Site Yönetiminin hukuk dışı oluşturulması ve karar yeter sayısı

[M.Necdet Tüzün]

En iyi dilek ve temennilerimle,
Site Yönetim Planında,Belediyece tastikli proje ıle Yerleşme Planında ve Yapı Kulllanım Belgesınde sitemizin,tek parsel üzerinde 120 daire ve 3 kapıcı bölümünden oluştuğu görülmektedir.Sitemiz 12 bloktan ve dikdörtken şeklinde inşa olunmuş orta kısmında bahçe ve çocuk oyun sahası mevcutturMerkezi ısıtma tesisi olarak 6 blokta birerden olmak üzere ayrı iki adet kalorifer tesisi mevcuttur.Mevcut yönetim planında sadece tek bir Kat Malikleri kurulunun oluşturulacagı açıklanmış ve ayrıca Blok veya 6 bloktan oluşan gurup Kat Malikleri Kurullarının da mevcut olabilecegi hususunda hiç bir hüküm bulunmamaktadır.Hal böyle iken 1997 yılında yerleşime açılmış bulunan sitemizde,6 şar bloktan oluşan ve ayrı ayrı isimlendirilen iki Kat Malikleri kurulu yönetimi benimsenerek ve hiç bir hukuki yetki ve sorumlluğu bulunmayan yönetimlerle tüm idari ve yasal işlem ve faaliyetler yapılmış ve halen yapılmaktadır.Konuya 2000 yılında vakıf olunmuş,gerekli girirşim ve yazılı uyarılarıma rağmen iki ayrı site sözde yönetimleri yasal oluşuma gitmemişlerdir.2001 yılında yapılan 6 bloktakı 60 bağımsız bölüm sakinlerince yapılan (sözde Kat Malikleri kurulu)toplantısı Karar defterine gerekli şehri düşmek suretiyle yasal olmuyan toplantılara bundan böyle katılmayacagımı,alınan ve alınacak tüm kararları geçerli kabul etmediğimi ve fakat iyi komşuluk ilişkilerinde uyum sağlamak üzere tüm maddi yükümlülüklerimi yerine getirecegimi ifade ettim.O günden bu yana toplantılara katılmuyor,alınan tüm kararlara yazılı itirazlarda bulunuyor ve tüm maddi yükümlülüklerimi itirazi kayıtla yerine getiriyorum.Neden sulh hukuk hakimliğine müracaatla hakimin müdahalesini bu güne kadar neden istemediğime gelince.Sitemizde iki blokta 20 daire Adlıye Teşkilatını Güçlendirme vakfına ait olup bu dairelerde İzmirde görevli hakim,savcı ve diger adliye mensupları ikamet etmektedir.Site yönetimlerinin ilk oluşmasından itibaren Kat Malikleri Genel Kurullarında ve yönetimlerde Adliye mensupları vekil sıfatıyla bulunmuşlar ve tüm idari ve hukuki işlemlere fiilen katılmış ve tüm tasarrufları onaylamışlardır.Hemen ifade edeyim,yukarıda arzına çalıştğım konu hakkında Adliye Teşkilatı Vakıf Başkanlığına (2001 yılında)bilgi verilmiştir.
Konuyu bugün sizlere sunmam nedenine gelince!
Site projesinde sıvı yakıtlı olarak tesis edilmiş bulunan Kalorifer kazanın yaklaşık yedi yıl önce,katı yakıta dönüştürlmüş ve bu defa Doğal Gaza boğlanması gerektiğindendir.Öncelikle şu hususun belirlenmesinde zaruret vardır.Apartman veya sitelerde Kalorifer tesisi ortak kullanım alanımıdır?mevcut kalorifer kazanın katı yakıttan Doğal Gaza Dönüştürülmesinde Kat Malikler Kurulu normal ve olağan toplantılarının ilkinde ekserıyet sağlanmadıgında takiben yapılacak ikinci toplantının yeter ve KARAR yeter sayısı nedir?
Kendime olan inancımı kaybetmemek için,tesbit ve müşahadelerimi sizlere arzetmek zaruretinde kaldığımdan affınıza sığınır,başarılarınızın daim,kazançlarınıızın bol olması dilegi ile sevgi ve saygılarımı sunarım.
İzmir-Gaziemir :06/06/2007 M.Necdet Tüzün

[KASIMAN]

Sayın M. Necdet Tüzün,

1 - Yönetim planı, yasaya açıkça aykırılık içermedikçe, (ki geçersizlik sadece aykırılık içeren madde ile sınırlıdır) esastır.
Siteniz tek parsel üzerinde kurulu olduğuna göre, yasal site statüsündedir ve yasal nisaba uygun olarak yönetim planında gerekli değişiklik yapılarak tapuda kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmedikçe, mevcut yönetim planına aykırı işlem yapılamaz. Yapılan aykırı işlemler sizin de bildiğiniz gibi, bir itiraz halinde mahkemece bozulur.
2 - Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlarda kurulu bulunan kalorifer tesisatı, ortak tesislerdendir. Bu tesisin yer aldığı kalorifer kazan dairesi, yakıt deposu, ana kolon boruları, yakıt atıklarının depolandığı yer, baca da ortak kullanım alanlarıdır.
3 - Kombili sisteme, yani bireysel ısınma sistemine geçişde kat maliklerinin OY BİRLİĞİ ile alacakları karar zorunlu iken, bunun dışında kalan tüm onarım ilave ve yakıt sistemi değişiklikleri için tüm kat maliklerinin PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞU ile alacakları karar yeterlidir. Bu tür işlemler KMK. madde 42 deki "faydalı yenilik ve ilaveler" kapsamındadır.
4 - 42. madde kapsamındaki işlerle ilgili olarak, ilk toplantıda karar yeter sayısı pay ve paydaş çoğunluğu yani yarıdan bir fazla olup, ikinci toplantı için de aynen geçerlidir.

Esenlikler,