Yönetim planı yasanın emredici kurallarına açıkça aykırı olursa uygulanmaz.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 2003/00088 K: 2003/01579

ÖZET: Yönetim planı anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve deneticinin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat malikleri ile onların küllü ve cüzi haleflerini, yönetici ve deneticileri bağlayan bir sözleşme hükmünde olup yasanın emredici kurallarına açıkça aykırılık bulunmadıkça ve mahkemece iptali ya da kat malikleri kurulunca değiştirilip kaldırılması söz konusu olmadıkça kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde öncelikle uygulanması esastır.



Mahkemesi: B… 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

Tarihi: 10.09.2002

Nosu: 2000/566-2002/820

Davacı: M.

Davalı: Güngör

Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.


YARGITAY KARARI




Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davada; tapu kaydına göre mesken nitelikli bulunan bağımsız bölümün kat maliklerinin muvafakatı alınmadan emlak bürosu (işyeri) olarak kullanıldığı ileri sürülerek bu kullanım şeklinin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istenilmiştir.

Yerinde yaptırtılan bilirkişi incelemesi sonucu alınan bilirkişi raporunda; A Blok 1. bodrum katta yer alan dava konusu 2 nolu bağımsız bölümün emlakçılık işinde kullanıldığının tespit edildiği, bu durumun Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesinin 2. fıkrası hükmüne aykırılık teşkil ettiği ancak anagayrimenkulün 18.12.1992 tarihli yönetim planının 3. maddesi dikkate alındığında, 1. bodrum katta yer alan ve blokun müşterek girişi dışında müstakil giriş kapısı bulunan söz konusu bağımsız bölümün ticarethane olarak kullanılabileceği sonuç ve kanaatine varıldığı belirtilmiştir.

Mahkemece tapuda mesken nitelikli olan bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılabileceğine dair yönetim planı hükmünün taşınmazda kat irtifakı tesisi sırasında pay çoğunluğuna davalı malik lehine konulmuş olmasının kat malikleri arasında huzursuzluğa sebep olduğu ve yönetim planının bu hükmünün Yasanın 24. maddesinin 2. fıkrasında aranan kat maliklerinin oybirliği ile verilmiş kararı niteliğinde olamayacağı ve benzeri gerekçelerle davanın kabulüne, işyerinin mesken haline dönüştürülmesine, bunun için 30 gün süre verilmesine, bu süre içerisinde meskene dönüştürülmemesi halinde davalı kiracı S.'ın bu yerden tahliyesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve deneticinin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat malikleri ile onların küllü ve cüzi haleflerini, yönetici ve deneticileri bağlayan bir sözleşme hükmünde olup yasanın emredici kurallarına açıkça aykırılık bulunmadıkça ve mahkemece iptali ya da kat malikleri kurulunca değiştirilip kaldırılması söz konusu olmadıkça kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde öncelikle uygulanması esastır.

Somut olayda, bağımsız bölümlerin kullanımı ile ilgili olarak yönetim planının 3. maddesinin 2. fıkrasında, bloklardan A bloktaki iki bodrum, B bloktaki bir bodrum ve C Bloktaki iki bodrum olmak üzere toplam beş bodrum kattaki mesken nitelikli dairelerin müstakil bir giriş çıkış kapısı açılmak kaydıyla ticarethane olarak kullanılabilecekleri açıkça öngörülmüş olup yukarda da belirtildiği üzere yönetim planının bu hükmü bütün kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Başka bir deyişle, kat maliklerinin söz konusu bağımsız bölümlerini bizatihi işyeri olarak da kullanılmasına itiraz hakları bulunmamaktadır. Bu bakımdan tapu kaydı ve yönetim planı birlikte değerlendirildiğinde bodrum katlardaki bağımsız bölümlerin mutlak mesken olarak düşünülmemesi ve buna göre de bu yerlerin işyeri olarak kullanılabilmesi için Yasanın 24. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararın aranmaması gerekir.

Yasanın ve yönetim planının yukarıda açıklanan hükümleri karşısında davanın reddi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle kabul kararı verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 06.03.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.