Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ne anlama gelir?

[sevindirik]

"Tebliğ tarihinden itibaren 20 gün içerisinde elbirliği mülkiyetin devamını haklı kılacak itirazlarınızı bildirmeniz, aksi taktirde dava konusu gayrimenkuldeki elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürüleceği ihtar olunur"

Bunun ne anlama geldiğini bilmiyorum.Sizden ricam bunu bana izah eder misiniz ? Babam öldü ve ondan bize bir ev kaldı.ağabeyim böyle bir dava açmış.Konunun uzmanları dava konusunu anlamıştır.Lütfen izah eder misiniz bu davaya katılmazsak ne olabilir ? Ve bu metin tam olarak ne anlama geliyor ?

not: 5 yıl önce hakkımızı noter onayı ile abime devretmiştik yani o vekalet aldığını sölüyor ama bu 5 senedir tapuya geçirilmedi.5 sene içerisinde bu vekalet hakkının dolacağı söyleniyor doğru mudur ? vekalet hakkı ve onun dışında noter onayı 5 yıl içinde dolar mı ? tapuya geçirilmedi çünkü.itiraz hakkımız var mı ?

[marmara_2]

selamlar,elbirliği mülkiyet mirasçıların miras malı üzerinde yönetim,idare,satım,kiralama vs tasarruf işlemlerinde oybirliği ile idaresi anlamına gelir..yani örneğin mirasçılar miras malı bir ev varsa herbirinin ayrı ayrı rızası alınarak satılması vb işlemlerin yapılmasıdır..bir mirasçının rızası dahi olmasa o miras malı üzerinde diğer mirasçılar tasarrufta bulunamaz,dolayısıyla tıpkı yapışık ikizler gibi payınızı diğer mirasçılardan habersiz kullanamaz ,devredemezsiniz..çünkü herbir mirasçının o miras malı üzerinde tamamında hakkı vardır,belirli bir bölümünde belirlenmiş bir payı yoktur..
elbirliği mülkiyet kanundan kaynaklanır,yani miras bırakanın ölümüyle mirasçılardan herbiri elbirliği ortağıdır..miras ortaklarından herbirinin o miras malı üzerinde tasarruf edebilmesi için bütün mirasçıların oybirliği ile karar alması gerekir,dolayısıyla kanun herbir miras ortakçısının herhangi bir sebep dahi belirtmeden paylı mülkiyete geçmeyi isteme hakkı tanımıştır..bu sayede o miras malı anlaştıysa mirasçıların veya hakimin belirlediği paylara bölünür ve böylece herbir payda mirasçılar tasarruf özgürlüğüne kavuşur..örneğin x gayrimenkulunun 1/3 payı size verildiyse bu pay üzerinde siz diğer mirasçılara sormadan tasarrufta bulunabilir,payı devredebilirsiniz birbaşkasına..oysa elbirliği mülkiyette diğer mirasçıların oybirliği ile karar alması gerekliydi..paylı mülkiyete geçmek isteyen mirasçı sebep dahi belirtmeden istemini mahkemeye sunar,diğer mirasçılar buna haklı gerekçelerle itiraz edebilir.. etmezse paylı mülkiyete geçilir.belirtmem gerekirki paylı mülkiyette sadece oranlar belirlenir yani örneğin bi araziye mirasçıysanız bu arazinin 1/3 oranında(oranda örneklemedir) pay sahibi olursunuz yoksa arazinin sol tarfında ki kısım diye nitelendirme yapılmaz..
umarım kavramların anlaşılmasında yardımcı olabilmişimdir..kolay gelsin.

[ibrahimayk]

"Tebliğ tarihinden itibaren 20 gün içerisinde elbirliği mülkiyetin devamını haklı kılacak itirazlarınızı bildirmeniz, aksi taktirde dava konusu gayrimenkuldeki elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürüleceği ihtar olunur"

Bunun ne anlama geldiğini bilmiyorum.Sizden ricam bunu bana izah eder misiniz ? Babam öldü ve ondan bize bir ev kaldı.ağabeyim böyle bir dava açmış.Konunun uzmanları dava konusunu anlamıştır.Lütfen izah eder misiniz bu davaya katılmazsak ne olabilir ? Ve bu metin tam olarak ne anlama geliyor ?

not: 5 yıl önce hakkımızı noter onayı ile abime devretmiştik yani o vekalet aldığını sölüyor ama bu 5 senedir tapuya geçirilmedi.5 sene içerisinde bu vekalet hakkının dolacağı söyleniyor doğru mudur ? vekalet hakkı ve onun dışında noter onayı 5 yıl içinde dolar mı ? tapuya geçirilmedi çünkü.itiraz hakkımız var mı ?

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/2446
K. 2004/3350
T. 26.4.2004
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı - Görevli Mahkemenin Tarafların Sözleşmede Özgür İradeleri İle Saptadıkları Satış Değeri Esas Alınarak Belirleneceği )
• GÖREVLİ MAHKEME ( Tarafların Sözleşmede Özgür İradeleri İle Saptadıkları Satış Değeri Esas Alınarak Belirleneceği - Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescil )

• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ ( On Yıllık Zamanaşımı Süresinin Sözleşmenin İfa Olanağının Doğmasından Sonra İşlemeye Başlayacağı - İştirak Halinde Mülkiyet Çözülünceye Kadar Sözleşmenin İfa Olanağı Doğmayacağı )

• İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi - İştirak Halinde Mülkiyet Çözülünceye Kadar Sözleşmenin İfa Olanağı Doğmayacağı )
• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİNİN TAPUYA ŞERHİ ( 5 Yıl İçin Geçerli Olduğu - Sözleşme Alacaklısının Haklarını Kısıtlayacak Nitelikteki Şerhlerin Sözleşme Alacaklısını Bağlamayacağı )
• ZAMANAŞIMI SAVUNMASINDA KÖTÜNİYET ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Gereğince Tapu İptali ve Tescil - Taşınmaz Vaad Alacaklısına Teslim Edilmiş İse Dinlenemeyeceği )

• KÖTÜNİYET ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Gereğince Tapu İptali ve Tescil - Taşınmaz Vaad Alacaklısına Teslim Edilmiş İse Zamanaşımı Savunması İyiniyet Kuralları İle Bağdaşmayacağından Dinlenemeyeceği )

• SATIŞI VAAD EDİLEN TAŞINMAZIN TESLİMİ ( Tapu İptali ve Tescili Davası - Zamanaşımı Savunması İyiniyet Kuralları İle Bağdaşmayacağından Dinlenemeyeceği )

743/m. 2, 634, 642, 706
4721/m. 2, 1009
2644/m. 26/6
3194/m. 18/son
818/m. 22, 81, 125, 213
ÖZET : 1. Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

4. Satış vaadine konu 267/2090 pay satıcı adına iştirak halinde mülkiyet şeklinde kayıtlı olup, davacı bu iştirakin içinde olmadığından iştirak halinde mülkiyet çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı doğmayacağından, tesçil davasının bu yönden reddi gerekirken kabulü isabetsizdir.

DAVA : Davacı Kemal Ünver vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.11.2000 gününde verilen dilekçe ile noter satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.5.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.

Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E., 1996/69 K. sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere, tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete ) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı vekili 23.11.2000 tarihli dilekçesi ile davalılar murisi Yusuf kızı Vahide Renkli'den 16.9.1966 tarihli resen düzenleme noter satış vaadi sözleşmesi ile 342 ada 13 parsel sayılı bahçe niteliğindeki 1976 metrekare miktarındaki taşınmazda miras hak ve hissesini 15.000.- TL. sı bedel ile 11.000.- TL. sı peşin ödenmek suretiyle satın ve sözleşmede yazılı olduğu üzere teslim aldığını, bakiye bedelini ödediğini beyanla tapu iptali ve tescil istemiştir.

Bir kısım davalılar vekili, sözleşmede belirtilen bakiye bedelin ödenmediği nedeni ile sözleşmenin geçersiz hale geldiği, nedenleri ile davanın esastan reddini savunmuştur.

Mahkemece, sözleşmenin geçerli olduğu, bakiye bedelin taksitler halinde ödendiği, keşfen yapılan incelemeye göre davacının zilyetliğinde olduğu nedenleri ile davanın kabulüne, 342 ada 13 sayılı parselde muris satıcı Vahide Renkli'ye ait 267/2090 hissenin iptalen davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Bir kısım davalılar vekili kararı temyiz etmiştir.

Dosya kapsamına, toplanan delillere, yapılan yargılamaya, yukarıda belirtilen ilkelere uygun inceleme ve araştırmaya göre davalılar vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Ancak dosyadaki çelişkili tapu kayıtları nedeni ile Dairemizce getirtilip incelenen ve çelişkiyi gideren tapu kaydına göre; vaat borçlusu davalılar murisi Yusuf kızı Vahide Renkli'nin 342 ada 13 sayılı parselde satmış olduğu 267/2090 pay tapuda muris Vahide Renkli ve iştirakçileri adına iştirak halinde mülkiyet şeklinde kayıtlı olup davacı bu iştirakin içinde olmadığından, iştirak halinde mülkiyet çözülünceye kadar sözleşmenin henüz ifa olanağı doğmayacağından bu yönden davanın reddine karar vermek gerekirken ve bu konudaki yukarıda yazılı ilke gözetilmeden yazılı şekilde tesis edilen hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 26.4.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

[sevindirik]

selamlar,elbirliği mülkiyet mirasçıların miras malı üzerinde yönetim,idare,satım,kiralama vs tasarruf işlemlerinde oybirliği ile idaresi anlamına gelir..yani örneğin mirasçılar miras malı bir ev varsa herbirinin ayrı ayrı rızası alınarak satılması vb işlemlerin yapılmasıdır..bir mirasçının rızası dahi olmasa o miras malı üzerinde diğer mirasçılar tasarrufta bulunamaz,dolayısıyla tıpkı yapışık ikizler gibi payınızı diğer mirasçılardan habersiz kullanamaz ,devredemezsiniz..çünkü herbir mirasçının o miras malı üzerinde tamamında hakkı vardır,belirli bir bölümünde belirlenmiş bir payı yoktur..
elbirliği mülkiyet kanundan kaynaklanır,yani miras bırakanın ölümüyle mirasçılardan herbiri elbirliği ortağıdır..miras ortaklarından herbirinin o miras malı üzerinde tasarruf edebilmesi için bütün mirasçıların oybirliği ile karar alması gerekir,dolayısıyla kanun herbir miras ortakçısının herhangi bir sebep dahi belirtmeden paylı mülkiyete geçmeyi isteme hakkı tanımıştır..bu sayede o miras malı anlaştıysa mirasçıların veya hakimin belirlediği paylara bölünür ve böylece herbir payda mirasçılar tasarruf özgürlüğüne kavuşur..örneğin x gayrimenkulunun 1/3 payı size verildiyse bu pay üzerinde siz diğer mirasçılara sormadan tasarrufta bulunabilir,payı devredebilirsiniz birbaşkasına..oysa elbirliği mülkiyette diğer mirasçıların oybirliği ile karar alması gerekliydi..paylı mülkiyete geçmek isteyen mirasçı sebep dahi belirtmeden istemini mahkemeye sunar,diğer mirasçılar buna haklı gerekçelerle itiraz edebilir.. etmezse paylı mülkiyete geçilir.belirtmem gerekirki paylı mülkiyette sadece oranlar belirlenir yani örneğin bi araziye mirasçıysanız bu arazinin 1/3 oranında(oranda örneklemedir) pay sahibi olursunuz yoksa arazinin sol tarfında ki kısım diye nitelendirme yapılmaz..
umarım kavramların anlaşılmasında yardımcı olabilmişimdir..kolay gelsin.

Açıklamalarınız için çok teşkkür ediyorum.gerçekten beni aydınlattınız.sağolun.buradaki konuya göre endi hakkı üzerinde tasarruf yetkisi var ama hala bizim haklarımıza dokunamıyor değil mi ?

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/2446
K. 2004/3350
T. 26.4.2004
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı - Görevli Mahkemenin Tarafların Sözleşmede Özgür İradeleri İle Saptadıkları Satış Değeri Esas Alınarak Belirleneceği )
• GÖREVLİ MAHKEME ( Tarafların Sözleşmede Özgür İradeleri İle Saptadıkları Satış Değeri Esas Alınarak Belirleneceği - Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescil )

• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ ( On Yıllık Zamanaşımı Süresinin Sözleşmenin İfa Olanağının Doğmasından Sonra İşlemeye Başlayacağı - İştirak Halinde Mülkiyet Çözülünceye Kadar Sözleşmenin İfa Olanağı Doğmayacağı )

• İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi - İştirak Halinde Mülkiyet Çözülünceye Kadar Sözleşmenin İfa Olanağı Doğmayacağı )
• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİNİN TAPUYA ŞERHİ ( 5 Yıl İçin Geçerli Olduğu - Sözleşme Alacaklısının Haklarını Kısıtlayacak Nitelikteki Şerhlerin Sözleşme Alacaklısını Bağlamayacağı )
• ZAMANAŞIMI SAVUNMASINDA KÖTÜNİYET ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Gereğince Tapu İptali ve Tescil - Taşınmaz Vaad Alacaklısına Teslim Edilmiş İse Dinlenemeyeceği )

• KÖTÜNİYET ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Gereğince Tapu İptali ve Tescil - Taşınmaz Vaad Alacaklısına Teslim Edilmiş İse Zamanaşımı Savunması İyiniyet Kuralları İle Bağdaşmayacağından Dinlenemeyeceği )

• SATIŞI VAAD EDİLEN TAŞINMAZIN TESLİMİ ( Tapu İptali ve Tescili Davası - Zamanaşımı Savunması İyiniyet Kuralları İle Bağdaşmayacağından Dinlenemeyeceği )

743/m. 2, 634, 642, 706
4721/m. 2, 1009
2644/m. 26/6
3194/m. 18/son
818/m. 22, 81, 125, 213
ÖZET : 1. Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

4. Satış vaadine konu 267/2090 pay satıcı adına iştirak halinde mülkiyet şeklinde kayıtlı olup, davacı bu iştirakin içinde olmadığından iştirak halinde mülkiyet çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı doğmayacağından, tesçil davasının bu yönden reddi gerekirken kabulü isabetsizdir.

DAVA : Davacı Kemal Ünver vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.11.2000 gününde verilen dilekçe ile noter satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.5.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.

Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E., 1996/69 K. sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere, tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete ) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı vekili 23.11.2000 tarihli dilekçesi ile davalılar murisi Yusuf kızı Vahide Renkli'den 16.9.1966 tarihli resen düzenleme noter satış vaadi sözleşmesi ile 342 ada 13 parsel sayılı bahçe niteliğindeki 1976 metrekare miktarındaki taşınmazda miras hak ve hissesini 15.000.- TL. sı bedel ile 11.000.- TL. sı peşin ödenmek suretiyle satın ve sözleşmede yazılı olduğu üzere teslim aldığını, bakiye bedelini ödediğini beyanla tapu iptali ve tescil istemiştir.

Bir kısım davalılar vekili, sözleşmede belirtilen bakiye bedelin ödenmediği nedeni ile sözleşmenin geçersiz hale geldiği, nedenleri ile davanın esastan reddini savunmuştur.

Mahkemece, sözleşmenin geçerli olduğu, bakiye bedelin taksitler halinde ödendiği, keşfen yapılan incelemeye göre davacının zilyetliğinde olduğu nedenleri ile davanın kabulüne, 342 ada 13 sayılı parselde muris satıcı Vahide Renkli'ye ait 267/2090 hissenin iptalen davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Bir kısım davalılar vekili kararı temyiz etmiştir.

Dosya kapsamına, toplanan delillere, yapılan yargılamaya, yukarıda belirtilen ilkelere uygun inceleme ve araştırmaya göre davalılar vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Ancak dosyadaki çelişkili tapu kayıtları nedeni ile Dairemizce getirtilip incelenen ve çelişkiyi gideren tapu kaydına göre; vaat borçlusu davalılar murisi Yusuf kızı Vahide Renkli'nin 342 ada 13 sayılı parselde satmış olduğu 267/2090 pay tapuda muris Vahide Renkli ve iştirakçileri adına iştirak halinde mülkiyet şeklinde kayıtlı olup davacı bu iştirakin içinde olmadığından, iştirak halinde mülkiyet çözülünceye kadar sözleşmenin henüz ifa olanağı doğmayacağından bu yönden davanın reddine karar vermek gerekirken ve bu konudaki yukarıda yazılı ilke gözetilmeden yazılı şekilde tesis edilen hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 26.4.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

sonuca bakarak herhangi bir dava açsak bunun kabul edilme ihtimali var diye anladım ben.yani biz de haklarımızı geri alabiliyor muyuz kısaca ?

size de çok teşekkür ederim aydınlattınız beni.

[marmara_2]

''Açıklamalarınız için çok teşkkür ediyorum.gerçekten beni aydınlattınız.sağolun.buradaki konuya göre endi hakkı üzerinde tasarruf yetkisi var ama hala bizim haklarımıza dokunamıyor değil mi ?''

elbirliği halindeyken tek başına hiçbişey yapamaz ama paylı mülkiyete geçilirse dediğiniz gibi kendi hakkı üzerinde tasarruf yetkisi olur sizin payınıza dokunamaz..ayrıca miras malında paylı mülkiyete geçildiğinde bu kişi payını satmak isterse öncelikle sizlerin önalım hakkı var yasal olarak..yani siz mirasçılardan biri alabilir..almadığı taktirde 3. şahsa devredebilir payını..sizden habersiz payını devrederse sizin bu durumu öğrendiğiniz andan itibaren 3 ay içinde herhalükarda işlem tarihinden itibaren 2 yıl içinde işlemin iptalini isteyebilirsiniz..çünkü sizin yasal önalım hakkınız olacaktır.

[sevindirik]

''Açıklamalarınız için çok teşkkür ediyorum.gerçekten beni aydınlattınız.sağolun.buradaki konuya göre endi hakkı üzerinde tasarruf yetkisi var ama hala bizim haklarımıza dokunamıyor değil mi ?''

elbirliği halindeyken tek başına hiçbişey yapamaz ama paylı mülkiyete geçilirse dediğiniz gibi kendi hakkı üzerinde tasarruf yetkisi olur sizin payınıza dokunamaz..ayrıca miras malında paylı mülkiyete geçildiğinde bu kişi payını satmak isterse öncelikle sizlerin önalım hakkı var yasal olarak..yani siz mirasçılardan biri alabilir..almadığı taktirde 3. şahsa devredebilir payını..sizden habersiz payını devrederse sizin bu durumu öğrendiğiniz andan itibaren 3 ay içinde herhalükarda işlem tarihinden itibaren 2 yıl içinde işlemin iptalini isteyebilirsiniz..çünkü sizin yasal önalım hakkınız olacaktır.

açıklamanız için çok teşekkür ediyorum sağolasınız.