Taraflar arasındaki "tapu iptali, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (İzmir 9. Asliye Hukuk Mahkemesi)nce davanın kısmen kabul karşı davanın reddine dair verilen 9.11.1998 gün ve 1997/62 E- 1998/843 K. sayılı kararın incelenmesi davalı karşı davacı Yaşar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 27.4.1999 gün ve 1999/2730-4267 sayılı ilamı ile; (...Davacı, çekişmeli daireyi dava dışı yükleniciden 9.3.1994 tarihinde haricen satın alarak inşaatı tamamladığını ve yerleştiğini; buna rağmen davalıya kayden satıldığını ileri sürerek iptal ve tescil birleştirilen davada ise, davalı fuzuli işgal nedeniyle elatmanın önlenmesini istemişlerdir. Mahkemece, iptal ve tescil davasının kabulüne; birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; dava konusu dairenin yüklenici tarafından iptal davacısına, 9.3.1994 tarihinde haricen satıldığı; 5.5.1995 tarihli son taksit dahil tüm borcun ödendiği; davacının inşaatın eksiklerini gidererek dava konusu bağımsız bölüme yerleştiği; ne varki, aynı yerin yüklenicinin oğlu tarafından kayıt maliki arsa sahibinin vekili sıfatıyla kat mülkiyetinin kurulma aşamasında kayden elatmanın önlenmesi davacısına satıldığı anlaşılmaktadır.

Açıklanan bu olgular karşısında 30.9.1988 tarih 2/2 sayılı inançları Birleştirme Kararının olayda uygulama yeri yoktur. Zira iptal davacısı bu daireyi kayıtla ilgisi bulunmayan ve fakat ileride kendisine isabet edebilecek olan yükleniciden satın almıştır. İnşaatın o tarihte kısmen ilerlemiş olmakla birlikte yükleniciye eser sözleşmesine dayalı olarak mülkiyetin devrini isteyebilecek seviyeye, orana ulaşmadığı uzman bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Öte yandan davalının kayden satın alma işleminde samimi olduğu, olayda herhangi bir muvazaanın söz konusu olmadığı; haricen satın alanın hakkını bertaraf etme amacıyla satıcı ile davalının işbirliği yaptığı da, iddia ve isbat edilmiş değildir. Kayden bağımsız bölümü edinen davalının temlik sırasında harici satıştan doğan davacının kişisel hakkını bilmesi ise onu kötü niyetli hale getirmez. Ve aynı hakkının iptali sonucunu doğurmaz değinilen bu husus aynı hak ile kişisel hakkın çatışması halinde ayni hakka üstünlük tanınması yönündeki kuralın doğal bir sonucudur.

Hal böyle olunca, iptal ve tescil isteğinin reddine; elatmanın önlenmesi davasının ise kabulüne karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir. Elatmanın önlenmesi davacının temyiz itirazları yerindedir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz eden: Davalı-karşı davacı Yaşar vekili

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü.

Davacı, Konak ilçesi 250 pafta 2492 ada 37 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak binanın 8. katındaki 8 nolu daireyi davalı Hasan'dan 250.000.000 lira bedel ile satın aldığını, parasını tamamen ödeyip dairesini teslim aldığını, noksanlıklarını tamamladığını, tüm bunları bilmesine karşın öteki davalı Yaşar'ın aynı dairenin mülkiyetini tapuda devraldığını, bu davalının iyi niyetli olmadığını ileri sürerek iptal ve tescil istemiş, adı geçen davalı ise elatmanın önlenilmesi davası açmış her iki dava birleştirilmiştir.

Gerçekten davalılardan Hasan'ın yüklenici sıfatıyla dava dışı arsa maliki ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 37 parsel sayılı arsa üzerine inşaa edeceği apartmanın 8. katındaki 8 nolu bağımsız bölümü 9.3.1994 tarihli harici sözleşme ile davacı ve karşı davalıya 250.000.000 liraya satıp bedelini tamamen tahsil ettiği, yüklenicinin ana binayı kısmen yapmasından sonra davacı ve karşı davalının, bağımsız bölümün noksanlıklarını tamamlayıp içerisine oğlunu yerleştirdiği, bu arada davalı yüklenicinin ana yapıda kat irtifakını kurup, kendisine ait aynı daireyi bu kez 17.5.1996 tarihinde düzenlenen resmi sözleşme ile bedeli mukabili davalı ve karşı davacı Yaşar'a temlik ettiği, tüm dosya içeriği ve toplanan delillerle sabittir. Esasen yanlar arasında bu yönde bir uyuşmazlıkta bulunmamaktadır.

Özel daire ile azınlık ve yerel mahkeme arasındaki görüş ayrılığı olayda 30.9.1988 tarih 1987/2 Esas 1988/2 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararının uygulama yeri bulup bulmayacağı ve kayden bağımsız bölüm alırken davacı ve karşı davalının oğlunun içerisinde oturduğunu gören, dolayısıyla aldığı bağımsız bölümün aynı kişi tarafından daha önce haricen satıldığını bilen davalı ve karşı davacı Yaşar'ın Medeni Kanunun 931. maddesi anlamında iyi niyetli sayılıp sayılamayacağı ve buna bağlı olarak, harici sözleşmeye dayanan davacı ve karşı davalının açtığı iptal ve tescil davasının kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki, davacı ve karşı davalı yönünden Medeni Kanunun 633 ve devamı maddelerinde öngörülen koşullar gerçekleşmediğinden davacının hakkı, kişisel hak aşamasında kalmış, ayni bir kuvvet kazanamamıştır.

Bağımsız bölümü haricen davacı ve karşı davalıya satan yüklenici ana binanın tamamını bitirmiş ve tüm edimlerini yerine getirmiş olsa dahi, davacı ve karşı davalının adi sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkının niteliğinin değişmesine yasal olanak yoktur. Buna karşın davalı ve karşı davacı, mülkiyet hakkına dayanan, tapudaki ayni hak devralan kişidir.

Somut olayda temelden ve haricen bağımsız bölüm satın alan kimsenin yüklenici aleyhine açtığı bir iptal ve tescil davası söz konusu olmayıp, yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alan kişisel hak sahibinin, aynı kişiden daha sonra aynı bağımsız bölümü tapuyla satın alan ayni hak sahibi aleyhine açılmış bir dava bulunduğundan, 30.9.1988 tarih 1987/2 esas-1988/2 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararının uygulama yeri bulunmamaktadır.

Öte yandan davalı ve karşı davacı Yaşar'ın tapuda çekişmeli bağımsız bölümü devralırken salt davacı ve karşı davalının harici satıştan kaynaklanan kişisel hakkının varlığını bilmesi onu kötü niyetli kılmaz. Zira tapuda resmi sözleşme yapılırken davalı ve karşı davacı, bayiinin malik olduğunu gösteren, gerçeğe uygun bir tapu kaydına güvenerek iktisapta bulunmuştur.

Ayrıca davalı ve karşı davacı, taşınmazın bedelini ödemek ve şekle uygun geçerli bir sözleşme yapmak suretiyle mülkiyet hakkını devralmıştır. Medeni Kanunun 931. maddesinin "tapu sicilindeki kayda hüsniyetle istina ederek mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin bu iktisabı muteber olur." Hükmü karşısında davalı ve karşı davacının iyi niyetli olup olmadığının tapu sicilindeki kayıtlarla sınırlı olmak üzere değerlendirilmesinde zorunluluk vardır. Gerek Medeni Kanunun değinilen maddesi gerekse bu maddeyi tamamlayan 932 ve 933. maddelerinin açık hükümlerine göre ayni hak edinirken tapu kaydı dışında bir kişisel hakkın varlığını bilmesi ayni hak sahibini kötü niyetli kılmaz. Kazandığı mülkiyet hakkına etkili olamaz. Değinilen bu husus kişisel hak ile aynı hakkın çatışması halinde ayni hakka üstünlük tanınacağına ilişkin ana kuralın doğal bir sonucudur.

Nitekim tüm bilimsel görüşler bu kuralı oybirliği ile kabul etmektedir (Prof. Dr. C. VVieland, Ayni Haklar Cilt 11. Sh. 928 Çev. İ. Hakkı Karafakı, Prof. Dr. Safa Reisoğlu Türk Eşya Hukuku Sh. 167. Ankara 1977 Dr. Erol Cansel Tapu Sicilini İtimat Prensibi Sh. 81 Ankara 1964, A. Hanber ger Art. 973 Nr. 14 BGE 56 11 84 sat. 1930 1, 487 vs.).

O halde, kişisel hak tapu siciline şerh verilmek suretiyle Medeni Kanunun 928. maddesi uyarınca herkese karşı ileri sürülebilir bir hale gelmedikçe veya davalılar tarafından kişisel hakka dayanılarak dava açılmasını önlemek amacıyla aslında hiçbir devir işlemi yapmak niyetleri olmadığı halde görünüşteki bir işlemle, el ve işbirliği içerisinde muvazaalı bir temliki işlemin gerçekleştirildiği iddia ve isbat edilmediği sürece, kişisel hak sahibinin kötü niyetten bahisle açtığı iptal ve tescil davasına değer verilemez.

Dava konusu olayda kişisel hak sahibi yararına tapu siciline düşürülmüş bir şerh bulunmadığı gibi, davalı ve karşı davacının muvazaalı bir işlemde taşınmazı tapuda adına yazdırdığı hakkında inandırıcı hiçbir delilde ibraz edilmiş değildir. Bu itibarla Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davalı karşı Davacı Yaşar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda açıklanan gerekçelerle ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 19.4.2000 gününde, yapılan 2. görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

Davacı Seyit Ali dava konusu bağımsız bölümü (37 parselde bulunan apartmanın 8. katındaki 8 nolu daire) arsa payı kayden kendisine ait olan yüklenici Hasan ile henüz inşaat aşamasında iken kendisine satışı konusunda anlaşmışlardır. Bu anlaşmaya göre yüklenici Hasan nizalı bölümü 9.3.1994 tarihli harici sözleşme ile davacıya satmış davacıda bedelini tamamen ödemiştir, iki sene sonra bina oturmaya hazır hale getirilmiş eksik kalan bazı bölümler, örneğin boya badana, elektrik su, hatta kalorifer tesisatı gibi iyileştirmelerde davacı tarafından tamamlanmıştır. Davacı daireye girerek oturmaya başladıktan iki ay sonra, yüklenici bu kez oğlu Taner'e verdiği vekaletname ile davacıya haricen satıp teslim ettiği bağımsız bölümü bu kez üçüncü kişi durumunda olan davalı Yaşar'a tapuda kayden satmıştır. Davacı tapu iptali ve tescil, davalıda mukabil meni müdahale ve ecrimisil davası açmış, her iki dava birleştirilmiştir. Mahkemece, davacının açtığı tapu iptal davasının kabulüne, davalının açtığı karşılık davanı n reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dinlenen davacı tanıkları, hatta bir kısım davalı tanıkları ile özellikle taşınmazı davalıya vekil sıfatıyla satan yüklenicinin oğlu Taner, sonradan kayden satın alan davalının taşınmazın daha önce davacıya haricen satıldığını, davalının taşınmazı satın alırken davacının evde oturduğunu bizzat görerek ve bilerek aldığını açıkça söylemişlerdir. Bu durumda kayden yapılan ikinci satışa değer verilecek midir. Bu satış yolsuz tescil niteliğinde midir. Bu olayda MK. 2. maddesinin yeri ve rolü nedir. Bu olay 30.9.1988 gün ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı kapsamında değerlendirilebilir mi, kanaatime göre bunlara olumlu yanıt vermek gerekir.

Hemen belirtmek gerekir ki, tapulu taşınmazlarda 3402 sayılı Kadastro Kanununa tabi yerlerde uygulama yeri bulan 13. maddedeki haller ayrık olmak üzere; Medeni Kanunun 634. Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddelerine göre tapu dışı satışlar geçersizdir. Ana kural budur. Buna kimsenin bir diyeceği yoktur. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş olması sebebiyle hileli satışlar artmıştır. Gerçekten, yükleniciler bina henüz inşaat halinde iken bedeli peşin alınarak geçersiz sözleşmelerle satım işlemi yapmaktadır. Alıcıda, ileride bağımsız bölümün tapusunun verileceği hususunda tam bir güven duyarak bedeli peşin olarak ödemektedir. Ancak, alıcının ödemiş olduğu para değerinin enflasyon nedeniyle oldukça düşmesi, buna mukabil satılan bağımsız bölümlerin değerlerinin fahiş oranda artmış olması nedeniyle yüklenici sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta, yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak tescile yanaşmamakta, sözleşmenin kendisine yüklediği edimleri yerine getirmemekte ve üçüncü şahıslara bu kez kayden hileli satışlar yapılmaktadır. Bu hususa göz yumulabilir mi. Yıllarca yaptığı tasarruflarıyla bir ev alma hayaliyle yaşayan iyi niyet sahibi mağdur edilmiş alıcılar sadece tazminat davasını açabilecek. Borçlar Kanununun 162. maddesine göre davacıya yapılan bu harici satış geçerlidir. Esasen yüklenici adına henüz, bağımsız bölümün tapu kaydı oluşmadığı için davacıya, taşınmazın kayden satılması zaten mümkün olamaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin özelliği itibariyle bu şekilde temelden yapılan harici sözleşmeleri engelleyen bir hüküm yoktur. Burada önemle üzerinde durulması gereken husus şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının çatışması halinde olayın özelliğine göre şekil şartı aşılabilmesidir. İşte bu içtihadın ortaya koyduğu temel öğe budur. Yani şekle aykırılık nedeniyle akdin geçersizliği iddiasının ileri sürülmesi, hakkın kötüye kullanılmasını teşkil ediyorsa burada yolsuz tescil var demektir. Temeldeki sakat işlemi bilen üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Burada kişisel hakla aynı hakkın çatışması da söz konusu olamaz. Çünkü davalı temeldeki işlemin sakat olduğunu bildiği için hakkının aynı hak niteliği kazandığı söylenemez.

Özetle somut olayın özelliği itibariyle, davalı evin satıldığını bilerek ve evde oturulduğunu görerek satın almıştır. Başka bir anlatımla maddi durumu bozulan ve taşınmaz satışlarındaki artışları fırsat bilen yüklenici daha önce teminat olarak verilen borcun kurtarılması için el ve işbirliği içine girilerek davacıyı zararlandırma kastı ile hareket edildiği anlaşılmaktadır. Davalının iyiniyete dayanmayan bu temlikine MK. 2. maddesine göre değer verilmemesi kanaatindeyim.

Yukarıda arz ve izah edilen gerekçelerle Yüce Kurulun sayın çoğunluğunun görüşüne katılmıyorum.

 

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972