapuya tescilleyebilir; geri kalan 60-40=20 m2 sini TAPUYA EKLENTİ OLARAK TESCİL EDİLMEMİŞ ANCAK YİNE DE KULLANIMI TAMAMEN KENDİSİNE ÖZGÜ OLARAK kullanabilir.

---

Elbette, ortak alan olmayan bir yer ise, tapu kütüğüne eklenti olarak kaydedilebilir.

Alıntı:

---

erdogancevher rumuzlu üyeden alıntı

Elbette, ortak alan olmayan bir yer ise, tapu kütüğüne eklenti olarak kaydedilebilir.

---

erdogan bey 40 dairelik sitede 30 adet otopark yeri mevcut bunlarda parsellenmiş kapılmış plaka ve daire numaraları yazılmış ( tabi ki gayri resmi ) otoparkta kiracıma kiracı oldugu için yer yok verilmiyor deniyor . o da aidat ödemek istemiyor . kullandırılmadığım ortak giderlere neden katılım der. bu konuda herhangi bir kanun yada mahkeme kararı varmı dır . mantıken dogru geliyor . bayan oldugundan gidip istedigi yere koyamıyor korkuyor . ne yapabiliriz 5 aylık aidat borcu da birikmiş .bir yandan da bende kiracı çıkarsa zarara girecegim kiracılar otoparklı yere otopark aidatı ödeyip kullanmamak zorlarına gidiyor . teşekkürler