İçtihat Özeti: Satış vaadi sözleşmeleri geçerliliği resmi şekil şartına bağlı, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak meydana getiren sözleşmelerdendir. Mahkemelerin görevi kanunla belirlenir. Görevin belirlenmesinde davanın açıldığı gündeki değer esas alınır. HUMK'na göre taraflar müddeabihin değerinde uzlaşamazlarsa, değer mahkemece tayin ve takdir olunur. HUMK'nun 2. maddesi Nöşatel Usül Kanunundan alınmıştır. Kaynak kanunda iki taraf kıymette uzlaşmazlarsa deyimi yoktur. Kanunlarımızı yorumlarken kendi metinlerimizi göz önünde tutmakla beraber yorumlarda bunların asıllarına da bakmaktan vazgeçemeyiz. Bu açıklamalara göre iki taraf müddeabihin kıymetinde uzlaş-salar bile mahkemenin re'sen müddeabihin değerini takdir etmesi gerekir. Çünkü görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve hakim tarafından davanın her aşamasında kendiliğinden nazara alınır. Taraflar görev konusunda anlaşma yapamazlar. Olayımızda her ne kadar satış vaadi sözleşmesi olsa da sözleşmeye dayanılarak elde edilmesi istenen hak tapu iptali ve tescildir. Sözleşme ile elde edilmek istenen nihai talep iptal ve tescildir. Uzun yıllar önceki belirlenen değer açılan davalarda çok cüzi kalmaktadır. Uzun yıllar süren yüksek enflasyon ve tarafların satış bedelini sözleşmede bilerek düşük göstermeleri ihtimali nazara alındığında taşınmazın değerinin dava tarihine göre belirlenmesi gerekmektedir.

Taraflar arasındaki "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesi)nce davanın kabulüne dair verilen 27.07.2005 gün ve 148-655 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.01.2006 gün ve 2005/10552 E. 2006/96 K. sayılı ilamı ile; (...Dava, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Dava 22.02.2005 tarihinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmış, bu mahkemece de davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dava dilekçesinde davanın değeri 1.000 YTL olarak gösterilerek 223 ada 5 parsel sayılı taşınmaz tapusunun 1/2 hissesinin iptali ile davacı adına tescili istenmiştir.

Sözleşmeye konu taşınmazın tamamının davanın açılarak mülkiyetin aktarılması istenen 22.02.2005 tarihinde 1.000 YTL değerinde olduğunu kabul etmek hayatın olağan akışına uygun düşmeyeceği gibi yapılan keşifle de değerin 46.149,30 YTL olduğu belirlenmiştir. Kaldı ki; sözleşmenin tarafı olan kişiler, kamu düzenine ilişkin olan mahkemenin görevini belirler şekilde sözleşme yapamazlar. Taşınmazın bu son değeri esas alınarak görevsizlik kararı verilmesi yerine salt sözleşmede ve dava dilekçesinde yazılı bedele bakılarak harç kaybına da neden olacak şekilde işin esası yönünde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davalı vekili

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bu tür davalara uygulamada ferağa icbar davaları da denilmektedir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken sözleşmedir. Bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve iki tarafa borç yükleyen, kişisel hak meydana getiren sözleşmelerdendir.

Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanununun 716. maddesi (743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin 642.md.) uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının kabulü için öncelikle aranacak unsurlardan birisi, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığının araştırılmasıdır. Ancak, Yüksek Özel Daire görev yönünü öncelikle incelendiğinden, diğer yönler inceleme konusu yapılamamıştır. Bu nedenle sözleşmenin geçerlilik şartları irdelenmemiştir.

Bilindiği üzere; mahkemelerin görevi kanunla belirlenir (Anayasa 142.md.; HUMK.md.1/1) HUMK. m. 1/2; "Görev dava olunan şeyin değerine göre belirtilmiş ise, görevli mahkemenin tespitinde, davanın açıldığı gündeki değer esas tutulmak üzere aşağıdaki maddeler hükümleri uygulanır. Faiz, icra tazminatı ve giderler görevin tespitinde hesaba katılmaz" hükmünü amirdir.

HUMK.nun 1/2 maddesi; kaideyi koymuş ve görevin belirlenmesinde davanın açıldığı gündeki değerin esas alınması gerektiğini vurgulamıştır.

HUMK.nun 1. maddesi 26.02.1985 gün ve 3156 sayılı Kanun ile değiştirilerek, yukarıda açıklanan şeklini almıştır.

HUMK.na göre; müddeabihi paradan başka bir şey olan davalarda iki taraf müddeabihin; değerinde uzlaşamazlarsa, müddeabihin davanın açıldığı gündeki değeri mahkemece tayin ve takdir olunur.(m.2/2)

Doktrinde bir kısım yazarlar bu hükümden hareketle iki tarafın müddeabihin değerinde uzlaşmaları halinde mahkemenin görevinin bu uzlaşılan değere göre belirleneceği mahkemenin bu değere bağlı olduğu, resen kıymet takdirine başvuramayacağı, mahkemenin müddeabihin değerinin tarafların uzlaştıkları değerden farklı olduğunu tespit etse bile buna dayanarak görevsizlik kararı veremeyeceği düşüncesindedirler.

HUMK.nun 2. maddesi, Nöşatel Usul Kanununun ikinci maddesinden alınmıştır, 1. ve 3. fıkralar Nöşatel Kanunundaki ile aynıdır. Nöşatel Usul Kanununun 2. maddesinin 2. fıkrası ise şöyledir;

"Müddeabih paradan başka bir şey veya hak ise davanın açıldığı mahkeme, sözlü ve basit duruşmadan (duruşmaya tarafları dinlendikten) sonra müddeabihin değerini takdir eder."

Görüldüğü gibi; Nöşatel Usul Kanununda bizdeki "iki taraf kıymetinde uzlaşmazlarsa" deyimi yoktur. Nöşatel Usul Kanununa göre; Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olup, taraflar anlaşma ile bunları değiştiremezler.

Bundan da anlaşıldığı gibi, kanunu tercüme edenler, Nöşatel Kanunundaki "apres debat" deyimini, HUMK.nun m.2/ll'ye "iki taraf kıymetinde uzlaşmazlarsa" şeklinde tercüme etmişler ve fıkra bu şekilde kanunlaşmıştır.

Bu nedenle, md.2/ll hükmünün, Nöşatel kanunundaki gibi anlaşılması gerekir. (Prof.Dr.Baki Kuru, HMUK., 6. baskı, 2001. c.3, s. 168 vd.) Çünkü, "Kanunlarımızı yorumlarken kendi metinlerimizi gözönünde tutmakla beraber yorumlarda... bunların asıllarına da bakmaktan vazgeçemeyiz." (28.11.1945 gün ve 1945/13 Esas, 15 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı; 20.09.1950 gün ve 1950/4 Esas, 10 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı)

Bu açıklamaya göre iki taraf müddeabihin kıymetinde uzlaşsalar bile mahkemenin res'en müddeabihin değerini takdir etmesi ve görevli olup olmadığını kendi takdir ettiği değere göre karara bağlaması gerekir. Çünkü, görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve bu nedenle hakim tarafından davanın her aşamasında kendiliğinden nazara alınır. Taraflar görev konusunda anlaşma yapamazlar.

Olayımızda; satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. İsminden de anlaşılacağı gibi ortada bir sözleşme vardır ve iki taraflı sözleşmedir. İki tarafa da hak ve vecibeler yüklenmektedir. Bu sözleşmede taraflar taşınmazın değerini de belirlemişlerdir. Sözleşmeye müdahale edilmemesi genel kuraldır. Zaten yıllarca tarafların tespit ettikleri bu değere mahkemelerce müdahalede bulunulmamıştır. Mahkemelerin görevleri tespit edilen bu değere göre belirlenmiştir. Yargıtay Özel Daireleri ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da içtihatlarını bu yolda geliştirmişlerdir.

Ancak; Satış vaadi sözleşmesine dayanılarak elde edilmesi istenilen hak tapu iptali ve tescildir. Sözleşmenin asli unsurunu tapu iptali ve tescil oluşturmaktadır. Sözleşme ile elde edilmek istenilen nihai talep iptal ve tescildir. Tatbikatta görüldüğü gibi, bu talep, bazen çok uzun yıllarca yapılmamaktadır. Taşınmaz vaad olunana teslim edilmişse zamanaşımı da işlemeyeceğinden, taraflar tescil talebinde bulunmamaktadır. Çok zaman 20-30 yıl sonra talepte bulunabilmektedirler. Bazen de sözleşmede onlarca taşınmazın satışı vaat edilmektedir. 20-30 yıl önce veya onlarca taşınmazın satışının vaad edildiği sözleşmelerde gösterilen değerler yeni açılan davalarda çok cüzi kalmaktadır.

Uzun yıllar süren yüksek enflasyon ve tarafların satış bedelini sözleşmede bilerek düşük göstermeleri ihtimali nazara alındığında taşınmazın değerinin dava tarihine göre belirlenmesi gerekmektedir.

Hakim yapacağı keşifte dinleyeceği bilirkişilere taşınmazın değerini tespit ettirecektir. Tespit edilen bu değere göre hem mahkemenin görevi tayin edilecek, hem de noksan harç ikmal ettirilecektir. Bu durumda sözleşmeye müdahaleden de söz edilemeyecektir. Kamu düzeninden olan bu husus tarafların insiyatifine bırakılmadan, hakim tarafından resen yerine getirilmiş olacaktır. Harçlar Kanununun 16. maddesi de, müdahalenin meni, tescil ve tapu iptali gibi taşınmazın aynını ilgilendiren davalarda, taşınmazın değerinin esas alınacağını öngörerek görüşümüzü teyit etmektedir. Harç kaybı da böylece önlenmiş olacaktır.

Benzer hukuki durumlardan olan, şufa ve tenkis davalarında, yıllar önce ilgili Özel Daireler içtihatlarını değiştirerek taşınmazların değerlerinin yeniden belirlenmesini içtihat etmişler, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu değişime haklı olarak onay vermiştir.

Özel Daire ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yukarıda açıklanan nedenlerle; Eski kararlarından dönerek, yeni oluşuma göre kararını değiştirme gereğini duymuşlardır.

Somut olayda; satış vaadi sözleşmesi 18.03.2004 tarihinde yapılmış, dava ise 22.02.2005 tarihinde açılmış, sözleşmeye konu taşınmazların değeri 1.000 YTL. olarak gösterilmiş, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre; davaya konu taşınmazın dava tarihi itibari ile rayiç değerinin 46.149.300.000 TL. olduğu saptanmıştır.

Yukarıdan beri izah edilen nedenlerle ve Özel Dairenin bozma gerekçesinde açıkladığı hususlar da nazara alınarak bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.03.2006 gün ve 2006/14-91-115 sayılı ilamı, 12.04.2006 gün ve 2006/14-95-158 sayılı ilamı ve 31.05.2006 gün ve 2006/14-330-332 sayılı ilamında da aynı ilkeler benimsenmiş ve Yargıtay'ın görüşünün bu yönde olduğu iyice pekiştirilmiştir.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 08.11.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972