Ortak alan arızası tamİr talebi

[Niyazi HAYAL]

iyi günler.
Bilgisi olan arkadaşlar lütfen paylassın.

Yeni aldığım apartman dairesinin üst katında oturuyorum ve kalorifer sisteminin yetersizliği nedeni ile
bazı petekler yanmıyor, ortak kalorifer borularının kalını ile değiştirilmesi lazım. Bunun için yönetime nasıl müracat etmeliyim?
Yönetim ilgilenmezse ne yapmalıyım?

Hayırlı günler.

[Av.İsmail Arslan]

Kat Mülkiyeti Kanunu 4. madde

IV - Ortak yerler:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, (1)

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.


T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi

E:2002/10884
K:2002/12160
T:16.12.2002

634 s. Yasa m. 4,18,19,33

Dava dilekçesinde müdahalenin meni istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalının bağımsız bölümünden alt kattaki kendi bağımsız bölümüne pis su sızması nedeniyle zarara uğradığını belirterek banyo ve yatak odasının tavan ve ortak duvarında oluşan bu zarara sebebiyet veren davalı banyosundaki arızanın onarılıp zararın önlenmesini ve 200.000.000 TL. tamirat ve zarar ziyan masrafının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş ve B. Sulh Hukuk Mahkemesinin tespit dosyasını davasına dayanak göstermiştir.
Mahallinde yapılan keşifte, sızıntı nedeni ve yeri konusunda teknik bir inceleme yapılmamış, düzenlenen 12.03.2002 günlü bilirkişi raporunda, sızıntının kullanılmayan davalı dairesinin suyundan olmadığı, fakat sızıntının bu kattaki tesisatın arızasından kaynaklandığı kanaatına varıldığı, arızanın gerçek yerinin tespiti ve onarılması bakımından davalılara ait banyo kısmının döşemesinin ve ana pis su borusunun veya içme su borularının bulunduğu duvarın bir kısmının kırılıp tesisatın kontrol edilmesi gerektiği açıklanmıştır. Dosyada mevcut 3.10.2001 tarihli tespit bilirkişisinin raporunda da teknik bir incelemeye dayalı olmadan aynı husus belirlenmiştir.
Davalı taraf savunmasında, bağımsız bölümlerinin boş olup kullanılmadığını ve suyunun kesik bulunduğunu, daha öncede bu sızıntı şikayeti nedeniyle tesisatın yeniden yaptırılıp sağlıklı, işler hale getirildiğini, sızıntının üst katlardan gelebileceğini bildirmiştir. Hal böyle iken, davalının, sızıntının ortak tesisattaki arızadan veya diğer bağımsız bölümlerden kaynaklandığına ilişkin itirazlarını karşılayacak ve arızanın gercek yer ve niteliğini belirlemeye yönelik bir araştırma ve teknik inceleme yapılmaksızın bilirkişilerin yeterli olmayan raporlarına dayanılarak karar verilmiş olması dogru gorulmemistir.
Mahkemece, davalının itirazları dıkkate alınarak arızanın nereden kaynaklandığı hususunda davalı banyosundan bol miktarda su akıtılması, renkli sıvıların kullanılması vb. yöntemler ile ve uzman bilirkişi marifetiyle yeniden inceleme yaptırılmalıdır. Bu araştırmanın sonucuna göre sızıntının davalının bağımsız bölümündeki arızadan kaynaklandığının saptanması durumunda arızanın giderilmesinden davalının tek başına sorumlu olacağı tabiidir.
Ortak tesisat arızasından kaynaklanan zarardan ve arızanın giderilmesinden üst kattaki bağımsız bölüm maliki tek başına sorumlu tutulamaz ise de; ortak yerler tüm bağımsız bolüm maliklerinin ortak mülkiyetinde ve sorumluluğunda olduğundan davalının da diğer kat malikleriyle birlikte arsa payıyla sınırlı bir sorumluluğu vardır.
Davaya konu teskil eden sızıntının bütun kat maliklerinin birlikte sorumluluğu altında bulunan ortak tesisat arızasından ileri geldiği saptandığında ise, dava ekonomisi de dikkate alınarak dava dilekcesinin diğer kat maliklerine de teblig edilip bunlarında davaya dahil edilmelerınden sonra tahkikatın tamamlanması ve hasıl olacak uygun sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekir.
Kabule göre de; Davalı banyosundan sızıntıya neden olan arızanın, tanınacak uygun bir süre içerisinde davalı tarafça onarılmasına karar verilmesi ve bununla yetinilmesi gerekirken kararda "pis su sızdırılarak yapılan müdahalenin önlenmesine, sızıntının meydana geldiği davalıya ait duvar ve döşemin kırılarak kaynak teşkil eden boruların tamir edilmesine ve işlemlere ait masrafların davalıdan alınmasına" denilmek suretiyle infazın kimin tarafından yerine getirileceği ve bunun için gerekli masrafların ne olduğu hususlarında infazda duraksamaya meydan verilmiş olması da doğru değildir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 16.12.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.