Bina Ortak Yeri

[fevzi duman]

Merhabalar,
Halen bina yöneticiliğini yapmaktayım. Bu haftaki toplantımızda bina sakinlerinden biri farklı bir konuyla bize başvurdu. Ancak olayın içinden çıkamadık. Bana yardımcı olacağınızı umut ederek sorumu soruyorum.
Binamızın alt katı garaj olup, üzerindeki kattada sığınak ve kömürlükler vardır. Sığınak ve kömürlüklerin üzerinde bulunan bina sakini, kışın ısınamadığından şikayet ederek, altında bulunan sığınağın ve kömürlüklerin straforla kaplanıp, alçı çekilmesini istemektedir.
Bana makul gelmeyen bu istekğe acaba sizlerin yorumu nasıldır?

[alptis]

Bence kişi tamamen haklıdır.
Neden aidatını ödediği halde ısınamasın.
Yönetici olduğunuzu yazmışsınız, aynı dairede siz otursaydınız ne yapardınız?
Eminim ki öyle olsaydı şu ana kadar çoktan yapılmıştı?

iyi günler.

[cecey]

Bina maliklerinin vereceği bir karar olup çoğunluğun onaylaması gerekir diye düşünüyorum

[fevzi duman]

alptis arkadaş,
burada bireysel olaraktan düşünmüyorum. sadece yapılıp yapılamayacağını ve kanundaki yerini araştırıyorum. sen kanunda yeri olmayan birşey için cebinden para verebilirmisin. ayrıca ben yıllarca o dediğin kömürlük üzerinde straforsuz oturdum merak etme.

[cecey]

II - Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

B) Kat irtifakı sahibinin hakları:

Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

(Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.


umarım yardımcı olur..

[fevzi duman]

cecey!
yazın için teşekkür ederim ama kafama takılan hala bir soru var. kanunda bahsedildiği gibi ortak kullanım alanını tadilat yaptırmayacağız, ortak kullanım alanının tavanını yaptırarak üzerinde oturan bina sakinine katkıda bulunacağız.
Farklı bir yorum daha getireyim, örneğin benim oturduğum dairenin altında oturan kimse olmasın, dairesini boş tutsun. o zaman bende kat maliklerinden ısınamıyorum diyerekten para toplasam ve alt dairenin tavanına strafor döşetsem olur mu?

[ibrahimayk]

cecey!
yazın için teşekkür ederim ama kafama takılan hala bir soru var. kanunda bahsedildiği gibi ortak kullanım alanını tadilat yaptırmayacağız, ortak kullanım alanının tavanını yaptırarak üzerinde oturan bina sakinine katkıda bulunacağız.
Farklı bir yorum daha getireyim, örneğin benim oturduğum dairenin altında oturan kimse olmasın, dairesini boş tutsun. o zaman bende kat maliklerinden ısınamıyorum diyerekten para toplasam ve alt dairenin tavanına strafor döşetsem olur mu?

benim altımda daire 10 senedir boş. bu farklı . boş olsa da yakıt giderine katılmak zorunda.o zaman da ısınır .boş daire sıcak olur yani. fakat kombi varsa ki bizim bina tamamen müstakil kombili.benim gibi kışın üşürsün. ya da kombiyi sonuna kadar açıp ısınırsın.

sorunuza gelince:ortak kullanım alanının tavanını yaptırarak üzerinde oturan bina sakinine katkıda bulunacağız dediniz . aynen öyle yapmalısınız. daha iyi anlayın diye şöyle örnek vereyim: çatı da ortak yer değil mi? akan çatıyı tamir edersiniz.

YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/1789
K. 2004/2553
T. 1.4.2004
• ORTAK GİDER ALACAĞI ( Kat Maliklerinden Her Birinin Ortak Giderlere Katılmakla Yükümlü Buluduğunun Kabulü Gereği - Kat Malikinin Payına Düşecek Gider ve Avans Borcundan Bağımsız Bölümde Kira Sözleşmesine Oturma Hakkına veya Başka Nedene Dayalı Olarak Devamlı Surette Yararlanın da Müteselsil Sorumlu Olacağı )
• BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN BİRİNİN TAPUDA KAYDEN MALİKİ ( Olmasa Bile Fiilen ve Sürekli Bir Şekilde Herhangi Bir Bağımsız Bölüden Yararlanan Kişinin Ortak Giderden Sorumlu Olacağının Kabulü Gereği - Ortak Giderden Sorumlu Olmak İçin Kat Mülkiyetli Anataşınmazda Salt Kat Maliki Olmak Gerekmediği )
• PROJEYE AYKIRI İNŞA EDİLMİŞ VE ARSA PAYINA BAĞLANMAMMIŞ BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Herhangi Bir Nedenle Sürekli Olarak Faydalanılmasının Yasa Uyarınca Ortak Gider Borcundan Kıyasen Sorumlu Tutulması İçin Yetrli Olduğu - Ortak Gider Borçlusunun Kat Mülkiyetli Taşınmazda Salt Kat Maliki Olması Gerekmediği )

Kat Mülkiyeti Yasasının anataşınmazın genel giderlerine katılma ile ilgili 20. maddesinde kat maliklerinden her birinin ortak giderlere katılmakla yükümlü oldukları ortak giderlerin teminatı başlığını taşıyan 22. maddesinde ise bir kat malikinin 20. maddesi uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan gecikme tazmiantından onun bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma ( sükna ) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir biçimde yararlananların da birlikte ve müteselsilen sorumlu bulundukları öngörülmektedir. Dava ortak gider alacağı ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali olduğuna göre davaya konu edilen borcun borçlusunun kat mülkiyetli anataşınmazda salt kat maliki olması ( belli bir bağımsız bölümün maliki bulunması ) gerekmez. Borçlunun, anataşınmazın ortak alanlarında ( bahçesinde veya terasında ) projeye ayıkırı olarak inşa edilmiş ve her nasılsa arsa payına bağlanmamış mesken, dükkan, depo vs. gibi bir bağımsız bölümden herhangi bir nedenle sürekli bir şekilde faydalanmış olması anılan yasanın 22. maddesi uyarınca onun ortak gider borcundan kıyasen sorumlu tutulması için yeterlidir.



MADDE 20 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Bence 1.fıkranın b) bendini uygulayın.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/1820
K. 2006/2566
T. 30.3.2006
• GECİKME FAİZİ ( Kat Malikinin Payına Düşecek Gider ve Avans Borcundan Gecikme Tazminatından Bağımsız Bölümlerin Birinde Kira Akdine Oturma Hakkına veya Başka Sebebe Dayanarak Devamlı Olarak Yararlananlar da Müştereken ve Müteselsilen Sorumlu Olduğu )
• MÜŞTEREK VE MÜTESELSİL SORUMLULUK ( Kat Malikinin Payına Düşecek Gider ve Avans Borcundan Gecikme Tazminatından Bağımsız Bölümlerin Birinde Kira Akdine Oturma Hakkına veya Başka Sebebe Dayanarak Devamlı Olarak Yararlananlar )
• ORTAK GİDER VE AİDAT BORCUNDAN KİRACININ SORUMLULUĞU ( Bağımsız Bölümlerin Birinde Kira Akdine Oturma Hakkına veya Başka Sebebe Dayanarak Devamlı Olarak Yararlananlar da Müştereken ve Müteselsilen Sorumlu Olduğu - Gecikme Tazminatı )
• ORTAK YERLERİN BAKIMINDAN KAT MALİKİNİN SORUMLULUĞU ( Arsa Payı Oranında Sorumlu Olduğu )
634/m.20,22
ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Davacı kat malikinin, davalı kiracıdan kiralamış olduğu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borcunun gecikme faiziyle tahsilini talep ettiği davada, mahkemece, davalı kiracının kiraladığı bağımsız bölümde oturmasına dayanak teşkil eden yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı araştırılmalı, varsa yazılı sözleşme ve diğer belgeler getirtilerek davalının aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı incelenmeli, kiracının borçtan kira oranında sorumlu tutulacağı gözönüne alınarak belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/5319
K. 2004/5796
T. 12.7.2004
• KİRA BEDELİNİN TAHSİLİ TALEBİ ( Kiracının Kat Mülkiyeti Uyarınca Giderlere Katılma Payı Olarak Ödediği Paraların Kiradan Mahsup Edilebileceği )
• KAT MÜLKİYETİ UYARINCA GİDERLERE KATILMA PAYI OLARAK KİRACININ ÖDEDİĞİ PARALAR ( Kiradan Mahsup Edilebileceği )
• ORTAK GİDER OLARAK KİRACININ ÖDEDİĞİ PARALAR ( Kira Parasından Mahsup Edilebileceği )
634/m.22/1
818/m.260
ÖZET : Alacaklı davacı, 26.08.2003 tarihinde yaptığı takipte 01.08.2003 tarihinde başlayan kira yılının tamamının kira parasını istemiş, kiracı borçlu muacceliyet şartının gerçekleşmediğini, Ağustos 2003 ayı kirasının bir kısmını, alacaklının banka hesabına, bir kısmını da genel giderlere katılma payı olarak yönetime ödediğini beyan ederek buna ilişkin belgeleri ibraz etmiştir. Her iki belge de tahliye tarihinden önceki bir tarihi taşımaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22/1. maddesi uyarınca yapılan bu ödeme kiraya mahsup edilebilir. Bu sebeple isteğin reddine karar verilmesi gerekirken, bundan zühulle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/1789
K. 2004/2553
T. 1.4.2004
• ORTAK GİDER ALACAĞI ( Kat Maliklerinden Her Birinin Ortak Giderlere Katılmakla Yükümlü Buluduğunun Kabulü Gereği - Kat Malikinin Payına Düşecek Gider ve Avans Borcundan Bağımsız Bölümde Kira Sözleşmesine Oturma Hakkına veya Başka Nedene Dayalı Olarak Devamlı Surette Yararlanın da Müteselsil Sorumlu Olacağı )
• BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN BİRİNİN TAPUDA KAYDEN MALİKİ ( Olmasa Bile Fiilen ve Sürekli Bir Şekilde Herhangi Bir Bağımsız Bölüden Yararlanan Kişinin Ortak Giderden Sorumlu Olacağının Kabulü Gereği - Ortak Giderden Sorumlu Olmak İçin Kat Mülkiyetli Anataşınmazda Salt Kat Maliki Olmak Gerekmediği )
• PROJEYE AYKIRI İNŞA EDİLMİŞ VE ARSA PAYINA BAĞLANMAMMIŞ BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Herhangi Bir Nedenle Sürekli Olarak Faydalanılmasının Yasa Uyarınca Ortak Gider Borcundan Kıyasen Sorumlu Tutulması İçin Yetrli Olduğu - Ortak Gider Borçlusunun Kat Mülkiyetli Taşınmazda Salt Kat Maliki Olması Gerekmediği )
634/m.20, 22
ÖZET : Dava, ortak gider alacağı ile igili icra takibine yapılan itirazın iptaline ilişkindir. Davalının bağımsız bölümlerden birinin tapuda kayden maliki olmasa bile fiilen ve sürekli bir şekilde herhangi bir bağımsız bölümde faydalanıp faydalanmadığının saptanması, bu bağlamda yönetimden gerekli belge ve bilgilerin ( defter ve kayıtların ) getirtilip incelenmesi ve oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekir.


kanun arsa payı diyor. En güzeli bu gibi.Ama madde emredici değil "MADDE 20 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.


Yeterli olmuştur umarım. değilse bir hukuk bürosuna başvurun.