Bilindigi gibi Kasim 2007 de Kat Mulkiyeti Kanununa toplu yapilarla ilgili ozel hukumler 9. Bolum olarak eklendi. Bu tarihten sonra Toplu Yapi ozellikli sitelerin bir kismi yonetim planini degistirmis, buyuk bir kismida degistirmemistir. Degistirmemis olan sitelerde 2007 den once yonetim, denetim ve sitenin ortak yerleri giderlerine katilim nasil yapiliyorsa benzer sekilde yapilmaya devam etmektedir. Diger bir deyisle 2007 oncesi uygulamada adaletli, mantikli, herkes tarafindan Kabul goren bir yonetim, denetim ve ortak yerler gider paylasimi uygulayanlar icin 2007 de eklenen 9. Bolum ilave bir husus getirmemistir, sitelerde toplu yapi yonetim plani olarak yeni bir plani tescil ettirmemistir.
Bulundugum yazlik site; 8 parselden olusmakta olup, toplu yapi kapsamindadir ve 2000 yilindan beri yonetim, denetim faaliyetleri muntazam olarak devam etmektedir. 2007 den sonrada yonetim plani degisikligi yapilmadan, yani toplu yapiya gecilmeden, her yil 8 parsel maliklerinin katilimi ile yapilan genel kurullarda site yonetimi, denetimi secilmektedir. Bir anlamda secilen yonetim ve denetim hem parsellerin hem de toplu yapinin ortak yonetimi olmaktadir. Sitede aidat borcunu zamaninda odemeyen maliklere yasa geregi aylik %5 gecikme tazminati uygulanmaktadir.
Son sene bir dairenin borcu icin yonetim icra takibi yaptiginda, borclunun “toplu yapiya gecilmedigi icin yonetim yasal degil, borcuma KMK uygulanamaz, borclar kanunu uygulanir, gecikme cezasi yillik %60 degil, %9 olmali” seklinde itiraz ediliyor. Halbuki belirttigim gibi yillik kat malikleri toplantisina bu kisiler katilmakta ve ortak yonetimi secmektedirler, bu durum 2000 yilindan beri de devam etmektedir.
Benzer bazi vakalarda toplu yapiya gecmeyen sitelerde KMK uygulanmaz, borclar kanunu ve yillik %9 orani uygulanir seklinde bazi yargi kararlari var. Iyiniyetli olmayan maliklerde bu kararlari ornek gostererek cezalarini %60 dan %9a getirmek istiyorlar.
Gecikme cezasi oraninin, toplu yapiya gecilip gecilmemesi ile bir ilgisinin olmamasi gerekir. Toplu yapiya gecilmedi ise borclar kanunu uygulanir yonundeki yargi kararlarinin dogru olmadigini dusunuyorum. Cunku KMK md.20 deki aylik %5 gecikme tazminatinin amaci/gerekcesi, aidatini odemeyenin magdur olmasi, aidatin odenmesinin saglanmasi yani ortak yasamin aksamaya ugramamasi, ortak yasam yerlerinin yonetilebilir olmasidir dusuncesindeyim. Aksi halde borclar kanununa gore aylik %0.0075 gibi hicbir caydiriciligi olmayan komik bir gecikme cezasi orani ortaya cikmaktadir. Ayrica sadece gecikme cezasi acisindan borclar kanununun yillik %9 orani uygulanir , ama bunun disindaki butun ortak yasam konularinda kat mulkiyeti kanunu uygulanir (cunku borclar kanununa gore toplanti yapilamaz, ortak giderlere katilma prensipleri yoktur vb.) sonucu da celiskili bir durum olmaktadir. Esasen KMK a eklenen toplu yapilarla ilgili 9. Bolumun 74. Maddesi acikca 9. Bolumdeki ozel hukumler sakli kalmak sarti ile KMK nin butun hukumlerinin toplu yapilar hakkinda da aynen veya kiyas yolu ile tatbik edilecegini hukme baglamistir.
Yukarida belirttigim durum ve mevcut kararlar cercevesinde asagidaki konularda gorus ve bilgi iletebilecek var ise memnun olacagim.
1. Md. 74 kapsaminda, md.20 hukmu aylik %5 gecikme cezasinin toplu yapiya gecilsede gecilmesede uygulanmasi gerekmezmi? Cunku 9. Bolum ozel hukumleri gec odemede toplu yapilarda gecikme tazminati soyle olur diye farkli bir duzenleme getirmemistir.
2. Toplu yapi durumunda olup, toplu yapiya gecmemis olan bir sitenin alacak takibinde gecikme tazminatinin aylik %5 uzerinden yapilmasinin dogru olduguna karar verilen kesinlesmis yargi kararlari var ise bilgilendirme yapilabilirse veya bu karara ulasma bilgileri iletilebilirse memnun olacagim.
Saygilarimla,