İcrada ev satışı ve kiracı hakları

[ert049]

Öncelikle herkese merhabalar. Böyle bir siteyi yapanları yürekten kutlamak isterim.Kesinlikle herkesin boş zamanlarında okuması ve göz atması gereken bir site olduğunu düşünüyorum., zaman zaman da bu eylemi bizzat ben gerçekleştiriyorum .Emek verip soruları cevaplayan hukukçu arkadaşların özverisini görmek beni gerçektende de çok mutlu ediyor.

Kendi sorunumu anlatmak istiyorum.Kiracısı olduğum ev icra kanalı yoluyla satıldı.Benim kira kontratım iki sene önce bir yıllık olmak üzere yapmıştı.İcrada evi satın alan beyle de bu gün konuşma fırsatı bulduk , daha doğrusu avukatı ve yardımcıyla bilikte bize geldiler.( Yeni ev sahibinin işi buymuş ve aldıkları evi en fazla bir ay içinde tekrar satıyorlarmış...) Bize söylediklerine size madeler halinde anlatmak istiyorum ama önce benim durumumu anlatayım

-- Evde iki senedir oturuyoruz ve kira sözleşmesi , iki sene önce yapıldı ama bir yenileme yapmadık

-- Kira kontratının başlangıç ayı Eylül

-- Kirayı her ayın 15'inden 15'ine ödüyoruz.

--Ev icrada 10 nisan 2005 de satılmış ama tapu veriliş tarihi (tapuya baktım yanlış görmediysem) 26 nisan 2005

Gelen avukat beyin söyledikleri ;

--Bizi yasal olarak 1 hafta içinde evden çıkartabilirlermiş (polis ve çilindir desteğiyle)

--Eski ev sahibiyle olan kira kontratımın , icra yoluyla satış olduğu için geçerliliği kalmamış.

Kısaca demek istedikleri ; ev yeniden satıldığında eğer alan kişi evde oturmak isterse "direnmeyin " idi.YAlnız ben öğrenciyim makina müh bölümünde okuyorum ve sinavlarım aralıksız her hafta en az iki tane (projeler de dahil).Yani hemen taşınmam demek bir sürü iş ve sınavlarının bir kaçının kritik geçmesi demek ve ben okulu uzatmak riskine giremem.Ama haziran sonun da çıkabilrim.

Sonuç olarak gelen avukat beyin anlattığı gibi hakları var mı? Bizim haklarımız ve yükümlülüklerimiz nelerdir ? Eğer evden çıkmazsak işleyen prosedürlerler nelerdir ?

[zara]

sayin ert049,

Temel kural olarak, sizin bu dairede yazili kira sözlesmeye istinaden oturmakta olmaniz sebebi ile; bu dairenin icra yolu ile satilmis olmasi. sizin haklariniza halel getirmez. (Kontratinizin noterlikçe düzenlendigini var sayiyorum. Bu takdirde, sözlesmeniz resmi nitelikte olacagindan)kiracinin eski ev sahibi ile yapmis oldugu kontrat, yeni maliki de baglayacaktir. Evin icra yolu ile satilmis olmasi, bu halde, sizin açinizdan herhangi bir degisiklik yaratmaz.) Yeni ev sahibi iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde size ihtar çekmeli ve eger konuta kendisinin ihtiyaci varsa, bu ihtari müteakiben 6 ay zarfinda tahliye davasi açmalidir. Bu konuda diger forumlarda detayli bilgi mevcuttur.

Mecura ilk girisinizde yaptiginiz 15 Eylül tarihli sözlesmeniz geçerli olup her sene tekrar kontrat yapmaniz gerekmeyip, sözlesmeniz otomatik olarak yenilenmis bulunmaktadir. Yeni ev sahibi ya iktisap tarihine göre, yukarida belirttigim sürede tahliye davasi açmasi veyahut da sözlesme bitiminden itibaren yine yasal süresinde bu davayi açmasi gerekir.

Öncelikle; kontratinizin noter huzurunda yapilmis olup olmadigini bilmekte ve sorunuzu buna göre cevaplandirmakta fayda vardir.

Fakat her halükarda;size söylendigi gibi; EViN iKTiSAP TARiHiNDEN iTiBAREN BiR HAFTA iÇiNDE POLiS VE ÇiLiNGiR MARiFETiYLE bosalttirilabilecegine dair, KANUNi BiR HAK YOKTUR. Sizi bu konuda yanlis bilgilendirmisler.

[ert049]

Sayın zara

Bilgilendirici açıklamanız için teşekkür ederim.OLdukçe yardımcı oldunuz.Tekrar teşekkürler ve iyi çalışmalar

[Av.Dr.Mine Uzun Toktaş]

İcra İflas Yasası m.135/2: "Gayrimenkul borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı [u]resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak </u> başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp gayrimenkul alıcıya teslim olunur".
Maddede geçen "resmi belge" anlamında bir kira sözleşmeniz olup olmadığı önem taşıyor. Sözleşmeniz noter tasdikli mi? Ya da sözleşmeniz tapuya şerh edilmiş miydi? Aksi halde 15 günde evi tahliye etmeniz yasal zorunluluk olabilir. Size böyle bir muhtıra gelirse 7 gün içinde İcra Mahkemesine şikayet yoluna gidebilirsiniz.

[zara]

Sayin ert049,

Yukarida bilgiler, foruma aktardiginiz verilere göre, tarafimdan verilmistir. Size belirtildigi sekilde, evi,BiR HAFTA içinde, polis ve çilingir marifeti ile tahliye ettirmeleri hukuken mümkün degildir.

Zira; öncelikle siz fuzuli sagil konumunda degilsiniz.Mecurda yazili kira sözlesmesine dayanarak, kiraci sifati ile ikamet etmektesiniz. Ancak; aksi durumda, sizden tahliye istenmesi mümkün olabilirdi. Bu halde de, iddia edildigi gibi, B#304;R HAFTA içinde cebren tahliye uygulanmasi mümkün degildir. Size, bu halde,öncelikle, evi on bes gün içinde tahliye etmeniz gerektigine dair muhtira teblig edilmesi gerekir.

[ert049]

Yanıtlar için teşekkürler.Kira kontratım noter tastikli değil , tapuya şerh edilip edilmediğini bilmiyorum ama büyük ihtimalle edilmemiştir. Kontratta ise benim ve ev eski sahibesinin imzası var. Bu durumda bu belge Av. Mine hanımın cevabında bahsettiği resmi belge statüsüne girer mi ?

[Av.Dr.Mine Uzun Toktaş]

Malesef resmi belgeniz yok demektir. Peki daha önceden ev sahibinizin size çektiği ihtarname ya da size karşı açtığı icra takibi, dava var mı (kiracılık sıfatınızla ilgili) bunlardan hiçbiri yoksa muhtıranın tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliye etmelisiniz. Ama zaman kazanmak için -masrafları göze alıyorsanız- 7 gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluyla başvurup kiracı olduğunuzu iddia edebilirsiniz.

[ert049]

Daha önceden kiracı sıfatıyla adıma açılan herhangi bir dava yok.Ama daha muhtıra da tebliğ edilmedi.Anladığım kadarıyla muhtıra tabliğinden itibaren 15 gün sürem var.Cevap ve ilginiz için teşekkürler

[zara]

Sayin ert049,

Emin olmak için tapu idaresindeki kayitlarini kontrol edin. Ben esasinda, sözlesmenizin noter huzurunda yapilmis oldugunu düsünerek,sorunuzu, daha ziyade kiracilik hukuku açisindan cevapladim. Zira; sözlesmenizin noterlikçe yapilmis olmasi halinde kontratiniz resmi niteligi haizdir. Aksi takdirde bu belge adi sözlesme niteligindedir.

[Av.Tayfun Eyilik]

İcra takiplerinde, icra memurunun ( İİK, m. 135, 150/g ), iflas usulünde iflas idaresinin ( İİK, m. 244 ), ortaklığın satış yolu ile giderilmesine dair ilamının infazı halinde satış memurunun ( HUMK m. 571 ), ihale konusu gayrimenkulden bulunan borçlunun, müflisin ya da işgal etmekte bulunan üçüncü kişinin hangi kayıt ve şartlar dairesinde
bu elden çıkarılacağı İİK`nun 135/2. maddesi hükmü ile düzenlenmiş bulunmaktadır. İhale, satış nedeni ile o şey üzerinde mülkiyet hakkı kendisine intikal eden kişi adına, tapuda tescil ve o şeyin alıcıya boş olarak teslimi işlemlerini de kapsar. Zira, ihale olunan gayrimenkulün boş olarak alıcıya teslimi görevi, cebri ihalelere rağbeti artırıcı bir etken olduğu gibi, teslimi engelleyen kötü niyetli girişimlerin de önlenmesi bakımından yasa koyucu tarafından arzu edilmiştir.. Maddenin gerekçesinde bu noktaya açıkça temas olunmuştur.

İİK`nun 135/2. maddesine uygun biçimde resmi bir belge ile tevsik edilmiş kira varlığını ortaya koyamayan ve işgalin haklılığını ispat edemeyen kişinin ihale edilen yerden çıkarılmasını engeleyemez. Bu tarzda varılan sonucun yasa metnine ve amacına, ihalenin gayesine ve selametine daha uygun düşeceği kuşkusuzdur.
Hatta yargıtay tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi varken bile icra dairesinin kira şerhinden ari olarak satışına karar verebileceğini ancak kiracının satıştan sonra tahliye emrine karşı şikayet hakkı bulunduğunu belirtmiştir.

O halde icra satışları sonucunda kiracılık haklarının yeni malike karşı ileri sürülebilmesi için ipotekten veya hacizden önceki tarihi taşıyan resmi bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir. Aksi halde adi yazılı sözleşme ihale alıcısını bağlamayacağı gibi taşınmazı boş olarak teslim etmekle görevli icra dairesini de etkilemeyecektir. Resmi belgeden ne anlıyoruz ; Hangi belgeler kiracıya tahliye emrine karşı şikayet itiraz yoluna başvurma hakkı verecektir. Bu belgeler
bilindiği üzere noterde düzenlenmiş veya onaylanmış olması, tapu kaydına şerh edilmiş olması yeterli olabilecektir. Yargıtay bir kararında bunun örneklerini de vermektedir. Geçmişte noterden çekilmiş ihtarnameler, tereke dosyasındaki tereke, idare memurunun tanzim ettiği rapor gibi örnekler vermektedir. Benim fikrime göre ise ayrıca sözleşmedeki vergi kayıtlarına ilişkin bilgiler, veya vergi dairesindeki bilgilerle tevsik edilmiş ise de resmi belge sayılabilmelidir.


Konu ile ilgili yargıtay kararları içtihatlar bölümüne eklenmiştir

İhaleden alınan taşınmazın kiracıları tıklayın