 |
04/05/2025 Eski forum arşivi bölümü
Hukuksal Tartışmalar
| Ev almak isteyen, önce Mortgage'i öğrensin |
| Av.Ragıp Atay |
Mortgage üzerine yazılan yazıyı sizlerle paylaşmak için, milliyet gazetesinden alıntıdır
Ev almak isteyen, önce Mortgage'i öğrensin
Mortgage yasa tasarısı büyük olasılıkla 2006 ortasında uygulamaya girebilecek. Sistemin konut kredisine göre birçok avantajı var. Ancak bunları kullanabilmek için sistemin inceliklerinin öğrenilmesi gerekiyor
Mortgage geliyor - 1 / Tebernüş Kireçci
Mortgage ile ev almanın avantajları
Türkiye'de mortgage ile konut almanın ne avantajlar sağlayacağı, çıkacak kanuna bağlı. Uygulama her ülkede aynı değil. Bilinen avantajları ise şöyle:
1) 40 yıl kadar vade
En büyük avantajı, kredi olanaklarını uzun vadeli ödeme seçenekleri ile birleştirmesi. Böylece kişi, ödeme olanaklarına göre, 40 yıla kadar vade ile kredi bulabiliyor.
2) Banka hallediyor
İkinci büyük avantajı, sadece bu alanda çalışan uzman bankalar var. Alıcı, bankaya gittiğinde, sistem işlemeye başlıyor. Alıcı adına birçok işi banka gerçekleştiriyor.
3) Vergi muafiyeti var
İlk konut alana vergi muafiyeti getiriyor. Krediyi alan, ödediği faizleri, gelir vergisinden düşebiliyor.
4) Konut üretimine teşvik
Firmalar yönünden ise projelerin teşviki ve ayrıca bürokratik işlemlerin azalması en önemli avantajları olarak görülüyor. Bu projelerde inşaata başlama ve bitirme süresi hızlanıyor. Bu uygulamanın amacı yeni konut arzını hızlandırmak.
5) Bürokrasi yok
Sağlıklı bir mortgage sisteminde kefil ve kredi kulanandan çek-senet gibi kıymetli evrak istenmiyor.
6) Kayıtdışılık azalıyor
Kayıtdışılık azalıyor. Konutlar gerçek değerinin altında değil, daha fazla kredi çekmek isteyen alıcılar tarafından zaman zaman değerinin üstünde bile gösterilebiliyor.
7) Güvenli alışveriş
Sistem, banka, alıcı - satıcı, broker, emlakçı gibi kurumların katılımı ile işlediği için satışlar güvenli gerçekleşiyor. Her aşamada evraklar imza ve onaydan geçerek resmileşiyor.
Konut kredisinde vade kısa, nakit şart
Türkiye'de bankalar konut kredisi verirken son derece seçici. Kesinlikle zemini sağlam olmayan, depreme dayanıklılığı şüpheli konutlara banka kredisi kullandırılmıyor.
Türkiye'de konutların gerçek değeri ile ipotek değeri arasında ortalama yüzde 30'luk bir makas olabiliyor. Yani 100 bin YTL'lik bir konuta banka 70 bin YTL üzerinden kredi kullandırıyor. Bu 70 bin YTL'lik değer ipotek değeri olarak geçer. Aradaki makas yüzde 30 civarında. Bankasına göre değişmekle birlikte kredi verirken bankalar bir miktar da peşinat alabiliyorlar.
İpotek değeri ile gerçek değer arasındaki fark ve bu peşinatların toplamı, zaman zaman alıcının neredeyse konut fiyatının önemli bir kısmını karşılamasını gerektirebiliyor. Mortgage'de gerçek değer ile ipotek değeri arasında fark oluyor. Ama bu ikisinin arasındaki fark ortalama yüzde 10 civarında. Türkiye'de kredilerde değişken faiz oranının yasak olması, konut kredilerini avantajlı hale getiriyor.
Kredi nasıl alınıyor?
# Konut kredisinde önce satın alınacak konut bulunuyor, pazarlığı yapılıyor.
# Ortalama yüzde 10 ile 30 arasında değişen oranda peşinat hazırlanıyor. Alıcı banka şubesine giderek evrakları hazırlayarak başvurusunu yapıyor.
# Banka, müşterinin mali gücünü araştırıyor. Kullanacağı krediyi ödeyebilecek mali güçteyse ve herhangi bir sicil sorunu yoksa kredi kullanımı onaylanıyor.
# Daha sonra satın alınacak konuta eksper gönderiliyor. Binada tapu ve imar sorunları araştırılıyor. Ekspertizden sonra düzenlenecek raporda belirlenen değerin yüzde 90 ile 70'i arasında değişen oranlarda kredi kullandırılıyor.
# Bu aşamada tapuda, banka konuta ipotek koyuyor. Satana bloke çek, tapu dairesinde banka yetkilisi tarafından veriliyor.
Mortgage ile konut kredisinin farkı ne?
# Konut kredisinde faizler sabit. 20 yıl sonra, son taksitte ne ödeyeceğinizi biliyorsunuz. Mortgage'da değişken faizler gündeme gelecek. Finansman şirketleri değişken faizlerin kullanılmasını isteyecek.
# Mortgage sisteminde gerçek değer ile ipotek değeri arasındaki makas ortalama yüzde 10 civarında. Konut kredilerinde ise yüzde 30.
# Konut kredisi ödenmediğinde. Banka konutu bir yılda satamaz. Mortgage sisteminde en geç dört ay içerisinde satabilir.
# Konut kredisinden farklı olarak mortgage sisteminde bankalar kullandırdıkları kredileri, ikinci el piyasalarda ihraç edecek.
# Konut kredisinde tüketici kullandığı krediyi isterse erken kapatabiliyor. Mortgage'de eğe erken kapatılırsa yüzde 2'lik ceza gelecek.
Mortgage nedir?
Mortgage, konut sahibi olabilmek için uzun vadeli finansman anlamına geliyor. Halk arasında 'kira öder gibi ödemelerle konut sahibi olma' sistemi olarak biliniyor. Sistemin esası, 40 yıla kadar uzun vadelerle ev sahibi olmak isteyene kredi verilmesi. Sistemde satın alınan gayrimenkulün ipoteği yeterli oluyor. Bu nedenle 'ipotekli konut alma sistemi' de deniliyor.
Hangi ülkelerde uygulanıyor?
Mortgage sisteminin dünyada en başarılı uygulandığı ülke ABD. ABD'de insanların ev sahibi olması neredeyse zorunlu hale getiriliyor. Ayrıca AB ülkelerinde de mortgage sistemi var. Dünyada yüksek enflasyonun, dolayısıyla faizlerde hızlı değişmelerin olmadığı ülkelerde sistem uygulanıyor.
Ev fiyatları düşer mi, yükselir mi?
Genel olarak emlak fiyatlarını etkileyen dört önemli etken var. Bunlar; kişi başına düşen gelirdeki değişim, nüfustaki artış hızı, kentleşme ve konut ile ilgili tüketici beklentisi.
Bu dört etken birlikte tüm dünyada konut fiyatklarını yükseltiyor veya düşürüyor. Ancak, mortgage ve diğer konut kredisi olanaklarındaki iyileşme de konjonktürel olarak talebi artırabiliyor. Bu talep, kaçınılmaz olarak fiyatların yükselişi yönünde baskı yaratıyor. Özellikle de konut üretimi az ise fiyatlar hızla artıyor.
Türkiye'de fiyatlar nasıl etkilenir?
Türkiye'de 2003'ün ortalarında başlayan emlak fiyatlarındaki yükselişi gözönüne aldığımızda iki önemli etken var. Bunlardan ilki bankaların, konut kredisi faiz oranlarını düşürmeleri, vadeyi ise uzatmaları. İkinci önemli etken ise kişi başına düşen gelirdeki artış. Türkiye genelindeki fiyat hareketlerini incelediğimizde artışın genel olarak banka kredisine uygun olan konutlara, yani tapu ve imar sorunu olmayan, 1995'ten sonra inşa edilmiş konutlarda olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla Türkiye'de fiyatların yükselmesinin en önemli nedeni cazip kredi olanakları.
Siyasal istikrara bağlı
Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiği ve makro ekonomik koşullar düzeldiği sürece faizler daha da düşecek ve kredi olanakları artacak. Bu durum, kısa vadede ev fiyatlarını yükseltecek. Orta vadede; yabancı gayrimenkul şirketleri Türkiye'de ve özellikle İstanbul'da 100'er binlik konut projeleri gerçekleştirecek. Yani konut arzı hızlanacak. Dolayısıyla taleple arz arasındaki denge oluşmaya başlayacak. Fiyatlar, arz ve talep, uzun vadede dengesini bulacak.
|
| Av.Ragıp Atay |
Mortgage mı iyi, konut kredisi mi?
25 yıl vadeli, 100 bin dolar (135 milyar YTL) konut kredisi için Türkiye'de toplam 400 bin dolar ödeniyor. Mortgage sisteminde ABD'de 100 bin dolarlık kredinin toplam ödemesi ise 290 bin dolar oluyor
Mortgage geliyor - 2 / Tebernüş Kireçci
Mortgage sisteminin dünyada en başarılı uygulandığı ülke olan ABD'de mortgage kredilerinin faiz oranları, kredi isteyenin 'kredibilitesi'ne göre değişiyor. Eğer kişinin kredi sicili temiz ise aylık yüzde 0.35 oranı (yıllık yüzde 4.5) ile kredi kullanabiliyor. Fakat kredi isteyenin sicili banka için sorunlu görünüyorsa bu faiz oranı yüzde 0.70'e (yıllık yüzde 9) kadar çıkabiliyor. Türkiye'de bankalar henüz resmi olarak 'tüketiciye özel' bir faiz oranı uygulamıyor. Ancak mortgage başlayınca, kredibilite uygulaması Türkiye'ye de gelecek.
Mortgage farkı
Dünkü yazımızda, mortgage sisteminin avantajlarını ve konut kredisinden farklarını anlatmıştık. Bugün, ABD örneğinden yola çıkarak, 100 bin dolar kredi alan bir tüketicinin mortgage sisteminde ne kadar ödeme yaptığını, Türkiye'de aynı miktarda YTL ile konut kredisi kullanırsa ödemelerinin ne olacağını (sağdaki tablo) görelim.
ABD'de en uzun vade 40 yıl. 100 bin dolar mortgage kredisi aldığınızda ödeyeceğiniz aylık taksitler 477 ile 804 dolar arasında değişiyor. Ödeyeceğiniz toplam rakam ise kredibiliteye göre belirlenen en düşük (yüzde 4) ve en yüksek (yüzde 9) faiz oranlarında 171 bin 869 dolar ile 289 bin 664 dolar arasında değişiyor.
Türkiye'de 25 yıl için aylık 1.27 faiz uygulanarak 135 bin YTL için ayda bin 834 YTL ve toplamda 550 bin 200 YTL ödeme (yaklaşık 400 bin dolar) gerekiyor.
Üç tür faiz var
Mortgage'te üç tür faiz var: Sabit, değişken ve sabit - değişken. Değişken faizde; oranlar, belirlenen genel kabul görmüş bir endekse göre artıyor veya azalıyor. Sabit - değişken faizde kullanılan kredi ilk 5 veya 7 yıl için sabit faizli oluyor. Daha sonraki aylık taksitler yurtiçinde kabul görmüş bir endekse göre değişiyor. Uygulama tüketiciyi kredisini kapatmaya zorluyor ve genellikle de kapatılıyor.
Mortgage sözlügü
# Mortgage sigortası: Mortgage taksidi içinde her ay ödenilen sigorta primi. Kredi verilen kişi sigortalanmış oluyor.
# Mortgage brokeri: Çeşitli finans kuruluşları ve bankalar ile çalışan, tüketicilere gelirlerine uygun kredi bulan kişi. Komisyonunu bankadan değil müşterinden alır. Alacağı ücret bankalar ile anlaşmasına bağlıdır. Sabit ücret alabileeceği gibi yüzde 1 ile 2 arasında komisyon alarak çalışanlar da var.
# Ev müfettişi: Mortgage ile satın alınacak evin kapı, pencere, çatı, boya, elektrik ve su gibi tesisatlarını ve donanımlarını inceleyen ve eksikliklerini bildiren kişiler. Evdeki sorunları evi satın alacaklara bildiriler. Bir defaya mahsus sabit ücret alırlar.
Asgari ücretli ev sahibi olacabilecek mi?
Eğer asgari ücretliyseniz veya geliriniz bugün 750 YTL'nin altındaysa normal şartlar altında mortgage sistemi geldikten sonra da gelmeden önce de ev sahibi olmanız zor.
Çünkü aylık gelirinizin en fazla üçte birinisiyle taksit ödeyeceğiniz düşünülürse ayda 250 YTL ödeyerek piyasa şartlarında konut sahibi olmak zor.
Fakat Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanlığı şimdilik belediyeler ile işbirliği yaparak Çorum, Kütahya, Adıyaman ve Ankara'da alt gelir grubu ile yoksul gelir grubunun konut sahibi olması için çalışmalar başlattı.
Bu kampanyalarda şehit, dul ve yetim gibi bazı sosyal gruplar sıfır peşinatla ve evini teslim aldıktan sonra borçlarını ödemeye başlıyor. Alt gelir grubu ise 2 bin YTL peşinat ödeyerek konut sahibi olabiliyor. TOKİ önümüzdeki dönemde bu tür kampanyaları Türkiye geneline yaymaya hazırlanıyor.
ABD, ev almayı teşvik ediyor
ABD'de faaliyet gösteren Copley Real Estate'den Murat Arslan, ABD'de konut sahipliğinin teşvik edildiğini söyledi. Arslan, şöyle dedi:
"ABD'de devlet mortgage piyasalarında aktif oyuncu. Ödenilen taksitlerin faizleri vergiden düşüyor. Aylık taksitlerin ilk 10-15 yılda önemli bir kısmı faiz. Ayrıca evin yenilemeleri de vergiden düşülüyor. Devlet, vatandaşlarını ev sahibi olmaya yönlendiriyor.
Ayrıca satın aldığınız evi 2 yıl içerisinde satmazsanız, elde ettiğiniz kârdan da vergi ödemezsiniz. Ayrıca Fannie ve Fredie Mae ile Sallie Mae gibi kamuya ait kuruluşlar ikinci el mortgage piyasasının canlı bir şekilde devam etmesini sağlar."
ABD'de 300'ün üzerinde mortgage ürünü bulunduğunu ifade eden Arslan, "Bu ürünler konut almak isteyenlerin tüm ihtiyaçları gözönüne alınarak hazırlanmış. Yeter ki ev almayı isteyin" diye konuştu.
Sistemde neler var?
# Peşinat oranı sıfır ile yüzde 20 arasında değişiyor.
# Morgage kredisi kullanacak tüketicinin kredibilitesi çok önemli.
# Faiz oranları bile tüketici kredi sicilinin temizliğine bağlı.
# Yıllık faizler yüzde 4.5 ile 9 arasında müşteriye göre değişiyor.
# Kredi süresi 30 yılı aşıyor. Şimdi 40 yıla kadar kredi kullanılabiliyor.
# Tüketicinin borcunu erken ödeme imkânı var.
# Sadece faizlerin ödendiği, ana paranın 30 yıl sonra ödenebildiği ürün çeşitleri mevcut.
# 3 taksit aksatıldığında icra takibi başlıyor ve 6. ayın sonunda sonuçlanıyor.
ABD'de mortgage ile ev alırsanız (100 bin dolarlık bir ev için)
En uzun vade: 40 yıl
Aylık faiz oranı: 0.35-0.7
Aylık taksit: 477 - 804
Toplam ödeme: 171.869 - 289.664
Türkiye'de krediyle alırsanız (100 bin dolar = 135 bin YTL için)
En uzun vade: 25 yıl
Aylık faiz oranı: 1.27
Aylık taksit: 1.834
Toplam ödeme: 550.200
Krediye uygun konut yükseliyor olmayan konut yerinde sayıyor
Son dönemde konut fiyatlarındaki artış incelendiğinde; banka kredisine uygun konutlarda fiyatlar aşırı yükselirken, banka kredisine uygun olmayan konutlarda ise fiyatların yerinde saydığı ortaya çıkıyor. Özellikle İstanbul'da Sarıyer Türkiye'de emlak fiyatlarının yükselişi konusunda çok önemli bir örnek. 2003 Haziran ayı baz alınıdığında, o tarihten 2005 Ekim ayına kadar geçen yaklaşık 28 aylık sürede banka kredisine uygun olmayan tapu ve imar sorunlu konutlarda yükseliş ortalama yüzde 20-30 olarak gerçekleşti.
Kaliteli konut üretimi
Yani 80 bin YTL'lik konutların fiyatı 95-105 bin YTL aralığına çıktı. Sarıyer sırtlarınad yer alan, tapu ve imar sorunu olmayan setelerde ise aynı dönemde aynı fiyatlardan satılan konutlar bugün ortalama 300 ile 400 bin YTL arasında değişiyor.
Türkiye'de sağlıklı bir mortgage sistemi için nitelikli ve kaliteli konut inşaatının artması gerekiyor. 2003'ten bu yana Türkiye'de hitap eden konutların neredeyse tamamına yakını kaliteli konutlar. Metrekare bazında bakıldığında daha temeli atılmadan 2 bin dolara satılan konutlara talebin en geç yıl sonuna kadar doyuma ulaşacağı tahminleri yapılıyor. Bu noktada inşaat şirketleri orta ve alt gelir grubuna hitap eden konut inşaatlarına yönelecek.
Öte yandan İstanbul'da kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilecek olması orta vadede konut fiyatlarında düşüşün habercisi. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin yabancı sermaye ile işbirliği yaparak depreme dayanıklı olmayan, toplam 1.3 milyon binanın yarısından fazlasını yıkarak yeniden inşa edecek olması İstanbul'da konut arzını artıracak önemli bir etken. Çünkü bu işe giren yabancı sermaye para kazanabilmek için daha fazla sayıda konut inşa edecek.
Yabancılar gelirse piyasa etkilenir mi?
Mortgage ile piyasaya yabancı şirketlerin ve finansman kuruluşların girmesi, piyasayı canlandıracak. AB üyeliği süreci ile birlikte başlamış olan yabancıların gayrimenkul alışı hızlanacak. Bu alımlar Karadeniz'i ve diğer bölgeleri etkileyecek. Türkiye yabancılar için çok cazip. Emlak fiyatları İspanya, Yunanistan, Fransa ve İtalya gibi ülkelere oranla çok ucuz. Bir AB emeklisinin eline ortalama bin 500 euro geçiyor. Bu para ile Türkiye'de Avrupa'ya kıyasla daha iyi yaşam standartları yakalanabiliyor.
Şimdi mi, mortgage gelince mi almalı?
Mortgage başlayınca konut fiyatlarının bir miktar daha yukarı çıkabileceği tahmin ediliyor. Bununla birlikte, orta vadede tüketici için yüzlerce seçenek ortaya çıkacak. İnşaat şirketleri, finansman kuruluşları ile anlaşarak yeni projeler ortaya koyacaklar. Şu anda konut kredisi faizleri yüksek. Mortgage'ın başarılı olması için daha düşük faizler gerekiyor. Uygulama başladığında fiyatlar bir miktar çıksa bile, alım kolaylıkları ve rekabet, faiz oranlarını aşağıya doğru zorlayabilir. Biraz beklemek doğru olabilir.
Mortgage ile faizler düşer mi?
Faiz oranları genelde ekonomik ortam ve beklentilerle ilgili. Bununla birlikte mortgage'ın faizler üzerinde kendi başına bir etkisi de olabilecek. Sistemin mantığı düşük faiz öngördüğü için ve ortaya çıkacak rekabet dolayısıyla faiz üzerinde, genelde 'düşürücü' bir etki yapması muhtemel gözüküyor. Konut kredisine uygulanan en düşük faiz oranı yüzde 1.20 civarında. Bu oranın taban yapacağı nokta aylık 0.5. Bunun ne zaman gerçekleşeceği konusunda ise şimdiden bir şey söylemek zor.
Mortgage nerelere prim yaptırabilir?
Mortgage sistemi ile birlikte kentlerin gelişmekte olan bölgeleri merkezi noktalara göre daha yüksek prim potansiyeli taşıyor. Hem arsa hem de konut yatırımı yapacaklar için İstanbul'un Avrupa yakasında Çatalca-Büyükçekmece-Silivri, Anadolu yakasında Tuzla-Pendik-Kartal üçgeni, Ankara'da Eskişehir Yolu, İzmir'de ise Narlıdere ile Boronva büyük prim potansiyeli taşıyan yerler. Kent, birden fazla tarafta gelişiyorsa, gelişimin en hızlı olduğu bölgeler için prim potansiyeli daha yüksek.
|
Bugünün tarihi: 04/05/2025 22:13:12 |
