DAVA VE KARAR : Taraflar arasındaki "kira parasının tenzili, sözleşmenin feshi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir Asliye 3. Hukuk 181 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 21.5.1998gün ve E.1998/3973-K. 1998/4599 sayılı ilamı;

( ... Davacı şirket, 5.7.1994 başlangıç tarihli sözleşme ile mülkiyeti davalı idareye ait İzmir Balçova'daki otel binasını talih oyunu salonu ile birlikte aylık 225.000,- yıllık 2.700.000,- USD karşılığı kiraladıklarını, kendilerinin asli uğraşanın talih oyunları salonları işletmek olması nedeniyle yüksek bir kira parası ödemeyi göze aldıklarını, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte oyun salonlarının 24 saat ticarete açık,her türlü reklam, promosyon, hediye çekilişleri yapılıp ücretsiz ikram olarak açık büfe yemek verebilen ve Türk Vatandaşlarının da girebildiği oyun ve eğlence nitelikli gazino olarak kullanabildiği halde sonradan gerek İçişleri ve gerek Turizm Bakanlık karının kararları ile çalışma süresinin 2/3 oranında kısaltılarak sadece 8 saate indirildiği gibi giriş için bir takım kıyafet zorunluluğu getirtildiğini ve her türlü promosyon, çekilişlerle Türk Vatandaşlarının girişlerinin yasaklandığını,böylece oyun salonunun ticari faaliyetinin tamamen kesildiğini, bu gelirle kiranın ödenmesine olanak kalmadığını, edimler arasındaki dengenin bozulduğun ileri sürerek aylık kira parasının 40.000 USD olarak tesbitine ve bu isteğin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir.

Davalı idare vekili, davanın terditli açıldığını, esasen binanın kaplıca tesisleri bulunması nedeniyle fizik tedavi ve sağlık amaçlı istifadeye yönelik olarak kiralandığını, kumarhanenin söz konusu olmadığını, ortada beklenilmeyen bir halin varlığından söz edilemeyeceğini, getirilen yasakların genel ahlak yönünden gerekli olduğunu davacının yeni kira döneminin ilk taksidini ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin ödediğini, isteğin çok düşük olduğunu, fesih isteğinin yerinde olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Daha sonra davacı 27.2.1997 tarihinde açtığı ikinci dava ile, kira süresinin on yıl olmasına rağmen kira parasının artırılmasına ilişkin bir hüküm bulunmadığını, ancak tarafların anlaşarak kira parasının 1.3.1996 tarihinde %20 oranında artırmayı kararlaştırdıklarını, bu kez davalı idarenin 1.3.1997 tarihinde başlayacak yeni dönem için %20 artış isteğini ileri sürerek sözleşmede %20 artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığının tesbitine, bu isteklerinin kabul edilmemesi halinde %20 artış kaydı Gazinolara getirilen yasaklamalar nedeniyle akdi çekilmez hale getirdiğinin tesbitiyle tamamen kaldırılmasına karar verilmesini istemiş ve mahkemece işbu davanın asıl dava ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

Mahkemece her iki davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1. Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı tarafından İzmir Asliye 11. Hukuk Mahkemesinde açılıp 1997/136 esas numarasını alan ve 29.4.1997 tarihinde asıl dava ile birleştirilmesine karar verilen men'i muaraza davasının reddine ilişkin temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2. Her ne kadar davacı, dava dilekçesinde davayı sözleşmenin günün koşullarına uyarlanması şeklinde nitelendirmiş ise de, olayları açıklamak davacıya, hukuki nitelendirme mahkemeye aittir ( HUMK. madde 76 ). Dava dilekçesinden açıklanan olaylar gözetildiği takdirde uyuşmazlığın BK.250. maddesi hükmüne göre çözümlenmesi gerekir. Zira bu dava, anılan hükme göre kira parasının tenzili olmadığı takdirde sözleşmenin feshi isteğiyle açılmıştır.

BK. 250. maddesi, kiralananın, kira süresi içinde kiracının bir kusuru olmadan,sözleşmeden amaçlanan kullanmanın olanaksız hale gelmesi ya da önemli şekilde azalması halinde kiracıya, kira parasının indirilmesini ve hatta ayıp uygun bir süre içinde giderilmezse sözleşmeyi feshetme hakkını da tanımıştır. Bu seçimlik haklarından birisi sözleşmenin devamını, ikincisi de son bulmasını öngördüğü için her ikisinin birlikte kullanılmasına olanak yoktur. O nedenle mahkemece öncelikle davacıya bu seçeneklerden hangisini istediği açıklattırılmalı ve davacının tercih ettiği istekle sınırlı olarak inceleme ve araştırma yapılıp sonuçlandırılmalıdır.

Hemen belirtmek gerekirki B.K.250. maddesinin öngördüğü ilk koşul kiracının kusurlu olmamasıdır. İleri sürülen maddi olaylardan dolayı davacı kiracının bir kusurun bulunmadığı tarafların kabulündedir.öte yandan otelin kiralandığı tarihte bu davanın açılmasına esas tutulan ve gazinolara getirilen kısıtlamaların mevcut olmadığı ve kira sözleşmesinin devamı sıralarında ortaya çıktığı da uyuşmazlık konusu değildir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın ( turistik tesis otel ) olarak kiralamış olmasına rağmen sonradan yapılan gazinonun bu sözleşmesinin devamı sıralarında ortaya çıktığı da uyuşmazlık konusu değildir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın (turistik tesis otel) olarak kiralamış olmasına rağmen sonradan yapılan gazinonun bu sözleşmeye dahil olup olmadığının ve yine ileri sürülen maddi olaylar BK.nun 250. maddesinin uygulanmasını gerektirip gerektirmediğinin saptanması noktasında toplanmaktadır. Davalı idareye ait otel kiralanırken gazinonun mevcut olmadığı ve ancak kira sözleşmesinin 9 ve 12. maddeleri hükümlerine göre sonradan davacının hazırlayarak davalının da muvafakatını almak suretiyle yaptığı proje gereğince inşa edildiği toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Böylece eylemli olarak gazinonun da kira sözleşmesine dahil edildiğinin ve onun bir cüzü haline geldiğinin kabulü zorunludur. Nitekim 11.11.1997 günlü ilk bilirkişi raporunda da açıklandığı üzere sözleşmeye her türlü tadilat ve iyileştirme yapma yetkisinin konması ve daha sonra büyük tadilat ve iyileştirme yapma yetkisinin konması ve daha sonra büyük giderler sarfedilerek otelin altındaki 3200 m2'lik alanın yıkılıp modern bir gazino haline dönüştürülmesi de bu yerin gazino olarak çalıştırılması amacıyla kiralandığını açıkça göstermektedir. Bu nedenle gerek son bilirkişilerin ve gerek mahkemenin gazinonun kiralamaya dahil olmadığı yolundaki mütalalarına katılma olanağı bulunmamıştır. Hal böyle olunca ileri sürülen nedenlerin BK.nun 250. maddesinde yazılı nedenlerden sayılıp sayılmadığının saptanması gerekir. Mahkemece yaptırılan ilk bilirkişi incelemesinde ileri sürülen maddi olayların gazino gelirini olumsuz yönde etkilediği belirtilmiştir. 2. bilirkişi kurulu münhasıran davacının vergi beyanını gözeterek bir sonuca ulaşmışlardır. Oysa vergi beyanını yalnız başına bir delil olarak kabul etmeye olanak yoktur. Bu durumda mahkemece yeniden seçilecek uzman bilirkişilerden alınacak olaylara dayalı, gerekçeli ve Yargıtay denetimine elverişli bir raporla ileri sürülen maddi olayların davalıya BK.250. maddesinde yazılı seçeneklerden herhangi birini tercih etme olanağı sağlayıp sağlamadığının saptanması ve ortaya çıkacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir. Eksik incelemeyle isteğin reddedilmiş olması bozmayı gerektirir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ), oybirliği ile karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972