Arsa Payı Değeri Hesaplanması

[baymartı]

İyi günler seksen daireli bir sitede oturmaktayım. Tapu kayıtlarında 1/80 arsa payı oranı yazmakta. Sitemizde 4 adet 30 metre karelik dükkan mevcut. Zemin katlar diğer dairelere göre 10 metre kare küçük arsa pay değeri nasıl hesaplarız.

[4/BHakkaniyetli]

Arsa pay değerleri Her bağımsız bölümün (Daire,Dükkan vs.) piyasadaki alt limit olan Alim satim değeri ile hesaplanıyor.
Bu değerleri belediyenin emlak değeri takdir komisyonundan öğrenebilirsiniz.
Alim satımlarda tapu dairesince bu değerlere göre vergi hesaplanıyor.

[baymartı]

Kat mülkiyetinde demirbaş giderler için yapılan harcamalarda arsa payı oranında ödenir diyor. Bizim sitenin arsa payı oranı eşit 1/80 tapu kayıtlarında. Ne yazkki oturma ruhsatında 4 adet dükkan 30 metre kare , zemin katlar küçük, bloklar metre kareleri birbirine tutmuyor. Bu yanlışlığı tapudan nasıl düzeltiriz...

[baymartı]

Tapu dairesinde 1/80 tüm kat maliklerin eşit anlamına geliyor. Oturma ruhsatında daire metre kareleri hepisi farklı. Arsa payı oranına göre nasıl hesaplanır. Tapu kayıdına göre mi? Yoksa oturma ruhsatınada yazılı metre kare oranına göre mi?

[Şenol Eker]

Bu ikisi birbirinden farklı şeyler.
Bu bir "hata" değildir. Bir tercihtir. Böyle uygun görülmüş, yapılmış ve kabul edilmiş.
Arsa paylarını değiştirmek mümkün tabii ama ufak bir iş değil; ayrıca TÜM MALİKLERİN ONAYI gerekir.

[4/BHakkaniyetli]

Yargıtay E: 2011/1461 - K: 2011/4119
ÖZET :
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirlenmesinde hata yapıldığını ileri sürmüştür. Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat malikinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükmüne yer verilmiştir. Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzenlenmesinde hata yapıldığı belirlenmiş olup mahkemece de bu bilirkişi raporuna itibar edildiğine göre davacıya ait arsa paylarının düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesi gerekir.
DAVA :
Dava dilekçesinde, arsa paylarının düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR :
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirlenmesinde hata yapıldığını ileri sürerek B Blok 9 nolu bağımsız bölümün arsa payının 26/612, 10 nolu bağımsız bölümün arsa payının 15/612 olarak düzeltilmesini istemiştir. Mahkemece B Blok 9 nolu bağımsız bölümün arsa payının 26/612, 10 nolu bağımsız bölümün arsa payının 15/612 olduğunun tespitine, arsa payının düzeltilmesine yönelik davanın reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 3. maddesinin ikinci fıkrasında arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat malikinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükmüne yer verilmiştir. Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda sadece davacı ve davalıya ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzenlenmesinde hata yapıldığı belirlenmiş olup mahkemece de bu bilirkişi raporuna itibar edildiğine göre davacıya ait B blok 9 nolu bağımsız bölümün 15/612 olan arsa payının 26/612 ve davalıya ait B blok 10 nolu bağımsız bölümün 26/612 olan arsa payının da 15/612 olarak düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle tapuda arsa payının düzeltilmesi isteminin reddine ve B Blok 9 nolu bağımsız bölümün arsa payının 26/612, 10 nolu bağımsız bölümün arsa payının 15/612 olarak tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Arsa pay değerleri Her bağımsız bölümün (Daire,Dükkan vs.) piyasadaki alt limit olan Alim satim değeri ile hesaplanıyor.
Bu değerleri belediyenin emlak değeri takdir komisyonundan öğrenebilirsiniz.
Alim satımlarda tapu dairesince bu değerlere göre vergi hesaplanıyor.

ARSA PAYI NEDİR, NASIL HESAPLANIR ?

Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir.

Arsa payı bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilmeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de pay verilmemelidir.

Arsa paylarının hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırılmasında, ne projeyi tasdik eden belediyeler ne de tapu daireleri bu konuda gerekli hassasiyeti göstermediklerinden birçok kooperatif ve müteahhit de olayın önemine veya bilgisine vakıf olmadığından arsa payları gelişi güzel veya arsayı binadaki bağımsız bölüm sayısına eşit bölmek suretiyle paylaştırılmaktadır ki bu yanlış ve adil bir uygulama değildir.

Arsa payını yasaya ve usulüne uygun yapan kooperatifleri ve müteahhitleri tenzih ediyoruz.

Tapu senedi üzerinde ana yapının bulunduğu parsel, 1000 m2 dir ve 12 bağımsız bölümden oluşan bu binada 80 m2 bir dükkanın tapu senedin de 20/169 arsa paylı olduğu yazılmaktadır; buna göre bu gayrimenkule isabet eden arsa kaç metrekaredir?

Arsa payı hesaplama

1-Nolu bağımsız bölüm dükkan 80 m2 satış değeri de : 200.000 TL
Arsa payı 20/169 =arsa payı: 118,3431953 m2

2- Nolu bağımsız bölüm dükkan 70 m2 satış değeri de:150.000 TL
Arsa payı 15/169 =arsa payı: 88,7573964 m2

3- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 120.000 TL
Arsa payı 12/169 =arsa payı: 71,00591716 m2

4- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 120.000 TL
Arsa payı 12/169 =arsa payı: 71,00591716 m2

5- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satışı değeri: 130.000 TL
Arsa payı 13/169 =arsa payı: 76,92307692 m2

6- Nolu bağımsuz bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL
Arsa payı 13/169 =arsa payı: 76,92307692 m2

7- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 140.000 TL
Arsa payı 14/169 =arsa payı: 82,84023669 m2

8- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 140.000 TL
Arsa payı 14/169 =arsa payı: 82,84023669 m2

9- Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 150.000 TL
Arsa payı 15/169 =arsa payı: 88,75739645 m2

10-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 150.000 TL
Arsa payı 15/169 =arsa payı: 88,75739645 m2

11-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL
Arsa payı 13/169 =arsa payı: 76,92307692 m2

12-Nolu bağımsız bölüm daire 120 m2 satış değeri: 130.000 TL
Arsa payı 13/169 =arsa payı: 76,92307692 m2
------------------
1,690,000 TL

Özetleyecek olursak, yukarıdaki ana yapının, yani binanın toplam arsası
1.000 m2 dir ve bu arsa üzerinde 12 bağımsız gayrimenkul yer almaktadır.
Örneğin: 12 nolu gayrimenkulün arsa payı 13/169 şeklinde yazılmıştır.
Bu gayrimenkule tekabul eden arsayı şöyle bulabilirsiniz:
1.000 m2 : 169 x 13 = 76,92307692 m2