Toplu Yapılarda Yönetim Kurulunun Avukat Tutma Yetkisi

İyi Çaışmalar,

Toplu yapılarda Yönetim Kurulunun,avukat vasıtasıyla icra takibi-ödenmeyen aidatların takibi-herhangi bir nedenle site yönetimi adına kesilen ceza makbuzlarının takibi-vb. işlerin takibinin yapılması isteminde bulunabilir mi? Bu işler için Yönetim Kuruluna Kat Malikleri Kurulunca yetki verilmesi şartı varmıdır?Yetkisi olmayan yönetim kurulu Avukat ile çalışıp,harcama yapabilir mi? "işletme projesinde harcama bütçesi yoksa-site yönetim planında bu konuda alınmış bir hüküm yoksa",yetki şartı esas ise bu şekilde hareket eden yönetim kuruluna kat maliki yasal olarak ne şekilde işlem yapabilir?

Alıntı:

---

poseidon48@ rumuzlu üyeden alıntı

İyi Çaışmalar,

Toplu yapılarda Yönetim Kurulunun,avukat vasıtasıyla icra takibi-ödenmeyen aidatların takibi-herhangi bir nedenle site yönetimi adına kesilen ceza makbuzlarının takibi-vb. işlerin takibinin yapılması isteminde bulunabilir mi? Bu işler için Yönetim Kuruluna Kat Malikleri Kurulunca yetki verilmesi şartı varmıdır?Yetkisi olmayan yönetim kurulu Avukat ile çalışıp,harcama yapabilir mi? "işletme projesinde harcama bütçesi yoksa-site yönetim planında bu konuda alınmış bir hüküm yoksa",yetki şartı esas ise bu şekilde hareket eden yönetim kuruluna kat maliki yasal olarak ne şekilde işlem yapabilir?

---

yönetimi genel kurul da ibra etmezsınız ve de bunu şerh olarak deftere geçirir ve bir ay içinde dava açarsınız.yapabileceğiniz ayurıca denetim kurulunu da ikaz eder durumu tebliğ ettirirsiniz etmezse denetim kurulu raporunuda ibra etmez onlarıda mahkemeye verebilirsiniz

Bu cevabın hukuki dayanağı nedir. Nerede vardır. Bildirirseniz memnun olurum

Yönetim kurulları, kat malikleri kurulunda alınan karar ile;
Hukuki danışmanlık, mâli danışmanlık, sekreterlik, güvenlik gibi hizmetleri alabilmek için, bunların ücretleri ile görev tanımlarını belirlerler. Avukat olarak anlaşma yapılan kişi de, icra takibi de başta olmak üzere bazı yasal girişimleri yönetim kurulu adına yürütür. Yönetim kurulu tarafından ihlâl edilen yükümleri takip ve kontrol etme görevi de denetim kuruluna aittir.
Yasal dayanak için 634 sayılı KMK' nin, yönetim ve denetim kurullarına verdiği yetki ve sorumluluklar hakkındaki maddeleri okuyun.

Benim bulunduğum apartmanda dışarıdan atanan yönetici icra takibi başlatmış ve avukata vekalet vermiş, kat malikleri yöneticiye avukat tutma yetkisi vermedi, mahkemeye avukatı geldiği zaman ne yapmam gerekiyor?

KMK madde 35 e göre , böyle bir yetki vermeniz de gerekmiyor zaten, yöneticinin görevlerini düzenleyen bu maddeye göre;
'' ...
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;'' bahsettiğiniz gibi icra takibini yapabilir.

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

KMK madde 35 e göre , böyle bir yetki vermeniz de gerekmiyor zaten, yöneticinin görevlerini düzenleyen bu maddeye göre;
'' ...
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;'' bahsettiğiniz gibi icra takibini yapabilir.

---

Davayı kendisi açabilir ancak avukata vekalet veremez diye biliyorum ben. İcraya veremez demiyorumki, sonuçta bu kişi katmaliklerinin vekili.

Asansör arızasında yöneticinin kendi yapmasını, çatı aktığında yöneticinin kendi tamir etmesini de bekliyormusunuz??

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Asansör arızasında yöneticinin kendi yapmasını, çatı aktığında yöneticinin kendi tamir etmesini de bekliyormusunuz??

---

Sorduğum soruyla şimdi ne alakası var icra takibini avukat vasıtasıyla yapamaz ,takibi kendisinin yapması lazım diye biliyorum bunu öğrenmek istiyorum.

Alıntı:

---

lyon rumuzlu üyeden alıntı

icra takibini avukat vasıtasıyla yapamaz ,takibi kendisinin yapması lazım diye biliyorum .

---

Benim bildiğim herhangi bir yasal düzenlemde böyle bir zorunluluk yok,
siz o bilgiyi nereden aldığınız paylaşırsanız , hep birlikte öğrenebiliriz.

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Benim bildiğim herhangi bir yasal düzenlemde böyle bir zorunluluk yok,
siz o bilgiyi nereden aldığınız paylaşırsanız , hep birlikte öğrenebiliriz.

---

Dışarıdan atanan yönetici kat maliklerince avukat tutma yetkisi verilmezse icra işlemlerini avukat aracılığıyla yürütemez, yönetici kat maliklerinin vekili olduğu için vekaletin vekaleti olmaz ibaresini gördüm, bunuda çoğu kişi Borçlar kanunu md.504 te ifade edildiğini söylüyor, kat malikleri kurulunda yöneticiye avukat tutma yetkisi verildiği taktirde yöneticinin avukatı vekil tayin edebileceğini duydum. Bende bunu tam anlamıyla öğrenmek istiyorum.Bazı site yönetim sayfalarındada bu şekilde okudum.

Alıntı:

---

lyon rumuzlu üyeden alıntı

Sorduğum soruyla şimdi ne alakası var icra takibini avukat vasıtasıyla yapamaz ,takibi kendisinin yapması lazım diye biliyorum bunu öğrenmek istiyorum.

---

Yönetici Kural olarak KMK nun vekili sıfatı ile görev yaparlar. Evet KMK da yöneticinin icraya verme yetkisi verilmiş. Avukat tutabilir dememiş ama uygulamada bununla ilgili sorun çıkmıyor. Bizim apartmanımızdada icra durumu oldu böyle bir yetkiden bahsetmediği halde avukata vekalet verdi ve avukatta işlemleri yaptı.

Kanunda belirtilmeyen işlemler için ayrıca yetkilendirme gerekir diye düşünüyorum.
Yani bu yetkiyi maliklerden vekil sıfatı ile değil Kanunla alıyor. Yani icra yetkisi yöneticiye vekil olarak değil asil olarak veriliyor. Kanunla aldığı yetkiden dolayıda her asil avukat tutma hakkına sahip olduğundan vekil tayin edebilir diye düşünüyorum.

Alıntı:

---

ceceli341 rumuzlu üyeden alıntı

Yönetici Kural olarak KMK nun vekili sıfatı ile görev yaparlar. Evet KMK da yöneticinin icraya verme yetkisi verilmiş. Avukat tutabilir dememiş ama uygulamada bununla ilgili sorun çıkmıyor. Bizim apartmanımızdada icra durumu oldu böyle bir yetkiden bahsetmediği halde avukata vekalet verdi ve avukatta işlemleri yaptı.

Kanunda belirtilmeyen işlemler için ayrıca yetkilendirme gerekir diye düşünüyorum.
Yani bu yetkiyi maliklerden vekil sıfatı ile değil Kanunla alıyor. Yani icra yetkisi yöneticiye vekil olarak değil asil olarak veriliyor. Kanunla aldığı yetkiden dolayıda her asil avukat tutma hakkına sahip olduğundan vekil tayin edebilir diye düşünüyorum.

---

İşte çoğu yerdede kurul kararı olmadan avukata vekalet veremeyeceği söyleniyor.Bu tabiki noterden veremeyeceği anlamında değil , mahkemede hakime avukatın duruşmaya katılamayacağı beyanı edilemezmi, zaten ülkemizde ilamsız icra ile isteyen istediğini veriyor

Alıntı:

---

lyon rumuzlu üyeden alıntı

İşte çoğu yerdede kurul kararı olmadan avukata vekalet veremeyeceği söyleniyor.Bu tabiki noterden veremeyeceği anlamında değil , mahkemede hakime avukatın duruşmaya katılamayacağı beyanı edilemezmi, zaten ülkemizde ilamsız icra ile isteyen istediğini veriyor

---

Çoğu yer dediğiniz yer nereleri? Bu sitede Rahmetli Hakkaniyetli bu görüşte sadece oda Apartmanımızda oturan yöneticiye silahlı saldırıdan yargılanan,basit apartman yönetimini Holding yönetimine çeviren kafayı KMK ile bozmuş biri Apartmanımızda herkese illallah dedirten biri, ona kalsa apartmanda ondan izinsiz topluiğne bile alınamaz. Apartmanda herşeye itiraz eder, ama dediklerinin hep tersi yapıldığı halde yöneticiye açtığı bir tane bile dava yoktur.

Geçenlerde yine bu sitede soru soran bir üye yöneticiye gıcık giitiği için ödediği 10 Tl nin hesabını sormaya kalkmış. Yöneticinin açığını arayıp dava açma peşine düşmüş. Yöneticinin burada karı ne? sadece 10 tl aidat ödemiyor. Yöneticiler ve Denetçiler bizlerin uşağı değiller. Hizmet eden İnsanların bilgisizliklerinden faydalanmaya çalışmak pekde ahlaki değil diye düşünüyorum. Yarın sizde bizde yönetici olabiliriz.(Allah korusun) biraz empati kurmak lazım.

Siz itiraz etmek istiyorsanız edin. Sonucunuda buradan paylaşırsınız. Yönetici şahsi olarak dahi uğradığı zararı kat maliklerinden talep edebilir. Sizin ödemediğiniz aidattan dolayı bile zarara uğradıysa sizi icraya verir.

İcra takibine konu olan borç nedir ?

Alıntı:

---

ceceli341 rumuzlu üyeden alıntı

Çoğu yer dediğiniz yer nereleri? Bu sitede Rahmetli Hakkaniyetli bu görüşte sadece oda Apartmanımızda oturan yöneticiye silahlı saldırıdan yargılanan,basit apartman yönetimini Holding yönetimine çeviren kafayı KMK ile bozmuş biri Apartmanımızda herkese illallah dedirten biri, ona kalsa apartmanda ondan izinsiz topluiğne bile alınamaz. Apartmanda herşeye itiraz eder, ama dediklerinin hep tersi yapıldığı halde yöneticiye açtığı bir tane bile dava yoktur.

Geçenlerde yine bu sitede soru soran bir üye yöneticiye gıcık giitiği için ödediği 10 Tl nin hesabını sormaya kalkmış. Yöneticinin açığını arayıp dava açma peşine düşmüş. Yöneticinin burada karı ne? sadece 10 tl aidat ödemiyor. Yöneticiler ve Denetçiler bizlerin uşağı değiller. Hizmet eden İnsanların bilgisizliklerinden faydalanmaya çalışmak pekde ahlaki değil diye düşünüyorum. Yarın sizde bizde yönetici olabiliriz.(Allah korusun) biraz empati kurmak lazım.

Siz itiraz etmek istiyorsanız edin. Sonucunuda buradan paylaşırsınız. Yönetici şahsi olarak dahi uğradığı zararı kat maliklerinden talep edebilir. Sizin ödemediğiniz aidattan dolayı bile zarara uğradıysa sizi icraya verir.

---

Hakkaniyetli desenize işi kökünden çözmüş :D

- - - Updated - - -

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

İcra takibine konu olan borç nedir ?

---

Binamız 4 katlı 3 katın sahibi (baba-kız)zaten aynı kişi şöförünüde yönetici yapmış,Yapmış diyorum çünkü toplantıyı bize tebliğ etmeden kendi aralarında yapıyorlar)) bunlar 2011 yılında kendi aralarında bi daha toplantı yapmış, bizim adımızıda toplantıya katılanlara yazmışlar çatı tadilatı kararı almışlar, bunlar 6000 tl ye çatı yaptırmış üstüne üstlük arsa payınada bölmemiş, toplantı kararı ne tebliğ etti ne başka birşey, hayır binada karşı çıksam 15000 tl'lik asansör yenilemesine karşı cıkarım, adam ben coğunlugum ödeyecen dedi, çatıyıda birine yaptırmış 4000 tl'lik gider makbuzu kesmiş makbuzda tarih bile yok , bende ilamsız icra takibine itiraz ettim,634sayılı Kmk 19.maddeye aykırı işlem yaptıkları için. Bu icra takibi içinde avukatı vekil tayin etmiş. Bazı site yönetimi sitelerinde kat malikleri toplantısında dışarıdan atanan yöneticiye ayrıca yetki verilmediği sürece avukat vekil tayin edemez diyor. Konum bu yani. Huysuzluğu bu sefer yönetici yapıyor anlayacağınız.

Ortak alan ve yerlerle ilgili yöneticinin , kat malikleri adına dava açabilmesi için yetki almış olması gerekir. Noterde avukata vekalet verileceği sırada noter apartman karar defterini isteyerek bu yetkinin verilip verilmediğini kontrol eder,
o nedenle eğer eminseniz yöneticiye böyle bir yetki verilmediğinden , itiraz edebilirsiniz.

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Ortak alan ve yerlerle ilgili yöneticinin , kat malikleri adına dava açabilmesi için yetki almış olması gerekir. Noterde avukata vekalet verileceği sırada noter apartman karar defterini isteyerek bu yetkinin verilip verilmediğini kontrol eder,
o nedenle eğer eminseniz yöneticiye böyle bir yetki verilmediğinden , itiraz edebilirsiniz.

---

Sayın Erdoğan bey zaten anlamadığımda o bu noterler nasıl iş yapar anlamam. Cevabınız için ayrıca teşekkürler

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Ortak alan ve yerlerle ilgili yöneticinin , kat malikleri adına dava açabilmesi için yetki almış olması gerekir. Noterde avukata vekalet verileceği sırada noter apartman karar defterini isteyerek bu yetkinin verilip verilmediğini kontrol eder,
o nedenle eğer eminseniz yöneticiye böyle bir yetki verilmediğinden , itiraz edebilirsiniz.

---

Sanırım Konu icra, Dava değil, İcraya itiraz var.

İcraya itiraz ettim, şu anda karşı tarafta mahkeme sürecini başlattı.Sonuçta bu davayı kat malikleri adına açıyor, yönetici sıfatıyla ben açıp açmamasında değilim, avukatı vekil tayin edip edememesindeyim.

- - - Updated - - -

I. Vekâletin kapsamı

MADDE 504- Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.

Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar.

Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.

- - - Updated - - -

Uzun zamandır aidatlarını ödemeyen kat malikleri hakkında nasıl bir işlem başlatmalıyım?
Apartman giderlerini ödemeyen kat maliki ya da kiracı hakkında kat maliklerinden biri ya da yönetici olarak yasal yollara başvurma hakkınız bulunmakta olup ilgililer hakkında icra takibi başlatmanız gerekmektedir. Bunun için yazılı uyarıda bulunma zorunluluğu yoktur.
Borçlu kat maliki ya da kiracı hakkında yapılacak icra takibinin türü, ilamsız icra takibidir. Bu takibi yapabilmek için icra dairesi, matbu formlar olan ve alacaklı tarafından doldurulması gereken takip talebi ve ödeme emrinden başka belge istemez. Ancak, borçlu takibe itiraz eder ve itirazın iptali davası açılırsa, bu durumda bu borç miktarını kanıtlayacak tüm belgeleri (işletme projesi, borç miktarının bildirildiği belgeler vs) delil olarak ibraz edebilirsiniz.
İşlemleri bir avukat aracılığı ile takip edecek iseniz bu durumda kat malikleri kurulunun avukat tutma hususunda yöneticiyi yetkilendirmiş olması gerekecektir.

Alıntı:

---

lyon rumuzlu üyeden alıntı

Hakkaniyetli desenize işi kökünden çözmüş :D

- - - Updated - - -



Binamız 4 katlı 3 katın sahibi (baba-kız)zaten aynı kişi şöförünüde yönetici yapmış,Yapmış diyorum çünkü toplantıyı bize tebliğ etmeden kendi aralarında yapıyorlar)) bunlar 2011 yılında kendi aralarında bi daha toplantı yapmış, bizim adımızıda toplantıya katılanlara yazmışlar çatı tadilatı kararı almışlar, bunlar 6000 tl ye çatı yaptırmış üstüne üstlük arsa payınada bölmemiş, toplantı kararı ne tebliğ etti ne başka birşey, hayır binada karşı çıksam 15000 tl'lik asansör yenilemesine karşı cıkarım, adam ben coğunlugum ödeyecen dedi, çatıyıda birine yaptırmış 4000 tl'lik gider makbuzu kesmiş makbuzda tarih bile yok , bende ilamsız icra takibine itiraz ettim,634sayılı Kmk 19.maddeye aykırı işlem yaptıkları için. Bu icra takibi içinde avukatı vekil tayin etmiş. Bazı site yönetimi sitelerinde kat malikleri toplantısında dışarıdan atanan yöneticiye ayrıca yetki verilmediği sürece avukat vekil tayin edemez diyor. Konum bu yani. Huysuzluğu bu sefer yönetici yapıyor anlayacağınız.

---

İcraya itiraz ettiyseniz size dava açmaları gerekecek.
Apartman karar defteri varmı? toplantı için size davetiye veya elden tebligat yapıldımı? Toplantı olağanmı? olağanüstü toplantımı? 6000 tl gider yapıldı demişsiniz.4000 tl gider pusulası var kalan gider 2000 tl nerde onlar faturalımı? Apartman tönetim planı varmı sizde? bu planda gider paylaşımı yönetici seçimi vs ile ilgili bilgiler varmı elinizde?

Yöneticinin vekil tayin etmesi ile değil ama; Toplantı çatı tamiri için yapılan toplantı size tebliğ edilmemiş ise ortada karar defteri yok ise Toplantının geçersizliği ve alınan kararların ve gider paylaşımının geçersiz olabileceğini düşünüyorum.

Fakat KMK yöneticinin görevlerini içeren 35. maddesinin b ve h bendinide göz önüne alınması gerekir.

- - - Updated - - -

Birde ortada vergi kaçağı var. İşi yapan vergi mükellefi ise fatura kesmesi, değil ise sigorta yaptırılması gerekirdi.

Ben sizin bu konularla ilgili daha önce sorular sorduğunuzu şimdi hatılradım.
Sİze tavsiyem siz bu daireyi satın sizin burada sorununuz bitmez.

- - - Updated - - -

Evet konu dava ise bu durumda bana görede yetkisiz vekilden bahsedebiriz.

Apartman yönetim planını temin ettim , toplantı olağanüstü , temmuz ayında yapılmış, tebliğ falanda yapılmadı, itirazımda tek tek belirttim, katılanlara bizim ismimizi bile yazmışlar, kendilerince yöneticilik oynuyorlar, kalan 2000 tl'lik faturayıda 4.katta oturan kat maliki adına kestirmiş, ben bunlara rağmen ödeyecektim, arsa payınada bölmüyor, bende ödemiyorum git icraya ver dedim, bu sefer icrada arsa payına bölmüş)) avukat tutmuş, yönetici sıfatıyla kendisi yönetici seçilirken avukat tutma yetkisi verilmedi.İş inada bindi satmam))Bu kişi yüzünden yakında mühendisliği bırakıp avukatlığa girişicim 10 seneye olurum herhalde, şaka bir yana ilginiz için teşekkürler.

18. Hukuk Dairesi 2002/2780 E., 2002/3956 K.

YÖNETİCİNİN DAVA EHLİYETİ

İçtihat Metni


T.C
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ


E. 2002/2780
K. 2002/3956
T. 11.04.2002


Davacı yönetici, davalılar N. ve Y. nin birlikte malik oldukları ve davalı M. ye kiraya verdikleri dükkan nitelikli bağımsız bölümün büfe olarak işletildiğini, ancak projesine göre bu bağımsız bölümün bacası bulunmadığından çıkan kokuların çevreye rahatsızlık verdiğini, projeye aykırı olarak baca yapılmasına da kat maliklerince muvafakat verilmediği için bu rahatsızlığın giderilmesinin mümkün olamayacağını ileri sürerek, büfe faaliyetine son verilerek eski hale getirilmesi ile kiracının tahliyesi, bağımsız bölümün tabanını delerek ortak yerle bağlantılamak suretiyle tasarruflarına aldıklarından ortak yere müdahalelerinin önlenmesi ve eski hale getirilmesi, boş olarak teslimi, bu yeri haksız işgalleri nedeniyle 100.000.000 TL. elektrik bedelinin ödenmesi, büfe önündeki ortak yere masa, sandalye koyarak yaptıkları müdahalenin önlenmesi istemiyle dava açılmıştır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde yöneticinin yetki ve görevleri belirlenmiş olup, kat malikleri kurulunca açıkça yetki verilmiş olmadıkça kat maliki olmayan yöneticinin müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve tahliye davası niteliğindeki bir davayı açma yetkisi ve görevi yoktur. Dosya içerisindeki belgelere göre kat maliki olmadığı anlaşılan yöneticiye 1.11.1999 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında apartman ile ilgili problemlerin halli için dilediği avukata apartman adına vekaletname vermesi konusunda yetki verilmiş, 20.6.2000 tarihli kat malikleri kurulunun toplantısında da yöneticiye tüm hukuksal sorunlarda geçerli olmak üzere avukat tutma yetkisi verilmesine karar verilmiş ise de, her iki yetkide genel nitelikli olup dava dilekçesinde belirtilen hususlarda özel yetki verildiğine ilişkin kat malikleri kurulu kararına rastlanmamıştır.
Bu durum karşısında mahkemece, dava açılmadan önce yada sonrasında kat malikleri kurulunca yöneticiye bu davayı açması için yetki verilmiş olup olmadığı araştırılıp, dayanak belge de dosyaya getirtilerek aktif husumet ehliyetinin varlığı saptanmadan, davaya bakılarak esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmak- sızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 11.4.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.