Kiracının, satılan evi gösterme- göstermeme hakkı?

[ispanak]

Merhaba,
7 yıldır aynı evde tek başıma kiracıyım; kiramı bugüne kadar bir kez bile aksatmadım; ancak geçen seneye kadar %60-40 arasında zam yaparken; son iki yılda hem kanunlar hem de kendi maddi durumum yüzünden tüfenin biraz üzerinde zam yaptım. kontratta yazan miktar %60 idi; 2 yıllıktı ve sonrasında ben artışımı konuşarak yaptığım için (kiraları bankaya yatırıyorum) bir sorun olmamıştı. Yalnız evsahibim; kira artış miktarından hoşnut kalmadığı için; önce evde ben oturacağım dedi; sonra vazgeçip evi satacağım dedi. evle ilgilenen emlakçı; evsahibinin akrabası. Tamamiyle iyiniyetle hem evi, satınalmak isteyenlere göstermeyi, hem de bir an önce başka ev bulmayı sözlü olarak kabul ettim; hatta satılık ilanını bile kendim astım cama. ancak onların davranışları gittikçe iyiniyetten uzaklaşıp asabileşmeye ve sözlü olarak sertleşmeye başlayınca; kanuni haklarımı araştırdım; ve yenisi olsun eskisi olsun, "ihtiyacım var veya tadilat yaptırıcam; ev oturulmaz hale gelecek" demediği sürece -noter aracılığı ile-, beni evden çıkartamayacağını öğrendim (ama ne kadar sürede çıkmalıyım bu durumda; kontrat mart ayında dönüyor); ki bu noktadan sonra muhtemelen bu hakkımı kullanacağım. ayrıca, aslında daha da önemlisi; hakkım varsa da kullanmak istemiyorum ama beni suistimal etmeye kalkışırlarsa (hatta evi gezerken bilinçli olarak eşyalarıma zarar vereceklerinden de çekiniyorum); evi göstermeme hakkım var mı? ben şu ana kadar; haftada iki saatlik kesintisiz bir süre önerisini hep sundum. fakat çeşitli bahanelerle kullanmadılar; ve kullanamama suçunu bana atmaya kalkıştılar! başka bir evsahibinden öğrendiğime göre; bana mahkeme aracılığı ile belirli bir gün içinde iki saat tespit ettirilmediği sürece, evi de göstermeme hakkım saklıymış; bu doğru mu?
yardımlarınız için şimdiden çok teşekkür ederim.

[Av.Tayfun Eyilik]

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/8142
K. 2001/8911
T. 9.10.2001
#8226; TESBİT DAVASI ( Kiralanan Yerin Kiralayan Tarafından Satılmak İstenmesi Nedeniyle Kiracının Kiralananı Alıcılara Göstermesinin İstenmesi )
#8226; İZİN İSTEMİ ( Kiralanan Yerin Kiralayan Tarafından Satılmak İstenmesi Nedeniyle Kiracının Kiralananı Alıcılara Göstermesinin İstenmesi )
#8226; GÖREVLİ MAHKEME ( Taşınmaza İlişkin Kİra Sözleşmesi İbraz Ettirilip Yıllık Kira Miktarına Göre Görevli Mahkemenin Belirlenmesi )
#8226; KİRALANANIN ALICILARA GÖSTERİLMESİ ( Kiracının Kiralananı Ciddi Olarak Satın Almak İsteyenlere Gösterme Yükümlülüğünün Her Zaman Mevcut Olması )
#8226; KİRACININ YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Kiracının Kiralananı Ciddi Olarak Satın Almak İsteyenlere Gösterme Yükümlülüğünün Her Zaman Mevcut Olması )
1086/m.8/1,240
ÖZET : Mamelek hukukundan doğan değer ve miktar 400.000.000 lirayı geçmeyen davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri görür. Dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi ibraz ettirilip yıllık kira miktarına göre görev hususu üzerinde durulmadan işin esası hakkında karar verilmesi doğru değildir.

Kiracının, kiralananı ciddi olarak satın almak isteyenlere gösterme yükümlülüğü her zaman mevcuttur. Ne var ki bu gösterme kiracı için münasip zamanlarda yapılmak ve onun menfaatleri de hakkaniyete uygun olarak gözönünde tutulmak gerekmektedir. Örneğin kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün bir zamanla sınırlanmakmaksızın ilanihaye devam etmesi kabul edilemez.

Görevli olması halinde mahkemece yapılacak iş, uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapmak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler değerlendirilerek, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesine uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak sonuca göre karar vermek gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde kiralananın müşteriye gösterilmesi hususunda uygun gün ve saatlerin tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

KARAR : I- MADDİ OLAY, İSTEM VE MAHKEME KARARI

Davacı, davalının kirasında bulunan taşınmazını satmak istediği halde davalı kiracı tarafından dairenin alıcılara gösterilmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın belirli sürelerle müşterilere gösterilmesi hususunda izin veril mesini istemiş, mahkemece kiralananın "kararın kesinleşmesinden itibaren üçer aylık sürelerle gösterilmesine" izin verilmesi biçiminde karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

II- GÖREVLİ MAHKEME HUMK. mad. 8/I'e göre mamelek hukukundan doğan değer veya miktarı 400.000.000 lirayı geçmeyen davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri görür ve sonuçlandırır. Aynı maddenin II-1'e göre ise "kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, aktin feshi yahut tespit davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık olarak açılan davaları" ise Sulh mahkemeleri sonuçlandırmakla görevlidir.

Davacı; tahliye, kira sözleşmesinin feshi veya kira parasının tespitini istemediğine göre görevli mahkemenin uyuşmazlığın dayanağını oluşturan kira sözleşmesindeki bir yıllk kira miktarının değeri esas alınarak belirlenmesi gerekir. Bu nedenle dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi ibraz ettirilip yıllık kira miktarına göre görev hususu üzerinde durulmadan işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.

III- İYİNİYET, CİDDİ OLARAK SATIN ALMAK İSTEYEN BİR KİŞİYE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNİ GEREKLİ KILAR.

Kiracının, kiralananı ciddi olarak satın almak isteyenlere gösterme yükümlülüğü her zaman mevcuttur ( Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözieşme İlişkileri, Çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 282; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c. 112, Ank. 1985, sh. 152 ve orada anılan Brunner, sh. 419 ). Ne var ki bu gösterme kiracı için münasip zamanlarda yapılmak ve onun menfaatleri de hakkaniyete uygun olarak gözönünde tutulmak ger.ekmektedir. Örneğin kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün bir zamanla sınırlanmakmaksızın ilanihaye devam etmesi kabul edilemez.
IV- SONUÇ: Bu durum karşısında ( görevli olması hatinde ) mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, 1 bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek ( HUMK. mad. 240 ), hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 9.10.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.