Yeni Malik - Kiracı Tahliyesi ile ilgili

[alpc]

Merhaba ;

1/4 Hisseli tapusu bulunan yani 4 ayrı maliki bulunan gayrımenkulumüz şuanda kiradadır, maliklerden biri de annemdir. Ben bu gayrımenkule ihtiyaç duymaktayım , 4 hissedarın 4ü de eğer kiracıyı çıkarabilirsek gayrımenkulu benim kiralamama razılar. fakat kiracıda çıkmak istememekte. Annem kendi hissesini bana satış yapsa , ben yeni malik olarak iytiyaç sebebi ile yasada belirtilen süreler içinde ihtar ve dava açarak kiracıyı çıkarabilirmiyim ?

1. kira kontratında 4 maliğin imzası var, sadece 1 maliğin değişmesi ile bu şekilde tahliye istenebilir mi ?
2. Eğer yukarıdaki sorudaki gibi oluyorsa , gayrımenkulun anneden bana satış yapılması ihtiyaç sebebi ile tahliye davasında birşey farkettirirmi , yani karşı taraf bu satışın kiracıyı tahliye etmek amacı ile yapıldığını öne sürerek açtığım dava olumsuz sonuçlanırmı, yani malik değişikliğinden sonra ihtiyaç sebebi ile tahliye kesin olurmu yoksa bunun olmama ihtimali var mıdır ? cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim..

[carsambalıfaruk]

Merhaba ;

1/4 Hisseli tapusu bulunan yani 4 ayrı maliki bulunan gayrımenkulumüz şuanda kiradadır, maliklerden biri de annemdir. Ben bu gayrımenkule ihtiyaç duymaktayım , 4 hissedarın 4ü de eğer kiracıyı çıkarabilirsek gayrımenkulu benim kiralamama razılar. fakat kiracıda çıkmak istememekte. Annem kendi hissesini bana satış yapsa , ben yeni malik olarak iytiyaç sebebi ile yasada belirtilen süreler içinde ihtar ve dava açarak kiracıyı çıkarabilirmiyim ?

1. kira kontratında 4 maliğin imzası var, sadece 1 maliğin değişmesi ile bu şekilde tahliye istenebilir mi ?
2. Eğer yukarıdaki sorudaki gibi oluyorsa , gayrımenkulun anneden bana satış yapılması ihtiyaç sebebi ile tahliye davasında birşey farkettirirmi , yani karşı taraf bu satışın kiracıyı tahliye etmek amacı ile yapıldığını öne sürerek açtığım dava olumsuz sonuçlanırmı, yani malik değişikliğinden sonra ihtiyaç sebebi ile tahliye kesin olurmu yoksa bunun olmama ihtimali var mıdır ? cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim..

Başvuracağınız yöntem teferruatlı,masraflı ve zaman olarak 1 seneden fazla sürecek bir yol gibi görünüyor.


Bence kiracı ile konuşup orta yolu bulup,taşınma masraflarını 2 tarafı zorlamayacak şartlarda anlaşılarak tahliye edilip sizin taşınmanız daha mantıklı ve karlı görünmekte.

[alpc]

Teşekkür ederim fakat kiracı ile anlaşma konusu mümkün değil onu direk olarak bir yana koyuyoruz. Benim sorumda yazdığım şekliyle kiracıyı çıkarmak mümkün mü ? süresi 1 yıl 1,5 yıl farketmez çünkü kira kontratı çok daha uzun. 1 maliğin değişmesi ile olurmu ? malik değişikliği anneden bana geçmesi karşı taraf için bir çıkar yol sağlarmı ?

[meraklıüye]

Çocuğumun ihtiyacı var diye tahliye davası açılamıyormuydu dönem sonunda....?

[carsambalıfaruk]

Yakında yeni kanun çıkacak.Anlattıklarınız ile alakalı maddeler olur.Hatta fatura ödemeyen kiracılar tahliye sebebi sayılacak.

KİRA ARTIŞI ÜFE’Yİ GEÇEMEYECEK: Yeni Türk Borçlar Kanunu ile kiracı-ev sahibi ilişkilerinde, yeni bir dönem başlayacak. Kiracılar ‘Dedem ya da torunum’ oturacak gerekçesiyle evden çıkarılabilecek. Kiracıların elektrik ve su borcunu ödememei tahliye sebebi olurken, uyarıya rağmen yüksek sesle müzik dinleyen, gürültü yapan, balkonda mangal yakan kiracının sözleşmesi iptal edilebilecek. Konut ve işyeri kiralamada depozito 3 aylık kira bedelini aşamayacak. Kira bedelleri, bir önceki yılda gerçekleşen üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla artırılabilecek. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilecek.

Yakında yürürlüğe girer.

[carsambalıfaruk]

Konunuz gerçekten uzmanlık gerektiriyor.

Biraz bilgim var ama sorunuza net cevap verecek bilgiye maalesef sahip değilim.Konu hakkında daha bilgili üyeler inşallah cevaplar.

Evin 4 malike hisseli olması işi karıştırıyor.

[alpc]

İlginiz için teşekkür ederim , sözkonusu gayrımenkul işyeri.. eğer net bir cevaap bulabilirsem tapu dervrini yapacağım , umarım bilgi sahibi olan kişiler sorumu yanıtlar ..

[Av.İsmail Arslan]

Aşağıda bir Yargıtay kararına yer veriyorum. Elbirliği mülkiyetine dair açıklamalar sizin için önemli. Saygılar...

T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/11387
K. 2006/13272
T. 28.12.2006

• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Elbirliği Mülkiyetine Tabi Taşınmazla İlgili Tüm Ortaklarını Katılmadığı Kira Sözleşmesi Geçersiz Olduğundan Kabulü Gereği )

• ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZ ( Tüm Ortaklarını Katılmadığı Kira Sözleşmesi Geçersiz Olduğundan Elatmanın Önlenmesi Talebinin Kabulü Gereği
)
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Elbirliği Mülkiyetine Tabi Taşınmazla İlgili Tüm Ortaklarını Katılmadığı Kira Sözleşmesi Geçersiz Olduğu - Sözleşme Sadece Mirasçılardan Biri İle Yapıldığından Elatmanın Önlenmesi Talebinin Kabulü Gereği )

• KİRA SÖZLEŞMESİNE ORTAKLARIN KATILMA ZORUNLULUĞU ( Elbirliği Mülkiyetine Tabi Taşınmazla İlgili Kira Sözleşmesinin Geçerli Sayılabilmesi İçin Tüm Ortakların Sözleşmeye Katılması Zorunlu Olduğu )

4721/m. 702

ÖZET : Davacılar, murislerinden intikal eden bağımsız bölümü davalının haksız olarak işgal ettiğini, davalının mirasçılardan biri ile yaptığı kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu iddia ederek el atmanın önlenmesi talebinde bulunmuşlardır. İhtilaf konusu taşınmaz muris adına kayıtlı olup elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabidir. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazla ilgili kira sözleşmesinin geçerli sayılabilmesi için tüm ortakların sözleşmeye katılması zorunludur. Tüm ortakların katılmadığı kira sözleşmesi geçersizdir. Somut olayda, kira sözleşmesi sadece mirasçılardan biri ile yapılmıştır. Kira sözleşmesine diğer mirasçıların icazet verdiği iddia dahi edilmemiştir. Bu durumda davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacılar, miras bırakanlarından intikal eden 2 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından haksız olarak işgal edildiğini, davalının mirasçılardan Ö. ile yaptığı kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu ileri sürerek el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerinde bulunmuşlardır.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının taşınmazı kira sözleşmesine dayalı olarak kullandığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi U.Ş.'nin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, bağımsız bölüme el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 610 ada 2 parseldeki 6 nolu bağımsız bölümün dava dışı kişilerle birlikte davacıların 22.11.2004 tarihinde ölen miras bırakanları M. adına kayıtlı olduğu, davalının çekişme konusu taşınmazda mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, ancak, taşınmazı tasarruf ettiği anlaşılmaktadır. Davacılar, davalının taşınmazı haklı ve geçerli bir nedeni bulunmaksızın el attığını ileri sürerek eldeki davayı açmışlar; davalı kiracılık savunmasında bulunmak suretiyle davaya karşı çıkmıştır.

Gerçekten de davalının, davacıların miras bırakanı M'nin mirasçılarından olan Ö. ile miras bırakanın ölümünden sonra 01.12.2004 tarihinde 2 yıl süreli kira sözleşmesi yaptığı dosya kapsamı ile sabittir.

Taşınmazın miras bırakan adına kayıtlı payı, elbirliği mülkiyetine tabidir. Türk Medeni Kanunu'nun 702 vd. maddeleri uyarınca bu tür mülkiyette geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedebilmek için tüm paydaşların sözleşmeye katılımı zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı kira sözleşmesinin hukuken geçerli olamayacağı tartışmasızdır.

Oysa somut olayda, bahse konu kira sözleşmesinin paydaşlardan Ö. ile davalı arasında yapıldığı, diğer paydaşların sözleşmede yer almadıkları görülmektedir. Öte yandan, yapılan kira aktine davacılar ve dava dışı iştirakçilerin icazet verdiği iddia edilmiş de değildir.

Öyle ise, mahkemece geçerli bir sözleşmenin bulunmadığı gözetilmek suretiyle el atmanın önlenmesi isteği ile belirlenecek ecrimisil yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Davacıların temyiz itirazları yerindedir.

SONUÇ : Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerle HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 28.12.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.