Site Yönetimi Hukuki mi?

[sin46]

Ben 16 Blok, her Blok 20 kat maliki var, 320 kat malikinin bulunduğu bir sitede oturmaktayım. Sitede 1 daire

sahibiyim ve burada ikamet etmekteyim.Sitemiz 2014 yılının yaz aylarında mayıs-haziran-temmuz aylarında site

sakinleri yavaş yavaş dairelerine göçmeye, dairelerinde ev sahibi veya kiracı olarak oturmaya başlandı.

Site içlerinde işlerin daha kolay yapılması ve site sakinlerine yardımcı olunması, site ortak gider ve

harcamaların düzenlenmesi sebebi ile site yöneticisi seçiminin yapılması o anda sitede oturanlar tarafından

seçim yapılması ve site yönetici seçilmesine karar veriliyor.

Site Yönetimi seçimi(Toplantı değil) mevcut şartlar altında şu şekilde yapılmıştır:

1-Sitede oturan toplam 210 kişi civarında bulunmakta idi.Diğerleri dairelerine taşınmamıştı.

2-Site yöneticisi için seçim yapılacağı duyuruldu.Site yönetimi için oy kullanılacağı duyurusu

yapıldı.Belirlenen tarihte site yönetimi için oylama yapıldı.22 Haziran 2014 tarihinde Oylama site

içerisindeki site girişinde bulunan idari bina içinde 20 metre karelikalanda oylama yapıldı.Seçim sandığı gibi

oylama sabah dokuzda 09:00 başladı akşam saat 16 (akşam saat 4) gibi sona erdi.Site sakinleri oyunu kullanan

gitti.Toplantı veya toplanma yok.Toplantı Gündem maddeleri yok.Sadece 8 kişilik yönetim kurulu ekibi seçimi

var.

3-Kullanılan 210 oy bulunmaktadır.100 den fazla oy vekalet oyudur(Vekalet dilekçeleri var mı yok mu belirsiz)

ve site yönetimi ekibinde yer alan kişilerce kullanılmıştır.Vekalet oy kullananlar Site toplam oy sayısının %5

vekalet kontenjanını aşmamasına dikkat ederek her kişi 10 civarı vekalet oy kullanmıştır. Site yönetimi ve

ekibi ekibi(Yasal olup olmadığı belirsiz?) Yaklaşık 170 küsür oy almıştır. Diğer rakip site yönetim ekibi ise

35 civarı oy almıştır.

4- Site Yönetim Kurulu Ekibi Toplam 5 kişilik 1 kişi yönetici (5 Kişilik yedek yönetim kurulu), 3 kişi denetim

kurulu ekibi listesi belirleyip bu liste ile (Muhtarlık ve aza seçimi gibi) oylama ile seçilmiştir.

5-Seçim oylama sırasında idari bina girişinde toplam 40-50 kişilik bir kalabalık bulunmakta idi.Yönetim ekibi

ve diğer rakip yönetim ekibi , bazı kat malikleri.

6-Site Yönetim Kurulu Ekibi için toplantı yapılmamıştır.Sadece oylama yapılmış yukarıdaki şartlara göre ve

çoğunluğu elde etmiştir.


7-Salon veya toplantı salonunda toplantı yapılmamış.Site Yönetim ve denetim ekibinin Toplantı için salt

çoğunluk olan 161 kat maliki hazır bulunmamıştır.Yönetim ekibi oylamaya sunulmamıştır.Denetim ekibi oylamaya

sunulmamıştır.Gündem maddeleri belirlenip tek tek oylamaya sunulmamıştır.

8-Seçilen site yönetim kurulu ekibi site yönetimi için harcama yetkisi aldığını beyan ederek kendi adlarına

aşağıdaki harcamaları yapmaktadırlar.Site yönetimi olarak kendi adlarına harcama yapmakta istediği kararları

almaktadırlar.İstediği ödemleri harcamaları kendilerine göre yapmaktadırlar.

a-Site Yönetimi huzur hakkı olarak 1.134TL almaktadır.
b-Site adına 4 adet kapıcı işe alıp temizlik ve diğer işler için görevlendirmişlerdir
c-Her kapıcı için (toplam 4 adet kapıcı var) 100TL doğalgaz, 30TL elektrik, 20TL su parasını destekleme primi

olarak bütçeden(toplanan aidattan) ödemektedir.
d-Site yönetim kurulunda olanlar aidat ödememektedirler.
e-Aidatı kendi aralarında yaptıkları hesaba göre 65TL olarak belirlemişlerdir.Seçimden sonra.Kendi kafalarına

göre belirlenmiştir.
f-Muhasebe gideri (ücreti) olarak 150TL ödenmektedir.vs...vs.
g-Site temizlik ve bakım için demirbaş, elektrik, asansör bakım vs. zaruri harcama ve ödemelerde

yapılmaktadır.
h-Yukarıdaki Harcamaları aylık çizelge olarak her blok girişine asmaktadırlar.Ödeme çizelgesinin altına
"Aidatları ödemeyenlerin Avukatla anlaşılmış olup, aidat ödemeyenler her ayın 20 sinden sonra yasal takibe

alınacaktır". Diye uyarı yazmaktadırlar.Aidatlar her ayın 15 inden sonra toplanmaktadır.

Durum kısaca bunlardan ibarettir.Bu durumda site sakini olarak aşağıdaki sorular ortaya çıkmaktadır:

1-Site Yönetim Kurulu Ekibi ve Denetim Kurulu Ekibi Kat Mülkiyeti Kanununa veya diğer hukuka göre yasal

statüye sahip midir? Seçilen Site Yönetim Kurulunun yasal olarak yetkisi varmıdır?Kat mülkiyeti kanununa göre

Site Yönetimi ve denetim ekibinin seçimi için toplantı yeter sayısı olan 161 kişinin o an toplantı salonunda

hazır bulunması gerekimidir? Her üye 10 vekalet oy kullanırsa. 16 kişi x 10 vekalet oy =160 kişi +1 kişi

toplam 17 kişi ile toplantı yeter sayısı sağlanabilir mi?

2-Kat mülkiyeti kanununa göre yeniden site yönetim ve denetim ekibi seçilmelimidir.Site Yönetim ve denetim

ekibi yok hükmünde midir?

3-Site yönetim kurulunun belirlediği ve aldığı (Site Yönetimi huzur hakkı olarak, Her kapıcı için (toplam 4

adet kapıcı var) 100TL doğalgaz, 30TL elektrik, 20TL su parasını destekleme primi vermesi yasal mı?

4-Site malikleri için belirlenen ve aldıkları 65TL aidat yasal mı?Bazı site malikleri bu aidatın yasal

olmadığını beyan edip ödememektedir.Ödememeye devam etmektedir.Yaklaşık 320 daireden 90 a yakını aylık aidatı

yasal statü olmadığından ödememektedir.

5-Site yönetimi yasal değil yok hükmünde ise aldıkları huzur hakkı ve ödemeler geri alınabilir mi?

6-Siteye yasal olarak site yönetimi ve ekipleri seçmek için hangi işleri yapmalıyız?

Site yönetimi ile ilgili Kat Mülkiyeti Kanununu okudum ve bazı Sitelerden site yönetimi seçimi ve yasal

hakları hakkında bilgiye sahip oldum.Site sakinlerinin büyük çoğunluğunun Site yönetimi ve kat mülkiyeti

kanunu hakkında bilgileri olmadığından durum şimdilik böyle devam etmektedir.Site yönetimi Ödemelerde ve

harcamalarda nakit sıkıntısı çıkmakta durum günden güne daha sıkıntılı olmaktadır.

Konu açıklaması biraz uzun oldu ama durumun tam olarak açıklanması ve daha doğru bilgi edinilmesi için tüm

yönleri ile açıkça yazdım.Yukarıda sorduğum 6 adet soruya kısa sürede cevap verirseniz çok sevinirim.Site

sakinlerinden yaklaşık 10 a yakını bu konu hakkında bilgi alınması için beni görevlendirdi.Cevaplarınız ve

bilgilendirilmeniz için şimdiden teşekkür eder çalışmalarınızda kolaylıklar dilerim.

[Av.Basri Gungoren]

Site yönetim planını görmeden bir şey söylemek doğru olmaz. Kat malikleri olağan genel kurulu toplamanın usulleri bellidir. Sanki uyulmamış görünüyor. Ancak yönetici seçimi açısından sanki yeterli çoğunluk sağlanmış görünüyor. Tabi vekaletnamelerin sıhhati belirsiz olduğu gibi yönetim planınıza göre bir kişinin en fazla kaç kat malikini vekaleten temsil edebileceği yazıyor olabilir. Yazmıyorsa en fazla %5 oranında. Ayrıca yönetici kat maliki olmak zorunda değil ama denetçilerin mutlaka kat maliki olması yasal zorunluluk.
Yeni seçilen yönetim yasal ise aidat tayin etmeye yetkili ancak onun da şartı var. Önce yeni dönem için işletme projesi (bütçe) yapacak ve bunu kat maliklerine iadeli taahhütlü mektup ile tebliğ edecek. Maliklerin de itiraz hakkı var.
Tüm bunların eksik yapıldığını düşünüyorsanız sulh hukuk hakimliğinde genel kurul toplantısının iptali ve işletme projesinin iptali şeklinde dava açma haklarınız var. Birlikte avukat tutarsanız hem usul hem de ekonomik yönden daha yararlı ve etkili olur.

[f_doruk]

merhaba,
Öncelikle şunu sorayım, bu site tek parsel üzerine mi kurulu? tek parsel üzerine kurulu olsa bile o şekilde, toplantının usul ve esasları vardır. O şekilde toplantı yapılamaz. İkincisi eğer birden fazla parsel üzerinde kurulu ise, toplu yapı yönetimi olması zorunlu olduğundan zaten tüm yapılanlar KMK bağlamında geçersizdir, blok yöneticileri olması bu yöneticilerin toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturması ve bu kuruldan site üst yönetimi seçilmesi zorunludur.
saygılar

[ceceli341]

Bence şu anda site yönetminiz yok. Toplantı zaten usulüne göre yapılmamış durumda. Sulh hukuk mahkemesine dava açarak siteye yönetici atanmasını yada kendinizin yönetici atanmasını talep edebilirsiniz. Yönetici atandıktan sonra kat maliklerini toplantıya çağırır ve Yönetim planı ve km ya uygun kararları alır. Şu andaki site yöneticileri bence yetkisiz vekil konumundadır.
Genel giderleri yetkisiz dahi olsa bir yada birkaç Kat maliki öder ve sizden talep edebilir. Diğer giderleri talep edemez. Bu giderlere kendisi için usulüne uygun olmayan şekilde belirlenen ücretlerde dahildir.

Usulüne uygun olarak yapılmış bir toplantıda giderler ve toplanacak paralar karara bağlanmadı ise seçilen yönetici Bir işletme projesi yaparak tebliğ eder. elden yada iadeli posta yolu ile. yapılır.



Kanuna aykırı olamamak kaydı ile yönetim planları oluşturulabilir. Yönetim planında belirtilmiş ise Sizin dediğiniz şekli ile seçim yöntemide mümkün. Fakat bu tür seçimlerin hakim nezaretinde yapılması gerekir. Hakim nezareti yok ise bu tür seçimin geçerli olduğunu düşünmüyorum. Diğer türlü yöneticiyi seçmek için sayı yeterli.




Vekil konusunda problem yok. % 5 kuralına göre vekalet sayıları uygun.

Yöneticilere ve denetçilere ödenecek ücret yönetim planında belirlenebilir. Sizde belirlenende 2014 2. yarı asgari ücretinin brüt tutarı kadar. Belirlenmese dahi yöneticiler makül bir ücret talep edebilirler.

Personele illaki asgari ücret verilecek diye bir şart yok. Konut yardımı ve bu konutların kısıtlı yada kısıtsız giderleride karşılanabilir.




Bu mevzuatı okumanızı öneririm.
http://www.mevzuat.gov.tr/Metin.Aspx...urceXmlSearch=