Apartman yöneticisi Tutmakla yükümlü olduğu defterleri dönem sonunda yeni yöneticiye devretmek zorundamı?

2018 Yılında Yöneticilik yaptım.2019 Yılında denetçi raporu ve faaliyet raporum ile Genel kurulda ibra edildim. Yönetimi yardımcıma devrettim. Ben ise Yönetim kurulu üyesi ve denetçi oldum. Ancak 2019 yöneticisi ile husumet yaşadık. Denetlemem için 2019 defterini istediğimde bana 2018 yılı defterini kendisine teslim etmediğimi söyledi. Bende kendisini defter ve belgelerde yaptığı usulsüzlükler ve görevi kötüye kullanmaktan savcılığa vereceğim. Bu durumda Ben önceki yıl defterlerini bu yöneticiye vermek zorunda mıyım?

Lütfen acil cevap yazınız.

Sayın Yildiz;

Kat Malikleri Kurulunda yeni yönetim oluşturulması halinde eski yönetim ivedilikle yeni yönetime tutulması zorunlu olan tüm defter, belge ve benzeri dokümanlar ile demirbaş malzemeleri teslim etmek durumundadır.

Eski yöneticinin yönetim ile ilgili defter, makbuz ve diğer belgeleri yeni atanan yöneticiye tesliminden kaçınması halinde, yeni yönetici 634 s Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. Maddesi uyarınca hakimin müdahalesini isteyebilir.

Saygılar…


Yazdıklarımın hukuki bir geçerliliği yoktur. Bilgi paylaşımıdır. Doğruluğu tartışılır.
Hak ve Sorumluluklarınızı ''Yönetim Planı'' ve ''634 s KMK' inceleyerek öğrenebilirsiniz.

Alıntı:

---

Yildiz17 rumuzlu üyeden alıntı

.. Bu durumda Ben önceki yıl defterlerini bu yöneticiye vermek zorunda mıyım?
.

---

Elbette zorundasınız, defterler size değil apartmana aittir.

29.2 madde ihalıli için mahkemeye mi gitmeliyiz?

- - - Updated - - -

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Elbette zorundasınız, defterler size değil apartmana aittir.

---

Öncelik ile konuya ilginiz için teşekkür ederim.
Tahminimce yanıtınızda emsal aldığınız
"Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderler, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderleri belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur "

Maddesi olmuştur.
Bu maddenin muğlak bir hükümden bahsettiğini düşünüyorum.
Dikkat edilirse Yönetici Dediği kişi olarak iddia edilen cari dönemde görev yapan tanzim tasnif ve kayıt altına alan kişiden bahsediyor.
Dolayısı ile de bu belgeleri saklamaya mecbur olduğunu hüküm altına alıyor.
Ancak bu maddede saklamak zorunda olduğu defter ve belgeleri yeni yöneticiye devretmek zorundadır ibaresi yoktur.
Peki 36.maddenin dayanağı nereden gelmektedir.
Bina yönetimi Ticari vasfı olmayan bir kurum olsa da Elbetteki TTK 82.maddesi nezdinde değerlemeye alınmıştır.
Peki 82.maddeye göre Ticari faaliyeti olan 1 ticaret haneyi 1 yıl içinde 3 kişi işletmiş ve mükellef olmuştur. Peki bu kişiler tutmakta olduğu defterleri sonraki mükellefe devretmek zorunda mı dır.?
Yoksa bu belgeleri 82.maddeye göre 10 yıl saklamak zorunluluğu yok mudur.
Pasif ve Ticari Faaliyeti olmayan bina yönetimleri bu maddeye tabi değil midir.?
Dönemsel ehliyeti bana ait olan defterin 5 adet rapor ile ibra edildiğim halde kötü amaçlı bir sonraki yöneticiye (üstelik kopyalarını imza karşılığı aslı gibidir yazısı ile verdiğim halde) verilmesi hangi maddede yer almaktadır.?

Bir apartman yoneticisi hayal edelim, adı Müştak Müstesna olsun;
Apartman yonetim defteri alıyor, notere onaylatıyor, noterin onayladığı defterde Müştak Müstesna yönetim defteri mi yazar, mutsuzgiller apt. yonetim defteri mi yazar?
Müştak Müstesna yonetim defteri yazıyorsa, Müştak bey isterse görev süresi bittikten sonra o defterin yapraklarından ister kağıttan uçak yapar, ister hatıra olarak saklar.
Muzsuzgiller apartmanı yonetim defteri yazıyorsa, Müştak bey görev süresi boyunca apartman yonetim defterine işlenmesi gerekenleri titizlikle işlemek , saklamak zorundadır.
Görev süresi sonunda ise en geç 30 gün içinde apartman yönetim defterini noterde kapattırmak zorundadır.Defter notere kapattırıldığında defterdeki kayıtlar noter kaydı olarak alınır. Böylece ileride eski defter kaybolduğunda noterdeki kayıtlardan eski kararlara ulaşmak mümkün olur.
Müştak bey görev süresi sonunda noterde kapattırdığı defteri görevi sona ermiş yonetici olarak , binaya ait resmi evrağı yeni yöneticiye teslim etmekle mükelleftir. Dilerse kendi döneminde tuttuğu defterin kopyalarını da yeni yoneticiden talep ederek alıp saklayabilir.
Bunu Müştak bey için söylüyorum, elbette siz böyle davranmak zorunda değilsiniz.
Sadece merakımdan , neden bina yonetim defterini bina yoneticisine teslim etmemekte ısrar ediyorsunuz?

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO. 2009/946
KARAR NO. 2009/1359
KARAR TARİHİ. 19.2.2009


ÖZET : Dava dilekçesinde, eski yönetici olan davalının anataşınmaza ait defter vs. diğer belgeleri teslim etmesi ve yöneticilik yaptığı döneme ilişkin hesapların denetlenmesi istenilmiştir. Eski yöneticinin yönetim ile ilgili defter, makbuz ve diğer belgeleri yeni atanan yöneticiye teslimden kaçınması halinde, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesinin istenebileceği ve hakim kararı ile bu belgelerin tesliminin sağlanabileceği kabul edilmektedir.

DAVA : Dava dilekçesinde, eski yönetici olan davalının anataşınmaza ait defter vs. diğer belgeleri teslim etmesi ve yöneticilik yaptığı döneme ilişkin hesapların denetlenmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:

KARAR : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Mahkemece, defter ve belgelerin yeni yönetime tesliminin sağlanması hususunda mahkemeye yasayla verilmiş bir görev ve yetki olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Kat irtifakı veya kat mülkiyetli anataşınmazlarda tutulması yasal gereklilik olan defterler ile saklanması gereken belgeler, bunları görevleri gereği ellerinde bulunduran yöneticilerin şahsi malları olmayıp, görev süresinin sonunda yeni yönetime teslim edilmesi gerekir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre de, eski yöneticinin yönetim ile ilgili defter, makbuz ve diğer belgeleri yeni atanan yöneticiye teslimden kaçınması halinde, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesinin istenebileceği ve hakim kararı ile bu belgelerin tesliminin sağlanabileceği kabul edilmektedir.

Mahkemece, bu istemle ilgili olarak gerekli araştırma ve inceleme yapılarak, toplanan delillere göre bir karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan, kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.02.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Bir apartman yoneticisi hayal edelim, adı Müştak Müstesna olsun;
Apartman yonetim defteri alıyor, notere onaylatıyor, noterin onayladığı defterde Müştak Müstesna yönetim defteri mi yazar, mutsuzgiller apt. yonetim defteri mi yazar?
Müştak Müstesna yonetim defteri yazıyorsa, Müştak bey isterse görev süresi bittikten sonra o defterin yapraklarından ister kağıttan uçak yapar, ister hatıra olarak saklar.
Muzsuzgiller apartmanı yonetim defteri yazıyorsa, Müştak bey görev süresi boyunca apartman yonetim defterine işlenmesi gerekenleri titizlikle işlemek , saklamak zorundadır.
Görev süresi sonunda ise en geç 30 gün içinde apartman yönetim defterini noterde kapattırmak zorundadır.Defter notere kapattırıldığında defterdeki kayıtlar noter kaydı olarak alınır. Böylece ileride eski defter kaybolduğunda noterdeki kayıtlardan eski kararlara ulaşmak mümkün olur.
Müştak bey görev süresi sonunda noterde kapattırdığı defteri görevi sona ermiş yonetici olarak , binaya ait resmi evrağı yeni yöneticiye teslim etmekle mükelleftir. Dilerse kendi döneminde tuttuğu defterin kopyalarını da yeni yoneticiden talep ederek alıp saklayabilir.
Bunu Müştak bey için söylüyorum, elbette siz böyle davranmak zorunda değilsiniz.
Sadece merakımdan , neden bina yonetim defterini bina yoneticisine teslim etmemekte ısrar ediyorsunuz?

---

Çünkü aramızda husumet var. Defter ve belgelerde usulsüzlük yaptığı kesinleşti. Evrakta sahtecilik ve bir çok suçtan dava ile karşı karşıya.. Kendi dönemime ait defterleri aslanın ağzınamı atayım. Adam . Bende kat maliklerinden birine, yada seçilecek yeni yönetime teslim etmek istiyorum. Bu adam yarın bu suçlardan sabıka alırsa zATEN TÜRK VATANDAŞI DA DEĞİL KAÇAR gider se bunun vebali ne olacak. ?
Bende kat maliklerinden birine, yada seçilecek yeni yönetime teslim etmek istiyorum.

Defteri noterde kapattırdığınızda tüm kayıtlar noterde de kayıt altına alınmış olacak-tı.
Şu anda yeni yönetici sizden o defteri dava açarak teslim etmenizi sağlayabilecek yonde avantajlı durumda, siz de binaya ait o defterleri teslim etmediğiniz için bu konuda kusurlu durumdasınız.

Merhaba Siteye yeni üye oldum yanlış bir paylaşım yapıyorsam kusura bakmayın yaklaşık iki ay önce bir 3 blok ve 270 daireli bir siteden ev aldım site yönetimi ile hala mütahit ve belirlediği kişiler yer alıyor ve projede yer alan birtakım eksikliklrr ve birkaçkez ilgili kişiye bu eksiklikleri iletmeme rağmen sürekli geçiştiriyorlar ben yöneticiyi sorduğumda arsa sahibi sözleşmede yönetimi 20 yıllığına mütahite verdi dedi böyle bir sözleşme olabilirmi ve ayrıca yönetime ne gibi yaptırım uygulanabilir yardımlarınızı bekliyorum

Merhaba, meslektaşlarım ayrıntılı yazmış elbette defterler şahsa değil apartmana ait olduğu için yeni yönetime devredilmeli, anladığım kadarıyla sizin apartmanınızda tek bir yönetici yok ve siz de yönetimde halen yer alıyorsunuz. Defterlerin yeni yönetime devri gerekmekle birlikte zaten halen yeni yönetimde yer almanızın sizin için avantaj olduğunu düşünüyorum. Ayrıca bahsettiğiniz durumlar mevcutsa neden kat malikleri ivedi olarak toplanıp yöneticiyi görevinden almıyor ?

Alıntı:

---

AvSukran rumuzlu üyeden alıntı

Merhaba, meslektaşlarım ayrıntılı yazmış elbette defterler şahsa değil apartmana ait olduğu için yeni yönetime devredilmeli, anladığım kadarıyla sizin apartmanınızda tek bir yönetici yok ve siz de yönetimde halen yer alıyorsunuz. Defterlerin yeni yönetime devri gerekmekle birlikte zaten halen yeni yönetimde yer almanızın sizin için avantaj olduğunu düşünüyorum. Ayrıca bahsettiğiniz durumlar mevcutsa neden kat malikleri ivedi olarak toplanıp yöneticiyi görevinden almıyor ?

---

Yanıtınız için teşekkür ederim.
Yöneticnin değişikliği için 29.madde hükümlerine göre süreyi bekliyoruz. Çünkü yeni bir olay.
Yönetici Denetçi olarak mantolama teklifini çok bulduğum için 22.05.2019 da beni görevden aldı.
Ancak dün yönetim kurulu sayısı eksik dedi. ve 3 kişiyi denetçi olarak görevlendirdi. fazla olsun göz çıkarmaz dedi
Bu gün ise siz bensiz toplanamazsınız polise şikayet ederim. dedi. Bizde kendisine haber verdik.
yaptığınız toplantı geçersiz dedi. bizde 29.maddeye göre çağrı ilanı yaptık. Gün sayıyoruz.
ondan işte ..

Yönetici Denetçi olarak mantolama teklifini çok bulduğum için 22.05.2019 da beni görevden aldı. Ancak dün yönetim kurulu sayısı eksik dedi. ve 3 kişiyi denetçi olarak görevlendirdi. fazla olsun göz çıkarmaz dedi

1-) Yönetim ve Denetleme Kurullarında aynı anda görev alamazsınız. Yönetim Kurulunda mı? Denetleme Kurulunda mı görevlisiniz.? Yönetim ve Denetleme Kurullarınız kaç kişiden oluşmakta.? Yönetim Planınızda yönetici ve denetçi seçimi ile ilgi maddelerinde kurulların nasıl oluşturulması gerektiği yazmıyor mu.?

2-) Yönetici; hangi kurulda olursanız olun (Yönetici de olsanız Denetçi de olsanız) sizi görevden alamaz. Kendi kararı ile yönetim kuruluna veya denetleme kuruluna birilerine getiremez. Kat Malikleri Kurulu’nun yetkisini kullanamaz. Hangi gerekçe ile bunu yaptı ki… Yönetici bunu yazılı olarak size tebliğ etti mi.?

Sayın Yildiz17;

Her yazınızdan sonra iş daha da karmaşık hale geliyor. Yönetim Planınızı ayrıntılı inceleyin, inceletin. Size tavsiyem en kısa süre içerisinde hukuk bürosundan hukuki yardım alın. Aksi takdirde sıkıntı yaşayabilirsiniz.

Saygılar...

Alıntı:

---

Aydın Develi rumuzlu üyeden alıntı

Yönetici Denetçi olarak mantolama teklifini çok bulduğum için 22.05.2019 da beni görevden aldı. Ancak dün yönetim kurulu sayısı eksik dedi. ve 3 kişiyi denetçi olarak görevlendirdi. fazla olsun göz çıkarmaz dedi

1-) Yönetim ve Denetleme Kurullarında aynı anda görev alamazsınız. Yönetim Kurulunda mı? Denetleme Kurulunda mı görevlisiniz.? Yönetim ve Denetleme Kurullarınız kaç kişiden oluşmakta.? Yönetim Planınızda yönetici ve denetçi seçimi ile ilgi maddelerinde kurulların nasıl oluşturulması gerektiği yazmıyor mu.?

2-) Yönetici; hangi kurulda olursanız olun (Yönetici de olsanız Denetçi de olsanız) sizi görevden alamaz. Kendi kararı ile yönetim kuruluna veya denetleme kuruluna birilerine getiremez. Kat Malikleri Kurulu’nun yetkisini kullanamaz. Hangi gerekçe ile bunu yaptı ki… Yönetici bunu yazılı olarak size tebliğ etti mi.?

Sayın Yildiz17;

Her yazınızdan sonra iş daha da karmaşık hale geliyor. Yönetim Planınızı ayrıntılı inceleyin, inceletin. Size tavsiyem en kısa süre içerisinde hukuk bürosundan hukuki yardım alın. Aksi takdirde sıkıntı yaşayabilirsiniz.

Saygılar...

---

Genel kurul tutanağında Yönetim kurulu üyesi seçildiğime dair karar var Denetçi olduğuma dair bir karar yok
. Ayrıca benim yada diğer üyenin Denetçi olarak seçildiğine dair bir kayıt yok. Ancak kendi aramızda görev paylaşımında beni denetçi, diğer üyeyi Yönetici yardımcısı olarak takdis etti. Ama bununla ilgili bir karar yok.
Resmen evrak kaos yaşıyoruz. Şimdi de tutturmuş sizi mahkemeye vericem diyerek bizi korkutuyor. Daha önce hiç mahkemeye çıkmadım. Resmen korkuyorum. Dün kat malikleri değerlendirme toplantısı yaptık. Mevcut yönetimin usulsüz olduğunu ve 3/2 çoğunlukla yeniden seçim yapılması kararı aldık bu toplantıyada avukat vasıtası ile kendisini de davet ettik. Yönetimi ibra etmediği için kendisine yazılı ihtarda bulunduk.
15 gün içinde kat maliklerini "Yönetimin yeniden seçilmesi gündemi" ile toplantıya çağrı yaparak yapacağız. Eksik olan bir şey var mı?

Sayın Yildiz17;

Avukatınızın yönlendirmesine göre hareket etmeniz sizin ve diğer kat maliklerinin menfaatine olur. Şu aşamadan sonra sorularınıza yanıt aramanız kafanızı karıştırmaktan başka bir işe yaramaz. Siz tavsiyem Yönetim Planınızı satır satır incelemeniz olacaktır. Avukatınızla devamlı irtibat halinde olun.

Saygılar...

Alıntı:

---

Yildiz17 rumuzlu üyeden alıntı

Genel kurul tutanağında Yönetim kurulu üyesi seçildiğime dair karar var Denetçi olduğuma dair bir karar yok
. Ayrıca benim yada diğer üyenin Denetçi olarak seçildiğine dair bir kayıt yok. Ancak kendi aramızda görev paylaşımında beni denetçi, diğer üyeyi Yönetici yardımcısı olarak takdis etti. Ama bununla ilgili bir karar yok.
Resmen evrak kaos yaşıyoruz. Şimdi de tutturmuş sizi mahkemeye vericem diyerek bizi korkutuyor. Daha önce hiç mahkemeye çıkmadım. Resmen korkuyorum. Dün kat malikleri değerlendirme toplantısı yaptık. Mevcut yönetimin usulsüz olduğunu ve 3/2 çoğunlukla yeniden seçim yapılması kararı aldık bu toplantıyada avukat vasıtası ile kendisini de davet ettik. Yönetimi ibra etmediği için kendisine yazılı ihtarda bulunduk.
15 gün içinde kat maliklerini "Yönetimin yeniden seçilmesi gündemi" ile toplantıya çağrı yaparak yapacağız. Eksik olan bir şey var mı?

---

Gene sadece benzer durumlarla bizler de karşılaşabileceğimiz için öğrenmek adına sormak istiyorum;
Şu anki yönetici değiştiğinde yeni bir yonetici seçildiğinde, eski yöneticinizden bina yonetim defterini teslim etmesini isteyecekmisiniz incelemek için , yoksa onun tuttuğu defterler niye versin ki , o nedenle vermemesi de normal diyerek yapılan yanlışları incelemekten vaz mı geçeceksiniz?

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Gene sadece benzer durumlarla bizler de karşılaşabileceğimiz için öğrenmek adına sormak istiyorum;
Şu anki yönetici değiştiğinde yeni bir yonetici seçildiğinde, eski yöneticinizden bina yonetim defterini teslim etmesini isteyecekmisiniz incelemek için , yoksa onun tuttuğu defterler niye versin ki , o nedenle vermemesi de normal diyerek yapılan yanlışları incelemekten vaz mı geçeceksiniz?

---

Bu işler güvene esastır. "Ayinesi iştir kişinin lafa bakılmaz."
Bir defterin orjinalini inceledikten sonra isterse veririm.
Aslını inceler fotokopisini alırım. Bir yönetici denetçi raporu ile ibra edilmiş ise iş bitmişitir.
Zaten düm defterler devlete aittir. Bence bir defteri en iyi koruyacak olan o dönemden sorumlu olan dır.

Ben benden önceki defterleri çatıdan tavan arasından tek tek topladım. Böylede olmaması gerek.
Kaldı ki ben defterleri inceletmek için her zaman kat maliklerine ve devlete açığım. Etik olan budur.
Tıpkı deftere tabi mükellef gibi. Türkiyede Yargıyı en çok uğraştıran yasalardan biri KMK dır. 5711 eklentisi bile yasayı düzene sokamamıştır.
Gelişen şehircilik şartları ve hukuki sorunlar nedeniyle sürekli temyiz dosyaları ile Türkiye nin 1 numaralı kaosu olmuştur. olmaya da devam edecektir.
Örnek olarak Dünkü toplantıda 34. maddeyi 5 kişi farklı yorumladı. Bu portalda bile her kafadan bir içtihat çıkıyor. Gerisini siz düşünün.

Alıntı:

---

AvSukran rumuzlu üyeden alıntı

Merhaba, meslektaşlarım ayrıntılı yazmış elbette defterler şahsa değil apartmana ait olduğu için yeni yönetime devredilmeli, anladığım kadarıyla sizin apartmanınızda tek bir yönetici yok ve siz de yönetimde halen yer alıyorsunuz. Defterlerin yeni yönetime devri gerekmekle birlikte zaten halen yeni yönetimde yer almanızın sizin için avantaj olduğunu düşünüyorum. Ayrıca bahsettiğiniz durumlar mevcutsa neden kat malikleri ivedi olarak toplanıp yöneticiyi görevinden almıyor ?

---

Öncelikle konuyu takip ettiğiniz için teşekkür ederim. Kat malikleri mevcut yönetimin değişikliği için karar aldılar. Ancak bu toplantıya yönetici tebligat almasına rağmen katılmadı. Toplantı zamanı ve nisabı yasal olarak yapıldı . Ancak katılanlar 2 gruba ayrıldı. 10 kişi bina yönetimini dışarıdan yönetime vermek için 10 kullandılar 7 kişi ise çekimser kalıp oy kullanmadılar.
Toplantı Hazirun cetveline göre
Bölüm sayısı 26
Toplantıya katılan 17
Adaya oy kullanan 10
çekimser 7
Aday olan kişi kullanılan oy sayısını 34.maddeye göre butlan hükmünde görüp yeterli bulmadı. ve yöneticiliği üstlenmedi.
Ancak ben Asliye hukuk mahkemesine Yöneticinin (evrak ve belgede yaptığı sahteciliği de kapsayan) işlemiş olduğu 17 suçu savcılığa bildirip dava açtım ve kayyum talebinde bulundum.
Bu durumda Mahkeme defter ve belgeleri ısrar ile bu yöneticiye verecek mi.?
çok merak ediyorum. Üstelik Türk vatandaşı bile değil.