Kira sözleşmesinin ceza davası nedeniyle feshi

[laruz]

Bir haberde kiracısıyla arasında ceza davası olması durumunda Sulh hakimi, kira sözleşmesinin feshine karar veriyordu. Buna örnek bilen var mı acaba?

[Erdoğan Kırcalı]

Yargıtayın aşağıdaki bozma kararından bahsediyorsunuz sanırım.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1770 E. , 2021/1738 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi


1. Taraflar arasındaki “akde aykırılık nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacının mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacının mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının müvekkiline ait ... adresinde kiracı olarak tuhafiye işi yaptığını, aynı adreste yine müvekkiline ait olan 85/B kapı numaralı dükkan boşaldığında bu dükkana geçmek istediğini, müvekkilinin olur vermediğini, buna rağmen davalının 85/B kapı numaralı dükkana izinsiz ve habersiz olarak geçtiğini, müvekkilinin yaşamakta olduğu Antalya’dan geldiğinde bu duruma itiraz ettiğini, ancak davalı ve eşinin fiili ve sözlü saldırılarına uğradığını, davalının yaşlı ve hasta olan müvekkilini darp ettiğini, hakaret ve küfür ettiğini, davalının ve eşinin eyleminin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 256. maddesi gereğince kiralananı açıktan fena kullanma niteliğinde olduğunu ileri sürerek davalının 4165. Sokak No:85/B adresindeki taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu işyerinin taraflarca 26.03.2008 tarihinde imzalanan yazılı kira sözleşmesi uyarınca müvekkili tarafından aylık 500TL kira bedeli ile kiralandığını ve bugüne kadar işlemiş kira bedellerinin de ödendiğini, davacı tarafa yönelik küfür, hakaret ve saldırı iddialarının tamamen asılsız olduğunu, aksine davacının müvekkiline yönelik küfür, hakaret, tehdit ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 267/1. maddesinde tanımlanan iftira suçunu işlediğini, müvekkilinin taşınmazda yaptığı birtakım tadilat, tamirat ve tefrişten sonra tahliye etmesi konusunda tehdit ve hakarette bulunduğunu, müvekkilinin işyerini işgal ettiği iftirası ile Konak Kaymakamlığına idari başvuru yaparak taşınmazın 3091 sayılı Kanun uyarınca tahliye edilmesini talep ettiğini, ancak işyerinin müvekkili tarafından kira sözleşmesine dayalı olarak kullanıldığı gerekçesiyle talebin reddine karar verildiğini, davacı hakkında iftira suçundan şikâyetçi olunduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 13.11.2014 tarihli ve 2008/682 E., 2014/1001 K. sayılı kararı ile; davalının, davacıların murisi ... hakkında iftira ve hakaret suçundan yaptığı şikâyet üzerine açılan kamu davasında İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesinin 14.04.2008 tarihli ve 2011/157 E., 2012/36 K. sayılı kararı ile muris ...’ın mahkumiyetine karar verildiği, murisin şikâyeti üzerine davalı hakkında İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesinde hakaret ve basit yaralama suçundan kamu davası açılmış ve yapılan yargılama sonucunda delil yetersizliğinden beraat kararı verilmiş ise de ceza mahkemesinin beraat kararı hukuk hâkimini bağlamayacağından tarafların gösterdikleri tanıkların bir kısmının dinlendiği, bir kısmının dinlenmesinden vazgeçildiği, davacı murisin tanığı Fatmana’nın davacı murisin eşi, Davut Özel’in ise kiracısı olduğu, ...’ın ceza davasında dinlenmediği, mahkemedeki ifadesinin samimi görülmediği, davacı murisin tanığı Davut Özel’in hazırlık aşamasındaki ifadesinde ve ceza yargılamasında görgüsü olmadığını bildirmesine rağmen mahkememizde aksi yönde beyanda bulunduğu, bu tanığın son ifadesinin de samimi görülmediği, tanık Zülfiye ve ...'in hazırlık aşamasındaki ifadesi ile ceza mahkemesindeki ifadesinin çelişkili olduğu, diğer tanıkların hakarete ilişkin görgülerinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacının mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 16.04.2015 tarihli ve 2015/2281 E., 2015/3848 K. sayılı kararı ile; “…Davacılar murisi ile davalı arasında 20.3.2008 tarihli 3 yıl süreli tuhafiyeci dükkanı olarak kullanılmak üzere kira sözleşmesi imzalandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davalı kiracının kiralayana yönelik hakaret ve basit yaralama eyleminin olup olmadığı bu hususun kira ilişkisini çekilmez hale sokup sokmadığı hususunda toplanmaktadır.
Dosya kapsamından, kiralayanın şikayeti üzerine davalı kiracı hakkında hakaret ve basit yaralama suçundan kamu davası açıldığı İzmir 10.Sulh Ceza Mahkemesinin 2008/2319 Esas ve 2009/1630 Karar sayılı dosyada yapılan yargılama sonunda, davalının “mahkumiyetine yeter delil olmadığı müsnet suç sabit olmadığından beraatine” karar verildiği kararın temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiği anlaşılmaktadır. Hakkında beraat kararı verilen davalı kiracı ise kiralayan hakkında iftira suçundan şikayetçi olduğu 2011/157 Esas ve 2012/36 Karar sayılı dosyada yapılan yargılama sonunda kiralayan hakkında iftira suçundan cezalandırılmasına, Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılmasına karar verildiği kararın kesinleştiği görülmektedir. Ceza dosyasında dinlenen tanık anlatımlarından davalı kiracının kiralayana yönelik fiili ve sözlü eyleminin olduğu hakaret içerikli sözler söylediği, kiralayana yönelik manevi ızrar yaptığı anlaşılmaktadır. Davalının, ceza yargılamasında yeterli delil olmadığı gerekçesiyle beraat etmiş olması Türk Borçlar kanunu 74. maddesi uyarınca hukuk hakimini bağlamaz. Ceza yargılamasında eylemin yasada belirtilen tipik suç tanımına uyup uymadığı, kast unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilirken, hukuk hakimi, eylem suç teşkil etmese de daha geniş bir yorumla eylemin hukuka aykırı olup olmadığını, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin hukuka aykırı eylem nedeniyle çekilmez hale gelip gelmediğini inceler. Gerek ceza yargılamasında dinlenen tanık anlatımları gerekse davalı kiracının kiralayan aleyhine iftira suçundan şikayette bulunarak husumeti devam ettirmesi taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğini göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu 316/2. (doğrusu 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken açıklanan hususlara uyulmadan yazılı biçimde davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.09.2015 tarihli ve 2015/698 E., 2015/839 K. sayılı kararı ile; Yargıtay bozma ilamında, kiracının, kiralayan aleyhine iftira suçundan şikâyette bulunması hususunun kira sözleşmesinin çekilmez hâle gelmesi olarak kabul edildiği, kiracının iftira suçundan kiralayan aleyhine şikâyette bulunmasının, kiracının BK'nın 256/1. maddesinde belirtilen “icap eden vazifeye” 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki (TBK) “saygı göstermek” yükümlülüğüne aykırılık olarak görüldüğü, ancak kiracının Anayasal bir hak olan şikâyet hakkını kullanması hususunun göz ardı edildiği, Anayasal bir hakkını kullanan kiracıya, bu hakkını kullanmasından dolayı aleyhine hukukî sonuç yüklenmesinin doğru olmadığı, kiraya verenin kendi eylemi ile iftira suçunun oluşmasına neden olduğu ve bu durumdan yararlandırılmasının mümkün olmadığı, gerek kiracının gerekse kiraya verenin birbirilerine saygılı davranmak zorunda olduğu, kiracının iftira suçundan yaptığı şikâyetinin aleyhine sonuç doğurmasının yerinde görülmediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacının mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, ceza yargılamasında dinlenen tanık anlatımları ve davalı kiracının kiraya veren aleyhine iftira suçundan şikâyette bulunması karşısında taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hâle gelip gelmediği, buradan varılacak sonuca göre kiralananın tahliyesine karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle “akde aykırılık nedeniyle tahliye" davaları hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
13. Akde aykırılık nedeniyle tahliye davaları BK’nın 256. (TBK’nın 316.) maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre: “Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir.
Müstecir vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir.”
14. Aynı hüküm TBK’nın 316. maddesinde “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
15. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmalı, ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalı, kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni göstermelidir. Bunun yanında kiracı, kiraya veren ile kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
16. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, akde aykırılık hâlinde, kiracıya ihtar keşide edilmeden kira sözleşmesinin feshedileceği durumlar BK’nın 256. maddesinde “açıktan açığa fena kullanım” olarak nitelendirilmişti. TBK’nın 316/3. maddesinde ise “kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması” olarak belirtilmiştir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2021, s. 1142). Görüleceği üzere kiracının davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesini yapacağı yazılı bir bildirimle hemen feshedebilecektir.
17. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacıların murisi ile davalı arasında 4165 Sok. No: 85/A adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak 20.04.2008 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı vekili, aynı adreste yine müvekkiline ait olan 85/B kapı numaralı işyeri boşaldığında davalının bu işyerine geçmek istediğini, müvekkilinin izin vermediğini, buna rağmen davalının 85/B kapı numaralı işyerine izinsiz ve habersiz olarak geçtiğini, müvekkilinin bu duruma itiraz ettiğini ancak davalı ve eşinin fiili ve sözlü saldırılarına uğradığını ileri sürerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, davacı tarafın iddialarının asılsız olduğunu, aksine davacının müvekkiline yönelik hakaret, tehdit ve iftira suçlarını işlediğini, davacı hakkında iftira suçundan şikâyetçi olunduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini, işyerinin müvekkili tarafından kira sözleşmesine dayalı olarak kullanıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
18. Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK’nın 256/2. (TBK’nın 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
19. Hâl böyle olunca, mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
20. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacının mirasçıları vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.12.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

[admin]

Son zamanlarda kiracı ve kiraya verenler arasındaki darp, hakaret, mala zarar verme gibi suçları işlendiğini basından takip ediyoruz. Bu vahim durumun sebebi elbette ki ne kiracı ne de mal sahibidir. Ancak ülkemizin geldiği ekonomik durum da pek iç açıcı değildir. Bu itibarla ihtilafların uzlaşma ya da arabulucu görüşmelerinde sonuçlandırılması en medeni çözümdür.

Unutulmaması gereken en önemli konulardan biri de Sayın Erdoğan Kırcalı beyin sunduğu Yargıtay kararı gereğince kiracının da kiraya verene karşı tek borcu kira bedelini ödemek değildir. Ortaya çıkan bu kötü ekonomik koşul nedeniyle ne kiracı suç işleyebilir, ne de mal sahibi.

En iyi yol Fransızların "jüst milieü" dedikleri "orta yoldur". Hem tahliye olup, hem de ceza almak veya hem tahliye edememek veyahut etseniz de üstüne ceza alan bir mal sahibi olmak akıllıca ve medeni bir yol değildir.

Saygılar.