Hisseli tapulu binadan daire satma ve kafasına göre hisse belirleme

Merhaba, hisseli tapulu yani ortak bir binamız var. Binamız toplam 4 daire ve binanın altında 2 tane dükkanlarımız var. Toplam 4 kardeşler. annemin 5/16, teyzemin 5/16, dayımın 3/16, diğer dayımın 3/16 şeklinde hisseleri. Dayılarımdan bir tanesi hissesini satmak istiyor ama şöyle satıyor dairesini 2 hisse olarak belirlemiş diğer 1 hisse de dükkandan paymış gibi bu olabiliyor mu?


https://hizliresim.com/EmLzrn bu da dayımın bize noterden gönderdiği ihtarname.



Daha önce dükkanlarla yaşadığımız kira konusu bu bunu okuyup fikir sahibi olabilirsiniz.

https://www.hukuki.net/showthread.ph...ht=#post622052

Dayınız her ne kadar dairesini satıyormuş gibi görse de aslında sattığı tüm bina üzerindeki 3/16 hissesinin 2/16 sını satmak istemekte ve o ihtarda da açıkça belirtmiş diğer hissedarlara '' ben payımı satıyorum, almak istiyorsanız şu bedelle satın alma önceliğinizi kullanabilirsiniz, kullanmak istemiyorsanız ben 2 ay sonra sattığımda hiç bir hak iddia edemezsiniz. Bu da doğru. Anneniz, teyzeniz veya diğer dayınız ya o ğayı satın alacak yada ön alım hakkı kullanma süreleri sona erdiğinde dayınızın hisselerini satışını kabullenmiş olacak.
Halihazırda dayınız adına kayıtlı bir belirli alan olmadığından, tapu dairesinde bahsehsedilen dairenin devri de gerçekleşemeyecek, her bir dairenin ilgili mirasçı adına kayıtlarının gerçekleşmesinden sonra dayınız satışı ( idari işlemleri yonunden başka bir engeli yoksa ) gerçekleştirebilecektir.

öncelikle zaman ayırıp yazdığınız için teşekkür ederim. dayımın hissesini satsın sorun yok ama bizim anlamadığımız kafasına göre daireye 2 hisse olarak belirlemesi. şunu tam olarak anladım mı bilemiyorum dediğiniz şey dayınız daire olarak satış yaptığı kişinin üzerine geçiremez sadece hissesini satmış olacak yani bunu anladım. dayım dairesinde yaşamıyor kiracı var şu anda peki ona ne olacak çünkü alan kişi daire alamıyor dayım da hissesini satmış durumda biraz karışıyor gibi bu durumda. ihtarname çekildikten sonra 3 ay süremiz var biliyorum doğru mudur acaba?

Yazınızın sonunu tam anlamadım ama, 4 daire 2 dükkan olduğuna göre, dayınızın da 3 hissesi olduğuna göre, bu 3 hissenin ikisi daire, biri dükkan gibi düşünebiliriz. Ancak bu "iki hisse" bir daire etmez. 1 hisse de 1 dükkan etmez. Daire ve dükkanların fiyatlarını eşit kabul etsek, toplam 6 bağımsız bölüm ve 16 hisse var. Bağımsız bölüm başına 2,666 hisse düşer. Yani bir paylaşım yapılsa dayınıza belki bir daire düşer, dükkan düşmez. Biraz da alacağı kalır.
Dayınızdan alacak olan ne alacağının farkında mı bilmiyorum. Dayınız o kişiye 2/16 hisse satacaksa, bir daire satmış olmaz. Üç çeyrek daire falan satmış olur. Burada en büyük risk altında olan satın alacak kişi gibi görünüyor bana şahsen.

Alıntı:

---

Şenol Eker rumuzlu üyeden alıntı

Yazınızın sonunu tam anlamadım ama, 4 daire 2 dükkan olduğuna göre, dayınızın da 3 hissesi olduğuna göre, bu 3 hissenin ikisi daire, biri dükkan gibi düşünebiliriz. Ancak bu "iki hisse" bir daire etmez. 1 hisse de 1 dükkan etmez. Daire ve dükkanların fiyatlarını eşit kabul etsek, toplam 6 bağımsız bölüm ve 16 hisse var. Bağımsız bölüm başına 2,666 hisse düşer. Yani bir paylaşım yapılsa dayınıza belki bir daire düşer, dükkan düşmez. Biraz da alacağı kalır.
Dayınızdan alacak olan ne alacağının farkında mı bilmiyorum. Dayınız o kişiye 2/16 hisse satacaksa, bir daire satmış olmaz. Üç çeyrek daire falan satmış olur. Burada en büyük risk altında olan satın alacak kişi gibi görünüyor bana şahsen.

---

Olayı doğru anlamışsınız. Aslında bunları sormamın diğer sebebi hesapta dayımın olan dairede kiracı yaşıyor o kiracıya 2-3 ay içinde çık yeni daire sahibi gelecek demiş, bunu nasıl diyebiliyor ya da bunu demeye hakkı var mı? Benim anlamadığım en bariz konu dayım aslında 2 hissesini satmış oluyor daire satamıyor ama nasıl daire satmış gibi davranıyor ?

Eğer anneanneniz kendi 1/4 hissesini anne ve teyzenize devretmemiş olsaydı her birinin 3/16 hissesi olacaktı.
Her ne kadar kendi aralarında kira bakımından bir paylaşım olsa da, anneniz dört daire ve iki dükkanın her birinde 5/16 hisse sahibi, dayınız ise yine dört daire ve iki dükkanın her birinde 3/16 hisse sahibi.

Dayınız esasen dört dairenin her birindeki 3/16 hissesini satmak ve iki dükkandaki 3/16 hissesini korumak istiyor olabilir.
Ancak dört daire ve iki dükkan için kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ve tek tapu var diye anlıyorum.

Dört daire ve iki dükkana ayrı tapu çıkmadan dayınızın dairelerdeki hisselerini satması mümkün değil.

Ancak dört daire ve iki dükkandaki 3/16 hissesinin 2/16'sını satabilir.
Siz de satışı öğrendikten sonra 3 ay içinde şufa hakkını kullanarak alandan geri satın alabilirsiniz.

Alıntı:

---

Av.Yusuf Selçuk Ateşkan rumuzlu üyeden alıntı

Eğer anneanneniz kendi 1/4 hissesini anne ve teyzenize devretmemiş olsaydı her birinin 3/16 hissesi olacaktı.
Her ne kadar kendi aralarında kira bakımından bir paylaşım olsa da, anneniz dört daire ve iki dükkanın her birinde 5/16 hisse sahibi, dayınız ise yine dört daire ve iki dükkanın her birinde 3/16 hisse sahibi.

Dayınız esasen dört dairenin her birindeki 3/16 hissesini satmak ve iki dükkandaki 3/16 hissesini korumak istiyor olabilir.
Ancak dört daire ve iki dükkan için kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ve tek tapu var diye anlıyorum.

Dört daire ve iki dükkana ayrı tapu çıkmadan dayınızın dairelerdeki hisselerini satması mümkün değil.

Ancak dört daire ve iki dükkandaki 3/16 hissesinin 2/16'sını satabilir.
Siz de satışı öğrendikten sonra 3 ay içinde şufa hakkını kullanarak alandan geri satın alabilirsiniz.

---

Yusuf bey çok teşekkür ederim bilgileriniz için. tam olarak sizin anlattığınız durum var dayım dükkanlardaki ve dairelerdeki 2/16 hissesini satmış bulunmakta. Hissesini satması sorun değil direkt olarak dairesini satmış gibi göstermesi bizim için problem yani kafasına göre daireye hisse belirtemez. Şimdi bizim ne yapmamız gerekiyor ? Kiracısına çıkın ev sahibi gelecek falan demiş ve resmen dairesini satmış gibi davranıyor.

Dayınız kendi adına kayıtlı bir dairesi bulunmadığından tapu dairesine gittiklerinde devredebileceği , sizin kullanmakta olduğunuz daireler ve dükkanlardaki 2/16 hissesini satabilir ancak. Elbette tapu dairesi bu satış için diğer hissedarların ön alım hakkını kullanmak istemediğine dair beyanıyla birlikte kat irtifakı tesis edilmesi şartını da koşacak.
Ancak şu haliyle dayınızın satmış olduğu o kiracının oturduğu daire değil, sizin, teyzenizin, diğer dayınızın payı olarak belirttiğiniz dairelerin 2/16 sı ile birlikte 2 dükkanın da 2/16 sıdır.
Yani , o kişiye satışı kabul etmekle, +1 kişi daha sizlerin hissedar olduğu o daire ve dükkanların tamamında sizlerle aynı haklara sahip olacak.

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Dayınız kendi adına kayıtlı bir dairesi bulunmadığından tapu dairesine gittiklerinde devredebileceği , sizin kullanmakta olduğunuz daireler ve dükkanlardaki 2/16 hissesini satabilir ancak. Elbette tapu dairesi bu satış için diğer hissedarların ön alım hakkını kullanmak istemediğine dair beyanıyla birlikte kat irtifakı tesis edilmesi şartını da koşacak.
Ancak şu haliyle dayınızın satmış olduğu o kiracının oturduğu daire değil, sizin, teyzenizin, diğer dayınızın payı olarak belirttiğiniz dairelerin 2/16 sı ile birlikte 2 dükkanın da 2/16 sıdır.
Yani , o kişiye satışı kabul etmekle, +1 kişi daha sizlerin hissedar olduğu o daire ve dükkanların tamamında sizlerle aynı haklara sahip olacak.

---

yine çok teşekkür ederim mesajınız için. bunların hepsini anladım ve geçen gün tapu dairesine gittiğimizde dayım hissesini satmış olarak gördük. asıl sormak istediğim durum şu dayım hissesini sattığı kişi daireye geçmek istiyor buna nasıl bir önlem alabiliriz neye başvuru yapabiliriz ?

Satılan bir daire değil neticede,
geçemezsin kardeşim çünkü bir tam daire sahibi değilsin burada dersiniz, o da gider ortaklığın sonlandırılması davası açar, 4 daire 2 dükkan tamamı satılır, sizin taraftakiler 5/6 ve 3/16 hisselerine düşen parayı alırlar satıştan, yeni satın alan 2/16 payına düşeni, dayınız da 1/16 payının karşılığını alır, olay hiç kimsenin istemediği şekilde sonuçlanır.

Pay ve paydaş çoğunluğu anneniz, teyzeniz ve diğer dayınız birlikte hareket ettiği sürece sizde olduğu için yeni satın alan kişi kiracıyı çıkaramaz.
Ama 4 daire ve iki dükkanın her birinde 2/16 hisse sahibi olarak oturan veya kiracıdan kendi kira hissesini talep edebilir.
Daha da kötüsü ortaklığın giderilmesi davası açarak dört daire ile iki dükkanın açık arttırma ile satılmasını sağlayabilir.

Annenizin tek başına veya diğer dayınız ve teyzenizle birlikte hareket ederek şufa hakkını kullanması sizi ilerideki problemlerden kurtaracaktır.
Ancak bunun için süreniz sınırlı. Satıştan sonra 3 ay içinde yapmanız gerekir.

Alıntı:

---

Av.Yusuf Selçuk Ateşkan rumuzlu üyeden alıntı

Pay ve paydaş çoğunluğu anneniz, teyzeniz ve diğer dayınız birlikte hareket ettiği sürece sizde olduğu için yeni satın alan kişi kiracıyı çıkaramaz.
Ama 4 daire ve iki dükkanın her birinde 2/16 hisse sahibi olarak oturan veya kiracıdan kendi kira hissesini talep edebilir.
Daha da kötüsü ortaklığın giderilmesi davası açarak dört daire ile iki dükkanın açık arttırma ile satılmasını sağlayabilir.

Annenizin tek başına veya diğer dayınız ve teyzenizle birlikte hareket ederek şufa hakkını kullanması sizi ilerideki problemlerden kurtaracaktır.
Ancak bunun için süreniz sınırlı. Satıştan sonra 3 ay içinde yapmanız gerekir.

---

Çok teşekkür ederim bu bilgiler için. Tapudan öğrendiğimiz kadarıyla satışı gerçekleşmiş bizim şufa davası açmamız gerekiyor dediğiniz gibi. Peki bu davayı açtıktan sonra süreç nasıl ilerler tam olarak ne olur ?

Alıntı:

---

Av.Yusuf Selçuk Ateşkan rumuzlu üyeden alıntı

Pay ve paydaş çoğunluğu anneniz, teyzeniz ve diğer dayınız birlikte hareket ettiği sürece sizde olduğu için yeni satın alan kişi kiracıyı çıkaramaz.
Ama 4 daire ve iki dükkanın her birinde 2/16 hisse sahibi olarak oturan veya kiracıdan kendi kira hissesini talep edebilir.
Daha da kötüsü ortaklığın giderilmesi davası açarak dört daire ile iki dükkanın açık arttırma ile satılmasını sağlayabilir.

Annenizin tek başına veya diğer dayınız ve teyzenizle birlikte hareket ederek şufa hakkını kullanması sizi ilerideki problemlerden kurtaracaktır.
Ancak bunun için süreniz sınırlı. Satıştan sonra 3 ay içinde yapmanız gerekir.

---

Yusuf bey, noter ihtarnamesinde şufa hakkımızı kullanamayacağımız yazıyor ilk konuyu açtığım mesajdaki linke tıklayarak ulaşabilirsiniz. Bu ne kadar doğru gerçekten şufa davası açamayız mı? Bir de diğer sıkıntımız biz bu 200.000 tl'yi direkt bulamayız yani diyelim dava açtık bu dava ne kadar sürer ve bizim için ne kadar süre olur toplamaya çalışalım parayı. Diğer bir sıkıntı bu hissenin değeri 200.000 tl eder mi etmez mi yani şufa davası açtık direkt alıcının aldığı parayı mı ödüyoruz yoksa bilir kişi rapor hazırlıyor şu kadar eder diyor mesela örnek veriyorum 150.000 tl onu mu yatırıyoruz. Gerçekten cevaplarsanız çok sevinirim.

Şufa hakkı kullanımı zaman kısıtlıdır, Yusuf beyin de belirttiği gibi öğrendiğiniz tarihten itibaren 3 ay içinde kullanmanız gerekir.
Dayınızın o satışı yapacağına dair gönderdiği ihtarı teslim alma tarihinizden itibaren 3 ay içinde şufa hakkınızı kullanabilirsiniz. 3 ayı kaçırdığınızda , dayınızın ihtarda belirttiği fibi artık ön alım hakkınız kalmamıştır.

İhtarı ne zaman aldınız?

Şufa hakkınızı kullanmak istediğinizde, o hisseni her ne kadara sattıysan, aynı bedelle ben satın alacağım demiş olursunuz, yani dayınızın biçtiği bedeli kabul edip ödeyen kişiye ödediği miktarı öder ve hisseleri siz satın alırsınız. Ayrıca bir bedel tesbiti yapılmaz.

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Şufa hakkı kullanımı zaman kısıtlıdır, Yusuf beyin de belirttiği gibi öğrendiğiniz tarihten itibaren 3 ay içinde kullanmanız gerekir.
Dayınızın o satışı yapacağına dair gönderdiği ihtarı teslim alma tarihinizden itibaren 3 ay içinde şufa hakkınızı kullanabilirsiniz. 3 ayı kaçırdığınızda , dayınızın ihtarda belirttiği fibi artık ön alım hakkınız kalmamıştır.

İhtarı ne zaman aldınız?

Şufa hakkınızı kullanmak istediğinizde, o hisseni her ne kadara sattıysan, aynı bedelle ben satın alacağım demiş olursunuz, yani dayınızın biçtiği bedeli kabul edip ödeyen kişiye ödediği miktarı öder ve hisseleri siz satın alırsınız. Ayrıca bir bedel tesbiti yapılmaz.

---

İhtarı 6 şubatta aldık. 3 ay içinde şufa hakkımız olduğunu biliyorum lakin noter ihtarnamesinde 1 ay içerisinde paranın tarafımıza ödenmesi durumda hissedarlarıma satmaya hazırım tarzı bir şey yazılmış. 2 hissenin bedeli 200.000 tl etmez bence bunu belirtemiyor muyuz?

ederi etmezi sahibi olan belirler, o değerde olacağına inanıp almak isteyen de bedelini öder satın alır. Mantık bu. O bedelle satın almaya hazır olan biri varken, dur o payın değeri o kadar etmez sen o rakama satamazsın demez hiç kimse.
ya da siz izale i şuyu davası açarsınız, mahkeme ve bilikişi incelemesi sonucu bir değer belirlenir.
Açık arttırma usulu ile binanın tamamı satılır en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya ve o kişi alır.