Yeni aldığı kiracılı daire

[ertozd]

[xx(]
Sayın ilgililer

İçinde kiracı olan bir daire satınaldım, kiracı ile yaptığım görüşmede yeni ev aldığını ve Haziran 2006 sonunda çıkacağını belirtti ve önceki malsahibi ile aralarında yazılı kontrat yok, bu duruma göre

1-) Forumda belirtilenlerden bir ay içinde isteğimi belirten ihtarname göndermem gerektiğini biliyor, kiracının sözüne de güven duyuyorum, kiracı evi boşaltmazsa kontrat yapmak ve kira bedelinin yeniden belirlenmesini istiyorum,

Sözlü kontrat yapılırmı, sözlü olarak yapılan kontrat beni ne şekilde bağlar ve benim yazılı kontrat yapmak istemem konusuyla ilgili olarak kanunda açıklama varmı ?

2-) 1 ay içinde ihtarname göndermemem durumunda, 1 ay sonra kontrat ve yeni kira bedeli için ihtarname gönderebilirmiyim buna kanunen hakkım varmı ? ve kira tespitini nasıl yapabiliriz. ( eski kira söylendiğine göre 350 YTL, rayiç ise 600 YTL )

Yarın ( 23 Haziran 2996 ) bir aylık sürenin son günü.

Yardımlarınız için teşekkürler.

[Av.Esin Kılıç]

Sayın ertozd, Anladığım kadarı ile bu evde oturmak gibi bir ihtiyacınız veya talebiniz yok. Eğer öyle olsa idi, mesela halihazırda bir eviniz bulunmasaydı, kira sözleşmesinin sonunda, ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açabilirdiniz.
Her halukarda size ihtarnameyi göndermenizi öneriyorum.
Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması elbette en doğrusudur. Ancak yazılı bir sözleşme olmaması halinde de kiracılık ilişkisi kanıtlanabilir ve tarafları bağlar.
Yazılı kontrat yapılmasını elbette talep edebilirsiniz. Kaldı ki en doğrusu da budur.
Kira bedelinin ne şekilde belirleneceği tamamen tarafların inisiyatifinde bir husustur.

[ertozd]

Avukat hanım,
Teşekkür ederim.

[rimedla]

Av.Esin Kılıç Şehirlioğlu öncelikle iyi günler dilerim. İlginize şimdiden çok teşekkürler ederim...
Eski malikle kiracısı arasındaki kontrat, yeni maliki bağlıyor. Bu durumda eski malikin kiracıdan aldığı senedi yeni malike devretmesi gerekmez mi? eğer devretmesi gerekirse senedin eski malik tarafından ciro edilmesi mi gerekir?
Sizin bu konuda; ( Eski ev sahibi depozito iade etmiyor) sorusuna forumda verdiğiniz yanıt.
Aslında taşınmazın satışı ile beraber, eski malikin tüm hak ve alacakları yeni malike geçer. Yeni malikin, kira sözleşmesini kabul etmesi ile beraber, yeni malik, kiralayan sıfatını kazanır ve eski malikin halefi olur ve kiracıya karşı eski malike ödenen depozitodan dolayı sorumlu olur.
Bu bilgiler ışığında; ya yeni malik, eski malikten depozitoyu talep edecektir veya kiracı ile yeni malik yeni bir kira sözleşmesi yapmak suretiyle eski kira sözleşmesini sona erdirecekler ve kiracının depozitoyu eski malikten talep etme hakkı doğacaktır.

Ve bir emsal karar;
13.Hukuk Dairesi
Esas: 2002/12483
Karar: 2003/1925
Karar Tarihi: 26.02.2003
ÖZET : BK.nun 254. maddesi gereği satımla birlikte kira sözleşmesinin bütün şartlarıyla birlikte davacıya geçtiğinin kabulü gerekir. Diğer bir deyişle davacı, kiralananı davalıdan satın almakla, satın aldığı mecurla birlikte bütün hak ve yükümlülüklerde devredilmiş olur. Yeni malik satıcının halefi olarak eski malikin kiracıdan talebe hakkı olduğu bütün hakları kiracıdan talep edebileceği gibi kiracıya karşı da sözleşme ve yasadan doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Depozitonun elektrik, su, doğalgaz, ortak giderler ve hor kullanmaya karşı teminat olarak alınır. Davalı satıcı, mecurun satış tarihine kadar depozitonun teminat olarak verildiği konularda kiracıdan talep edebileceği bir hak ve alacağı olduğunu, bu hak ve alacakları için teminatı yedinde tutmak hakkı olduğunu kanıtlamadığı gibi bu yönde bir savunması da yoktur. Bu durumda davalının depozitoyu elinde tutmasının yasal dayanağı kalmadığından yeni malik olarak kiralayan sıfatını kazanan davacıya devretmesi gerekir. Davacı icra takibinde % 15 oranında faiz talep etmiş, davalı bu faiz oranına itirazda bulunmuştur. 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince davacı sözleşmede daha yüksek akdi veya gecikme faizi kararlaştırılmadığı hallerde yabancı para borcunun faizinde Devlet Bakanlarının o yabancı para ile açılmış bir yıla vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranında faiz isteyebilir. Mahkemece bu konuda gerekli araştırma ve inceleme yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
(818 S. K. m. 254)
Dava: Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı, davalı ile dava dışı Mustafa T. arasında yapılan 1.8.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesi gereğince kiracının mecura verilecek hasar ile elektrik, su, doğalgaz ve ortak giderlerin teminatı olarak 3000 ABD doları depozitonun davalıya verildiğini, mecuru 17.7.2001 tarihinde davalıdan satın aldığını, kiracıya karşı doğan hak ve borçlardan dolayı davalı satıcının halefi olduğunu, kiracıdan alınan 3000 ABD doları depozitonun tahsili için yaptığı icra takibine itiraz edildiğini belirterek itirazın iptali ile % 40 tazminatın tahsilini istemiştir.
Davalı, davacının ihtarname çekmeden doğrudan icra takibi yaparak kötü niyetli davrandığını, depozitonun davacı tarafça istenemeyeceğini faiz ve inkar tazminatı taleplerinin yasal dayanağı olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, mecurun davacıya satışına ilişkin akit tablosunda kiracı ile yapılan sözleşmeden doğan alacak ve borçların davacıya devredildiğine dair bir hüküm olmadığı depozitoyu isteme hakkının kiracıya ait olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Davalı, satıcı ile dava dışı Mustafa T. arasında yapılan 1.8.2000 tarihli kira sözleşmesi gereği, kiracının mecura vereceği zararlar ile elektrik, su, doğalgaz ve ortak giderlerinin teminatı olarak kiralayana ( davalıya ) 3000 ABD doları depozito verdiği, mecurun 17.7.2001 tarihinde davacıya satıldığı, kira sözleşmesinin halen yürürlükte olduğu konusunda uyuşmazlık yoktur.
BK.nun 254. maddesi gereği satımla birlikte kira sözleşmesinin bütün şartlarıyla birlikte davacıya geçtiğinin kabulü gerekir. Diğer bir deyişle davacı, kiralananı davalıdan satın almakla, satın aldığı mecurla birlikte bütün hak ve yükümlülüklerde devredilmiş olur. Yeni malik satıcının halefi olarak eski malikin kiracıdan talebe hakkı olduğu bütün hakları kiracıdan talep edebileceği gibi kiracıya karşı da sözleşme ve yasadan doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Depozitonun elektrik, su, doğalgaz, ortak giderler ve hor kullanmaya karşı teminat olarak alındığı az yukarıda açıklanmıştır. Davalı satıcı, mecurun satış tarihine kadar depozitonun teminat olarak verildiği konularda kiracıdan talep edebileceği bir hak ve alacağı olduğunu, bu hak ve alacakları için teminatı yedinde tutmak hakkı olduğunu kanıtlamadığı gibi bu yönde bir savunması da yoktur. Bu durumda davalının depozitoyu elinde tutmasının yasal dayanağı kalmadığından yeni malik olarak kiralayan sıfatını kazanan davacıya devretmesi gerekir. Davacı icra takibinde % 15 oranında faiz talep etmiş, davalı bu faiz oranına itirazda bulunmuştur. 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince davacı sözleşmede daha yüksek akdi veya gecikme faizi kararlaştırılmadığı hallerde yabancı para borcunun faizinde Devlet Bakanlarının o yabancı para ile açılmış bir yıla vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranında faiz isteyebilir. Mahkemece bu konuda gerekli araştırma ve inceleme yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı lehine BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 26.2.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.