Kira kontratı olmayan bir kullanıcıyım bazı sebeplerden ötürü kirayı iki ay ödeyemedim..

[cakarcy]

Merhaba, forum içerisindeki konuları inceledim fakat benim soruma yanıt olduklarını sanmıyorum. Bu sebeple özellikle sormak istedim. Zannediyorum şuana kadar açılan konulara nazaran benim sorunum biraz daha çetrefilli. İki farklı problemim var.

Soru 1 : 5 ay önce kiraladığım iş yerimin iki aylık aidat ve kirasını çeşitli ticari sıkıntılarım sebebiyle ödeyemedim. Henüz şirket kuruluşu gerçekleşmediğinden kontrat yapmamıştık. Şuan kontratım yok. Ev sahibi ödemeler ile ilgili sıkılardan ötürü beni daireden atacağını söylüyor. Daha önce kir ödemesini bir veya iki kez banka aracılığı ile yapmıştım. Bu dairenin sahibi istediği gibi kapı dışarı edebilir mi?

Soru 2 : Evimin kirasını sürekli olarak banka aracılığı ile ödüyordum fakat geçtiğimiz aylardan birinde ev sahibime elden teslim ettim. Elimde kirayı ödediğime dair herhangi bir belge yok.İşyerimde yaşadığım sıkıntılar sebebiyle bir aylıkta kira ödemesi gecikmiş durumda. Ev sahibim ile sıkıntı yaşıyorum. (Daha önceki aylarda elden verilen kirayı)Ödemediğimi belirterek herhangi bir yasal işlem yapabilir mi?

İlginiz için şimdiden teşekkür ederim.
Umarım yardımcı olabilirsiniz.

[Av.Mehmet Aydın]

III-KİRACININ KİRA PARASINI ÖDEMEMESİ VE SONUÇLARI

KİRA PARASININ ÖDENMESİNDE TEMERRÜT:

1- TEMERRÜT HAKKINDA GENEL BİLGİ:
Kiracı, kira bedelini sözleşmede kabul edilen veya mahalli adetle muayyen olan yahut BK mad. 257’de belirtilen zamanda ödemeğe mecburdur. Vadesi geçtiği halde ödemeyip biriken kira bedellerini, altı ay veya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde 30 gün altı aydan daha az süreli kira sözleşmelerinde ise 6gün süre içerisinde kendisine ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Kiralayanın da bu sebeple tahliye davası açma hakkı doğmuş bulunur. Bu sürenin başlangıcı ihtarnamenin kiracıya tebliğini takip eden gündür.(4)
BK mad.260 2. fıkrası bu sürenin ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren başlayacağına ilişkindir. Ancak Yargıtay’ın 22.06.1966 tarih ve 8/8 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre bu süre ihtarnamenin muhataba tebliğinin ertesi gününden itibaren başlar.
Kira sözleşmelerinde genellikle kira süresi senelik olarak kabul edilmekte ve kira bedelinin de her ay veya senelik peşinen ödeneceği şartı konmaktadır. Peşinen ödeme şartı yukarıda izah edildiği gibi ve Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatlarına göre en geç her ayın (veya dönemin) üçüncü akşamına kadar ödenmesi gerekir. Sözleşmenin başlangıcı ay içinde bir gün ise ödemeler o tarihe üç gün ilave edilerek yapılabilir. Örneğin sözleşmenin başlangıcı 7.7.2005 ise en geç ayın 10’u akşamına kadar yapılmalıdır. Ancak sözleşmede açık olarak ...... tarihinde ödenecek diye bir kayıt varsa, o tarihte ödemenin yapılması gerekir. Kira sözleşmesinde ödemelerin senelik peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmış fakat örneğin uzun süreden beri aydan aya ödeme yapılıyorsa ve kiralayanda uzun süre bu ödeme şeklini kabul etmiş ise taraflar arasında bu yönde bir teamül oluşmuş kabul edilir. Ve temerrütte bu ödeme şekli esas alınır. Kira bedelinin her yıl belli bir oranda artırılacağına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Temerrüdün tanımında da bahsedildiği gibi kira sözleşmesinde kiracının temerrüt’e düşürülmesi için kiralayan tarafından kiracıya bir ihtarname keşide edilmelidir.






2-TEMERRÜT İHTARNAMESİ:

Kiralayan tarafından kiracıya gönderilecek temerrüt ihtarnamesinde :

- Talep edilen kira parasının, kira sözleşmesi altı ay veya daha fazla süreli ise otuz gün altı aydan daha az süreli kira sözleşmeleri için ise altı gün içerisinde şahsına veya belli ettiği bir kimseye ödenmesinin yazılması,
- Bu müddet içinde “ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ile tahliye davasının açılacağı” hususunun ihtar edilmesi şarttır. (5)

Bu koşulları kapsamayan ihtarname geçerli sayılmaz ve bu ihtarnameye dayanılarak açılan tahliye davasının da reddi gerekir. (6. HUKUK DAİRESİ E. 1987/2845 K. 1987/3824 T. 30.3.1987)
Gönderilen ihtarnamede istenilen kira ücretinin hangi seneye ve hangi aylara ait olduğunun belirtilmesi şarttır. ‘’Temerrüt ihtarının hukuki sonuç doğurabilmesi için, ihtarda istenen kiraların açıkça belirtilmesi,…..zorunludur’’(6. HUKUK DAİRESİ E. 1987/2845 K. 1987/3824 T. 30.3.1987)
6570 sayılı kanunun 7. maddesinin e bendine göre, iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davalarında veya diğer sebeplerle açılacak tahliye davalarında, gönderilecek ihtarnamelere ilişkin şekil şartı yoktur. Her türlü ihbar ispat etmek şartı ile geçerlidir.
Ancak kiracının temerrüdü sebebiyle BK mad. 260’a göre açılacak davalarda, gönderilecek ihtarnamedeyse, yukarıdaki şekil şartlarına uymak gerekir. İhtarnamede 30 gün veya 6 gün sürelerden daha az süreler verilmişse veya kira bedeli ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ve tahliye davası açılacağı ihtar edilmemişse gönderilen ihtarname geçerli sayılmaz.

Uygulamada zaman zaman çekilen ihtarnamelerde kiranın ödenmemesi halinde kanuni yollara başvurulacağı ihtar edilmektedir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre bu ihtarname geçerli değildir. Zira kanuni yollardan ne kastedildiği açıkça belirtilmelidir. Kira alacağının tahsili için açılacak bir dava da kanuni bir yol olacaktır ama BK. Mad. 260 anlamında ihtar edilmesi gereken açık açık sözleşmenin feshi ile tahliye davasının açılacağıdır. (6. HUKUK DAİRESİ E. 1987/2845 K. 1987/3824 T. 30.3.1987)
İhtarnamede belirtilen 30 ve 6 günlük süreler geçtikten sonra kiracı tarafından kiralayana yapılan ödemeler kiracıyı temerrütten kurtarmaz.
İhtarnamede 30 gün yerine 1 ay ibaresi yer alması ihtarnameyi geçersiz kılar. Zira her ay 30 gün çekmez ve şubat ayında keşide edilen ihtarnamelerde ödeme süresi 1 ay olarak belirtilirse şubat ayı 28-29 gün olduğundan bu ihtarname geçersizdir.
Kira sözleşmesinde kiralayan birden fazla kişiyse ihtarnameyi hepsinin göndermesi şarttır. Kiralayanın ölümü durumunda hakları iştirak halinde mirasçılarına geçeceğinden bütün mirasçılarının ihtarnameyi göndermeleri lazımdır. İhtarnameyi kiralayanın vekili de gönderebilir.
Kira sözleşmesinde kiralayan tarafın malın maliki olma zorunluluğu yoktur. Ancak kiralayan durumunda olmayan malik evvela kiracıya bir ihtarname göndererek kiralananın maliki olduğunu kiracıya bildirmeli bundan sonra kira ücretlerini kendisine ödemesi gerektiğini kiracıya ihtarname ile bildirmelidir. Bu ihtarname üzerine kiracı kira ücretini malik’e ödemez ise malik temerrüt ihtarnamesini kiracıya gönderir ve belirtilen süre geçtikten sonra kiracı halen kira ücretini malike ödemez ise kiracı temerrüte düşmüş sayılır.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı kiralayanındır. Ancak kiralayan olmayan malik yukarıdaki paragrafta bahsedilen prosedürü izleyerek kiracıyı temerrüte düşürdükten sonra tahliye davası açabilir.
Kiracı sayısı birden fazla ise bunların hepsine birden ihtarname göndermek gerekir.
Temerrüt ihtarnamesinin noter aracılığı ile yapılması şart değildir. Taahhütlü mektupla veya telgrafla da yapılması mümkündür. Ancak ispat zorluğu çekilmemesi için uygulamada en fazla noter aracılığı ile ihtarname gönderilmektedir.

3- İHTARLI ÖDEME EMRİ:

Genellikle temerrüt ihtarnamesi noter aracılığı ile gönderilmektedir. Ancak kiralayan ve/veya vekili icra müdürlüğüne müracaat ile otuz veya altı günlük ihtarlı ödeme emri de gönderebilir. İcra müdürlüğünce gönderilen ödeme emrinde temerrüt ihtarnamesinde bulunan hususların da bulunması şarttır. Ancak icra müdürlüğüne başvurulurken takip talepnamesinde BK mad. 260 ve İcra İflas Kanunu mad. 269’a uygun ihtarlı ödeme emrinin tebliği istenir. Aksi halde çıkarılacak ödeme emri temerrüt için geçerli olmaz.
Noterden temerrüt ihtarnamesi gönderildiğinde kiralayan daha sonradan icra takibine giremez. İhtarlı ödeme emri ile temerrüt ihtarnamesi arasındaki hukuki fark bundan ibarettir. 6
Ancak ihtarlı ödeme emri göndermek suretiyle kiracının temerrüte düşürülmesi faraziyesinde ihtarnameyi gönderen kiralayan kiracının tahliyesi için dava açmak hakkına sahip olduğu gibi yapılan icra takibinin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi halinde birikmiş kira alacaklarını da cebri icra yolu ile tahsil edebilme fırsatını da yakalamış olur.
Ödeme emri üzerine üzerine kiracı istenen kira parasını ödemeyip itiraz ederse kiralayan,
- isterse icra mahkemesine giderek itirazın kaldırılmasını isteyebilecek,
- isterse umumi hükümler dairesinde tahliye davası açabilecektir. Bu iki hakkın beraber kullanılması da mümkündür.
Ödeme emrinin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi durumunda ise İcra Mahkemesinde akdin feshi ve mecurun tahliyesi için dava açılabilecektir.





IV-KİRACI İLE KİRALAYAN ARASINDAKİ ÖDEME İDDİALARI

Kiracı , kiralayan tarafından istenilen kira bedelini ödediğini iddia ediyorsa bu iddiasını ispat etmek zorundadır. HUMK mad. 288 de 14.07.2004 tarihli değişiklik ile ödendiği iddia olunan kira borcu 400.000.000 –TL (400,00 – YTL ) dan fazla ise bu hususu yazılı belge ile ispat etmek zorundadır. Tanıkla ispat mümkün değildir.
Ancak temerrüt ihtarnamesi veya ihtarlı ödeme emrinde istenilen kira bedeli hususunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa öncelikle bu uyuşmazlığın taraflar arasında halledilmesi bu mümkün olmaz ise mahkemece bu hususun bir çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Kiracının temerrütte düşüp düşmediği bu meselenin halledilmesinden sonra ortaya çıkacaktır.
Uygulamada sıkça karşılaşılan problemlerden biriside Su,Elektrik, aydınlatma-temizleme bedelinin ödenmemesinin ,kiracıyı temerrüde düşürüp düşürmeyeceği konusudur. Yargıtay 04.03.1968 tarihli 14 E. 7 K.nolu içtihatı birleştirme kararına göre yukarıdaki borçların ödenmemesi kiracıyı temerrüte düşürmez. Ancak bunlar adi alacak niteliğinde olup ayrıca talep ve dava edilebilirler.
Kiracı kira parasını posta yolu ile gönderiyorsa veya mahkemece gösterilen bir tevdi mahalli var ise bu mahallere ödeme yapılması için yapılan masraflara kiracı katlanmak zorundadır. Kiralayandan bu masrafları talep edemez.
Kiralayan temerrüt ihtarnamesinde veya ihtarlı ödeme emrinde kiracıdan fazla kira bedeli talep ederse , kiracı kiralayan fazla kira bedeli talep ediyor diye kira bedelini ödememe yoluna gidemez. Kiracı , süresi içerisinde asıl kira borcunu ödemez ise temerrütte düşer. (Yarg. 6. H.D. 27.04.1992 tarihli 5207 E. 5726 K. Sayılı kararı) (7)

Kiracı, kiralayan henüz bir temerrüt ihtarnamesi veya ihtarlı ödeme emri göndermezden evvel kira ücretini kiralayana ödemek ister ancak kiralayan ücretini almak istemez veya Posta havalesi yolu ile gönderilen kira bedelini kabul etmez ve kiracıya geri gönderir ise ve daha sonrada BK mad.260 gereğince temerrüt ihtarnamesi gönderir veya ihtaratlı ödeme emri gönderir ise bu durumda, kiracı kiralayana kira bedelini ödemek istediğini ancak kiralayanın kira ücretini almak istemediğini bahane ederek kira bedelini ödememezlik edemez. Bu durumda kiracının yapması gereken gönderilen ihtarnamede belirtilen süre içerisinde kira bedelini kiralayana veya onun belirttiği bir üçüncü şahsa ödeme yapmaktır. Veya bu yolu tercih etmek istemeyen kiracı Sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurabilir ve Tevdi Mahalli Tayin davası açabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi kiracın talebini haklı gördüğü takdirde BK. Mad. 91’e göre belirli bir bankayı tevdi yeri olarak tayin edecektir. Kiracı kira bedelini tayin edilen bankanın ilgili hesap numarasına kira bedelini yatırabilecektir. Bu durumda kiracının temerrütünden söz edilemez.
Kiralayan kira bedelinin ödenmesi için kiracıya temerrüt ihtarnamesi (ihtaratlı ödeme emri) gönderir ve bunun üzerine kiracı süresi içerisinde kira bedelini ikametgahında kiralayana ödemek ister veya posta havalesi yolu ile ödeme yapar fakat kiralayan bu ödemeyi kabul etmez ise bu durumda kiracının temerrütünden bahsedilemez. Tam tersi bu durumda BK.mad. 90 gereğince kiralayan temerrüte düşmüş durumdadır. Bu durumla ilgili halen yürürlükte olan 11.03.1959 tarihli 23/20 sayılı İçtihatı Birleştirme kararı , kiralayanın ihtarname keşide edildikten sonra ödeme yapmak isteyen kiracının ödemesini almaktan haklı bir sebep olmaksızın kaçınması durumunda kiracının temerrütünden söz edilemeyeceği belirtilmiştir.





V-MÜTEMERRİT KİRACIYA KARŞI İZLENECEK HUKUKİ YOLLAR

A-BORÇLAR KANUNUNA İLİŞKİN HUKUKİ YOLLAR:

1. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ön koşul yukarıda izah edildiği gibi kiracıya temerrüt ihtarnamesinin gönderilmesi gereklidir. Temerrüt nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için BK. Mad. 260 uyarınca gönderilecek ihtarnamenin tebliğini izleyen 30(otuz) gün geçmesi gereklidir. 30 günlük süre henüz dolmadan açılan tahliye davaları süre yönünden reddedilir.. Bu hüküm BK tabi taşınmazlarda olduğu gibi 6570 sayılı yasanın kapsamına giren taşınmazlar içinde uygulanır. Ancak 30 günlük süre geçmeden açılan tahliye davasının süre yönünden reddedilmesi ihtimalinde ihtarname tebliğinden itibaren hesaplanan 30 günlük sürenin geçmesinden sonra süre yönünden reddedilen dava tekrar açılan yeni tahliye davası için kesin hüküm teşkil etmez.(6. HUKUK DAİRESİ E. 1988/6494 K. 1988/11950 T. 9.9.1988)


a) Temerrüt nedeniyle Tahliye davalarında Görevli Mahkeme:

Hukuk Usulü Muhakemesi Kanunu’nun 8. maddesine göre “ ...... kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye akdin feshi yahut tespit davaları bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık olarak açılan davalar , Sulh Mahkemelerinde görülür.”

b) Temerrüt nedeniyle tahliye davalarında Yetkili Mahkeme:

Tahliye davaları taşınmaz malın ayni ile ilgili olmadığından ya davalının ikametgahı mahkemesinde veya sözleşmenin icra mahalli mahkemesinde görülür. Genellikle sözleşmenin icra mahalli mecurun bulunduğu yer olduğundan ve davalının ikametgahı da orası olduğundan bu davalara genellikle mecurun bulunduğu yer mahkemesinde bakılır. Bu tür davalarda mahkemelerin yetkisi kamu düzeninden sayılmadığı için , taraflar kira sözleşmesinde yetkili mahkemeyi serbestçe tayin edebilirler. Ancak bilindiği üzere taraflar arasında akdedilen yetki şartı genel yetkili mahkemelerin yetkisini ortadan kaldırmaz. Kiralayan davasını dilerse yetkili kılınan mahkemede dilerse de davalının bulunduğu yer mahkemesinde açabilir.
c) Tahliye davasında dava açma hakkı:

Dava hakkı kiralayanındır. Kiralayan durumunda olmayan malik veya taşınmazı sonradan satın alan kişi , önceden kiracıya ihtarname göndererek malik olduğunu belirtmeli ve ayrıca aynı ihtarname ile kira bedellerinin kendisine ödenmesinin talep etmeli , ödeme yapılmadığı takdirde temerrüt ihtarnamesi keşide ettirmeli ve yasal süre içerisinde ödeme yapılmaz ise temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olur.
İştirak halinde mülkiyetin söz konusu olduğu hallerde temerrüt nedeniyle tahliye davalarında M.K. mad. 630 uyarınca bütün paydaşların birlikte dava açmaları, yahut biri davayı açmış ise diğer paydaşların tamamının bu davaya katılmaları şarttır.
Müşterek mülkiyete konu olan taşınmaz malların tahliyesinde ise, M.K. 624 mad. gereğince davayı pay ve paydaş çoğunluğunu teşkil eden maliklerin açması veya bu şartın davanın devamı sırasında yerine getirilmesi gerekir.
Sözleşmeye göre kiralayan birden fazla ise mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle hepsinin birlikte dava açması gerekir. Ancak sözleşmede kiralayanlardan her birine yalnız başına dava açma hakkı tanınmışsa her biri temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiralayanlardan her birinin kira bedelinden alacağı pay belli ise , bunlardan her biri kendi payından dolayı yalnız başına temerrüt sebebiyle dava açabilir.




d) Tahliye davası kimler aleyhine açılabilir:

Tahliye davaları kiracı aleyhine açılır. Temerrüt ihtarnamesi ve ihtaratlı ödeme emri bölümlerinde anlatıldığı üzere ,kiracı birden fazla ise ihtarnamenin bütün kiracılara gönderilmesi ve tahliye davasında davalı olarak bütün kiracıların belirtilmesi gereklidir.
Kiracı bir tüzel kişilik ise o tüzel kişiliği temsil etmeye yetkili şahıs aleyhine temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

2- Temerrüt nedeniyle kira alacağının tahsili (Kira Alacağı) Davası

Temerrüt nedeniyle kiralayan dilerse sadece ödenmemiş kira alacağının tahsili için kiracı aleyhine alacak davası ikame ettirebilir. Kiralayan kiracı aleyhine sadece alacağının tahsili amacı ile dava açmak niyetinde ise bu sefer görevli mahkeme konusunda dava konusu alacağın değerine bakılarak sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesinde dava açmak gerekecektir.
Sadece alacağın tahsili amacıyla açılan bu davada kiracıya gönderilen ihtarnamenin önemi, istenilen asıl alacağa ilişkin temerrüt faizinin istenilmesinde ortaya çıkacaktır. Zira bir alacak davası anlamında kiracı kira bedelini süresinde yatırmadığı halde zaten kiralayan(alacaklı) tarafından bir alacak davası açılması için gerekli şartlar meydana gelmiştir. Sırf alacağın tahsil edilmesi amaçlanıyorsa yukarıda izah ettiğimiz şekilde v içerikteki bir temerrüt ihtarnamesinin kiracıya gönderilmesine gerek yoktur. Ancak kiralayan (alacaklı) kiracıdan ödenmemiş kira bedellerinin yanı sıra temerrüt faizini talep ettiği taktirde önceden gönderilmiş bir temerrüt ihtarnamesi gereklidir.
Kiracının kira ücretinin ödemesinde temerrüt, ve mütemerrit kiracıya karşı izlenecek hukuki yollardan bir tanesi de kira alacağına ilişkin alacak davasıdır. İzlenebilecek hukuki yollardan bir tanesi de bu yol olduğu için kısaca üzerinde durmak gerekmiştir. Ancak bu yol uygulamada genellikle kullanılmayan bir yoldur. Zira kira alacağına ilişkin bir alacak davası ikame ettirmek yerine aşağıda daha geniş olarak anlatılacağı üzere ;kira sözleşmesine dayanarak bir ilamsız icra takibi yapmak ve kira alacağını icrai yolla talep ve tahsil etmek hem usul ekonomisi açısından hem de kiralayan (alacaklının) talebine daha çabuk ulaşması açısından daha faydalı olacaktır kanaatindeyim.

B- 6570 SAYILI KANUNA TABİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ ÜZERİNE İZLENECEK HUKUKİ YOLLAR:

İnceleme konusu kira bedelinin ödenmesinde temerrüt ve mütemerrit kiracıya karşı izlenecek hukuki yollar olduğundan sadece BK. Mad. 260 çerçevesinde kiranın ödenmesinde temerrüt halinden bahsetmek konu hakkında yeterince aydınlatıcı olamayacaktır. Bu nedenle 6570 sayılı yasanın getirmiş olduğu bir takım özel düzenlemeler ve tahliye sebeplerinden de bahsetmek gerekmektedir.
6570 sayılı Yasa kiracıya karşı izlenecek yollar ve kiracıyı kiralanandan tahliye etmek için geçerli olan hal ve şartları ele almıştır. 6570 sayılı yasa mad. 7 de kiracıyı kiralanandan tahliye etmek için meydana gelmesi gereken hal ve şartlar belirtilmiştir. Ancak burada inceleme konusu ile bağlantılı olması sebebiyle sadece 6570sayılı yasa mad.7/e de belirtilen iki haklı ihtar sebebi ile tahliye davası konusu incelenecektir.

6570 Sayılı Yasa’ya tabi kira sözleşmelerinde kira parasının ödenmemesinin hükmü:

6570 sayılı yasa mad. 7/e ‘ye göre “kira bedelinde vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine ayrıca ihtara hacet kalmaksızın , kira müddetinin hitamında” kiralayan, tahliye davası açabilecektir. Kanun koyucu , kiracının sık sık kirayı vaktinde ödemeyerek kiralayanı mehil tayinine mecbur bırakması ,sonrada mehil içerisinde ödemede bulunarak tahliyeyi önlemesi yoluna gitmesine engel olmak için bu hükmü kabul etmiştir.
6570 sayılı yasa mad. 7/e hükmüne göre dava açılabilmesi için aşağıdaki şartlara uygun bir hukuki durumun meydana gelmiş olması gerekmektedir. (8)(9)
1- Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi gerekmektedir. Yani; kiracı ödemesi gereken kira bedellerini süresi içerisinde en az iki defa ödememiş olmalıdır.
2- Bu iki ihtarın bir kira yılı döneminde yapılmış olması gerekmektedir. Mad. 7/e ‘nin metninde yer alan “bir yıl içinde” deyimi , “bir kira yılı içinde” olarak anlaşılmalıdır. İhtarın bir kira yılı içerisinde ayrı ayrı vadelere ilişkin olması gerekmektedir. (6. HUKUK DAİRESİ E. 1993/11824 K. 1993/12071 T. 17.11.1993)
3- İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin
belirtilmesi.
İhtarın yazılı olarak yapılması gerektiği gibi ihtarnamelerde kira parası ve kirası ödenmeyen aylar(vadeler) açıklanmalıdır. İhtarda ayrıca verilen mehil zarfında sözleşmenin fesh edileceğinin veya kira parasının ödenmemesi durumunda , tahliye isteneceğinin belirtilmesine gerek yoktur. Bu madde hükmüne dayanılarak gönderilecek ihtarnamelerde BK mad. 260 anlamında gönderilmesi gereken ihtarnamenin şekil şartlarını taşımaları şart değildir.
3- Gönderilen ihtarnamelerin muaccel olmuş kira bedellerini kapsaması
gerekmektedir. Henüz muaccel hale gelmemiş kira bedellerinin istenilerek gönderilen bir ihtarnameye dayanılarak bu dava yoluna gidilemez.
Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin talep edilebilmesi için kira süresinin sona ermesi gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre İİK mad. 272’deki bir aylık sürenin kıyasen uygulanması suretiyle tahliye davasının kira süresi sona erdikten sonra bir ay içinde açılması gereklidir. (6. HUKUK DAİRESİ E. 1993/11824 K. 1993/12071 T. 17.11.1993)
4- İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur. Bu süre mahkemece re’sen gözetilecektir.

Temerrüt sebebiyle tahliye davasına ilişkin usul hukuku kuralları İki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasında da aynı şekilde uygulanır. Bu konulara yukarıda değinildiğinden tekrar olmaması açısından yukarıdaki açıklamalara atıfta bulunulmakla yetinilmiştir.