RSS ile takip et

Av.Orhan AKA

Tüketicinin Ön Ödemeli Konut Satışından Cayma Hakkı

Bu yazıya Not ver
Bu makalemizde ön ödemeli konut satışının ne şekilde gerçekleştirileceği, konut satışının geçerli olup olmadığı, konut satışlarında tüketici hakları, konut satışından cayma hakkı konularında tüketicilere açıklama yapmaya çalışacağız.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi: "Tüketicinin, konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeyi" ifade eder. Tüketicinin, gerekçe belirtmeksizin bu konut satışından cayma hakkı vardır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, halk arasında, "maketten satış", "projeden satış" gibi kavramlarla ifade edilir.

Bir tüketici, henüz kat mülkiyeti kurulmamış fakat ileride kurulacağı ve kendisine devredileceği ifade edilen bir taşınmazı, henüz tapuda devir yapılmadan önce, kısmi ödeme veya tamamen ödeme yaparak satın alıyorsa, satıcı ile arasındaki bu sözleşme ön ödemeli konut satış sözleşmesidir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri kurulmadan önce tüketiciye bazı bilgilerin verilmesi gerekir:
Ön ödemeli konut satışına dair sözleşme kurulmadan en az bir gün önce, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde ön bilgilendirme formu düzenlenerek tüketiciye verilmesi zorunludur. Bu formda,

  • Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgiler,
  • Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
  • Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
  • Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
  • Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,
  • Konutun teslim tarihi,
  • Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
  • Yapı ruhsatının alınış tarihi,
  • Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler yer almalıdır.


Yukarıda yer alan bilgileri içeren ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilir.

Bu madde kapsamında ön bilgilendirme yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıya aittir.

Uygulamada bu form, genelde ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile aynı günde fakat bir veya bir kaç gün öncesinin tarihi yazılmak suretiyle tüketiciye verilmektedir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi nasıl kurulur?
"Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur."

O halde;

  • Kat irtifakı tüketici lehine tapuda tescil edilecek ve yazılı bir sözleşme yapılacak veya
  • Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi kurulacak.


Her iki durumda da ön ödemeli konut satışına dair sözleşme geçerlidir.

Uygulamada genelde ikinci yol tercih edilmektedir. Yani tüketici, ileride üzerine devralacağı bir taşınmaz için satıcıya önceden ödeme yapar ve noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi kurulur. Bu durumda tapu müdürlüğünde herhangi bir işlem yapılmaz.

Yukarıda belirttiğimiz iki durum haricinde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesi geçersizdir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin bir diğer şartı: "Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz"

Uygulamada bazen, henüz taşınmaza ilişkin yapı ruhsatı alınmaksızın tüketiciler ile ön ödemeli konut satışı yapıldığı görülmektedir. Bu durumda da sözleşme şekil şartına uyulmadığı için geçersiz olacaktır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi geçersiz ise ne olacak?
Her geçersiz sözleşmede olduğu gibi, ön ödemeli konut satış sözleşmesi de geçersiz ise taraflar (tüketici-satıcı) birbirlerine verdiklerini geri alırlar. Dolayısıyla geçersiz sözleşme akdeden tüketiciler, satıcıya ödedikleri satış bedelini (kısmen ödeme yapmışlarsa ödedikleri kısmı) satıcıdan geri alabilirler.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçersizliğini sadece tüketici ileri sürebilir:
Taraflar, yukarıda belirttiğimiz durumlara uygun olarak sözleşme düzenlemediyse bu sözleşme geçersizdir. Sözleşmenin geçersizliği iddiası ancak ve ancak tüketici tarafından ileri sürülebilir. "Satıcı, sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez."

Daha basit bir ifade ile tarafların yaptıkları sözleşme geçersiz ise tüketici bu geçersiz sözleşme gereği satıcıya ödediği bedelleri geri alabilir veya satıcıyı sözleşmeye konu taşınmazı teslime zorlayabilir iken, satıcı, bu sözleşmenin geçersizliğinden bahisle tüketiciye taşınmazı teslim etmekten kaçınamaz. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini de isteyemez.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin içeriğinde neler bulunmalıdır?
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması, aşağıdaki bilgileri içeren bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur:

  • Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
  • Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
  • Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
  • Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
  • Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
  • Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Ön ödeme tutarı (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
  • Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
  • Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
  • Verilen teminata ilişkin bilgiler,
  • Konutun teslim tarihi ve şekli,
  • Yapı ruhsatının alınış tarihi,
  • Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
  • Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.



Ön ödemeli konut satışından cayma hakkı:

"Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 (on dört) gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin konut satışından cayma hakkına sahiptir."

Eğer, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 14 günlük süre geçmiş ise Tüketicinin Ön Ödemeli Konut Satışından Dönme Hakkı isimli makalemizi inceleyebilirsiniz. Sözleşmenin imza tarihinden itibaren 14 günlük süre geçmemiş ise, bu makaleyi okumaya devam edebilirsiniz.

Ön ödemeli konut satışından cayma hakkı ne anlama gelir?

Tüketici, satıcı ile aralarında yapmış oldukları ön ödemeli konut satış sözleşmesi tarihinden itibaren 14 gün içinde, hiçbir açıklama yapmaksızın, hiçbir gerekçe bildirmeksizin, konut satışından cayma hakkını kullanabilir. Konut satışından bu şekilde cayma hakkı yalnızca tüketiciye tanınmıştır. Satıcı gerekçe göstermeksizin sözleşmeden cayamaz.

Ön ödemeli konut satışından cayma hakkı nasıl kullanılır?

Tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesini imzaladıktan sonra, eğer bu sözleşme ile bağlı olmamak (ilerideki ödemeleri yapmamak ve konutu teslim almamak) istiyorsa cayma hakkını kullandığını bu 14 günlük süre içerisinde satıcıya noter aracılığı ile bildirmelidir. Konut satışından cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir, aynı süre içerisinde satıcıya ulaşmaması önem arz etmez.

Konut bedelinin bir kısmı banka kredisi ile karşılanmış ise konut satışından cayma hakkı nasıl kullanılır?

Tüketici, konut bedelinin bir kısmı veya tamamı için, bankadan konut kredisi kullanmış olabilir. Eğer tüketici ön ödemeli konut satış sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 14 günlük süre içerisinde bu konut satışından cayma hakkını kullanacak ise, burada çok dikkat edilmesi gereken bir durum vardır.

Her konut kredisi bağlı kredi değildir! Başka bir ifade ile tüketicilerin, konut edinmek amacıyla kullandıkları her konut kredisi bağlı kredi sayılmaz. Örneğin tüketicinin, satıcının talimatı veya yönlendirmesi olmaksızın, tamamen kendisinin bulup kullandığı kredi bağlı kredi değildir. Bu konuda Bağlı Kredi (Taşıt/Konut) Sözleşmeleri isimli makalemi incelemenizi tavsiye ederim.

Zaten bir konut kredi sözleşmesi bağlı kredi ise, ön ödemeli konut satışındaki cayma süresi (sözleşme tarihinden itibaren 14 gün) sonunda yürürlüğe girer. Başka bir ifade ile, bir konut satın alma amacıyla hareket eden tüketici, ön ödemeli konut satışına dair sözleşme ile birlikte, kredi için aynı tarihte (genelde banka ile) sözleşme imzalamış dahi olsa, bu bağlı kredi, imza tarihinden itibaren 14 günlük sürenin sonunda yürürlüğe girecektir. Dolayısıyla, tüketiciler, ön ödemeli konut satışına dair sözleşmeden cayma hakkını kullandıklarında, bağlı kredi sözleşmesi henüz yürürlüğe girmemiş durumdadır. Dolayısıyla bankaya da herhangi bir ödeme yapmaları gerekmez. Fakat durum her zaman böyle olmaz. Bankalar genelde, bu kredi bağlı kredi dahi olsa tüketiciden ödeme yapmasını bekler. Bu durumda bankanın haksız bir ödeme talebi söz konusudur ve bankaya karşı hukuki sürecin başlatılması gerekir.

Tüketici, süresi içerisinde, ön ödemeli konut satışından cayma hakkını kullanmış ise, konut finansmanı kuruluşu (genelde banka) bu süre için veya başkaca sebepler ile, tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.

Banka (veya başkaca konut finansmanı kuruluşu) tüketicinin cayma hakkını kullandığını nasıl bilecek?
Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin dönme hakkını kullandığı satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir. Dolayısıyla bu bildirim yükümlülüğü tüketiciye değil satıcıya yüklenmiştir.

Konut satışından cayma hakkını kullanan tüketici kısmen veya tamamen ödediği bedeli geri alabilir mi?
Konut satışından cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.

Görüldüğü üzere satıcı, tüketicinin ödediği satış bedelini ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi (genelde senet) tüketicinin noter aracılığı ile kendisine yönelttiği cayma bildiriminden itibaren on dört gün içinde tüketiciye geri vermek zorundadır.

Satıcı, cayma hakkını kullanan tüketiciye, ödediği bedeli geri vermiyorsa ne yapılabilir?
Tüketici konut satışından cayma hakkını kullanmasına rağmen, satıcı ödenen bedeli ve var ise senetleri geri vermiyorsa satıcıya karşı icra takibi yapılabilir veya dava yoluna gidilebilir.


Eğer sizler de, bu veya benzeri problemler yaşamaktaysanız, ülke genelinde bulunan çalışma arkadaşlarımız ile sizlere yardımcı olabiliriz. Bunun için "internet sitemiz" üzerinden bize ulaşabilirsiniz.

Bu makalenin tüm hakları saklıdır. Alıntı yaptığınıza ilişkin link vermek suretiyle makalemizi paylaşabilirsiniz. Kaynak belirtmeksizin makalelerimizden alıntı yapılması durumunda yasal işlem başlatılmaktadır.

Submit "Tüketicinin Ön Ödemeli Konut Satışından Cayma Hakkı" to Digg Submit "Tüketicinin Ön Ödemeli Konut Satışından Cayma Hakkı" to del.icio.us Submit "Tüketicinin Ön Ödemeli Konut Satışından Cayma Hakkı" to StumbleUpon Submit "Tüketicinin Ön Ödemeli Konut Satışından Cayma Hakkı" to Google

Yorumlar

Trackbacks

Total Trackbacks 0
Trackback URL:


Hukuk Blog |  2019 tarihli Yasal Siteler Dizini |  Arabulucu |  Hukuk Kitapları |  Fiyat1 |  Alman Hukuku |  Özel Güvenlik AŞ. |  İş İlanları |  Ankahukuk |  Psikolog |  Taşınmaz ilanları |  Internet Rehberi |  Türkiye Portalı |  Site Ekleme |  Türkçe-İngilizce Sözlük |  Sihirli Kadın |  Sağlık |  Satılık Düşecek Domainler |  Terapi  |  Berk Gürman |  Phukuk |  Bayefendi |  Arabuluculuk Eğitim Merkezi |  AfternicAlanadı satış (Domain alımı) | 

™ Marka tescili, Patent ve Fikri mülkiyet hakları nasıl korunuyor?
Hukuki.Net’in Telif Hakları ve 2014-2019 yılları arası Marka Tescil Koruması Levent Patent tarafından sağlanmaktadır.
♾️ Makine donanım yapı ve yazılım özellikleri nedir?
Hukuki.Net olarak dedicated hosting serveri bilfiil yoğun trafiği yönetebilen CubeCDN, vmware esx server, hyperv, virtual server (sanal sunucu), Sql express ve cloud hosting teknolojisi kullanmaktadır. Web yazılımı yönünden ise content management (içerik yönetimi) büyük kısmı itibari ile vb olup, wordress ve benzeri çeşitli kodlarla oluşturulan bölümleri de vardır.
Hangi Diller kullanılıyor?
Anadil: 🇹🇷 Türkçe. 🌐 Yabancı dil tercüme: Masaüstü sürümünde geçerli olmak üzere; İngilizce, Almanca, Fransızca, İtalyanca, İspanyolca, Hintçe, Rusça ve Arapça. (Bu yabancı dil çeviri seçenekleri ileride artırılacak olup, bazı internet çeviri yazılımları ile otomatik olarak temin edilmektedir.
Sitenin Webmaster, Hostmaster, Güvenlik Uzmanı, PHP devoloper ve SEO uzmanı kimdir?
👨‍💻 Feyz Pazarbaşı [İstanbul] vd.
® Reklam Alanları ve reklam kodu yerleşimi nasıl yapılıyor?
Yayınlanan lansman ve reklamlar genel olarak Google Adsense gibi internet reklamcılığı konusunda en iyi, en güvenilir kaynaklar ve ajanslar tarafından otomatik olarak (Re'sen) yerleştirilmektedir. Bunların kaynağı Türkiye, Amerika, Ingiltere, Almanya ve çeşitli Avrupa Birliği kökenli kaynak kod ürünleridir. Bunlar içerik olarak günlük döviz ve borsa, forex para kazanma, exim kredileri, internet bankacılığı, banka ve kredi kartı tanıtımları gibi yatırım araçları ve internetten para kazanma teknikleri, hazır ofis kiralama, Sigorta, yabancı dil okulları gibi eğitim tanıtımları, satılık veya kiralık taşınmaz eşyalar ve araç kiralama, ikinci el taşınır mallar, ücretli veya ücretsiz eleman ilanları ile ilgili bilimum bedelli veya bedava reklamlar, rejim, diyet ve özel sağlık sigortası gibi insan sağlığı, tatil ve otel reklamları gibi öğeler içerebilir. Reklam yayıncıları: ads.txt dosyası.
‼️ İtirazi kayıt (çekince) hususları nelerdir?
Bahse konu reklamlar üzerinde hiçbir kontrolümüz bulunmamaktadır. Bu sebep ile özellikle avukat reklamları gibi Avukatlık kanunu vs. mesleki mevzuat tarafından kısıtlanmış, belirli kurallara tabi tutulmuş veya yasaklanmış tanıtımlardan yasal olarak sorumlu değiliz.
📧 İletişim ve reklam başvuru sayfası nerede, muhatap kimdir?
☏ Sitenin 2019 yılı yatırım danışmanı ile irtibat ve reklam pazarlaması için iletişim kurmanız rica olunur.