Apartman aidatı gecikme cezası oranı azami ne olabilir?

Apartman aidatını geç ödeyen malik ya da kiracı:

Alıntı:

---

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (md:9) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

---

deniyor.

- Peki Kat Malikleri Genel Kurulu aylık %10 gecikme cezası ödenmesi kararı alabilir mi?
- Böyle bir karar alındığında Genel Kurula katılmayan veya katılıp da bu karara red oyu kullanan maliklere bu karar uygulanabilir mi?
- Uygulanamazsa katılıp evet oyu diyenlerin gecikme cezası %10; katılmayan veya katılıp kabul etmeyenler için %5 mi uygulanır?

- Aylık gecikme cezası oranı belirleme yetkisi genel kuruldadır.
- Genel kurula katılmamak ya da katılıp da ret oyu vermek, alınan çoğunluk kararını değiştirmez. Karar, herkesi bağlayıcı niteliktedir ve herkese aynı şekilde uygulanır.
- Genel kurul kararlarına itiraz için 30 gün içerisinde dava açmanız gerekir. Dava açmanız ödemeyi durdurmaz. Mahkeme karar verinceye kadar, genel kurul kararlarına uymak durumundasınız.

Alıntı:

---

Gezgin_06 rumuzlu üyeden alıntı

- Aylık gecikme cezası oranı belirleme yetkisi genel kuruldadır.
- Genel kurula katılmamak ya da katılıp da ret oyu vermek, alınan çoğunluk kararını değiştirmez. Karar, herkesi bağlayıcı niteliktedir ve herkese aynı şekilde uygulanır.
- Genel kurul kararlarına itiraz için 30 gün içerisinde dava açmanız gerekir. Dava açmanız ödemeyi durdurmaz. Mahkeme karar verinceye kadar, genel kurul kararlarına uymak durumundasınız.

---

634 sayılı kanunun ( KMK),20.maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan gecikme tazminatı yüzde on olarak düzenlenmiştir.ancak,5711 sayılı kanunla (KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN ) yüzde on ibaresi,yüzde beş olarak değiştirilmiştir.kanunun değiştirilen haliyle gecikme tazminatı açıkça yüzde beş oranında düzenlenmiştir.

634 sayılı kanunda da 5711 sayılı kanunda da gecikme tazminatını belirlemeye genel kurul yetkilidir diye bir hüküm göremedim.
Genel kurul kararının iptali için dava açma hakkınız bulunmaktadır.muhtemelen genel kurulunuz yüzde on oranının,yüzde beş olarak değiştirildiğini bilmiyorda olabilir diye düşünüyorum.
iyi günler.

Alıntı:

---

634 sayılı kanunda da 5711 sayılı kanunda da gecikme tazminatını belirlemeye genel kurul yetkilidir diye bir hüküm göremedim.

---

Gecikme cezası oranının Kat Malikleri Kurulunda belirleneceğine dair madde Yönetim Planında var.

Ben zaten kanun maddesine dayandırmadım bu yetkiyi. Site yönetim planı md.18/e' ye göre malikler genel kurulu, ödenmeyen ortak giderlerin ya da aidatların gecikme faiz oranlarını belirlemeye yetkili kılınmıştır.

Tabi faizi genel kurul da belirliyebilirsiniz ama kanun maddesi ile belirlenmiş bir oranın üzerine çıkmanız alınan kararı yok hükmünde kılınmasınada yol açabilir. Birde B.K 19, 20 ninde incelenmesi gerekir. fahiş bir faiz oranıda yok hükmündedir. Benim düşüncem bu yönde ama ben hukukçu değilim , hukukçular ne der bilmem.

Alıntı:

---

karakas2 rumuzlu üyeden alıntı

Tabi faizi genel kurul da belirliyebilirsiniz ama kanun maddesi ile belirlenmiş bir oranın üzerine çıkmanız alınan kararı yok hükmünde kılınmasınada yol açabilir. Birde B.K 19, 20 ninde incelenmesi gerekir. fahiş bir faiz oranıda yok hükmündedir. Benim düşüncem bu yönde ama ben hukukçu değilim , hukukçular ne der bilmem.

---

Evet haklısınız, ancak kanunda gecikme faiz oranı %5 olarak belirlenmiş. Kurul toplantılarında bu rakamı aşağı ya da yukarı oynatma imkanı yok gibi görünürken, 18/e maddesi aşağı ya da yukarı olabileceği izlenimi veriyor ama bu işlemin, kanuna üstünlük kurması söz konusu olamaz sonuçta. Kurul 18/e' ye göre farklı bir oran için karar alırsa, üyenin 30 gün içerisinde ikamet ettiği yerin mahkemesinde iptal davası açması şart olur. Yani yıllarca sürecek bir dava ile uğraşmak yerine, ödemelerin zamanında yapılarak faiz oranlarıyla uğraşılmaması en doğru olanıdır.

Kat mülkiyeti kanunu Yönetim planını her katmaliki ve onların halefleri (yeni satın alanlar dahil) bağlayıcı olarak kabul eder. Yönetim planı kat malikleri arasında bağlayıcı bir sözleşmedir. Şayet yönetim planında madde yoksa KANUNİ gecikme cezası %5, şayet madde varsa veya bu yetkiyi genel kurul veyahut yönetim kuruluna veriyorsa bu akdi gecikme cezası uygulanır.
Sözleşme serbestisi ilkesinin yanısıra, genel kurul kararlarının bazen kanunlara üstün olduğuna dair nadir örneklerdendir bu husus.

Tabiki sayın gezgin tüm borçları zamanında ödemek gerekir. Ama malesef bazen hayat şartları ,bazende alışkanlıklar borç ödemeyi geciktirebiliyor. Ama benim anlamak istediğim konu şu ,malesef gerek apartman yönetimleri gerekse kooperatif yönetimleri genel kurullarda genelde çoğunluk taraf oluyor ve bu tip fahiş faiz kararları alıyor. Mahkemeye baş vurmaktan başka bir seçenek kalmıyor.Forumda faydalı olmak açısından bu konuyu daha açık ve ayrıntılı tartışmak gerekir, çünkü bu konuda soru çok. Bugünkü piyasa koşullarında yasal faiz yıllık %9 reskont faizi %42 lerdeyken ve sizin bir alacağınız olduğunda icra takibi ile ancak bu faizi talep edebilirken %120 faiz kararı fahiş bir faiz değilmidir?

Alıntı:

---

karakas2 rumuzlu üyeden alıntı

Tabi faizi genel kurul da belirliyebilirsiniz ama kanun maddesi ile belirlenmiş bir oranın üzerine çıkmanız alınan kararı yok hükmünde kılınmasınada yol açabilir. Birde B.K 19, 20 ninde incelenmesi gerekir. fahiş bir faiz oranıda yok hükmündedir. Benim düşüncem bu yönde ama ben hukukçu değilim , hukukçular ne der bilmem.

---

Aylık %5 oranından fazla (mesela %10) belirlenmesinden amaç aidat ödemelerinin keyfi olarak yapılmaması veya çok gecikmeli yapılması sonucu ödemesini düzenli yapan maliklerin hizmet kaybı ve zarara uğramamaları içindir. Yaptırım gücünü artırmak için yüksek bir oran uygulandığında herkes aidat ödemesine dikkat edecektir.

Aidatını ödemeyen/aksatan kişiler yüzünden işçi ücretleri,merkezi ısıtma,su,elektrik ve diğer ortak yer giderlerinin yapılamaması o binada yaşamı çekilmez hale getireceği gibi bu giderlerin geç ödenmesi veya ödenememesi sonucu doğacak kayıpaların fazlasıyla telafisine yöneliktir.

Sonuçta ödemeler düzgün ve zamanında yapıldığında ne cezayla karşılaşılacak ne de diğer malikler mağdur olacaktır.

Alıntı:

---

karakas2 rumuzlu üyeden alıntı

Tabi faizi genel kurul da belirliyebilirsiniz ama kanun maddesi ile belirlenmiş bir oranın üzerine çıkmanız alınan kararı yok hükmünde kılınmasınada yol açabilir. Birde B.K 19, 20 ninde incelenmesi gerekir. fahiş bir faiz oranıda yok hükmündedir. Benim düşüncem bu yönde ama ben hukukçu değilim , hukukçular ne der bilmem.

---

4.Bölüm : Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

denmekte;

SİTE YÖNETİM PLANI'nın da ise:
18/e. Giderleri veya aidatları ödemeyen malik hakkında diğer maliklerden biri veya Yönetim Kurulu tarafından Yönetim Planı’nı ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile genel hükümlere göre dava açabilir ve icra takibi yapılabilir. Ayrıca aidatını zamanında ödemeyen malike, Site Malikleri Genel Kurulu’nun saptayacağı faiz uygulanır.

şeklinde bir ifade bulunmaktadır.

Bu durumda Kanunda belirtilen %5 oranının Yönetim Planındaki maddeye dayandırılarak daha fazla bir oranın uygulanması mümkün müdür? Bu fazlalık Sn.karakas2'ın dediği gibi fahiş bir oran mesela her ay için aylık %20-30 olmamalı tabii ki. Ama bu arada amacın üyelerin geç ödeme yaparak diğer maliklerin haklarına tecavüz etmemelerini sağlamak olduğu da unutulmamalı.
Sonuçta ödemesini düzenli yapanlar için fazla oran tepiti bir sorun teşkil etmez.

Bu konuda net bir açıklama getirebilir miyiz?

Kanun tarafından belirlenen %5 faiz oranı geçerlidir. 18/e' ye göre istediğiniz oranı belirleyip uygularsınız ancak, bu kararınıza 30 gün içerisinde yargı yoluyla itiraz edilirse, mahkeme aleyhinize karar verir. Yani siz, 30 gün çerisinde mahkemeye giden kimse olmadığı sürece istediğiniz faiz oranını uygularsınız.

Konu hakkında danıştığım hukukçular farklı görüş beyan ediyorlar.
Açalım davayı kazanırız diyen de var boşuna uğraşmayalım diyen de.
Kafam karıştı biraz.

Bazıları

Alıntı:

---

hiçbir şekilde %5 i aşmamalıdır

---

derken bir kısmı

Alıntı:

---

herne kadar KMK'da %5 zikredilse bile Genel Kurul veya Kat Malikleri Kurulu karar alırsa %5 in üstüne çıkabilir

---

diyor.

Bu konuda içtihat haline gelmiş Yargıtay Kararı var mıdır?

Bir de yapılan kısmi tahsilatların öncelikle gecikme tazminatına sayılması uygun mudur?

Sayın ealkor. Siz kanunun mu yoksa kurul kararının mı üstünlüğüne inanıyorsunuz? Eğer her insan gibi kanun derseniz o zaman emredici hüküm olan %5 oranına itibar edeceksiniz.

İkinci konu hakkında açık bir hüküm yok. Ancak, eşitsizliğe yol açmaması için, ödediğiniz para öncelikle faiz borcunuzdan kalanı ana paranızdan düşülmelidir. Çünkü faiz borcuna tekrar faiz uygulanamayacağı için bu yöntem tercih edilmelidir.

Son cevap olarak Gezgin_06 üyenin yazısı listede görünüyor fakat burada yok. Bir sorun mu var acaba?

Burada başka:

Alıntı:

---

Gezgin_06 rumuzlu üyeden alıntı

Kanun tarafından belirlenen %5 faiz oranı geçerlidir. 18/e' ye göre istediğiniz oranı belirleyip uygularsınız ancak, bu kararınıza 30 gün içerisinde yargı yoluyla itiraz edilirse, mahkeme aleyhinize karar verir. Yani siz, 30 gün çerisinde mahkemeye giden kimse olmadığı sürece istediğiniz faiz oranını uygularsınız.

---

Burada başka söylüyorsunuz.

Alıntı:

---

Gezgin_06 rumuzlu üyeden alıntı

Sayın ealkor. Siz kanunun mu yoksa kurul kararının mı üstünlüğüne inanıyorsunuz? Eğer her insan gibi kanun derseniz o zaman emredici hüküm olan %5 oranına itibar edeceksiniz.

---

Hangi söylediğinize itibar edelim?!!!:alala

Sayın ealkor. Lütfen yazdıklarımı iyi tahlil edin. Açıklamalarımın hepsinde fikir aynıdır. Ben sadece sizin daha iyi anlayabilmeniz için değişik açılardan ele aldım konuyu ve son kez bu başlık altında yazıyorum. Şöyleki;

Türkiye Cumhuriyeti bir hukuk devletidir. Konunuz ile ilgili, kanun tarafından emredilmiş bir hüküm var. Benim için, sizin için, bu ülkede yaşayan herkes için geçerli olan da budur. Yani genel kurul kararı, yönerge, yönetmelik, tüzük kanundan daha üstün değildir. Ancak, kanun uygulandığı zaman yaptırım gücü olur. Bu da ne zaman mümkündür? Konuyu yargıya intikal ettirirseniz kanundan faydalanırsınız. Ama siz yargı yoluna başvurmadan, alınmış bir genel kurul kararına her ne kadar ilgili kanun maddesine aykırı da olsa uymak zorunda kalırsınız. Hakkınızı her zaman hukuk yolu ile arayın.
%5' ten yararlanmak istiyorsanız 30 gün içerisinde dava açmalısınız. Yok ben %10 veya daha yüksek oranı istiyorum derseniz o da sizin bileceğiniz bir konudur.
Sanırım yeterince anlamışsınızdır.

Konu benim açımdan böyle değerlendirilmiş ve kapanmıştır.

Alıntı:

---

Gezgin_06 rumuzlu üyeden alıntı

Sayın ealkor. Lütfen yazdıklarımı iyi tahlil edin. Açıklamalarımın hepsinde fikir aynıdır. Ben sadece sizin daha iyi anlayabilmeniz için değişik açılardan ele aldım konuyu ve son kez bu başlık altında yazıyorum. Şöyleki;

Türkiye Cumhuriyeti bir hukuk devletidir. Konunuz ile ilgili, kanun tarafından emredilmiş bir hüküm var. Benim için, sizin için, bu ülkede yaşayan herkes için geçerli olan da budur. Yani genel kurul kararı, yönerge, yönetmelik, tüzük kanundan daha üstün değildir. Ancak, kanun uygulandığı zaman yaptırım gücü olur. Bu da ne zaman mümkündür? Konuyu yargıya intikal ettirirseniz kanundan faydalanırsınız. Ama siz yargı yoluna başvurmadan, alınmış bir genel kurul kararına her ne kadar ilgili kanun maddesine aykırı da olsa uymak zorunda kalırsınız. Hakkınızı her zaman hukuk yolu ile arayın.
%5' ten yararlanmak istiyorsanız 30 gün içerisinde dava açmalısınız. Yok ben %10 veya daha yüksek oranı istiyorum derseniz o da sizin bileceğiniz bir konudur.
Sanırım yeterince anlamışsınızdır.
Konu benim açımdan böyle değerlendirilmiş ve kapanmıştır.

---

Sn.Gezgin cevabınız için teşekkürler. Sizden bu kez net bir yanıt aldım.

Alıntı:

---

Ama Türkiye Cumhuriyeti bir hukuk devletidir....

---

diye başlayan ifadeleri kullanma sebebinizi anlamakta zorlanıyorum.

Çünki ben %5 uygulaması mutlak gerekli bir şarttır, bunun üstündeki bir oranın uygulanması yönünde alınan kararlar hukuka aykırıdır ve butlandır demiyorum. Yahut genel kurul kararının kanundan üstün olduğunu da iddia etmiyorum tabii ki.

Benim anlatmaya çalıştığım kısaca "Herne kadar Kanunda %5 oranı konulsa bile genel kurulda daha yüksek, misal %10 oranının uygulanması kararı alınsa bu karar otomatikman yok mu sayılır, yoksa geçersiz sayılması için bir itiraz mekanizması var mıdır? diye soruyorum.

Siz de özetle %5 alınmalıdır. %10 alınırsa bu kararın alınış tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açarsanız bu kararı engellersiniz.Aksi takdirde Kanuna aykırı da olsa %10 gecikme zammı ödemek zorunda kalırsınız.

diyorsunuz. Tekrar teşekkür ediyorum.

Bu konuda kesin bir cevaba ihtiyacım var. Şöyle ki annemin vefatı nedeniyle O'nun üzerine olan kooperatifimizin borcunu ödeyeceğiz. Fakat kooperatif yıllar önce alınan bir kararla aylık %10 faiz uyguluyor. Annem daha önce %10 faiz ödediği zamanlar olmuş.

1. Yönetim kurulu bu kararı çok uzun zaman önce aldığı için şu an ona itiraz için dava açabilir miyiz?
2. Dava kısa sürede sonuçlanır mı?
3. 2.5 yıllık bir borç ödeyeceğiz. Dolayısı ile faiz anaparayı aşacakdır. Böyle bir durumda anaparayı aşan faizi de ödüyor muyuz?

Alıntı:

---

finch_meister rumuzlu üyeden alıntı

Bu konuda kesin bir cevaba ihtiyacım var. Şöyle ki annemin vefatı nedeniyle O'nun üzerine olan kooperatifimizin borcunu ödeyeceğiz. Fakat kooperatif yıllar önce alınan bir kararla aylık %10 faiz uyguluyor. Annem daha önce %10 faiz ödediği zamanlar olmuş.

1. Yönetim kurulu bu kararı çok uzun zaman önce aldığı için şu an ona itiraz için dava açabilir miyiz?
2. Dava kısa sürede sonuçlanır mı?
3. 2.5 yıllık bir borç ödeyeceğiz. Dolayısı ile faiz anaparayı aşacakdır. Böyle bir durumda anaparayı aşan faizi de ödüyor muyuz?

---

Öncelikle başınız sağolsun.
1. Karar alındığı tarihten itibaren 30 gün içerisinde, sulh hukuk mahkemesine iptal davası açmanız gerekir.
2. Anlaşılan, dava açma süreniz zaman aşımına uğramış.
3. Bileşik faiz uygulanmadıysa ki uygulanmaması gerekir, %10' luk faiziniz anaparanın 2/3 civarında olur. Yani anaparanın %65' i kadar faiz ödersiniz.

Hesaplama şu şekilde yapılıyor ve mutlaka 2.5 yıl ana parayı geçer. 200 tl aidat ödediğini varsayalım ve %10 olsun
ay ana para faiz
1. 200
2. 400 20
3. 600 40
4. 800 60
5. 1000 80
6. 1200 100
7. 1400 120
8. 1600 140
9. 1800 160
10. 2000 180
11. 2200 200
12 2400 220
13 2600 240
14 2800 260
15 3000 280
16 3200 300
17 3400 320
18 3600 340
19 3800 360
20 4000 380
21 4200 400
22 4400 420
23 4600 440
24 4800 460
25 5000 480
___+__________________________
faiz borcu 6000 tl olur

Sayın karakas2,
Aslında aynı hesaplamayı yapıyoruz. Sizin hesaba göre de yıllık toplam anapara borcu 2.400-TL ise faizi 1.560-TL olur. Yani %65' tir. Ancak hata benden kaynaklandı. Çünkü, verdiğim rakamın 12 aylık (1 yıl) olduğunu belirtmediğim için 30 aylık (2.5 yıl) gibi anlaşıldı.

Peki faizin anaparayı aşması durumunda herhangi bir faiz indirimine gidilir mi?

Yönetim kurulunun 2.5 yıl beklememesi ve icra işlemi yapması gerekirdi. Aldıkları karar gereği uygulanan aylık %10 gecikme faizinin ana parayı geçmesi, 30 ayın sonunda normal bir sonuç. Keşke bu durma gelmeden zamanında aidatları ödemiş olsaydınız. Çünkü bunların dışında icra masraflarını da karşılayacaksınız. Faiz tutarından indirim yapmak yönetim kurulu yetkisinde değil. Ancak kat malikleri kurulu/genel kurul toplantısında gündeme alınıp karar verilebilecek bir konu.