1. AVM yönetimleri kiracıların vekili midir?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 502. Ve 508. Maddeleri arasında vekalet lişkileri düzenlenmiştir. Özetle müstakil bir vekalet sözleşmesi olmasa bile AVM yönetiminin profesyonel olması, mesleğinin yönetim olduğunu ilan etmesi, yönetim işini üstlendiğini duyurması, bu nedenle kiracılardan ücret alıyor olması, kiracılara hesap vermek zorunda olması sebeplerinden AVM yönetimleri, kiracıların vekilidirler. AVM’leri amaca ve kiracıların menfaatine uygun olarak AVM’yi en iyi ve en verimli şekilde yönetmekle mükelleftirler. Kiracıya karşı, çarşının güvenliğinden, temizliğinden, aydınlatılması ve klimatizasyonundan, çarşıya kendilerinin belirlediği dükkan karmasını oluşturan iş yerlerinden her birine yeterli ciroyu temin edebilecek ziyaretçi girişini sağlamak üzere sosyal, kültürel, sanat faaliyetleri, etkinlikleri ile ortak reklam, tanıtım, promosyon çalışmalarını uzmanlıkları, profesyonellikleri gereği en iyi ve yararlı bir şekilde yapmakla yükümlüdürler. Bu görevleri karşılığında kiracılar tarafından ücretleri ödenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunumuz 38. Maddesinde “yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur” ifadesinde muhatap olarak kat malikleri zikredilirken; kiracıların ortak giderleri ödemeleri hususunda kat maliki ile müteselsil sorumluluğu vardır (Madde 22)

2. Sözleşmede “her kiracının kullanma alanları oranında Ortak alan giderlerini ödemek zorunda olduğu” ifadesine rağmen, yönetimin, kiracılara bilgi vermeden, izinlerini almadan, bazı ortak gider paydaşlarının giderlere eksik katılmasını sağlamaya hak ve yetkisi var mıdır?

Ortak alan yönetimiyle ilgili olarak sözleşmeyle özel düzenleme yapılabilinmektedir. Şayet özel düzenleme yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kiracılar ortak alan giderlerine katılmakla yükümlüdürler ve kat maliki ile müteselsil sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 72. Maddesi “..ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.”
“…..kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.” Sözleşmelerde genellikle “…tüm kiracılar” ile “toplam mağaza alanı oranına göre ödenecektir” ibareleri bulunmaktadır. Bu sebeple ortak alan hesaplarına tüm kiracılar kullanma alanları oranında ortak alan giderini ödemekle yükümlüdürler. Şayet tüm kiracılar bu kurala uymuyorlarsa,
a. yönetimin ihmali,
b. Bazı kiracıların daha az ortak alan gideri ödeyeceklerine dair önceden yapmış oldukları özel anlaşma,
c. Bazı kiracılardan daha fazla kira alabilmek için, onlara daha az ortak gidere katılmasını sağlama sözü,
d. Bazı firmalar ile yönetimin birlikte çıkar sağlamak amacıyla diğer kiracıları zarara sokmak üzere suç konusunda anlaşmaları…
ihtimalleri söz konusudur.
Yönetimin
A) ihmalen eksik toplama halinde kat malikinin ve müteselsil sorumlu kiracının % 5 tazminat ve yasal faiz ilavesi ile eksik kalanı ortak giderler hesabına yatırması talep edilir.
B) bu işleme bilerek göz yummasının diğer kiracıların bilgisi, onayı olmadan bazı kiracılardan bilerek eksik ortak alan gideri bedeli toplaması “güveni kötüye kullanma”, kendilerine ya da başkalarına yarar sağlamak için diğer kiracıların daha fazla ödemesini sağlamak üzere hileler ile hesaplarda, diğer kiracıların farkedemeyeceği oynamalar yaparak, ortak alan gelirlerini bazılarının yararına eksik toplamak ise TCK’nunda tarifi yapılan “dolandırıcılık” kriminal suçları çerçevesinde değerlendirilmesi gereklidir.

3. AVM lerde ortak alan giderlerine, sözleşmedeki ifadeye rağmen, bazı kiracıların eksik katılması halinde, kat mülkiyeti kanununa göre kat maliki kiracıyla müteselsil sorumlu olduğu için, eksik ödenen miktar, kat malikinden tahsil edilmesi gerekmez miydi?
ihmalen eksik toplama halinde kat malikinin ve müteselsil sorumlu kiracının % 5 tazminat ve yasal faiz ilavesi ile eksik kalanın ortak giderler hesabına yatırılması talebiyle hukuk mahkemesine başvurulmalıdır. İhmal, ortak giderleri tam ödeyenler aleyhine doğmuş her türlü (ciro kaybı, hizmet eksikliği, fazla ortak alan ödemesi) zarardan AVM yönetiminin de sorumluluğunu doğurur. Yönetimin bazı firmalardan bilerek, kasıtlı eksik ortak alan gideri toplaması halinde hukuki sorumluluk yanında cezai sorumluluğuda ortaya çıkacaktır.
4. Alışveriş Merkezi yönetiminin görevini yapmış olduğunun somut, ölçülebilir asgari şartı nelerdir?
AVM’lerin kuruluş amacı: çarşıdaki tüm kiracıların, çağdaş, aydınlık, klimatize, güvenilir, emniyetli ortamda müşterilerine çarşı büyüklük, kapasite ve lokalizasyonuna göre, en uygun mal ve hizmet çeşidini, güvenilir, kolay, sağlıklı, emniyetli bir şekilde sunmaktır. Çarşı kiracıları da yatırımcı ve/veya yönetim tarafından bu amaca hizmet etmek üzere yönetim tarafından seçilmişlerdir (Dükkan karması). AVM de yeterli ciro yapamayacağı ön görülen zahireci çok yüksek bedele razı olarak yer kiralama talebinde bulunsa bile çarşı yönetimi ve kiralayan ortak menfaatin zarar göreceği düşüncesi ile yer kiralamaz. Ciro yapacak dükkanların cinsi, dekorasyonu, hizmet şekli, ürün karması yönetimin ve kiralayanın insiyatif ve kontrolü altındadır. Her bir iş yerinin ciro bilgileri, AVM yönetimince, her ay dikkatle takip edildiğinden; Yeterli ciro yapamayan, zarar eden bir işletmenin yönetimin bilgisi, insiyatifi dışında cirosunu azaltacak kendi iç yönetim ve ticari zaafiyeti de derhal AVM yönetimi tarafından tespit edilerek düzeltilmek üzere gerekli ihtarlar verilir. Aksi takdirde yönetim vekalet ilişkisi nedeniyle zarar eden işletmenin zararından sorumludur ve vekil olarak yeterli ve gerekli özeni gösterdiğini ispat etmelidir. Kiracılarda, yüksek ciro beklentisiyle yüksek kira bedellerine ve ortak alan giderlerine çarşı yönetiminin, perakendecilik uzmanlıkları, danışmanlıkları, amaçlar doğrultusunda, vekalet hizmetini en iyi şekilde sadakatle yapacağı inancıyla, yüksek nitelikli ve çağdaş ortamda satış faaliyeti beklentileri sebebiyle AVM'lerden yer kiralama talebinde bulunurlar.
Alışveriş Merkezleri yönetiminin en önemli unsurları;
i. Çarşı lokalizasyonuna göre potansiyel müşterilerin araştırmalarla tespit edilmiş ihtiyaçları ve harcama alışkanlıklarına göre, kiracıların en uygun harcama ile en yüksek müşteri memnuniyetine ve ciroya ulaşabilecekleri dükkan karması oluşturmak,
Somut başarı göstergesi: Çarşıdaki yıllık kapanan, el değiştiren, haczedilen iş yeri sayısıdır. Yılda % 1-3 iş yeri kapanması AVM yönetiminin her bir kapanan iş yeri için sorumluluğunu değiştirmemekle birlikte dükkan karması oluşturulmasında % 1-3 hata yapmak Kabul edilebilir sınırda sayılarak, genel çarşı yönetimi açısından başarılı olduğunu söylemek mümkündür. Yıllık kapanan, el değiştiren iş yeri sayısı % 10 ve üzeri ise kesin olarak AVM yönetimi dükkan karması oluşturmada ve yönetimde başarısızdır.
ii. çarşı ortak menfaatlerine yönelik bütçenin en uygun şekilde kullanılması
AVM yönetimi sözleşmelerde öngörüldüğü gibi başka türlü bir özel anlaşma yoksa iş yerlerinin bilgileri ve onayları ile iş yerlerinin tamamından kullanma alanları veya arsa payları oranlarında ortak gider avansı almalı, harcamaların gerçekleşmesine göre gerekliyse ortak gider fark tahsilatı için yine tüm kiracılara kullanma alanları oranında fatura göndermelidir. Tüm kiracılardan sözleşmeye göre veya Kat Mülkiyeti Kanunu ilgili hükümlerine göre toplanmasıyla oluşan ortak gider bütçesinin amaçlar doğrultusunda harcanması gerekir.
Somut başarı göstergesi:
a) Ortak alan giderleri, ortak tanıtım, reklam giderleri tüm kiracılara kullanma alanları oranında paylaştırılmış mıdır?
b) Toplanan ortak gider payları amacına uygun harcanmış mıdır?
c) AVM yönetimi ortak giderler için hesaplanan tahsilatı yapmak için yeterli çaba harcamış mıdır?
d) Şayet daha önce yapılmış sözleşmelerle bazı kiracılardan eksik ortak gider tahsilatı sözü verilmiş ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre müteselsil sorumlu kat malikine müracaat edilmiş midir?
e) Eksik tahsilat nedeniyle ortak alan bütçesi eksik gerçekleşmiş midir?
f) Eksik ödeme yapan kiracı varsa Kat Mülkiyeti Kanunu (Md.20 ve Md.22) eksikliğin telafisi için gecikme tazminatı (Aylık % 5) ve ilave faiz ile kat malikinden veya müteselsil sorumlu kiracıdan tahsilat için girişim başlatmış mıdır?

iii. Alışveriş Merkezi Yönetimi, faaliyetleri ile ilgili olarak kiracılarını bilgilendirmekte midir?
Alışveriş Merkezleri yönetimleri gerek kiracılardan aldıkları maaşlar karşılığı vekaletle kiracıları adına çarşıyı yönetiyor olmaları(BK. Md. 502), gerekse çarşı kiracılarının sözleşmeden doğan hakları sebeplerinden(Böl. B Md. 11.3) kiracılarından tahsil ettikleri ortak alan gider paylarının nasıl harcandığını, nereye harcandığını, ne gibi amaç ve yarar gözettiklerini, harcamalar sonrası çarşı menfaatine olan olumlu ve olumsuz çıktıları rapor etmek zorundadırlar. Bu alışveriş merkezleri yönetimlerinin Borçlar kanunundan (Md.506, Md. 508) doğan ödevleri, hem de Ticaret hayatının vaz geçilmez geleneğidir. Alışveriş Merkezleri yönetimlerinin bu borçlarını yerine getirmemesi, görevi ihmal iken, kiracının meşru bilgi edinme başvurusuna cevap vermeme, yalan beyanda bulunma, hesapları gizleme, hesaplar üzerinde kiracıların denetimini güçleştirecek yanıltıcı değişiklikler yapmaları vekalet görevini suistimal ve güveni kötüye kullanma kriminal suçlarını oluşturacaktır.
Somut başarı göstergesi: Alışveriş merkezi yönetimlerinin vekil olarak hesaplar hakkında yeterli, gerekli, ayrıntılı bilgi, rapor vermiş olmalıdırlar. Kiracılarla yaptıkları toplantı, kiracılarına gönderdikleri ortak alan hesap ayrıntıları raporların ve kiracılardan gelen bilgi, ihtar, ihbar, talep mektuplarına nitelik ve nicelik olarak tatminkar muhtevalı cevapların verildiğinin kanıtlanmasıdır.
5. Ortak alan bütçesinin beklenenden eksik gerçekleşmesinin kiracılar açısından sakıncası nedir?
AVM kiracılarının yüksek kira ve yüksek ortak alan giderlerine katlanarak çarşıda yer kiralamalarının amacı: AVM yönetiminin perakendecilik alanında uzmanlıklarından, profesyonel yöneciliklerinden, müşterilerin her türlü tüketim, alışveriş, eğlence ve yeme, içme ihtiyaçlarının en uygun dükkan karması ile sağlandığı, çağdaş, güvenli, klimatize, temiz ortamda girdikleri riske ve yatırıma uygun kar beklentileridir. Şayet ciro ve kar etmek için kiradan daha önemli olan ortak gider bütçesi eksik gerçekleşirse, bütçenin oluşmasına katkıda bulunan kiracıların cirolarını sağlamaları için çok önemli tanıtım faaliyetleri, çarşı temizliği, güvenliği eksik sağlanır. Kiracıların çarşıda yer kiralama sebeplerinin eksilmesi, kiracıların o çarşıdaki varlık sebeplerinin ortadan kalkması sonucunu doğurur. Kiracılar, AVM yönetiminin ve kiralayanın bu hizmeti eksiksiz vereceği beklentisiyle sözleşme imzalarken, hizmetlerin eksik geçekleşmesinin somut ölçülebilir, gizlenemez ve başka türlü tevil edilemez ölçüsü sözleşmede yazan her kiracının kullanma alanları ölçüsünde ortak giderlere katılıp katılmadığı, eksikliğin kat malikince karşılanıp karşılanmadığıdır.
A. AVM yönetimi, AVM de kiralanabilir toplam m2 ile, m2 başına toplanan avans çarpıldığı zaman çıkan rakamdan az olmamak üzere gerçekleşmesi beklenen ortak alan bütçesi, tüm kiracılardan kullanma alanları oranında toplanmış mıdır?, amacına uygun kullanılmış mıdır?
B. Toplam ortak gider avansından ve beklenenden daha fazla ortak gider harcaması yapılmışsa, fazla harcama sözleşmeye ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre, tüm kiracılara kullanma alanlarına orantılı olarak ortak gider fark ücreti tahakkuk ettirilmiş midir?
C. Alışveriş Merkezlerinin ortak amaçlar için topladığı tanıtım, promosyon, reklam giderleri gibi diğer kalemlerde sözleşmeye uygun, tüm kiracılar bilgisi ve onayı ile bütçe gerçekleştirilmiş midir?
Sorularının cevaplarının alınması gerekir. Bütçelerin doğru, yeterli ve amacına uygun harcamamışsa, Alışveriş yönetimlerinin kiracılarına asgari hizmeti vermedikleri hükmüne varmak gerekir.

7. AVM’lerde “dükkan karması” kavramı nedir? Yönetimin dükkan karmasını yanlış, isabetsiz oluşturması halinde kiracının ne gibi somut zararı olabilir? Kiracının bu zararı önleme insiyatifi var mıdır?
Bir alışveriş merkezinde bir iş yeri yeterli ciro yapamamış, zarar etmiş, iflas ederek iş yerini kaybetmişse sorumlusu, o iş yerinin çarşı için gerekli olduğunu, yeterli ciro yapacağını gerek piyasa, kamuoyu, yerel pazar alışveriş alışkanlıkları araştırmaları yaptırması gereken, yaptırdığını iddia eden, meslekleri gereği profesyonel olduklarını iddia eden ve bu nedenle kiracıları adına AVM’yi yönetmek karşılığında maaş alan; zarar eden iş yerini dükkan karması içerisinde kiracı olarak kabul eden, kiralayan veya AVM yönetimidir. AVM yönetimi, doğru dükkan karması oluşturduklarını, zarar eden iş yerinin zararından kendisinin sorumlu olduğunu, iş yerinin ciro eksikliğinin sebepleri ile çözüm yolları ile ilgili olarak, iş yerine yeterli uyarılarda, ihtarlarda bulunduğunu kanıtlamalıdır. Zira zarar eden ve iş yerini kaybeden her bir iş yeri aynı kapalı sistem içerisindeki diğer iş yerlerine de “dükkan karmasının” yanlış kurgulanmış olması, müşterilerin yetersizlik hissi ile AVM yi terketmesine, toplam cironun beklenen gelişmeyi gösterememesine sebep olacaktır. Hiç bir kiracı ödeyeceğini iddia edeceği kirayı ne kadar yükseltirse yükseltsin, AVM yönetimi şayet çarşıya uygun bir iş yeri değilse kiracı olmasına izin veremezler. Örneğin, zirai ilaç satan bir iş yeri AVM için uygun değilse, yüksek kira verecek diye kiracı olarak kabul edilemez. Bu hem fizibilite raporları ve perakendecilik bilgileri ışığında, o kiracının yüksek ihtimalle zarar edeceği için; hem de “dükkan karmasının” kötü belirlenmiş olması sebebiyle tüm çarşıya olan kiracı ve müşteri talebinin azalacağı, dolayısıyla diğer kiracılara da zarar vereceği, tüm çarşının kiralanma değerinin düşeceği endişesiyle çarşı bütünlüğüne zarar verecek iş yerlerine kiralama izni verilmemelidir. Dolayısıyla, çarşıda hangi tür, konsept, ürün karmasının hangi şartlarda satılacağı tamamen çarşı kiralayan-yönetim insiyatifindedir. Kiralayan bütülük içerisinde kendi konumunu belirleyemeyeceği için çarşı yönetimine güvenmeli, profesyonel olduklarına, vekalet görevini iyi yapacaklarına inanmalıdırlar.

Dr Kenan Yüce
AVM Kiracıları Derneği Başkanı
www.avmkiracilari.org