Emlak alımı için ödediğim kaporayı hukuki olarak geri alabilir miyim?

[atilla başbuğ]

23 Aralık 2006 gününde emlak alımı için noterde olmayan hazır bir sözleşmeye imza attık.Bize emlakçının ve satıcının söyledikleri bazı şeyler ilerleyen günlerde yalan çıktı.Bu sebeple alımdan vazgeçtik.Tabi bu sözlü ifadeler sözleşmede yok.Bu sözlü ifadeler binanın yanındaki boş arsaya birşey yapılmayacağı ve evin metrekaresine ilişkin söylemlerdi.Ayrıca emlakçılar odası ile yaptığımız görüşmede sözleşmenin noterde yapılması gerektiğini söylediler.Sözleşmede ev ile ilgili metrekare vs. gibi bilgilerde bulunmalıymış.Fakat bunların hiçbiri yerine getirilmedi.Bizim de bu konuda bir bilgimiz olmadığından bunları yerine getirtemedik.Annem,kardeşlerim,eniştem,halam bu sözlü beyanlara ayrıca şahitler.Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunduk.Takipsizlik kararı çıkmış.Bize henüz tebligat gelmedi.emlakçılar Odasına başvurduk.Oradanda birşey çıkmadı.En son İstanbul Sanayi ve Ticaret İl Müdürlüğüne başvurduk.Onlarda Emlakçıya 3000 Ytl üzerinde ceza kesmişler.Fakat kaporamızı geri alamadık.Satıcı bize ihtarname çekmiş.Bu ihtarname bizim elimize geçmedi.
Bu bilgiler ışığında;bu olayla ilgili Tüketici Mahkemesine dava açsak ilgilenirler mi?Sözleşmede İstanbul Mahkemeleri selahiyattardır diyor.Biz mahkemeye nasıl ve ne gibi belgelerle dava açabiliriz?Sözleşmeden itibaren zaman aşımı süresi nedir?Mahkeme masrafları nedir?Bu dava lehimize sonuçlanabilir mi?Emlakçıya verilen ceza tutanağı işimize delil olarak yarar mı?Sözleşmede kapora iade edilmez yada iade edilir diye bir hüküm yok.Bu bizim işimize yarar mı?
Şimdiden bilgilendirmeleriniz için teşekkürler.

[Aslı Güngör]

http://www.emlakkayseri.com/?page=GizlilikIlkeleri sitesinden alıntıdır.

KAPARO
Gayrimenkulun başkalarına pazarlanmasının durdurulması için kaparo verilir. Alım-satım-kiralama işleminde verilen kaparo alıcı veya kiralamak isteyenin ciddiyetinin bir göstergesi kabul edilir. Kaparo dünyanın her tarafında uygulanan bir yöntemdir.

Vazgeçen alıcı veya kiralamak isteyen, talip olup kaparo ile pazarlanmasını durdurduğundan, belki gerçekten alıcı veya kiralamak isteyen başka birine pazarlanmasını engellemiş olacak, boş yere zaman kaybedilmesine; gayrimenkulünü değerlendirmeyi düşünen konut sahibinin de alacağı para ile ilgili değerlendirme hayallerinin kaybolmasına neden olacaktır, bunun tazmini sayılan kaparo iade edilmez.

İşlem gerçekleştiğinde alınan kaparo hesaba mahsup edilir; ancak konut sahibi (herhangi bir sözleşme yapılmamışsa) vazgeçerse kaparo alıcı veya kiralamak isteyene iade edilmelidir.

Emlak ofisi aracılığında, alıcı/kiracı vazgeçtiğinde;
- Emlakçının emeği ve zamanı kaybolur, konut sahibine karşı zor durumda kalabilir.
- Kaybedilen zamanda belki işlem yapabileceği başka bir müşteriyi kaçırmış olabilir.
- Gayrimenkulünü değerlendirmeyi düşünen konut sahibinin de alacağı para ile ilgili değerlendirme hayallerinin suya düşmesine ve zaman kaybettirdiği gerekçesiyle emlakçıya kızabilir, anahtarın iadesini isteyebilir.
- Emlakçı hem para kazanamayacak, hem de anahtarıkonut sahibine iade etmek zorunda kalarak, bir portföy kaybedebilir.

Satış için kaparo alınması aşamasına gelinmişse; cezai şartların ağır olduğu, örneğin; "Vazgeçen taraf satış bedelinin %25'i oranında tazminat ödeyecektir" şeklinde senetli sözleşme yapmak en doğrusudur.

Şu tip belgeleri inceleyin: Emlak Görme Seneti, Satış Sözleşme ve Taahhütnamesi.

Paslaşarak çalışan 2 emlakçının durumu;
Almak veya kiralamak isteyen müşteriden alınan kaparo, iş bitmesi amacıyla konut sahibi olan emlakçıya verilir, (kaparo konut sahibinde kalmışsa iade etmeyebilir) ancak emlakçıda kalması veya hibe edilmesi durumunda emlakçılar eşit paylaşır. Çünki komisyon gelirinin bir parçasıdır.

Olayınızda sözleşme şekil şartları gerçekleşmediğinden ve hile ile sözleşmenin imzalanmış olması sebebiyle aldatılmış olduğunuzu ifade ederek dava açma hakkına sahipsiniz. Ancak beyanların sözlü olması ve şekil şartına uymasada aranızda bir protokol yapılması sizi biraz sıkıntıya sokabilir. Diğer yandan o kadar çok soru sormuşsunuz ki bence bu konuyu bir avukatla yüzyüze konuşmalı ve ondan bilgi almalısınız. Çünkü daha dava bile açılmadan ne kadar masraf olacağını biz buradan kestiremeyiz..

[atilla başbuğ]

Satıcı(müteahhit) ve emlakçının bize karşı yalan beyanda bulunmaları sebebiyle alımdan vazgeçtik.Sözleşmede kapora iade edilmez diye bir madde de yok.Vazgeçmemizde kusur satıcı ve emlakçıdadır.Sözlü beyanlar söz konusu olsa da şahitlerimizde var.Satıcı ve emlakçının haksız olduğu durumlarda da yani helhalukarda kapora hukuki olarak iade edilmez diye bir hüküm var mı?

[atilla başbuğ]

Bu gibi satış durumunsa sadece satıcı yada emlakçı mı zarar görür bunu anlayamıyorum.Alıcı hiç mi zarara uğramaz.Alıcının vazgeçip kaporasını geri alma hakkı yok mudur?Kapora iade edilmez diye bir kanun hükmü var mı?Bu satıcının aynı dairesi benzer katta bulunmaktadır.Biz vazgeçene kadar o da satılmamıştı.Dolayısıyla bir zararı yok.Hem müşteri çıktıysa benim kaporamı iade edip ona satsaydı canım.Adamlarınki bizi tongaya düşürüp dolandırmaktı.Bunu da başardılar doğrusu.

[Av.Ragıp Atay]

Sayın Başbuğ
geçersiz bir sözleşme olması nedeniyle, verdsiğiniz kaporayı geri alabilirsiniz. Ancak satıcının da zararlarının tazmini açısından tazminat davası açma hakkı var. Bunu da belirtmek gerekir.
Siz olayı tam olarak anlatmadığınız için, ne olacağını kestirmek zor. Soyut ifadeler ile dava yürümez. Somut nelgeler gerekiyor. Anladığım jadarıyla hukuki bir süreç başlatmışsınız. Siz bir avukattan hukuki yardım isteyin bana göre

[Av.Tayfun Eyilik]

https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=2547
Burdaki linkte yeteri kadar açıklama vardır

[atilla başbuğ]

Bu olaya Tüketici Mahkemesi bakar mı?Satıcının nasıl bir zararı olabilir?Sözleşmede şu kadar zaman zarfında ödeme yapılacak diye bir madde yok.Kapora ödenmez yada ödenir diye bir maddede yok.Satıcının çektiği ihtarname kendini haklı duruma getirebilir mi?

[atilla başbuğ]

Tazminat olayına bir açıklık getirir misiniz?

[bkol]

https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=2547
Burdaki linkte yeteri kadar açıklama vardır

Sn.Başbuğ,
Sn. Av. Tayfun Eyilik'in verdiği linkte bir yargıtay kararı var. Oradan anlaşıldığına göre yaptığınız sözleşme, "hukuki bir neden" varsa feshedilebilir ve siz de sözleşmenin getirdiği yükümlülüklerden kurtulursunuz. Anlattığınız vazgeçme nedenleriniz mahkeme tarafından "hukuki bir neden" olarak görülür mü görülmez mi? Bu sorunun yanıtı ancak deneyimli avukatlarımızda veya konuyla ilgili yargıtay içtihatlarında bulunabilir. Sayın avukatlarımız bu konuyla ilgili başka yargıtay kararlarını buraya koyabilirlerse konu daha da aydınlanır diye düşünüyorum.

Sizin olaya benzeyen başka bir olayı da ben biliyorum. Binanın tüm dairelerine projesinde olmayan fazladan odalar ilave edilmiş. Bunu gören alıcı da "tam benim istediğim büyüklükte bir daire" diye hemen emlakçıda bir sözleşme yapmış. Ertesi gün belediyeye gidince, oturma ruhsatının binanın bu haliyle alınamayacağını öğrenmiş. İlave odaların yıktırılma riski de varmış. Bunu öğrenen alıcı sözleşmeyi feshetmek istemiş, ama emlakçı kaporayı vermediği gibi komisyon da istemiş. Yani kendince, haksız yere caymanın gereklerini yerine getiriyor. "Kardeşim, önce araştırsaydın, sonra imzalasaydın" denilerek alıcının kaporası yakılıp emlakçı komisyonunu ödemeye mecbur edilebilir mi? Bence, edilemez, çünkü bu olayda yukardaki yargıtay kararında aranan, sözleşmenin feshini haklı kılacak "hukuki neden" mevcut. Alıcı, tapuda tescil tamamlanana kadar vakıf olacağı her türlü haklı gerekçeyi ileri sürerek sözleşmeyi feshedebilir. Sayın deneyimli avukatlarımız bu konuda ne derler acaba.

[atilla başbuğ]

Sn.Başbuğ,
Sn. Av. Tayfun Eyilik'in verdiği linkte bir yargıtay kararı var. Oradan anlaşıldığına göre yaptığınız sözleşme, "hukuki bir neden" varsa feshedilebilir ve siz de sözleşmenin getirdiği yükümlülüklerden kurtulursunuz. Anlattığınız vazgeçme nedenleriniz mahkeme tarafından "hukuki bir neden" olarak görülür mü görülmez mi? Bu sorunun yanıtı ancak deneyimli avukatlarımızda veya konuyla ilgili yargıtay içtihatlarında bulunabilir. Sayın avukatlarımız bu konuyla ilgili başka yargıtay kararlarını buraya koyabilirlerse konu daha da aydınlanır diye düşünüyorum.

Sizin olaya benzeyen başka bir olayı da ben biliyorum. Binanın tüm dairelerine projesinde olmayan fazladan odalar ilave edilmiş. Bunu gören alıcı da "tam benim istediğim büyüklükte bir daire" diye hemen emlakçıda bir sözleşme yapmış. Ertesi gün belediyeye gidince, oturma ruhsatının binanın bu haliyle alınamayacağını öğrenmiş. İlave odaların yıktırılma riski de varmış. Bunu öğrenen alıcı sözleşmeyi feshetmek istemiş, ama emlakçı kaporayı vermediği gibi komisyon da istemiş. Yani kendince, haksız yere caymanın gereklerini yerine getiriyor. "Kardeşim, önce araştırsaydın, sonra imzalasaydın" denilerek alıcının kaporası yakılıp emlakçı komisyonunu ödemeye mecbur edilebilir mi? Bence, edilemez, çünkü bu olayda yukardaki yargıtay kararında aranan, sözleşmenin feshini haklı kılacak "hukuki neden" mevcut. Alıcı, tapuda tescil tamamlanana kadar vakıf olacağı her türlü haklı gerekçeyi ileri sürerek sözleşmeyi feshedebilir. Sayın deneyimli avukatlarımız bu konuda ne derler acaba.

Bkol ilgine teşekkürler.Bu konu müteahhitler ve emlakçılar tarafından suistimal ediliyor.Bilmiyorum kanunda bir boşluk mu var?Marketlerden değeri ne olursa olsun birşey alınca;beğenmeyip iade ediyoruz parayıda geri alabiliyoruz.Bu daire alımıda bir alışveriş yani.Avukat arkadaşlardan biraz daha ayrıntılı bilgi istiyorum.Olayın netleşmesi böylece daha iyi sağlanmış olur.Eminim benim durumumda olan bir sürü insan vardır.Ayrıca davayı tüketici mahkemesindemi açsam yoksa sulh hukukta mı ikilemindeyim.Aydınlanmaya ihtiyacım var.Saygılarımla.Elbette bir avukata gideceğimde.Değişik fikirlereide görmek istiyorum.Bir doktora gidip kesin emin olamayacağımız gibi bu konudada benzeri bir durumla karşı karşıyayız diye düşünüyorum.Saygılarımla.