Sebepsiz zenginleşme mi? Vazgeçilen emlak alımı nedeniyle emlakçı ücreti ödenmeli midir?

[kararxy]

Daire alımı için emlakçı ile adi bir sözleşme yaptım.Sözleşmede "20 gün içinde tapu işlemleri sonuçlandırılamazsa geçersizdir." hükmü var.20 gün içerisinde tapu işlemleri sonuçlandırılamadı.Bu benden kaynaklanmıyor.Çünkü ben bankaya başvurdum fakat eksperler tapuda gösterilen bağımsız bölüm ile projede gösterilen bağımsız bölümün farklı olduğu gerekçesiyle trampa gerektiği raporunu vermiş.İşlemler 45 gün sürdü ve sorunu halletmişler.Ben ise işlemlerin 20 günü aştığı gerekçesiyle daireyi almaktan vazgeçtim.Ancak emlakçı kaporamı geri vermiyor.Bu durumda nasıl bir yol izlemeliyim;
1-Sebepsiz zenginleşme davası mı açmalıyım? yoksa icraya verip itiraza göre itirazın iptali davası mı açıyım?
2-Önce noterden ihtar çekmem şart mı?
3-Sözleşmeye konan geçerlilik süresi içerisinde devir yapılmadığından ve sözleşmenin noterde yapılmadığından hareketle iki anlamda da sözleşme geçersizdir diyebilir miyiz?
4-Sözleşmede alım-satım sözleşmesi yazıyor.Bu sözleşme yine de Tellallık sözleşmesi olarak değerlendirilebilir mi?Bu durumda emlakçı tapu devri gerçekleşmeyen sözleşmeden dolayı hizmet bedelini haketmiş sayılabilir mi? Sırf Alıcı ile satıcıyı bir araya getirmiş olması hizmet ücretini haketmiş olmasını gerektirir mi? (Tapu devri benden kaynaklanmayan sebeplerle 20 gün içinde gerçekleşmedi.)

[Av.Başak Şahin]

Bence konunun tam olarak değerlendirilebilmesi için sözleşmenin tam olarak okunması gerekiyor. İlk başta bu sözleşmenin ne sözleşmesi olduğu (emlak tellallık sözleşmesi mi yoksa gayrimenkul satış-satış vaadi ismi altında mı yapılmış bir sözleşme olduğu dahi) değerlendirilmelidir. Zira sözleşmenin geçerli olup olmadığı dahi buna göre belirlenecektir. Emlakçı (tellalık, komisyonculuk) sözleşmesi ise bu sözleşmeyi imzalayanlar için geçerli ve bağlayıcı olacaktır, gayrimenkul satış sözleşmesi ise resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olacaktır. Bununla birlikte, konunuz bence göründüğünden daha çetrefilli. Benim düşüncelerim şu şekilde;

Sözleşmenin geçerliliğini varsayarsak, sözleşmede "20 gün içinde tapu işlemleri tamamlanmazsa geçersizdir" şeklinde bir ifade varsa ve gayrimenkul bedeli ödenmediğinden tapu alım satım işlemleri tamamlanmadıysa, burada size güvenen emlakçı ve satıcı da en az sizin kadar kusursuz ve mağdurdur. Aslında olaya bakarsanız tapu işlemlerinin sonuçlandırılmaması sizden kaynaklanıyor, çünkü emlak bedeli ödenmeden tapuda alım-satım yapılmamıştır, bedeli de ödeyecek olan sizsiniz, emlakçı ve satıcının ise kredi işlemleri ile yakından uzaktan ilgisi ve sorumluluğu yok, kredinin çıkmaması, işlerin uzaması emlakçı ve satıcıyı bağlamayacaktır, sonuçta siz bedeli ödeyerek tapu devir işlemlerinin yapılması konusunda söz vermişsiniz ancak bedeli ödeyememişsiniz ve bu sebeple 20 gün içinde devir yapılamamış. Yani burada kimseden kaynaklanmayan bir sorundan dolayı sözleşme şartlarının yerine getirilememesi durumu var ise de, kredi sorunu irdelenmeli, kredi konusunda kimin kusuru varsa zararların bu kişiden tazmini yoluna gidilebilecektir.

Verdiğiniz kaporanın pey akçesi mi yoksa cayma cezası mı olduğu da sözleşme incelenerek tespit edilmelidir. Benim kanaatime göre (verilen ilk bilgilere göre) gayrimenkul bedelini ödemediğinizden ve bu sebeple alım satım gerçekleşmediğinden bu sizin tarafınızdan sözleşmenin yerine getirilmediği yorumu ile, sözleşmenin diğer tarafları cayma nedeniyle bir takım taleplerde bulunabilirler. Emlakçı bu konuda işini yerine getirmiş, hizmeti vermiş olduğundan (yine sözleşme okunmalıdır.) ücretini de isteyebilir. Bu nedenle emlakçının aldığı bu kapora sebepsiz zenginleşme olarak değerlendirilmeyebilecektir.

Aslında şimdi size sebepsiz zenginleşmeyi, itirazın iptalini vs anlatmak biraz gereksiz olacak, zira belirttiğim gibi, konu sizin düşündüğünüzden biraz daha karışık, verdiğiniz bilgiler uyuşmazlık ve tarafların talep edebilecekleri hakkında yorum yapmak için yetersiz. Bu sebeple ihtimaller dahilinde yorum yapmak pek mantıklı gelmiyor.

Öte yandan, sorularınız incelendiğinde konu hakkında biraz araştırma yaptığınız, bilgi sahibi olmaya çalıştığınız anlaşılıyor. Ancak, yine sorularınızdan, bunu da tam yapamadığınız, kavramları anlamadığınız fakat bilgi sahibi olduğunuzu zannettiğiniz anlaşılıyor. Zira, "sebepsiz zenginleşme davası mı açmalıyım icra takibi mi yapmalıyım" diye sormaktasınız. Sebepsiz zenginleşme bir dava türü değil, alacak talebinin bir sebebidir. Bu sebeple bence talebin haklılığı ve sonuç bakımından sebepsiz zenginleşme nedeniyle alacak davası açmak ile icra takibi yapmak arasında bir fark yoktur. Yalnızca izlenecek yollar ve süreç içerisinde gelişecek olaylar neticesinde sonuca ulaşma konusundaki süre değişmektedir. "Noterden ihtar çekmek şart mı" diye sormaktasınız. Hukukumuzda "noterden ihtar çekmek" şeklinde bir şart yoktur. Dediğim gibi sorularınız değerlendirildiğinde, "içinde bulunduğunuz anlaşmazlık nedeniyle bir takım araştırmalara giriştiğiniz, bilgi edindiğinizi düşündüğünüz, hukuki yolları öğrenmeye çalıştığınız vb" anlaşılmakta ancak malesef henüz hukuki anlaşmazlığınızın niteliğini, sebebini, tarafların hak ve yükümlülüklerini vs dahi tespit edememişsiniz (verdiğiniz bilgilerden ben de tespit edemedim), dolayısıyla ne yapmanız gerektiğini araştırmanız da beyhude bir çabadan ibaret kalmış.

Sonuç olarak, elinize sözleşmenizi alıp, bir avukattan profesyonel hukuki yardım almanız gerektiğini söylemek zorundayım, bu şekilde boşa zaman kaybediyorsunuz, her işi bilene bırakmanız, bilen kişinin doğru yönlendirmesi için elinizdeki bilgi ve belgeleri tam vermeniz gerekmektedir. Yukarıda belirttiğim gibi, bu iş nedeniyle kaporanızın kalması hatta emlakçı ücretini ödeme yükümlülüğünüzün bulunması gibi zararlarınızın olabileceği de ihtimal dahilindedir.

[kararxy]

Bence konunun tam olarak değerlendirilebilmesi için sözleşmenin tam olarak okunması gerekiyor. İlk başta bu sözleşmenin ne sözleşmesi olduğu (emlak tellallık sözleşmesi mi yoksa gayrimenkul satış-satış vaadi ismi altında mı yapılmış bir sözleşme olduğu dahi) değerlendirilmelidir. Zira sözleşmenin geçerli olup olmadığı dahi buna göre belirlenecektir. Emlakçı (tellalık, komisyonculuk) sözleşmesi ise bu sözleşmeyi imzalayanlar için geçerli ve bağlayıcı olacaktır, gayrimenkul satış sözleşmesi ise resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olacaktır. Bununla birlikte, konunuz bence göründüğünden daha çetrefilli. Benim düşüncelerim şu şekilde;

Sözleşmenin geçerliliğini varsayarsak, sözleşmede "20 gün içinde tapu işlemleri tamamlanmazsa geçersizdir" şeklinde bir ifade varsa ve gayrimenkul bedeli ödenmediğinden tapu alım satım işlemleri tamamlanmadıysa, burada size güvenen emlakçı ve satıcı da en az sizin kadar kusursuz ve mağdurdur. Aslında olaya bakarsanız tapu işlemlerinin sonuçlandırılmaması sizden kaynaklanıyor, çünkü emlak bedeli ödenmeden tapuda alım-satım yapılmamıştır, bedeli de ödeyecek olan sizsiniz, emlakçı ve satıcının ise kredi işlemleri ile yakından uzaktan ilgisi ve sorumluluğu yok, kredinin çıkmaması, işlerin uzaması emlakçı ve satıcıyı bağlamayacaktır, sonuçta siz bedeli ödeyerek tapu devir işlemlerinin yapılması konusunda söz vermişsiniz ancak bedeli ödeyememişsiniz ve bu sebeple 20 gün içinde devir yapılamamış. Yani burada kimseden kaynaklanmayan bir sorundan dolayı sözleşme şartlarının yerine getirilememesi durumu var ise de, kredi sorunu irdelenmeli, kredi konusunda kimin kusuru varsa zararların bu kişiden tazmini yoluna gidilebilecektir.

Verdiğiniz kaporanın pey akçesi mi yoksa cayma cezası mı olduğu da sözleşme incelenerek tespit edilmelidir. Benim kanaatime göre (verilen ilk bilgilere göre) gayrimenkul bedelini ödemediğinizden ve bu sebeple alım satım gerçekleşmediğinden bu sizin tarafınızdan sözleşmenin yerine getirilmediği yorumu ile, sözleşmenin diğer tarafları cayma nedeniyle bir takım taleplerde bulunabilirler. Emlakçı bu konuda işini yerine getirmiş, hizmeti vermiş olduğundan (yine sözleşme okunmalıdır.) ücretini de isteyebilir. Bu nedenle emlakçının aldığı bu kapora sebepsiz zenginleşme olarak değerlendirilmeyebilecektir.

Aslında şimdi size sebepsiz zenginleşmeyi, itirazın iptalini vs anlatmak biraz gereksiz olacak, zira belirttiğim gibi, konu sizin düşündüğünüzden biraz daha karışık, verdiğiniz bilgiler uyuşmazlık ve tarafların talep edebilecekleri hakkında yorum yapmak için yetersiz. Bu sebeple ihtimaller dahilinde yorum yapmak pek mantıklı gelmiyor.

Öte yandan, sorularınız incelendiğinde konu hakkında biraz araştırma yaptığınız, bilgi sahibi olmaya çalıştığınız anlaşılıyor. Ancak, yine sorularınızdan, bunu da tam yapamadığınız, kavramları anlamadığınız fakat bilgi sahibi olduğunuzu zannettiğiniz anlaşılıyor. Zira, "sebepsiz zenginleşme davası mı açmalıyım icra takibi mi yapmalıyım" diye sormaktasınız. Sebepsiz zenginleşme bir dava türü değil, alacak talebinin bir sebebidir. Bu sebeple bence talebin haklılığı ve sonuç bakımından sebepsiz zenginleşme nedeniyle alacak davası açmak ile icra takibi yapmak arasında bir fark yoktur. Yalnızca izlenecek yollar ve süreç içerisinde gelişecek olaylar neticesinde sonuca ulaşma konusundaki süre değişmektedir. "Noterden ihtar çekmek şart mı" diye sormaktasınız. Hukukumuzda "noterden ihtar çekmek" şeklinde bir şart yoktur. Dediğim gibi sorularınız değerlendirildiğinde, "içinde bulunduğunuz anlaşmazlık nedeniyle bir takım araştırmalara giriştiğiniz, bilgi edindiğinizi düşündüğünüz, hukuki yolları öğrenmeye çalıştığınız vb" anlaşılmakta ancak malesef henüz hukuki anlaşmazlığınızın niteliğini, sebebini, tarafların hak ve yükümlülüklerini vs dahi tespit edememişsiniz (verdiğiniz bilgilerden ben de tespit edemedim), dolayısıyla ne yapmanız gerektiğini araştırmanız da beyhude bir çabadan ibaret kalmış.

Sonuç olarak, elinize sözleşmenizi alıp, bir avukattan profesyonel hukuki yardım almanız gerektiğini söylemek zorundayım, bu şekilde boşa zaman kaybediyorsunuz, her işi bilene bırakmanız, bilen kişinin doğru yönlendirmesi için elinizdeki bilgi ve belgeleri tam vermeniz gerekmektedir. Yukarıda belirttiğim gibi, bu iş nedeniyle kaporanızın kalması hatta emlakçı ücretini ödeme yükümlülüğünüzün bulunması gibi zararlarınızın olabileceği de ihtimal dahilindedir.

İlginiz için teşekkür ederim.

Sözleşmemin orjinal hali :

EMLAK ALIM-SATIM PROTOKOLÜ
(Banka Kredisi Kullanarak)

CİNSİ (Niteliği) : Ev
İl / İlçe/Köy/Mevki :
Kat-m2-Tapu Durumu : 145 m2
Pafta-Ada-Parsel No : 1112 Ada 2 Parsel
Gayrimenkul Adres :
SATICI ADRES :
ALICI ADRES :
Satıcı Ad-Soyad-TC.No :
Telefon :
Alıcı Ad-Soyad-TC.No :
Telefon :

1. SATICI ......... ile, ALICI ........ , yukarıda kayıtlı Gayrimenkulün, aşağıdaki maddelerde belirlenen koşullarda satışı için anlaşmışlardır.
a. SATICI; yukarıda yazılı Gayri-Menkulü, 135.000 (Yüzotuzbeş) TL’ye satmayı kabul etmiştir. ALICI ise; yukarıda yazılı Gayri-Menkulü 135.000 (Yüzotuzbeş) TL’ye satın almayı kabul etmiştir. Tapu devir masrafları ALICIYA aittir. ALICI ve SATICI Emlak Firmasına kanuni hizmet bedeli olarak, Gayrimenkulün Satış Değerinin % 3’ü olan 4000,00 (Dörtbin) TL’yi ayrı ayrı vereceklerdir.
b. Gayrimenkulün satış tarihine kadar olabilecek eski vergi ve borçları (Emlak-Çevre-Çöp Vergisi, Elektrik-Su-Telefon-Doğalgaz Borçları, Site/Bina Aidatı, Haciz, İpotek vb.) tamamen SATICININ sorumluluğundadır. ALICI bu borçlar için sorumluluk kabul etmez. Satış tarihinden sonraki borçları da ALICIYA aittir. SATICI da bu borçlar için sorumluluk kabul etmez.
c. SATICI iş bu protokolün yapıldığı tarihten itibaren Gayrimenkul üzerinde hiçbir tasarrufta bulunamaz ve tapu devri yapılıncaya kadar başka birine satamaz. ALICI da tapu devri yapılıncaya kadar gayrimenkulde herhangi bir tamirat ve tadilat yapamaz
d. SATICI emlak satışının resmen gerçekleştiği tarihten itibaren onbeş (15) gün içerisinde yukarıda kayıtlı olan emlağı boşaltacak, Ancak mücbir sebeplerle bu tarihe kadar boşaltamazsa onbeş (15) günü geçtiği günden başlamak üzere ALICIYA 500 TL kira ödemeye başlayacaktır. En geç 1 (bir) ay sonra evi boşaltacağına dair tahliye taahhütnamesi alınacaktır.
e. ALICI önce Gayrimenkulün Tapu Fotokopisiyle Halk Bankası / ............ Şubesine Kredi için başvuracaktır. ALICI tarafından SATICIYA gayrimenkulün 135.000 (Yüzotuzbeş) TL ödemesi ise; banka tarafından ekspertiz yapılıp kredi onayı çıktıktan hemen sonra, tapu devir işlemleri ile birlikte yapılacaktır.
f. ALICIDAN kaparo (Pişmanlık Akçesi/Cayma Tazminatı) olarak 5000,00 TL tutarında teminat bedeli alınacak, bu meblağ ........... Gayrimenkul ve Danışmanlık Hizmetleri firmasında kalacak ve hizmet bedelinden düşülecektir. Banka kredi işlemlerinde bir olumsuzluk çıkarsa bu meblağ ALICIYA geri iade edilecektir.
g. Anlaşmazlık halinde, haksız olan taraf, bu sözleşmede yazılı pişmanlık akçesi ile birlikte; di¬ğer tarafın maruz kalacağı her nevi zarar, ziyan, mahkeme ve icra masrafları ve vekâlet ücretlerini de ödeyecektir.
h. Bu sözleşmenin uygulamasından doğabilecek her türlü uyuşmazlığın giderilmesinde ........... mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.
2. Protokol süresinin geçerliliği imzalandığı tarihten itibaren 20 (YİRMİ) gündür. Bu süre sonunda ALICI tarafından gayrimenkulün tapu devir işlemi sonuçlandırılamazsa iş bu protokol hükümsüz sayılır.
3. İşbu sözleşme; her biri bir sayfalık 3(Üç) nüsha olarak 13 /09 / 2013 tarihinde, .......... Gayrimenkul ve Danışmanlık Hizmetleri .................................................. ...... adresinde, tarafların rızasıyla ve hiçbir tazyike maruz kalınmadan tanzim edilmiş olup, taraflarca okunup imza altına alınmış ve birer nüshası tevdi edilmiştir.
13/09/2013
Alıcı adına vekili : imza
Emlakçı: imza
Satıcı:imza



Yukarıdaki sözleşme , bir tellallık sözleşmesi olarak nitelendirilebilir mi? Yoksa alım-satım sözleşmesi midir?
Evin tapudaki durumunu düzeltmeleri 45 gün sürdü.ekspertiz raporunda mevcut . Hem kira ile ilgili sözleşmenin maddesinden ,hem de zaman kaybından ve öncesinde ev için çektiğim tüketici kredisinin faizinden ,hem de oturduğum eve ödediğim kiradan dolayı zararda olan taraf benim.Karşı taraf evlerinin tapudaki kayıtlarını takip etseydi ve böyle bir pürüz çıkmasaydı,sonuç böyle olmayacaktı.Mal sahibi 1 nolu daireyi satmak istiyor bana oysa projede 2 nolu dairede oturuyor.bu durumda kendi evi alırken veya sonrasında bu sorunu çözmesi gerekmez miydi? evi temize çıkarıp satmamaları onları benim yüzümden mağdur yapar mı?

emlak bedelini ödemeyen tarafın ben olduğunu söylemişsiniz.Evet bu doğru ama krediye söz verdiğim gibi hemen başvurdum. 20 günlük süreçte banka ekspertizi tapudaki daire ile projedeki dairenin aynı olmadığı gerekçesiyle olumsuz rapor verdi.Düzeltilirse kredinin onaylanabileceğini belirtti.düzeltme 45 gün sürdü.Bu arada benim uğradığım zararları da kabul etmiyorlar.Bu benim sözleşmedeki görevlerimi yerine getirdiğimi;fakat karşı tarafın ihmallerinden dolayı bankanın krediyi onaylamadığını göstermez mi?
Banka kredisi kullanmak şartıyla diye sözleşmede belirtmiştim.

Sözleşmedeki 1.maddenin A bendinde ;
"...ALICI ve SATICI Emlak Firmasına kanuni hizmet bedeli olarak, Gayrimenkulün Satış Değerinin % 3’ü olan 4000,00 (Dörtbin) TL’yi ayrı ayrı vereceklerdir."
maddesine ,"Tapudaki satışı gerçekleştirmeden caysalar bile" diye ekleme yapılmadığına göre tapu devri tamamlanmamış(üstelik benden kaynaklanmayan sebeplerle) bir sözleşme amacına ulaşmamıştır ve emlakçı aldığı ücreti / kaporayı hak etmemiştir. diyebilir miyiz?
Kusura bakmayın bir çok avukata başvurdum hepsinin farklı görüşleri var.Zaten bir avukatla işlemleri yürüteceğim bunda sorun yok.ama buradaki paylaşımlar konuya daha vakıf avukatlarca verilen bilgiler yine de bana ışık tutacak.
Emeğinize saygı duyuyorum.