Taraflar arasındaki "müdahalenin önlenmesi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Karşıyaka Asliye 4.Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 19.6.2001 gün ve 2001/207-498 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 29.11.2001 gün ve 2001/9685-11139 sayılı ilamı ile, ("Davacı, davalılardan P... kardeşlerle yaptığı. Sözleşme uyarınca 13 ayn parselde kiracı olduğunu, kira akdi devam ederken taşınmazların diğer davalılara kiralandığını ileri sürerek kira sözleşmesi devam ettiğinden müdahale ve murazanın menine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, kira sözleşmesi bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, ihtarname ile akdin fesih edildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı ile davalılardan P.... kardeşler arasında düzenlenen 6.10.1997 tarihli protokolde

taşınmazların ekiminin rayiç kira bedeli karşılığında davacı tarafından yapılması kabul edilmiştir. Tapu kayıt maliki olan davalıların 1.4.1999 tarihinde Borçlar Kanunu 285.madde hükmüne uygun olarak çektikleri ihtar ve buna dayalı olarak açılan tahliye davasında davacının taşınmazlarda kiracı sıfatı ile tasarruff ettiği, açııkça kabul edilmiştir. 3.Sulh Hukuk Mahkemesi 2000/114 esasda açılan tahliye davası vazgeçme nedeniyle reddedildiğine göre, bu davadan önce çekilen fesih İhtan ile akdin sona erdirildiği de kabul edilemez. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykın olup bozmayı gerektirir...") gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davac vekili

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira sözleşmesine konu taşınmazlara müdahalenin önlenmesi istemine ilişkindir.

Davacı Saliha Pek... vekili, davacı ile davalılardan Güher, Süher ve Mehmet Pek... arasında

düzenlenen 6.10.1997 tarihli kira sözleşmesiyle, 13 adet tarla vasıflı taşınmazın davacıya kiraya

verildiğini, bu davalıların kira sözleşmesini feshetmeksizin, sonradan aynı taşınmazları diğer davalılar

Abdurrahman B... ve Kemal G...'a kiraladıklarını, anılan davalıların da buna dayanarak

taşınmazlara müdahalede bulunduklarını; kiralayan durumundaki davalıların, davacı ile aralarındaki kira sözleşmesi devam ederken, sözleşmeye konu taşınmazlan diğer davalılara kiralamalarının hukuken mümkün olmadığını jleri sürerek, davalıların müdahale ve muarazalarının önlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar Güher P..., Süher P... ve Abdurrahman B... vekili, davacıya daha önce 1.4.1999 günlü ihtarname gönderilip daha sonra bu ihtara dayalı tahliye davası açıldığını, bu arada, 3. kişilerin müdahalelerinin önlenmesi konusunda 29.8.2000 günlü ihtiyati tedbir kararı alındığını, taşınmazların yediemine teslim edildiğini, kararın bu şekilde infazı üzerine "tahliye davasından konusuz kalması sebebiyle vazgeçildiğini;!.10.2000 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu yerlerin malik olan davalılar tarafından, diğer davalılar Abdurrahman B... ve Kemal G...'a kiralandığını, bu tarihten itibare tarlaların sürüldüğünü; bu şekilde, kendilerine ait tarlaları 3. kişilerin elinden ihtiyati tediye kararının infazı suretiyle geri alan davalıların, iki ay sonra diğer davalılarla yaptıkları kira sözleşmesinin geçerli olduğunu ve bu sözleşme karşısında davacının korunmaya değer hiçbir hakkı bulunmadığı savunarak davanın reddini istemiştir.

Yerel mahkemece verilen, taraflar arasındaki 06.10.1997 tarihli protokolün, süresiz bir hasıtal kira sözlemesi niteliğinde olduğu, Borçlar Kanunu'nun 285.maddesinin, süresi belli olmayan kiralarda iki taraftan her birine altı aylık ihbar müddetine uymak şartıyla sözleşmeyi feshetme hakkı tanıdığı; davalı kiralayanların davacıya 5.4.1999 tarihli ihtarla feshi ihbarda bulunup, daha sonra buna dayanarak tahliye davası açtıkları, o dava dilekçesinin dahi feshi ihbar niteliğinde olduğu bu durumda sözleşmenin 2000 yılı eylül ayı itibariyle feshedilmiş sayılacağı, dolayısıyla davacının kiracılık sıfatının sona ermiş olduğu gerekçesine dayalı davanın reddine dair karar, Yüksek Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Yerel Mahkeme; kiralayanın akdin feshine ilişkin ihtarının kiracıya ulaşmasıyla birlikte kira sözleşmesinin kendiliğinden son bulacağı, bu nedenle, kiralayanların daha önce açtıkları tahliye davasıyla sözleşmenin feshini değil, sözleşmenin sona ermiş olduğunun tespitiyle müdahalenin önlenmesini istemiş olduklarının kabulü gerekeceği, dolayısıyla o davadan feragat edilmesinin, daha önce son bulmuş olan kira sözleşmesinin yenilenmesi sonucunu doğurmayacağı gerekçesiyle, önceki kararında direnmiştir.

Davacı ile davalılardan Güher, Süher ve Mehmet P... arasındaki 6.10.1997 tarihli protokolün süresiz bir hasılat kirası sözleşmesi niteliğinde olduğunda ve bu sözleşmeye anılan davalıların tarla nitelikli 13 adet taşınmazı davacıya kiraladıklarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kiralayan durumundaki davalıların daha önce davacı aleyhine açtıkları müdahalenin önlenmesi davasının, taraflar arısnda kira ilişkisi bulunduğu gerekçesiyle reddedildiği bunu üzerine yanı davalıların bu kez kira ilişkisine dayanarak, 1.4.1999 tarihli ihtarnameyi göndermek suretiyle akdi feshettiklerini bildirip, taşınmazların altı aylık süre sonunda en geç 6.10.1999 tarihinde kendilerine teslimini talep ettikleri bu ihtara dayalı olarak açtıkları tahliye davasının feragat nedeniyle reddedildiği ve kararın onanarak kesinleştiği sözleşmeye konu taşınmazların 1.10.2000 tarihinde anılan davalılarca diğer iki davalıya yeni bir sözleşmeye kiralandıkları, toplanan delillerden anlaşılmaktadır.

Açıklanan bu olgulara, bozma ve direnme kararlarının içeriklerine göre, uyuşmazlık davacı ile kiralayan durumundaki üç davalı arasında süresiz olarak aktedildiği çekişmesiz olan 6.10.1997 tarihli hasılat kirası sözleşmesinin, görülmekte olan davanın açıldığı tarih itibariyle sona ermiş olup olmadığı dolayısıyla, davacının bu kira sözleşmesine ve kiracılık sıfatına dayanarak, kiralanan taşınmazlara yönelik müdahalenin önlenmesini isteme hakkına sahip bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Bu noktada, Borçlar Kanununun hasılat kirasına ilişkin düzenlemeleri ile, fesih kavramı üzerinde kısaca durulmasında yarar görülmüştür.

Hasılat kirası, Borçlar Kanunu'nun 270 ve ardından gelen maddelerinde düzenlenmiş ve 285/1.maddede, süre yönünden aksine bir hüküm bulunmadıkça, tarafların en az altı aylık bir ihbar süresine uymak koşuluyla sözleşmeyi feshetme hakkına sahip bulunduğu belirtilmiştir. Somukt olayda, ravalı kiralayanların davacıya gönderdikleri 1.4.1999 tarihli ihtarnamenin, değilinel bu hükme uygun bulunduğu ve aynı maddenin ikinci fıkrasında zirai taşınmazlar yönünden fesih ihbarı için cevaz verilen mevsimde gerçekleştiği çekişmesizdir.

Fesih kavramının hukuksal niteliği konusuna gelince: Öğretide fesih; sürekli bir borç ilişkisini ileriye etkili bir şekilde sona erdiren, bozucu yenilik doğuran bir hak olarak kabul edilmektedir. (Prof. Dr. Fikret Eren: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler. C.2, 5. Bası, Beta Yayınları İstanbul 1999, s: 1247-1248) Feshi ihbar (feshin ihbarı, bildirilmesi) ise, yenilik doğuran, tek taraflı ve karşı tarafa ulaşması gereken bir irade beyanıdır. (Prof. Dr. Haluk Tandoğan: Borçlar Hukuku, Özel Borç Münasebetleri. C.1, Başnur Matbaası, Ankara 1969, s:393. Bazı hallerde yasa, haklı nedenlere dayalı fesih yolundan farklı olarak, sadece devamlı borç ilişkilerine mahsus olmak üzere, herhangi bir haklı nedene dayanılması gerekmeksizin, ihbar sürelerine uyulması koşuluyla taraflardan birine sözleşmeyi sona erdirecek bir fesih ihbarında bulunma olanağı tanır. (Prof. Dr. Feyzi Necmeddin Feyzioğlu: Borçlar Hukuku Umumi Hükümler. C.II, Fakülteler Matbaası, İstanbul 1969 s:342. Fesih, sözleymeden denmeden farklı olarak, geçmişe etkili hüküm doğurmaz.

Fesih, olağan (süreli) ve olağanüstü fesih olmak üzere ikiye ayrılır. Olağan fesihte sözleşme ilişkisi, fesih beyanının muhataba ulaşmasının üzerinden belirli bir süre geçtikten sonra ortadan kalkar.

Fesih ister olağan, ister olağanüstü olsun, daima, geçmişe değil, ileriye etkili sonuçlar doğurur. (Eren a.g.e.1248)

Fesih kavramına ilişkin bu genel açıklamalardan sonra, şimdi sıra, somut olay itibariyle kira ve özellikle hasılat kirası baz alınmak suretiyle, fesih ihbarının hukuksal sonuçları üzerinde durulmasın gelmiştir:

Somut olayda saptanması gereken ilk husus, belirsiz süreli bir hasılat kirası sözleşmesinde, salt kiralayanın fesih ihbarında bulunmasıyla birlikte taraflar arasındaki sözleşmenin başkaca bir işleme ve özellikle bu yönde bir yargı kararına gerek bulunmaksızın.sona erip, ermeyeceğidir.

Doğaldır ki, kiralayanın feshi ihbarının hukuksal alanda sonuç doğurabilmesi, ancak bu ihbarr yasal düzenlemelere uygun bulunması halinde mümkün olacaktır. Kiracının, kendisine ulaşan fesir ihbarını (yasal düzenlemeye aykırı dahi olsa) bu nitelikte kabul edip, sözleşmenin sona erdiğin benimsemek suretiyle kiralananı tahliye ve teslim etmesine herhangi bir yasal engelin bulunmadığı, eş söyleyişle, böyle bir durumda hukukun ilgilenmesi gereken bir uyuşmazlığın doğmayacağı ortadadır. Buna karşılık, feshi ihbara rağmen kiralanan tahliye edilmediği takdirde, kiralayanın bu istemle bir dava açması gerekeceği de açıktır.

Yargıtay'ın istikrarlı uygulaması, hasılat kirasında kiralayanın önce Yasanın öngördüğü biçim ve içeriğe uygun feshi ihbarda bulunup, daha sonra, süresi içerisinde tahliye istemiyle dava açmas gerektiği yolundadır. Kiralayanın feshi ihbarının yasanın aradığı koşullara uygun olup olmadığı, özellikle ihbara ilişkin yasal sürelere uyulup uyulmadığı, (somut olayda olduğu gibi zirai taşınmazlar yönünden mevsimlerin" uygun bulunup bulunmadığı) gibi hususlar, yöntemince açılmış bir tahliye davasında mahkemece değerlendirilecektir. Ancak böyle bir davada mahkemenin öncelikle davanın süresi içerisinde açılıp açılmadığı yönünde bir değerlendirme yapacağı kuşkusuzdur..

Hemen belirtilmelidir ki, yasada feshi ihbar için uyulması gereken süre gösterilmiş, ancak, ihbara

rağmen tahliyenin gerçekleşmemesi halinde, kiralayanın verdiği sürenin bitiminden itibaren hangi süre içerisinde dava açması gerektiği konusunda düzenleme getirilmemiştir. Gerçekten de, kiralayanın feshi ihbarda kiracıya verdiği sürenin bitiminden önce dava açamayacağı açık ise de, bu süre bittikten sonra hangi süre içerisinde dava açması gerektiği konusunda herhangi bir yasal düzenleme yoktur. Öğretide, fesih iradesini kiracıya bildirmiş olan kiralayanın, bu ihbarla verdiği sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açmak zorunda olmadığı, kiralayanın dava hakkının bir aylık süreyle sınırlanamayacağı kabul edilmektedir. (Müslim Tunaboylu, Açıklamalı İçtihatlı Kira Hukuku. 1. Cilt, Adil Yayınevi, Ankara 2000. S: 558) Yargıtay uygulamasında da, böyle durumlarda kiralayanın dava açma hakkı bir aylık süreyle sınırlandırılmamaktadır. Yine, doğaldır ki, sözleşmeyi feshetme hakkı sadece kiralayana ait değildir; kiracı da fesih ihbannda bulunabilir.

Ne var ki, öğretide ve Yargıtay uygulamasında, Borçlar Kanunu'nun taşınmazlara ilişkin adi kirada feshin ihbarını düzenleyen 262/2. ve hasılat kirasına ilişkin olup yukarıda değinilen 285/1. maddesindeki, sözleşmede süreye ilişkin hüküm bulunmayan hallerde, tarafların fesih ihbarı yönünden en az alti aylık bir süreye uymalannı şart koşan düzenlemeler karşısında, her sözleşmenin, yapıldığı tarihten itibaren altışar aylık dönemlere bölünmesi esası kabul edilmektedir. Buna göre, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten başlayarak, her biri alo aylık dönemler belirlenmeli, fesih yönünden bu dönemlerin sonuna uygun düşecek şekilde üç ve alti aylık sürelere uyularak ihbarda bulunulmalıdır. Söz konusu alti aylık dönemlerden birisi yönünden geçerli olmak bildirilen fesih iradesi, sadece o dönemle sınırlı olarak hüküm ifade eder; o dönemi takip eden dönem veya dönemler için herhangi bir geçerlilik taşımaz. Dolayısıyla, alti aylık dönemlerden birinin sonu için feshi ihbarda bulunan kiralayanın, tahliyenin gerçekleşmemesi durumunda bu ihbara dayalı olarak açacağı tahliye davası her ne kadar sürenin bitiminden itibaren bir ay ile sınırlı değilse de, her halükarda, davanın bir sonraki dönemin sonu, gelmeden önce açılması gerekeceği ortadadır. Zira yukanda da belirtildiği üzere, fesih iradesi sadece ilişkin, bulunduğu dönem yönünden sonuç doğurur. Bunun gibi, bir feshi ihbara dayanılarak açılan tahliye davası reddedildiği takdirde, o feshi ihbara dayanılarak, yeniden tahliye davası açılamaz. Böyle bir durumda, daha sonraki dönemlerden biri yönünden usulüne uygun olarak yeniden feshi ihbarda bulunulması ve o yeni ihbara dayalı olarak yeni bir tahliye davası açılması gerekir.

Somut olay bu ilkeler ışığında değerlendirildiğinde:

Taraflar arasındaki süresiz hasılat kirası sözleşmesi 6.10.1997 tarihlidir. "Davalı kiralayanlar, Ttevacıya 1.4.1999"günlü ihtarnameyi gönderip, feshi ihbarda bulunmak suretiyle taşınmazların en geç 6.10.1999 tarihinde kendilerine teslimini istemişler, daha sonra da 28.1.2000 günü tahliye dave açmışlardır. Görüldüğü üzere, bu ihtarname 6.4.1999-6.10.1999 tarihleri arasındaki altı aylık dönerr. iliskindir. Sürenin bitiminden sonra da, yeni dönemin sonu gelmeden tahliye davası açılmıştır. Yukarıc değinildiği üzere, bir feshi ihbar, sadece ilişkin bulunduğu dönemle sınırlı olarak hüküm ifade eden sonraki dönemlere de etkili olacak şekilde sonuç doğurmaz. Eş söyleyişle, kiralayanlar, anılan ihbarı sonuç doğurduğu dönemle ilgili olarak açtıkları tahliye davası kabul ile sonuçlanmadığı takdirde, tahliye sağlamak için, sonraki altışar aylık dönemlerden biri için yeni bir fesih ihbarında bulunmak zorundadırlar Bunun anlamı, sonraki dönemlerde de kira sözleşmesinin varlığını sürdüreceğidir.

Somut olayda, kiralayanların açtığı tahliye davası, mahkemece feragat nedeniyle reddedilmiş 13.9.2000 günlü bu karar, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 30.10.2000 günlü ilamıyla onanarar kesinleşmiştir. Böylece, kiralayanların feshi ihbara ilişkin 1.4.1999 günlü ihtarnamesine dayalı tahliye davası kabul ile sonuçlanmamış ve sözleşme o ihtarnamenin ilişkin bulunduğu dönem sonundan başlayan yeni dönemler itibariyle ayakta kalmaya devam etmiştir. Başka bir ifadeyle, anılan ihtarnameyle taraflar arasındaki hasılat kirası sözleşmesinin kendiliğinden sona ermiş olduğunun kabulüne olanak yoktur. Sonraki dönemlerden biri için feshi ihbarda bulunulduğu ve buna dayalı bir tahliye ilamı elde edildiği de ileri sürülmediğine göre, kira sözleşmesinin eldeki davanın açıldığı tarih itibariyle ayakta olduğunun; davacının kiracılık sıfatının da bu nedenle devam ettiğinin kabulü zorunludur. Yine eldeki davadan önce, kiralayan durumundaki üç davalı ile diğer davalılar Abdurrahman Başboğa ve Kemal Göktaş arasında sözleşmeye konu taşınmazlara ilişkin 1.10.2000 tarihli kira sözleşmesinin yapıldığı ve bu ikr davalının kiracılık iddiasıyla taşınmazlara el attıklan çekişmesizdir. Davacı ile mevcut kira sözleşmesi hukuken sona ermeden, aynı taşınmazlann başkalanna kiralanamayacağı, böyle bir sözleşmenin hukuken geçerli olmayacağı ve o sözleşmede kiracı durumunda bulunanlara herhangi bir hak bahşetmeyeceği açıktır. Dolayısıyla, yeni sözleşmede kiracı durumunda olan davalılann bu sözleşmeye dayanarak taşınmazlara el atmaları hukuken korunamaz. Böyle bir el atma, tüm davalılann ortak işlem ve eylemi sonucu

gerçekleştiğinden, davacının, tüm davalıları hasım göstererek bu el atmanın önlenmesini isteme hakkına sahip bulunacağı kuşkusuzdur. Eldeki davadaki istem de bu yöndedir. O halde davanın kabulüne karar verilmelidir.

Yerel mahkemece bu gerekçeye dayalı Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki

kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme karan bozulmalıdır. SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire

bozma, kararında gösterilen; nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun.429. Maddesi gereğince

BOZULMASINA, istek halinde, temyiz peşin harcının geri verilmesine 29.1.2003 gününde oybirliği, ile karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972