İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ VE TAŞINMAZ SATIŞINDA UYGULAMALAR


KİTAP TANITIMI
Ankara 22. İcra Müdürü Ahmet Özata ile İcra Müdür Yardımcısı Yavuz Süphandağ’ın birlikte kaleme aldığı kitap Bilge yayınevi tarafından yayınlanmış olup kitapçılarda bulabileceğiniz gibi internetten siparişte verebilirsiniz. Kitap çok pahallı olmayıp, gerek meslektaşların gerek uygulamacıların elinden düşürmeyeceği bir kitap olmakla zarif cildi ile yıpranmalara karşı koyacak gibi görünmektedir.

Sayın Ahmet Özata Ankara Gayrimenkul icra müdürü görevi nedeni tüm tecrübe birikimini söz konusu kitaba yansıtmış görünmektedir. İşlemlerin sırası yöntemi ve pratikliği bakımından özellikle Banka teminatlarını paraya çevirmek ile görevli meslektaşlarımız ile yine bu talepleri karşılamak ve karar vermek durumunda kalan icra müdür ve yardımcıları içinbaşucu kitabı olmaya aday bir kitap olmakla yazarlara teşekkür ederim.

KiTABIN ELEŞTİRİSİ
Aynı alanda faaliyet gösterdiğim ve özellikle Varlık Yönetim Şirketleri ila haşır neşir olduğum için kitabın başarısına gölge düşürmeden bir eleştiri ve ekleme yapmam gerekecektir.
Yazarlar kitabın Taşınmaz Satışında Uygulamalar başlıklı bölümde İİK 123 ile ilgili açıklamalar yaparken kitabın 42. Sayfasında


“. Tüm Bankalar KDV ve Damga Vergisinden muaf tutulmuştur
. Varlık Yönetim şirketlerinin alacaklı olduğu dosyalardan (temlik aldıkları dosyalar dahil) yapılan gayrimenkul ihaleleri KDV’den istisna tutulmuş olup bu ihaleler kime yapılırsa yapılsın KDV alınmaz. Ancak Varlık Yönetim Şirketlerinin üçüncü şahıslara temlik ettiği dosyalarda Varlık Yönetim Şirketlerinin taraf sıfatı sona erdiği için KDV muafiyeti de sona erdiği için KDV muafiyeti de sona ermiş olur. Varlık Yönetim Şirketlerindeki bu muafiyet kuruluş tarihlerinden itibaren 5 (beş) yıl ile sınırlıdır.”

1) Yazarların bu bölümdeki görüşlerinden “bu ihaleler kime yapılırsa yapılsın KDV alınmaz.” Tespiti çok doğru bir tespit olmakla bu konuda başka icra dairelerinde yapılan hukuka aykırı kararlar düşünüldüğünde yazarları tebrik etmek gerekir.

Ancak “Varlık Yönetim Şirketlerindeki bu muafiyet kuruluş tarihlerinden itibaren 5 (beş) yıl ile sınırlıdır” şeklindeki tespitlerine katılmaya imkan yoktur . Şöyle ki ;

Varlık Yönetim Şirketlerinin KDV istisnasını Katma Değer Vergisi Kanunun 17 maddesinin 4 fıkrasının (L) bendi düzenlemektedir.
l) (Ek bend: 09/04/2003 - 4842 S.K./23. md.) 30/01/2002 tarihli ve 4743 sayılı Kanun hükümlerine göre kurulan varlık yönetim şirketlerinin bankalar, özel finans kurumları ve diğer mali kurumlardan devraldığı alacakların tahsili amacıyla bu alacakların teminatını oluşturan mal ve hakların (müzayede mahallinde satışı dahil) teslimi ile aynı Kanuna göre finansal yeniden yapılandırma çerçeve anlaşmaları hükümleri kapsamında yeniden yapılandırılan borçların ödenmemesi nedeniyle bu borçların teminatını oluşturan mal ve hakların (müzayede mahallinde satışı dahil) teslimi,


Görüleceği üzere yasa metninde KDV istisnasının bir süre ile sınırlandırıldığına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.

Kitabın yazarlarının 5411 sayılı yasanın 143 maddesinde belirtilen 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa göre ödenecek damga vergisinden, 492 sayılı Harçlar Kanununa göre ödenecek harçlardan, her ne nam altında olursa olsun tahsil edilecek tutarla r 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu gereği ödenecek banka ve sigorta muameleleri vergisinden, 1318 sayılı Finansman Kanununa göre ödenecek taşıt alım vergisinden, kaynak kullanımı destekleme Fonuna yapılacak kesintilerden ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 29 uncu maddesi hükümlerindeki istisnalar ile karıştırmış olsa gerekir . Çünkü bu istisnalar varlık yönetim şirketlerinin yaptıkları işlemler ve bu işlemlerle ilgili olarak düzenlenen kağıtlar, kuruluş işlemleri de dahil olmak üzere kuruldukları takvim yılı ve bunu izleyen beş yıl süresince geçerlidir.
2) Kitabın yazarları 5411 sayılı yasanın 143 maddesinde belirtilen 5 yıllık sürenin de hesabında yanılmış görülmektedirler. Şöyle ki ;
Bankacılık Yasası ‘kuruldukları takvim yılı ve bunu izleyen beş yıl süresince’ yasada bahsi geçen KDV dışındaki vergi ve harçlardan istisna tutulmuştur. Bu hükümde de açıkça KURULDUKLARI TAKVİM YILI dediklerine göre kuruldukları yıl içinde hangi tarihte olursa olsun kurulduğu yılı takip eden beş yıl süresince istisna uygulamasının devam etmesi gerekir. Örneğin 2.1.2005 yılında kurulmuş ise kurulduğu yıl olan 2005 yılını takip eden beş yıl (2006-2007-2008-2009-2010 ) boyunca istisnadan yararlanacaktır. Örnekteki şirketin istisna süresi 2010 yılının 31 Aralık’ında bitecektir. Başka bir deyişle kuruldukları yıl hangi gün kurulmuş olurlarsa olsunlar izleyen yıl sayılmaya başlanacak ve takvim yılının sonu olan günde süre sona erecektir.

3) BANKALAR VE TMSF İLE VARLIK YÖNETİM ŞİRKETLERİNİN KDV İSTİSNASINA İLİŞKİN FARKLAR

Bilindiği üzere Katma Değer Vergisi Kanunun 17 maddesinin 4 fıkrasının (L) bendi Varlık Yönetim Şirketleri, (m) bendi Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonunu, (r) bendi ise Bankaları ilgilendirmektedir.
l) (Ek bend: 09/04/2003 - 4842 S.K./23. md.) 30/01/2002 tarihli ve 4743 sayılı Kanun hükümlerine göre kurulan varlık yönetim şirketlerinin bankalar, özel finans kurumları ve diğer mali kurumlardan devraldığı alacakların tahsili amacıyla bu alacakların teminatını oluşturan mal ve hakların (müzayede mahallinde satışı dahil) teslimi ile aynı Kanuna göre finansal yeniden yapılandırma çerçeve anlaşmaları hükümleri kapsamında yeniden yapılandırılan borçların ödenmemesi nedeniyle bu borçların teminatını oluşturan mal ve hakların (müzayede mahallinde satışı dahil) teslimi,

m) (Değişik bend: 12/12/2003 - 5020 S.K./11. md.*1* ; Değişik bend: 16/07/2004 - 5228 S.K./15.mad) *4* Bankalar Kanunu uyarınca; mal ve hakların Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna teslimi ile bunların Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu tarafından (müzayede mahallinde satışı dahil) teslimi, bu Fonun devraldığı alacakların tahsili amacıyla, bunların teminatını oluşturan mal ve hakların (müzayede mahallinde satışı dahil) teslimi ve temettü hariç ortaklık haklarıyla yönetim ve denetimleri devralınan şirketlerin aktiflerinin Fon alacaklarının tahsili amacıyla (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) teslimi,
Bu istisna işlem bedelinden Fona intikal eden tutarla orantılı uygulanır.

r) (Ek bend: 30/12/2004 - 5281 S.K./33.mad;Değişik bend: 28/03/2007-5615 S.K./13.mad) Kontrol Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların*** satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz*** ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri.


Satılacak Malın Cinsi açısından Farklar
İstisna konusu mallar bankalarda sadece TAŞINMAZ VE İŞTİRAK HİSSESİ iken TMSF ve Varlık Yönetim Şirketlerinde ise TAŞINIR TAŞINMAZ HER TÜRLÜ MAL VE HAK istisna konusu olabilecektir. Başka bir deyişle Bankalar açısından iştirak hissesi dışında menkul malların satışı istisna kapsamı dışında kalmaktadır .

Satın Alan kişi açısından farklar
Alacaklısının Banka olduğu dosyalardan satışa çıkan mallar ancak banka tarafından satın alınırsa istisna kapsamı içinde kalmakta iken Varlık Yönetim Şirketleri ile TMSF nin alacaklı olduğu durumlardan alıcının üçüncü kişi olması halinde dahi istisna kapsamında kalmaktadır.

İstisna tutarı açısından farklar;
Varlık Yönetim Şirketleri ile Bankalar kendilerine intikal eden tutar veya mal ile sınırlı olmaksızın istisnadan yararlanırken, TMSF ise “işlem bedelinden Fona intikal eden tutarla orantılı” olarak yararlanacaktır.