Uyarlama davasi bilgi başliği

[İsmail Ufuk]

NTV'den Uğurcan Gökçen'in haberine göre son dönemde adliyeler ev sahibi-kiracı davaları ile doldu, taştı. En çok tahliye ve kira tespit davaları açılıyor. Ancak son aylarda ev sahipleri daha çok "sözleşme uyarlama" davası açmaya başladı.

Avukat Umut Metin, sözleşme uyarlama davaları için "Kira uyarlama davaları aslında sözleşmenin kurulduğu aşamadan sonra yaşanan hadiselerle sözleşme bedelinde olağanüstü değişme olmasından kaynaklanan bir dava. Evet böyle mutabakata vardım doğru ama aradan geçen sürede ülke öyle bir değişti ki artık bu rakama katlanmamı bekleyemezsin şeklinde kurgulu bir dava" değerlendirmesinde bulundu.

Kira tespit davası için en az 5 yıl bekleme şartı var. Uyarlama davası için böyle bir durum yok. Sözleşmenin başladığı yıl bile açılabiliyor. O nedenle de şu an daha fazla tercih ediliyor.

Ev sahiplerinin genelde dava açmadan önce noterden taleplerini içeren bir ihtarname çektiğini söyleyen Metin, "Çünkü yüzde 25 düzenlemesi yapılması ve bunun ikinci yılda da devam etmesi mülk sahipleri ile kiracı arasındaki uyumu kaldırdı. Kiradaki rakam tartışması büyüdüğü için ek dava ihtiyacı doğdu." dedi.

Kira davaları 2-3 yıl kadar sürüyor. Eğer ev sahibi haklı bulunursa geriye dönük olarak toplu ödeme yapılıyor.
-----------
Sayın forum yetkililerinden ricam bunu sabit başlığa tutturulmasıdır.
Zira bu genel bir konu ve bu şekilde açılan davalar da artmış haberde olduğu üzere.
Hemen hiçbir kanunu doğru yapamayan hükümet %25 kira artışı saçmalığı ile de evsahipleri ile kiracıları birbirine düşürdü ve ülkede pek gündem olmayan ev sahibi - kiracı cinayetlerinin de sorumluluğuna imza atmayı başardı.
Bu konuda değerli avukatlarımızın görüşlerini paylaşmalarını diliyorum.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Uyarlama davası ile ilgili olarak öncelikle şu şerhi düşeyim:
Kira uyarlama davaları çok istisnai ve özel durumlar için açılabilir.
Yakın zamandaki tek örneği, covid19 döneminde kapalı kalan dükkanlar için kira bedelinde indirim için kiracının açtığı davalardır.

Mesela Kahramanmaraş'taki depremden sonra ayakta kalan ev ve işyeri sayısı azaldığı için piyasadaki boş ve sağlam ev ve işyerlerinin kira bedelleri aşırı yükseldi. Ama piyasadaki bu durum, devam eden kiracılar için uyarlama davası yolu ile kira artışı imkanı vermez.

%25 kira artış sınırlamasından sonra, tahliye, kira tespit ve kira uyarlama davalarında bir patlama yaşandı.
Ama açılan kira uyarlama davalarından kiraya veren lehine bir karar çıkacağını zannetmiyorum.

Şimdi aşağıdaki sorulara geçelim:

1- Kira uyarlama davasi devam eden ihtiyac nedeni ile tahliye davasi varken acilabilir mi?
2- Kira kontrati senelik ve otomatik olarak her sene yenileniyor. Bu durumda yine bu dava acilabiliyor mu?
3- Uyarlama davasi, davaci ev sahibi lehine sonuclanirsa acildigi tarihten itibaren mi kiralar revize ediliyor? Cunku bu dava da ortalama 2-3 sene surecektir. Dolayisi ile davanin acildigi tarih mi yoksa sonuclandigi tarih mi gecerli oluyor kira revizesi icin?
4- Bu dava devam ederken kiraci evden cikarsa ne oluyor? Davanin acildigi ilk tarih ve evden ciktigi tarih arasindaki kira farki, davaci ev sahibi hakli bulunursa davaciya odeniyor mu?

1- Evet.
2- Evet.
3- Dava tarihinden.
4- Geriye dönük kira bedeli kiracıdan alınabiliyor.

Ancak kira uyarlama davası yoluyla mahkemenin kira artışı yapacağını düşünmüyorum.
Hele ki, kanun koyucu %25 artış sınırı koymuşken 1-2 yıl önce kiralanan evler için uyarlama yolu ile kira artışı yapılamaz.

[İsmail Ufuk]

Cevaplarınız için teşekkürler Yusuf Selçuk bey.
-
Uyarlama davası açmayı düşünen evsahibi arkadaşlar bu başlıktan bu biilgiye ulaşabilirler artık.