Tokilerde site yönetimi sorunları

Merhaba ben faruk

Ankara Şereflikoçhisar toki konutlarından bir ev aldım, aralık 2006 da. tesimat temmuz 2007 de oldu.Evlerde oturmaya başladık.Ağustos 2007 de toki bizler gönderdiği yazıda geçiçi bir site yönetimi oluşturduklarını ve Boğaziçi Gayrimenkul ..diye bir şirkete yönetimi vermiş ve yönetici göndermiş.Denetleyici olarakta tokigörev yapan 3 kişilik bir kurul kurulmuş.Biz burada evleri teslim aldık.VE-NA İnşaat tarafından yapıldı buradaki evler ve 3 parselden oluşuyor bu site yönetimi;
Bizim buradaki sıkıntımıza gelince; bize ağustos ayında gelen yönetim avans adı altında 225 ytl daire başı , 1050 ytl yıllık ısıtma gideri ve 49 ytl aylık ortak gider aidatı olarak para to
plamaya başladı biz bu parayı ödedik ve ödüyoruz malesef. benim hukukçu arkadaşlara sorum şu ;

1.Yıllık ısıtma bedeli hesaplanırken daire başı yaklaşık 2,5 ton gibi bir kömür ve ton başına 209 dolardan bir hesap yapılmış ve diğer masraflara birlikte 1050 ytl yapıyormuş.Kış geldi ve kömür ihalesini alan firma toz kömür getirdi ve stoker denen bir alet taktı kazan dairelerine .. gelen kömür toz kömür ve yaklaşık maliyeti nakliye dahil 100 ytl yi geçmiyor.Yine daire başı 2,5 ton kömür yandı küçük bir matematik hasabı ile bu işin 400 ytl yi geçmediği görülüyor. Burada % 250 leri geçen bir yanlış hesap var.Devletin hangi ihale kanununda böğle kar oranı ile ihale yapılıp bir sözeşme yapılabiliyor.Burada bir suç var ne yapabiliriz bu konuda?
2. Bu yönetimin bir yıllığına geldiği söylenmişti.Biz bu yönetimi değiştirmek istiyoruz.En azından denetleyicisinin bizlerden olması lazım.Biz parayı veriyorsak hesabınıda sormamız gerekmezmi. ?nasıl yapacağız. Biz bu yönetimi nasıl devirceğiz.? Tokinin kesin kabul yapmamış olması bizi bağlarmı .? Parsel parsel yönetim oluşturulabilirmi ? bloklar sadece ısınma konusunda kendileri özgürce hareket edebilirmi .? lütfen yardımcı olun bekliyorum

öncelıkle tapunuz var mı?kat mülkiyeti tesis edilmişmi ? vede yönetim planı nız hepsi birbirine bağlı .
tapunuz olmasa bile yönetim planınız vardır muhakkak ,en azından ırtifak tapunuz varsa yine yönetim planı olması lazım.
siteler ,toplu yapılar ,her kat malıkı tarafından imzalanmış yönetim planına göre yönetilirler.
yöneticleriniz meşru lması için kat mülkiyetine göre seçilmiş olması gerekir.yan, seçimle işbaşına gelmeleri lazımdır.
seçim yapılmış ve yönetici seçilmişsse ,kat malıkleri tarafından hazırlanmış işletme projesi yapılarak her kat alıkıne imzalatılır.kat malıkleri böyle bir plan yapmamışsa yönetici veya kurul bunu yapar ve malıklere imzalatır.
şimdi buna göre bize tekrar anlatın olayı .bunlardan hangisi gerçekleşmiş.
ona göre tekrar bir değerlendirme yapma fırsatı olur

öncelikle teşekkür ediyorum

biz burada henüz tapu almadık.evler teslim edildikten sonra toki buraya geçiçi bir yönetim göndermiş.
burada işletme projesi falan kat maliklerine imzalatılmadı.kendileri bir proje hazırladılar ve onu uyguladular. (denetleyici tokide görev yapan üç kişilik bir kurul)

yani parayı veriyoruz ama denetleyemiyoruz bizbu geçici site yönetimini nasıl devirebiliriz.burada üç parselden oluşan bir toplu yapı var parsellerden birinde polis lojmanları diğerindede askeri lojmanlar var .

şereflikoçhisarda toki evleri halk bankası aracılığı ile verdi.biz bankadan sözleşme- teslim tutanağı aldık başkada bir şey almadık. Burada 500 aile oturuyor ve lerin % 95 doldu.

yaklaşık bir yıl oldu geçici diye gelen yönetimin bu yılda kalıcı olmasından korkuyoruz açıkcası çünkü bir saadet zincirinin halkası gibi gözüküyor bu iş burayı inşa eden ve-na inşaatın buradaki toplu konutları tokiye kesin kabul ile teslim etmemiş olmasının bizim burada haklarımızı bağlarmı .en azından seçim ile seçilen bir yönetim istiyoruz.çünkü biz denetleyebileceğiz .İşletme projesi bizim onayımız olmadan yürütüldü.

değerli fth evi satın aldınız.peşin para ile mi aldınız?yoksa kredi ile mi?yani tapu sizin üzerinize mi?yoksa toki üzerinde mi ?veya sizin adınıza toki ye ipotekli mi?
biliyorsunuz yalnız ankarada değil neredeyse bütün Türkiyede konut yapıp satıyorlar ve profesyonel yönetim firmaları ile çalışıyorlar.yani bu işi bilirler ve kılıfına uydururlar.tabi ki bir ,sizin tabirinizle saadet zinciri olayıda ihtimaller dahilindedir.
eğer mülkiyet onlarda ise denetim de onlardadır büyük bir ihtimalle sinyaller bunu gösteriyor.malumunuz kat mülkiyeti kanuna göre ancak mal sahipleri denetçi olabilirler.bunlar bunu pekala bilirler.
konu yu açalım avukat arkadaşlar veya bilgili rakadaşlarında katılımları ile yorumlayalım.bence herkes için ilginç bir konu

halk bankası ile sözleşeme yapıldı , (halk bankası toki adına vekil olarak yazıyor szlşemede ) evleri alırken peşin 7-8 milyar para verdik toplam bedeli yaklaşık 57 milyar ve aylık 300 ytl ödemesi var 15 yıl (kredi falan çekmeden aldık )

anladığım kadarı ile burada kat irtifakı denen olay ile bir site yönetimi kurulmuş olabilir.

bizim buradaki haklarımız ne onu dahi bilmiyoruz.Şimdi KMK kanununa göre seçimle iş balına gelen bir yönetim oluşturamayız mı ? ada olarak ısıtma sisteminde bağımsız olmak istiyoruz. bunları nasıl gerçekleştirebiliriz.

bu arada ben bir 18 ay oldu evi alalı ortada tapu falan yok .Buradaki sitede 572 daire var ve üç adadan oluşuyor bu sorunlar herkes için geçerli.Tapu büyük bir ihtimalle bizim adımıza tokiye ipotekli olabilir .

B) Kat irtifakı sahibinin hakları:



Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.



(Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.



(Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

evet .büyük ihtimalle kat irtifakı tapusu tesis etmişler ve kat mülkiyetine geçmemişler.bakınız 17. madde de 2/3 eşyalandırılmış vaziyette ise kat mülkiyetine geçmiş gibi kanunu uygulamak imkanı var .
bence siz yönetim planınızı isteyiniz.acaba orada sizin farkınızda olamıyacağınızbanka işlemlerini yaparken farkında olmadan imzaladığınız ve yönetimi devrettiğinizi belirten bir madde var mı veya herhangi bir sözleşme var mı?Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.dolayısıyla bulunduğunuz bölgede tapu sicil mdlüğünde yönetim planını
aramak ve incelemek lazım
benim kanatim bu yönetim planı herşeyi açıklığa kavuşturacak

ilçe tapu sicil müdürlüğüne sordum henüz tapuya yönetim planı tescil edilmemiş.toki inşaat firmasından kesin kabul ile siteyi henüz teslim almadı.bu husus bizi ilgilendirirmi çünkü bize evleri teslim ederken evler anahtar teslim tamamlanmış diye teslim edildi.tokinin tamamlanmayan eksileri varsa eğer ne kadar daha bekleyeceğiz .

banka ile yapılan sözleşmeyi tekrar inceledim ve kat mülkiyetine borcun tamamının ödenmesi halinde geçilebileceği yazıyorher kes taksit ile ev aldı ve 180 ay toplam süre..

..... sözleşmede " gerekli şartlar olunşuncaya kadar toki geçici bir site yönetimi kurabilir " maddesi yazıyor.bu yönetimin bir yıllık bir süre için geleceği yazıyor.

normalde 1 ağustosta yönetimin bir yıllık süresi doluyor.yine oldu bittiye getirip bize yeni bir yıllık işletme projesi hazırlayıp tekrar aynı sorunları yaşatabilirlermi.yönetimi devrettiğimize dair hiçbir evrak yok zatende böğle bir şey imzalamadık. buradaki durum böğle yaklaşık üç
ay sonra geçici yönetimin seçime gitmesi lazım.

bildiğiniz gibi prosedür arsa ,plan proje belediyeye verilir.bu plan proje ye göre yapı tamamlanır ve yapının önce verilen tasdik edilen plan projeye uygunluğu denetlenir .uygunsa iskan verilir.iskanı olan yapı ferdileşme vesonrası elektrik ,su ve doğal gaz a bağlantılarını yapar.sizde bu imkanlar sağlanmış sıra takip edilmeden
toki nin durumu malum çok özel başbakanlığa bağlı ve özel şartlarda çalışıyorlar bir hedefleri var .amme hizmeti yapıyorlar .bir misyonları var lux konut satıp geliri ile orta halli vatandaşlarımıza ehven şartlarda konut üretip münasip finansman modeliyle destekliyerek hedeflerine ulaşmak .
sosyal devletin gerekleri icabı ,bundan dolayı toki de bazı istenmeyen durumlar olabilir.
düşündümde yönetim ile ilgili ,yapılacak iş denetim kuruluna hali keyfiyeti aktarmak ve denetimi sağlamaya çalışmak .bunu da lisan ı münasip ile yapmak
mademki yakında yeni bir yönetim seçilecek
biraz daha sabır derim

teşekkürler ilginize

aslında bizim düşüncemiz blok bazında bağımsızlığımızı ilan etmek ve toplu yapıdan tamamen ayrılamayız zaten kmk'ya göre bu mümkün değil . toplu yapının işleri için blok temsilcisininin bizi temsil etmesini sağlamak ve aylık aidat parasını vermek toplu yapıya .(site yöneticiliğine)

her blokğun altında kendi kalorifer kazanı var kendi yakıtımızı kendimiz alıp artan yakıtı bir sonraki yılda kullanmak istiyoruz.


son olarak sormak istediğim biz blok bazında ayrılmak istesen gider olarak yakıtı kendimiz alabilirmiyiz.

[QUOTE=fth1;184857]aslında bizim düşüncemiz blok bazında bağımsızlığımızı ilan etmek ve toplu yapıdan tamamen ayrılamayız zaten kmk'ya göre bu mümkün değil . toplu yapının işleri için blok temsilcisininin bizi temsil etmesini sağlamak ve aylık aidat parasını vermek toplu yapıya .(site yöneticiliğine)

her blokğun altında kendi kalorifer kazanı var kendi yakıtımızı kendimiz alıp artan yakıtı bir sonraki yılda kullanmak istiyoruz.


son olarak sormak istediğim biz blok bazında ayrılmak istesen gider olarak yakıtı kendimiz alabilirmiyiz.[/QUOTE /şöyle aslında iskan yok dolayısıyla elektrik su ve diğer hizmetleri bu tokinin prestijiyle yapıyorsunuz..bunu bir kenara not edin.
ikinci olarak yönetim planınız yok .siteler yönetim planına göre yönetilir.olmaması normal değil. gördüğünüz gibi yapılması gereken yapılmayan çok özel konumla yönetilen bir yapı bloğu.
kanuna göre yukarda değindiğim ,eğer böyle yapılarda 2/3 oranında yerleşim varsa vede eşyalaşma oranı yakalanmışsa kat mülkiyeti kanunları uygulanabilir.diyor.
bu durumda siz durumun farkında olarak site yönetimi ve denetimi ile konuşurken daha bilinçli konuşacaksınız.
önce onları yönetim planı yapmaya vede bunu tescil ettirmeye çalışacaksınız. ve daha sonra kat mülkiyeti aşaması ferdileşmeden sonra(yani tapularınızı elde ettikten sonra)yine kanun da sınırlama var iskandan sonra 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçmeleri lazım hatta cezası bağımsız bölüm başına 1000 ytl .
burada sizede sorumluluk düşüyor.
bu durumda siz toplu yapı tarifine girdiğinize göre bu şartları yavaş yavaş dikte etmeye başlarsınız.siz artık kendi yönetiminizi kurmaya çalışacaksınız.tabiki yönetim planınızı yaptıktan sonra eski yönetim artık devretmesi gerektiği hususunun hatırlatın.tabiki o anki şartları bilemiyoruz bu tarz yönetim belki o şartlarda bir gereklilikti.2/3 eşyalanma gerçekleştiğine göre devir teslim yapılabilir diye düşünüyorum.
diğer taraftan toki etap etap konut yaptığını da düşünürsek toplu olarak kat irtifakı yapabilirler .belki diğerlerinin bitmesini bekliyorlar.

Bak arkadaşım...

Boğaziçi konut aş.istanbul büyük şehir belediyesinin iştirak şirketidir.
İlk olarak kiptaş ın yaptığı konutların yönetimini yapmak üzere kiptaş tarafından kurulmuş profosyonel site yönetim şirketidir.
Zamanla özel firmaların ve tokinin yaptıgı konutlarında yönetimini almaya başlamıştır.fakat kiptaş ın yaptıklarının yönetimini 15 yıl gibi uzun yıllar yaparken tokininkileri 1 veya 2 yıl gibi gecici süreyle yapar.
Siz henüz tamamen daireler üzerinde hak sahibi olmadıgınız için bunu değiştirmek veya kendi yönetiminizi oluşturmak gibi haklara sahip değilsiniz.
Ayrıca bu yönetim başına buyruk bir yönetim değildir.toki tarafından oluşturulmuş yönetim kurulları ve denetim kurulları vardır.
Yine ayrıca sizlerden toplanan aidatın nelerden dolayı olduguda size yapılan bütce tebliğatlarında açıklanmaktadır.

Örnekte verdiginiz kömür bütcesi sadece kömürün maliyatiyle ibaret değildir.orda çalışan koloriferci personelin maaş+ssk,oturdukları dairenin elektrik,su faturaları,kömürün nakliyesi,hamaliye......gibi kalemleride kasamaktadır.

sen de bak kardeşim
burada kanun maddesi var
(Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

bu iş AKP nin saadet zinciri biz bu işi bozarız

Atilla Bey Teşekkürlerde
Biz Bu Sitede Kapici Ve Giderler Ile Diğer Masraflar Için Zaten HerAY 49 Ytl ödeme Yapiyoruz.

pardon mahkemeye neden vermiyorsunuz. adana da sofulu'ya yapılan konutlara toki tarafından bir yönetim firması atandı ve kat malikleri mahkemeye verdi ve kazandılar şimdi sitelerini kendileri yönetiyorlar. kendi kendini yönetme hakkının tapu ile hiçbir alakası yok. tapu ile alakası var ise neden toki emlak vergisini kendi ödemiyorda bana ödetiyor ?.

Merhaba,

Adana Seyhan Toki de de benzer bir sorun oldu. Dava açıldı ve yönetim geri adım atmak zorunda kaldı, sonrasında da değişti.

sayın mfkaya

teşekkürler neler değişti mesela nasıl ve ne şekilde oldu bildiklerinizi paylaşırsanız sevinirim.

atilla bey tokinin bogaziçiç aş ye yaptırdığı 1 yılık yönetim bıraktırılamaz diye bir şey yok biz eskişehir toki sıra evlerde 1 ay sonra boğaziçi aş bıraktırıp kendi hak sahiplerimizden oluşan bir site yöneti oluşturduk ve halende bu yönetimi devam etiriyoruz ancak büyük sıkıntı yaşanıyor çünkü profosyenel yönetimme gerçekten ihtiyaç var ama onlarda yüksek aidat talep ediyorlar bizim tepkimiz 300 ytl defaten 72 ytl aidata oldu ve yönetimi devir aldık.kısacası bastırılırsa toki devri yapıyor.

Alıntı:

---

..... sözleşmede " gerekli şartlar olunşuncaya kadar toki geçici bir site yönetimi kurabilir " maddesi yazıyor.bu yönetimin bir yıllık bir süre için geleceği yazıyor.

normalde 1 ağustosta yönetimin bir yıllık süresi doluyor.yine oldu bittiye getirip bize yeni bir yıllık işletme projesi hazırlayıp tekrar aynı sorunları yaşatabilirlermi.yönetimi devrettiğimize dair hiçbir evrak yok zatende böğle bir şey imzalamadık. buradaki durum böğle yaklaşık üç
ay sonra geçici yönetimin seçime gitmesi lazım.

---

cevap sayın fth1'in sözleşmesinde mevcut.

tapunun kat irtifakı veya kat mülkiyeti olmasının haklar konusunda bir etkisi yok.

tapu müdürlüğünde yönetim planı henüz mevcut olmayabilir. 5711 sayılı kanun henüz yeni değişti ve tapu müdürlüklerine yapılan 18 ovak 2008 tarihli tebliğ var. bunlar henüz çok yeni ve bir geçiş dönemi yaşanıyor.

eskiden kat mülkiyetine geçişte yönetim planı tapuya tescil edilirken şimdi kat irtifakı kurulması aşamasında veriliyor.

tokinin hemen hemen tüm projelerinde benzer yönetim planı kullanılır.

ve üzülmeyin ki 5711 sayılı kanun ile çelişmeyecektir. zaten kanunun hazırlanmasında toki ve kiptaş etkili oldular. ve bir çok projelerindeki yönetim planı metinleri kanunun içinde yer aldı.

teslim sonrasının ilk yılında bazen geçici yönetimin devri mümkün olmayabilir. bunun bir çok sebebi olabilir. Teslim 1 Ağustos 2007 olabilir. Ancak toplu yapının genel kurulu her yılın Ocak ayı olabilir. Dolayısı ile bazı gecikmeler yaşanabilir.

Geçici yönetimin ibrası ve devri de ancak genel kurul ile mümkün olabileceği için genel kurul yapılmadan yönetimin devri de mümkün olmayacaktır.

kat malikleri bu sürete daha mantıklı bir yönetim oluşturmaya yönelik çalışmalar yaparlarsa tabi ki olağan genel kurulda yönetimi değiştirebilirler.

bununla beraber bazı toki toplu yapıları temsilciler kurulu üzerinden çalışacaktır. dolayısı ile yönetim planının tapuya tescilini bekleyiniz.

ardından yönetim planı içeriğindeki yönetim maddelerini gözönüne alarak kat maliklerinin bir ortak en azından çoğunluk görüşü ortaya çıkmaya başlayacaktır.

bir toplu yapının yönetimi ciddi bir iştir. ilk yıllarda bir geçiş dönemi yaşanması çok gereklidir. aksi halde bir çok farklı fikir ile ortak alanların yönetimi imkansız hale gelir.

herhangi bir sorun mevcut görünmüyor.

Alıntı:

---

toki sıraevler rumuzlu üyeden alıntı

atilla bey tokinin bogaziçiç aş ye yaptırdığı 1 yılık yönetim bıraktırılamaz diye bir şey yok biz eskişehir toki sıra evlerde 1 ay sonra boğaziçi aş bıraktırıp kendi hak sahiplerimizden oluşan bir site yöneti oluşturduk ve halende bu yönetimi devam etiriyoruz ancak büyük sıkıntı yaşanıyor çünkü profosyenel yönetimme gerçekten ihtiyaç var ama onlarda yüksek aidat talep ediyorlar bizim tepkimiz 300 ytl defaten 72 ytl aidata oldu ve yönetimi devir aldık.kısacası bastırılırsa toki devri yapıyor.

---

Balıkesir Manyas ilçesindeki toki konutlarında ada yönetimini kat malikleri oluşturdu.(3 ayrı ada yönetimi var). Yaklaşlık 1 yıl bu şekilde devem ettik.
Şu anda bulunduğum blokda bazı kat malikleri ada yönetiminden ayrılıp (bağımsız) blok yönetimine geçmek istiyorlar.Bu mümkün mü?

Alıntı:

---

thot rumuzlu üyeden alıntı

Balıkesir Manyas ilçesindeki toki konutlarında ada yönetimini kat malikleri oluşturdu.(3 ayrı ada yönetimi var). Yaklaşlık 1 yıl bu şekilde devem ettik.
Şu anda bulunduğum blokda bazı kat malikleri ada yönetiminden ayrılıp (bağımsız) blok yönetimine geçmek istiyorlar.Bu mümkün mü?

---

ada ile ilgili ortak alanlarınız varsa sosyal tesis ortak hizmet binası ortak tesis bu zor ama esas olarak yönetim planınız yani kabul ettiğiniz imzaladığınız yönetim planı önemli yönetim şekliniz ve çerçeveniz orada .önce orada bir mani var mı ona bakamak lazım daha sonra bunu değiştirmek sizi bağlayan maddeyi değiştirmek için gerekli, çoğunluk 5/4 oranını yakalamak lazım