Kat Mulkiyeti Kanunu 20 Maddesi Aidatlar

[verano]

Merhabalar
Bizim Sitemiz Konak(5 Katli Apartman)lardan Ve Villalardan Olusan Bir Site Yonetim Planimizda Blok Yapilarin Genel Giderleri Kendi Aralarinda Esit Olarak Paylastirilacaktir Sitenin Genel Giderleri Ise Arsa Paylari Oraninda Paylastirilacaktirdir Deniyor.ayrica Yonetim Planinda Blok Yapilari Konaklar Ve Villalar Olarak Nitelendiriliyor.benim Sormak Istedigim Sey Bir Sitenin Genel Giderleri Nelerdir Ve Bunu Hangi Kanun Maddesinde Nasil Bulabilirim Cunki Ikilemler Olmakta Guvenlik Siteninmi Yoksa Bloklarinmi Genel Gideri Oluyor. Bana Bunu Ayrintili Olarak Kanun Nezdinde Aciklayabilirmisiniz Ve Benim Belgelemem Gerek Bunu Kaynaklarinida Verirseniz Sevinirim .birde Yonetim Planinda Bole Yazarken Kat Mulkiyeti Kanunu 20 Maddesini Uygulamak Dogrumu?

[admin]

Herşeyden önce KMK. na göre Yönetim Planı tüm kat maliklerini bağlayıcı bir sözleşmedir. Burada öncelik yönetim planınındır.
Yönetim planınızdan anladığım (yanlışsa düzeltin);
1- Bloklar kendi yapıları içlerindeki genel giderlerden sorumludur (kapıcı gideri, asansör, ortak elektrik vs.). Kat malikleri bunları öderler.

2- Bloklardan Oluşan - sitenin - Genel giderleri de arsa paylarına göre ödenir.

Bu durumda tüm blokların ortak giderleri arsa payına göre ödenir. Güvenlik, site ortak alanlarının bakımı, aydınlatması vs. blok dışındaki ortak masraflar arsa payına göre hesaplanır.

* Kat mülkiyeti yasasında Site kavramı mevcut olmadığından bu gibi uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Ancak şu açıdan çok şanslısınız; Yönetim planınız Site olgusunu kabul etmiş durumda. Bu yönetim planına uyulması gerekir.
Yeni Kat Mülkiyeti Yasa tasarısı halen (uzun süredir) TBMM. Adalet komisyonunda beklemektedir. Günün koşullarına ve Site olgusunu kabul eden yasayı beklemekteyiz.


https://www.hukuki.net - http://www.hukukara.com

[Sado 57]

Merhaba Sayın Admin,
Verdiğiniz bilgiler sayesinde tecrübe ediniyoruz, teşekkürler.
Benim de size konu hakkında minik bir sorum var; Ben bir sitede 18 daireli yazlıkda her yıl bir iki ay kalıyorum,benim dairem yaklaşık 60 qm. ama 100 qm.olan dairelerle aynı aidat alınıyor yasalmı acaba ? Kanalizasyon,Hiç kullanmadığım ara elektriği,ve yaklaşık her 2 yılda bir çatı kiremitleri kırılıyor gerekçesiyle epey yüklü aidatlara maruz kalıyorum.Aidatlar ve giderlerde dairemin küçük olduğu gerekçesiyle indirim yapabilirmiyim ve ne kadar olmalı ?
Saygılarımla..

[4/BHakkaniyetli]

Ortak giderlerin paylasimi
Esas No : 1989 / 23877 Karar No : 1990 / 12563
Merci : Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Tarih : 16/04/1990
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Kaloriferci, Bahçıvan Ve Bekçi Giderlerine Eşit Olarak,
Diğer Giderlere İse Arsa Payları Oranında Katılmakla Yükümlüdürler.

Esas No : 2006 / 1820 Karar No : 2006 / 2566
Merci : Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir. Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.
(5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)
APARTMANIN GENEL GİDERLERİNE KATILMA
Apartman kapıcısının ücretine her kat maliki arsa payı oranında mı katılır? Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırlar.
Diger Tüm giderlere arsa payı oranında katılırlar.
Apartman yöneticisinin ücretine her kat maliki arsa payı oranında mı katılır? Kat malikleri arasında ayrıca bir düzenleme yapılmamışsa yönetici aylığının ödenmesi giderlerine her kat maliki kendi arsa payı oranında katılır.
Asansörü kullanmayan kat maliki asansör giderini ödemeyebilir mi? Kat mülkiyeti kanununa göre kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Dairesi zemin katta olan bir kat maliki ben asansöre binmiyorum ki asansör giderini ödeyeyim diyemez. Bu kat maliki asansörden yararlanmasa da asansörün giderini öder
Apartman aidatını ödemeyen kat malikine gecikme faizi ne kadar uygulanır? Apartman aidatını ödemeyen kat malikine aylık %5 gecikme faizi uygulanır.
Aidat ödemeyen kat maliki hakkında ne yapılır? Aidat ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre dava açılabilir. İcra takibi yapılabilir. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı başvurusu üzerine borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Apartman sigorta ettirilmesinde prime her kes eşit oranda mı katılır? Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılır.
Kiracı apartman aidatı öder mi? Kiracılarda apartman aidatından sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Örnek: Kiracı oturduğu daireye aylık 100 lira kira ödüyorsa apartmanın aidatı da aylık 120 lira ise kiracının sorumluluğu 100 lira ile sınırlıdır. 100 lirayı aşan miktarın ev sahibi(kat maliki) tarafından ödenmesi gerekiyor.Kiracılar sadece aidat ödemekle kalmayıp apartmanın ortak su giderine, ortak merdiven otomatiği giderine, asansör elektriğine, apartman temizlik giderlerine ve bunun gibi işletme giderlerine de katılır.
Kiracılar ortak giderlere katılmak zorunda mıdır? Kiracılar ortak giderlere katılmakla yükümlüdürler.
Kapıcının ücretinin ödenmesine esit oranda,
apartman ortak su giderine, apartman ortak merdiven otomatiği giderine, asansör elektriğine, apartman temizlik giderlerine ve bunun gibi işletme giderlerine arsa payı oranında katılırlar.

[4/BHakkaniyetli]

örnek paylaşım

[4/BHakkaniyetli]

Kat malikleri -aralarında başka türlü anlaşma bulunmadıkça-
personel giderlerine eşit olarak katılmakla yükümlüdürler.
Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesinde kat maliklerinin her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça katılmakla yükümlü olduğu giderler iki gruba ayrılmış, maddenin
(a) bendinde kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinden eşit olarak; (personel giderleri)
(b)ana gayrimenkulün isletme yönetimi ile ilgili sair tüm giderlerden de arsa payı oranında sorumluluk esası getirilmiştir.
Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında yönetim planında açıkça aksine bir hüküm bulunmayan hallerde kat maliklerinin ana gayrimenkulün ortak giderlerinden yasanın yukarıda belirtilen ilkelerine göre sorumlu tutulmaları gerektiği kabul edilmektedir.
Davaya konu edilen işletme projesinde personel giderleri için yasada öngörülenden farklı bir sorumluluk ilkesi getirilmemiş, ana gayrimenkulün isletme yönetimi ile ilgili genel giderlere de kat maliklerinin, yasada olduğu gibi arsa payı oranında katılacakları öngörülmüştür.
Bu durunda personel giderleri bakımından sözleşme niteliğindeki yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadığından bu giderlere kat malikleri yasa gereği eşit olarak katılmalıdır.
(Y.18.HD., 13.11.2003 T., 2003/8359 E., 2003/8906 K.)

KMK 20. madde diyor ki ; "kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça ana yapının personel giderlerine eşit olarak, diğer giderlere ise arsa payı oranında katılırlar"
"Aralarındaki başka bir anlaşma" ise şöyle tanımlanabilir. Yönetim planı içeriğinde tüm giderlere veya bazı giderlere başka bir şekilde katılacağı yazıyorsa ya da kat maliklerinin tümü aralarında giderler konusunda başka bir sözleşmeye (yönetim planından farklı özel bir sözleşmeye) imza atmış iseler (-ki atmış iseler dahi sonradan bağımsız bölümü alanları bağlamaz-) veya kat malikleri kurulunda ortak giderlerin paylaşımı konusunda tüm kat maliklerinin tümünün (sadece toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin tümünü kastediyoruz) bir karar almış iseler bu tip paylaşım şekilleri de geçerlidir.
KMK 20. maddede; genel giderlere katılmak ve nelerin genel gider olduğu konusu düzenlemiştir. Maddeye göre; kat malikleri;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak, (bunu personel giderleri olarak özetliyoruz)
b) Bunlar dışında kalan bütün ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avansa ise arsa payları oranında katılacaklardır.(bunu personel giderleri dışındaki tüm giderler olarak özetliyoruz)
Aslında kural; kat maliklerinin kendi aralarında anlaşmalarıdır. Yani yukarıdaki saydığımız hali ile kat malikleri her iki çeşit giderler için farklı katılma oranları belirleyebilirler. Bunun için Yönetim Planı'nda bir hüküm olabileceği gibi, Kat Malikleri Kurulu'nun, bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da belirleyebilirler.
Kat Malikleri Kurulu karan alınamazsa, kat maliklerinin hepsinin katıldığı bir "Özel Sözleşme" ile de aynı sonuca varılabilir. Ancak bu şekilde düzenlenen sözleşme, o
sözleşmede imzası olan kat maliklerini bağlar. Bağımsız bölümlerin yeni malikleri bağlamaz. O halde, Yönetim Plânı ve Kat Malikleri Kurulu kararı niteliğinde olmayan ve genel giderlere katılma oranı kanundakinden farklı bir şekilde düzenlenen sözleşmeye yeni malikler uymak zorunda değildirler.

[4/BHakkaniyetli]

KMK 20. madde diyor ki ; "kat malikleri aralarında başka türlü (oy birligi ile) bir anlaşma olmadıkça ana yapının personel giderlerine eşit olarak,
diğer giderlere ise (yönetici ücreti dahil) arsa payı oranında katılırlar"

[4/BHakkaniyetli]

Toplantıda %100 oy birliği yok ise, karar aldık herkes masraflara eşit katılacak denilemez.

Personel giderleri bölümlere eşit paylaşılır.
Personel giderleri harici diğer giderler ise bölümlerin arsa pay oranına göre paylaşılır.

Kiracılar yenileme giderlerine yenileme Fonuna, hizmetli tazminat Fonuna, Tamir giderlerine, boya badanaya katılmazlar.

[4/BHakkaniyetli]

KMK-20
Demirbaş giderleri
KALICI değer artırıcı yatırımlar kat maliklerine aittir.
Arsa pay değerine göre paylaştırılır.
1-Personel tazminat FONu
2-Yenileme FONu
3-Yönetici aylığı
4-Yenileme ve tamiratlar
5-Merdiven boyamak
6-Dış cephe boyamak yada mantolamak.
7-Çatı tamiratı
8-Tüm ortak alan yatırımları.
9-Bina sigorta pirimi

Yöneticilerin muhatabı öncelikli olarak kat malikleridir.
Dairelerin bos olduğunu farz edin tüm masrafları kat malikleri ödemek zorundadır.
Kat malikleri kiracısından ortak isletme giderlerini alır ve yönetim hesabına bankaya yatırır.

İsletme giderleri.
Kiracılar sadece işletim kullanım masraflarını öder.
Kiracıların ödedikleri isletme giderleri nelerdir.

Eşit paylaşım ile ödenenler:
1- Personel giderleri (Tazminatları Kat maliki öder)

Arsa pay değerine göre ödenenler:
1- Ortak ısınma giderleri,
2- Ortak merdiven elektirigi,
3- Asansör isletme giderleri normal düzenli servisi kiracı öder (Tamiri kat maliki öder)
4-Ortak su giderleri,

Daire bos ise kiracı yok ise tüm masraflar kat malikinden talep edilir.
Kat maliki direk sorumludur.
Kiracı var ise dolaylı (müteselsil en) sorumludur.

[4/BHakkaniyetli]

örnek isletme projesi
KMK 20.jpg