Taraflar arasındaki "Tapu iptali ve teşdi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Menderes Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 04.05.2000 gün ve 1997/239- 2000/136 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 02.11.2000 gün ve 2000/5463-6896 sayılı ilamı ile; (...Davacı, 13.4.1968 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak 1,11,12 ve 129 sayılı parseller de davalının hissesinin iptali ile tescilini istemiştir. Mahkeme, 129 parsel (yeni 159 ve 160 parseller) 11 sayılı parselde davalı hissesinin iptal edip davacı adına tesciline karar vermiş; hüküm, davalı vekili temyize getirmiştir.

Davaya dayanak 13.4.1968 tarihli satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde satıcı Fatma'nın 54 ada 11 parsel, 55 ada l parsel ve 55 ada 12 parselin satışını vaad ettiği, alıcı Mustafa'nın ise 54 ada 11 parsel, 55 ada l parsel 55 ada 12 parsel ve 129 parselleri almayı kabul ettiği anlaşılmaktadır. Tarafların birleşen irade beyanı 1,11 ve 12 parsellere ilişkindir. 129 parselin alım satımına ilişkin birleşen irade beyanlar yoktur. Bu durumda 129 parselinde tapusunun iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir...} gerekçesiyle bozularak dosya yeri n a geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN:  Davalı vekili

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu kayıt iptali ve ferağa icbar suretiyle tescil isteğine-ilişkindir.

Davacı vekili; müvekkili ile davalı Fatma'nın kardeş olduklarını, aralarında düzenlenen İzmir 3. noterliğinin 13.04.1968 tarih ve 8173 yevmiye numaralı Resen Gayri menkul satış vaadi sözleşmesi ile; davalı Fatma Çelik tarafından kendisine ait İzmir, Menderes, Bulgurca Köyü, 54 ada 11. parsel, 55 ada l parsel, 55 ada 12 parsel, Küner Köyü 129 parsel sayılı olmak üzere toplam 4 adet taşınmazın satımının müvekkiline vaad edildiğini, bu vaade dayanılarak taşınmazlardaki hisselerin karşılığı satış bedelinin müvekkilinden alındığını, tapuda devrinin de vaad edildiğini, sözleşmeyi takiben taşınmazların zilyetliğinin de müvekkiline devredildiğini, müvekkilinin uzun yıllar Almanya'da işçi olarak-çalışması sebebiyle başkalarına icara vermek suretiyle zilyetliğini sürdürdüğünü, Türkiye'ye geldiğinde ise davalı kardeşinden satış vaadi ile almış olduğu ve zilyetliğinde bulunan yerlerin tapuda devirlerinin yapılmasını istediğini, davalının devirden kaçındığını, bunun üzerine müvekkilinin İzmir 4. Noterliğinin 28.02.1995 tarih ve 6761 yevmiye nolu ihtarını keşide ederek ve davalıdan tapuda devir talep ettiğini, bu ihtara rağmen davalının tapuda ferağa yanaşmadığını ifadeyle, davalı tarafından satışı vaad edilen 4 adet taşınmazın davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili ; davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; Davaya konu taşınmazların tapu kayıtlarından l ve 12 parsel nolu taşınmazların

kamulaştırıldığının tespit edildiği, toplanan tüm delillerden , davalı Fatma Ç. ile davacı Mustafa Ç.'in kardeş oldukları davalı Fatma Ç. in kendisine babasından intikal eden taşınmazdaki tüm hisselerini davacıya noter huzurunda 13.4.1968 yılında sattığı ve parasını aldığının anlaşıldığı, davalı tarafın zamanaşımı definin zilyetliğin davalı tarafından davacı tarafa devir edilmiş olması nedeniyle reddedildiği, zilyetliğin devir edilmediği hususundaki davalı iddiasının da yerinde görülmediği, satıştan itibaren davalının bu yerleri kullanmadığı, ancak tahtalı barajı istimlakleri nedeniyle kıymetinin artması üzerine davalının 129 parselden bölünme 159 ve 160 parselin bir bölümünde oğlu vasıtasıyla son birkaç yıl ziraat yaptığı diğer yerlerde ise her hangi bir hak iddia etmediği, satış vaadi sözleşmesinin sahte olduğu hususunda her hangi bir savunmanın da-mevcut olmadığı, taşınmazların başında yapılan keşif ve fen bilirkişisi beyanlarına göre sözleşmede belirtilen taşınmazların başında keşif yapılan taşınmazlar olduğu, yapılan satışın yasalara uygun olduğu, gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 129 parsel (yeni 159 ve 160 parseller) ve 11 sayılı parselde davalı hissesinin iptali ile davacı adına tesciline, l ve 12 parseller hakkındaki davanın ise bu parseller kamulaştırdığından reddine karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire;"Davaya dayanak 13.4.1968 tarihli satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde satıcı Fatma'nın 54 ada 11 parsel, 55 ada l parsel ve 55 ada 12 parselin satışını vaad ettiği, alıcı Mustafa'nın ise 54 ada 11 parsel, 55 ada l parsel 55 ada 12 parsel ve 129 parselleri almayı kabul ettiği anlaşılmaktadır. Tarafların birleşen irade beyanı 1,11 ve 12 parsellere ilişkindir. 129 parselin alım satımına ilişkin birlesen irade beyanları yoktur. Bu durumda 129 parselinde tapusunun iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir..." gerekçesi ile sadece 129 parsel yönünden hükmün bozulmasına karar vermiştir,

Yerel mahkeme; 13.4.1968 tarihli taraflarca düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin üst sol tarafına çıkıntı yapılarak Küner köyünde kain 129 parsel de yazılıp noterce usulüne uygun onaylandığından bu eklemenin de sözleşme metninden sayılacağı ve sözleşmenin ikinci sayfasında aynı parsel belirtilerek şüpheye yer vermeyecek şekilde 129 parsel için de tarafların birleşen -irade beyanı bulunduğu ." gerekçesiyle önceki kararında direnmiştir.

Uyuşmazlık; davaya konu satış vaadi sözleşmesinde 129 parsel sayılı taşınmazın da satışının vaad edilip edilmediği;bu hususu tespite yönelik olarak sözleşmenin dosyaya ibraz edilen noterlikçe taraflara verilmiş tasdikli suretinin ikinci sayfasında yapılan çıkıntı ile ve yine Küner köyünde kain 129 parseldeki" şeklindeki ilavenin noterlikte saklanan belge aslında da olup olmadığı, belge aslında varsa bu çıkıntının hukuken geçerli ve sözleşme metnine de dahil olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle mahkemece yapılan incelemenin hüküm kurmaya yeterli olmadığını belirtmekte yarar vardır. Bu Cümleden olarak; Satış vaadine konu olduğu davacı yanca-iddia edilen Küner köyü 129 parsel sayılı taşınmazın dosyada mevcut tapu kaydına göre hükmen "09.02.1982 tarih ve 199 no ile kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece de bu husus 24.02.2000 tarihli celsede zapta geçirilmiş, ancak davacı vekilinin daha önce zapta geçen beyanı ve evveliyat kayıtlan olmadığından 129 parselden bölündüğü kayden belli olmayan, 129 parsel kaydından eski tarihi taşıyan 159 ve 160 parsellere ait tapu kaydı yeterli kabul edilerek sonuca varılmıştır. Taşınmazın tapudaki kayıt durumunun ve gerçekten 159 ve 160 parsellerin sözleşmede 129 parsel olarak gösterilen taşınmaz olup olmadığının birbirine bağlı evveliyat kayıtları ile birlikte tevsiki gerekir. Diğer taraftan, Davalı yanca ilavede yer alan dava konusu

parsellerden 129 parselin satış vaadine konu edilmediği savunması yönünden ise , davacı yanca davaya dayanak alınan satış vaadi sözleşmesinin dosyaya ibraz edilen ve noterlikçe taraflara verilmiş tasdikli suretinin ikinci sayfasında yapılan çıkıntı ile "ve yine Küner köyünde kain 129 parseldeki", şeklindeki ilavenin noterlikte saklanan belge:aslında da olup olmadığı belge aslı getirtilerek tespit edilmemiştir. Ayrıca bu çıkıntı belge aslında da varsa bunun işlem tarihinde yürürlükte bulunan 15.06.1938 tarih ve 3456 sayılı Noterlik Kanunu hükümlerine uygun olup olmadığı üzerinde hiç durulmamış, eksik inceleme ile sonuca varılmıştır.

Davanın çözümü için davaya "dayanak teşkil eden satış vaadi sözleşmesinin hukuksal niteliği de irdelenmelidir.

İlkin belirtmelidir ki , taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanunumuzun Türk Hukukuna getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.

Borçlar Kanunumuz kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Nitekim bu husus Yasanın 11 maddesinin 1. fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması halinde şekle, bağlılık kabul edilmiştir. Maddenin 2. fıkrasında da yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.

Yine, "akit yapma vadi" başlığı altında aynı kanunun 22. maddesinde; " Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur." Denilmektedir.

Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu-doğuran sözleşmelerde Medeni Kanunun 634. maddesinin 1. fıkrası " mülkiyeti vadeden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar." genel hükmünü getirmektedir. Borçlar Kanununun 213. maddesinde de sözleşmenin biçimi baslığı altında ; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde(resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmi senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.

Burada kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik ( sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere "geçersizlik" müeyyidesinin bağlandığını, bunun, hukuki mahiyet olarak emredici nicelikte olduğunu, bu nedenle de " geçersizlik" müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hakim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen gözönüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır.

Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 12. maddesinde; yasaca yazılı olması gereken bir sözleşmenin değiştirilmesi de yazılı olmak gerekir. Şu kadar ki bu sözleşmeye aykırı olmayan veya onu değiştirmeyen tamamlayıcı yan şartlar bu kuralın dışındadır, hükmüne yer verilmiştir.

Ayrıca, 1512 sayılı Noterlik Kanununun Evrak ve defterlerin gizliliği başlıklı 55. maddesi ve bu maddenin uygulanması ile ilgili Türkiye Noterler Birliği genelgeleri nazara alınarak ilgili Noterlik Dairesinden işlem aslının getirilmesi olanağı bulunmaktadır.

Yeri gelmişken ifade etmelidir ki, işlerin tarihi olan 13.04.1968 tarihinde yürürlükte bulunan 15.06.1933 tarihli 3456 sayılı Noterlik Yasasının tanzim şekli başlıklı 51. maddesinde; " bu kanunda yazılı şartlara ve hükümlere göre tanzim ve tasdik olunmayan kağıtlar resmi sayılmayıp adi senet hükmündedir. Alakalıların imzası bulunup ta noter tarafından-,tasdik edilmemiş olan çıkıntılar gerçek sayılmaz. Tasdikli kağıtlar ve senetlerle bunların kayıtlı bulunduğu sicil arasında ayrılık olduğu takdirde alakalıların imzasını taşıyana itibar olunur. Tasdik ve tekemmül eden her nevi işlere ait kağıtlar üzerinde değişiklikler yapılamaz. Bunlar ancak ikinci bir muamele ile değiştirilebilir." Hükmü bulunmaktadır.

Halen yürürlükte olan 1512 Noterlik Yasasının 81. maddesinde de Noterlik işlemlerinde çıkıntı, değiştirme,fesih,iptal ve düzeltme başlığı altında "Noterlik işlemlerinde, ilgilinin imzasını ve noterin onayını taşımayan çıkıntılar geçerli değildir. Çıkıntılar el yazısı ile yapılamaz. Tamamlanmasından sonra bir noterlik işleminin değiştirilmesi veya fesih ve iptal veyahut evvelki işin nitelik ve değeri değişmemek şartıyla düzeltilmesi, evvelki işlemin yapıldığı şekilde yeni bir işlemle yapılır. Yeni işlemin tarih ve numarası, noterlik dairesinde bulunan evvelki işleme ait kağıda yazılır. Şu kadar ki, yeni işlem başka bir noterlikte yapılırsa, bu noterlik, yeni isleme ait kağıdın bir nüshasını, gerekli açıklama yapılarak ilk işleme ait kağıda bağlanması için o işlemi yapan noterliğe gönderir" hükmüne yer verilmiştir.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; mahkemece öncelikle tapu kaydının- iptali ve davacı adına tescili .istenen uyuşmazlığa konu Küner köyü 129 parselin evveliyat kayıtları ile birlikte tapu kayıtları getirtilmeli , gerçekten 159 ve 160 parsellerin sözleşmece 129 parsel olarak gösterilen taşınmaz olup olmadığının ve davalı ya da kardeş olan tarafların ortak murisi adına kayıtlı bulunup bulunmadığının birbirine bağlı evveliyat kayıtlan ile birlikte tereddüte yer bırakmayacak şekilde tevsiki gerekir. Bu konu açıklığa kavuşturulmadan tapu kaydının iptaline ve tescile karar verilemeyeceği unutulmamalıdır.

Bunun yanında yukarıda açıklanan hükümler karşısında Noterlik dairesinden getirtilecek işlem aslı incelenerek dosyaya ibraz edilen tasdikli surette 2. sahifede yer alan ilavenin işlem aslında da olup olmadığı, belgenin devamındaki açıklamalarda da yer alıp almadığı tereddüte yer vermeyecek şekilde tespit edilmeli, ilave varsa bunun şekli ve yasaya uygunluğu üzerinde durulmalıdır. Bu değerlendirmede de işlem tarihi olan 13.04.1968 tarihindeki yasal düzenleme gözardı edilmemelidir. Mahkemece bu yönler irdelenmeden verilen kabul kararı ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup açıklanan değişik gerekçelerle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, 129 parsele ilişkin direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nün 429.Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin haranın geri verilmesine, 13.02.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.

 

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972