Ortak yerlerin kapsamı

[nfrt]

Aynı parsel içinde yapılmış 4 ayrı bloktan bir tanesinde asansör bulunmamaktadır. Yönetimleri tek olan bloklardan üçünün asansör masraflarına asansörü olmayan bloktaki kat maliklerinin de iştirak etmesi gerekir mi? Yönetim Planı bu doğrultuda yapılmış ise kat mülkiyeti kanunu mad. 33'e göre hakkaniyete aykırı olduğu gerekçesi ile itiraz edilse bu masraf kalemine ait gecmiş sene ödemeleri geri alınabilir mi? Ne dersiniz?

[Oguzhan Arslan]

Kanuni düzenlemeye göre kat maliklerinin ortak yerlere ilişkin giderlere katılmaları zorunludur. Ancak asansör kullanmayan bir kat malikinin (örneğin apartmanda asansör bulunması fakat şahsın giriş veya zemin katta oturması halinde) asansör masraflarına katılması hakkaniyet açısından uygun düşmemektedir. Bu yönde yapılacak bir itiraz ile talep edilen ücretin ödenmemesi mümkün olabilecektir. Fakat kanaatimce önceden yapılan ödemelerin geri alınabilmesi mümkün değildir.

[K.V.]

Sayın Oguzhan Arslan,
Bence, zemin katta oturması sebebiyle ve ya herhangi bir sebeple asansörü kullanmayan kat malikininde giderlere katılması gerekir, kaçınamaz.

KMK m. 20/I c bendini incelediğimizde bunun aksi bir sonucu çıkarmak mümkün olmamaktadır. İlgili hüküm şu şekildedir:
"KMK m 20/I c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten [u]kaçınamaz</u>."
Kanunun bu açık hükmü karşısında bu durumdaki bir kat maliki de diğer malikler gibi asansör ile ilgili giderlere katılması gerektiği ve aksi halde ödemediği giderler dolayısıyla KMK m. 20/II hükmü uygulama alanı bulacağı kannatindeyim.

[Oguzhan Arslan]

Konuyla ilgili olarak Prof. Dr. Abdülkadir Arpacı'da belirtmiş olduğunuz kuralı belirtmekte sayın K.V. Ancak kendisinin bu konudaki hukuki görüşü yukarıda belirttiğim gibidir ve bende kendisinin görüşüne katılanlardanım. Kısacası konu biraz tartışmalı

[K.V.]

Kanunun bu hükmünü gözönünde bulundurunca ve hükmün lafzına bakınca (bir bilgiye rastlamadım ancak bence emredici bir hükümdür) aksini uygulamak şuan pek mümkün değildir kanımca. Konu belirttiğiniz gibi olması gereken açısından biraz tartışmalı

[Av.Emrah Yavuzcan]

II - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

3. maddedeki "anagayrimenkul" kelimesi apartmanı mı kapsar yoksa apartmanın bloğunu mu kapsar?

[OSMAN EROL]

Soruya verilen cevapların tahihi belli değil. Her halde 5711 sayılı kanunun yayımından önceydi. 5711 Sayılı Kanunla 634 sayılı Kanuna eklenen 72. maddede sorun çözülmüş görünüyor. Bu maddeyi aşağıya kaydedttim. Buna göre aynı parselde olmak her giderin ortak olacağı anlamına gelmiyor. Kat maliklerinin hiç kullanma şansı olmadıkları asansör masraflarına katılmaları gerekmez.

ORTAK GİDERLERE KATILMA:

MADDE 72 – (17.11.2007-5711 s.k. ile eklenen madde; Yürürlük:28.11.2007) Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

[Av.Yusuf Kıvrak]

Ortak yerlerin masraflarına katılma mecburiyetiniz vardır...