DAVA : Taraflar arasındaki "şuf`a" davasından dolayı yapılan yargılanma sonunda; Bakırköy 1. Sulh Hukuk Mahkemesi`nce görevsizliğe dair verilen 8.02.1995 gün ve 1994/1367 1995/90 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi`nin 15.6.1995 gün ve 5676-6122 sayılı ilamı: "... Davacı taraf, şuf`a hakkı sebebiyle dava konusu payın iptali ile adına tesciline karar verilmesini isterken satış bedelinin bir milyon TL. olduğunu açıkca ifade etmiştir. Tapu kaydı ve akit tablosunun bu iddiayı doğruladığı anlaşılmaktadır. Bu itibarla dava dilekçesi tanzim olunurken harç değeri adı altında beş milyon lira değer gösterilmesinin amacı anlaşılamamaktadır. Asliye Hukuk Mahkemesi şuf`a bedelinin iki milyon liranın altında olduğunu kabul ederek görevsizlik kararı vermiştir. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açıldıktan sonra şuf`alı payın satış değerinin tapuda yazılandan daha fazla olduğu iddia edilmemiş; taşınmazın dava tarihindeki değerinin iki milyon liranın üzerinde olduğu bildirilmiştir. Görevin tayinine esas alınacak miktar taşınmazın tamamının değeri değil payın değeridir. Belirtilen hususlar dikkate alındığında davaya bakma görevinin Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğunu kabul etmek icap eder. Aksi görüşle mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunun kabulü hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır..." gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; Mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu`nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, şuf`a ( önalım ) hakkının tanınması istemine ilişkindir. Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık görevli mahkemenin ( Sulh-Asliye ) belirlenmesinde toplanmaktadır. Öncelikle ifade etmek gerekir ki, bir taşınmazın ortak maliklerinden birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer ortak veya ortakların alıcıdan bu payı bedelini ödeyerek öncelikle alma hakkının yani şuf`a hakkının kullanılmasının söz konusu olduğu davada, görev, dava değerine göre ( HUMK. m. 1-2 ) belirlenir. Dava olunan şeyin değerinin ise alıcı olan davalıya ödenmesi gereken bedel ( şuf`a bedeli ) olduğu tartışmasızdır. Somut olayda şuf`a ( önalım ) bedelinin ne olacağı başka bir anlatımla şuf`a bedelinin belirlenmesi tartışma konusu olmuştur. Davalıya, ödenmesi gereken şuf`a bedelinin ( kapsamı ) ortaya konmadan, dava değerinin saptanması olanağı bulunmadığına göre, usul sorununun söz konusu olduğu durumda, işin esasını ilgilendiren konunun tartışılması gerekmiştir.

6. Hukuk Dairesi`nin bozma kararında da açıklandığı gibi; Yargıtay uygulamasında, ( YHGK.nun 7.10.1931 günlü kararından beri, bkz. Tepeci Notlu İzahlı Türk Kanunu Medenisi II 1946, sh.49 ) şuf`a bedeli olarak ödenmesi gereken miktar "Davalıya tapuda yapılan satışta düzenlenen sözleşme tablosunda ( sicilde ) gösterilenle" sınırlı olduğu kabul edilmekte idi. Ancak şuf`a ( önalım ) bedeli olarak tapu sicilinde gösterilenin esas alınması, hakkaniyet ile bağdaşmayan ve çıkarlar dengesini bozan durumlar meydana getirmektedir.

Ülkemizde, genel olarak, taşınmaz satımlarında-tapuda-satış bedeli olarak gerçek değer yerine "emlak vergisine esas alınan daha düşük değer" gösterilmekdedir.

Diğer taraftan şuf`a ( önalım ) hakkının kullanılması, satış işleminin ortaklara resmen duyrulmaması nedeniyle, olayımızda olduğu gibi satıştan senelerce sonra gerçekleşebilmektedir.

İşte, gerek gerçeği yansıtmayan, sicildeki düşük bedelin kabul edilmesi ve gerekse satış günü ile şuf`a hakkının kullanıldığı ( genellikle tescil davası ile birlikte kullanılmakta ) gün arasında geçen sürede, taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını ( hakkaniyet ) önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak biçimde otaya çıkmaktadır. Bu durumda şuf`a ( önalım ) hakkı sahibi nedensiz zenginleşirken alıcı olan davalı, fakirleşmektedir.

Kanuni şuf`a hakkının düzenlendiği MK.nun 659. maddesinde, yalnız şuf`a hakkının varlığından söz edilmiş, hakkın kullanılmasının koşulları özellikle şuf`a bedelinin ne olacağı açıklanmamıştır. Bu nedenle MK.nun 658 maddesinde sözleşmeden kaynaklanan şuf`a hakkı için getirilen koşulların kural olarak kanuni şuf`a ( önalım ) içinde uygulanacağı görüşü doğrudur; bu husus, 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme kararında da benimsenmiştir.

Ancak; MK.nun 658 maddesindeki "şuf`a hakkının tapu sicilinde gösterilen şartlar dairesinde herhangi bir malike karşı dermeyan olunabilir" kuralı, bir sözleşmenin getirdiği yükümlülüğün sonucu olarak ( ahde vefa ) kabul edilmelidir. Bir sözleşmede yer alan ve tapu siçiline şerh edilen şuf`a hakkı bedelinin, hakkın sahibini bağlayacağı tartışılamaz. Bu nedenle yasa gereği doğan, sözleşme dışı şuf`a hakkı bedelinin, hakkın sahibini bağlayacağı tartışılamaz. Bu nedenle yasa gereği doğan, sözleşme dışı şuf`a hakkında "tapudaki satış bedelinin mutlak bağlayıcılığı söz konusu olmamalı"dır. Nitekim 658. maddenin ikinci bendinde; sicilde şart gösterilmemiş ise, gayrimenkulün ( taşınmazın ) davalıya satışındaki şarta itibar olunur, hükmü de getirilmiştir. Bu da yalnız sözleşmede kararlaştırılan şartın, yani önalım ( şuf`a ) bedelinin bağlayıcılığını ortaya koyar. Burada sicilden değil sözleşmedeki kararlaştırılan şarttan söz edildiği göz ardı edilmemelidir. Yasa gereği satışla birlikte doğan ön alım ( şuf`a ) hakkında alıcı olan davalı, şuf`a bedeli için bir yükümlülük altına girmemiştir. Kanuni şuf`a hakkı nedeniyle davalının, satış bedeline ilişkin önceden kabul ettiği şart söz konusu değildir.

O halde sözleşmeden doğan şuf`a hakkı için geçerli olan "sicilde gösterilen şartlar" kuralının yasal önalım şuf`a hakkında söz konusu bedelin belirlenmesinde de uygulanacağını kabul etmek hem 658. maddenin amacına ve hem de adalet ve hakkaniyet inançlarına uygun düşmez.

Tüm bu nedenlerle şuf`a ( önalım ) hakkının kullanılması nedeniyle hak sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın, hakkın kullanıldığı tarihteki, ( önceden kullanılmamışsa dava tarihi ) değeri olmalıdır: Davalının şuf`a hakkına konu edilen "satış tarihindeki gerçek değerinin sicilde gösterilen değer olmadığını" ve "satıştan sonra payın değerinin objektif veya enflasyon nedeniyle değiştiğini" ileri sürme hakkı vardır.

Önalım bedelinin hakkın kullanıldığı tarihteki gerçek sürüm değerine göre belirlenmesinden bir takım kuşkulara ve duraksamalara kapılmaya yer olmamalıdır. Nasıl sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkında, sicilde bedel gösterilmeyen ve yasal önalım hakkında, hak sahibi davacının bedelde muvazaa iddiası ileri sürülen veya satış yerine bağış işlemi yapılan durumlarda gerçek satış bedeli araştırılabiliyorsa burada da yapılacak işlem aynı niteliktedir.

O halde şuf`a ( önalım ) hakkının, kullanılması nedeniyle uygulamada ortaya çıkan ve tartışmasız kabul edilen adaletsiz ( hakkaniyete aykırı ) durumun yorum yoluyla düzeltilmesi olanağı olduğu kabul edilmelidir. Unutulmamalıdır ki, yasaların uygulanması sırasında görüecek haksızlıkların, adaletten sapmaların düzeltilmesi önce yargıya düşen bir görevdir. Yasanın açık ve buyurucu bir emri olmadıkça yargı bu görevini yerine getirmekle yükümlüdür. Olayımızda yasal bir değişikliğe ve düzenlemeye gerek bulunmadığına göre bindokuzyüzotuzlardan günümüze kadar gelerek yerleşmiş inançtan dönülerek, önalım ( şuf`a ) bedelini payın satışında tapu sicilinde gösterilen değer olmayıp hakkın kullanıldığı, yani dava tarihindeki değer olduğunun kabulü, hukukun temel amaçlarından olan adaleti ( hakkaniyet ) gerçekleştirecektir. Nitekim Hukuk Genel Kurulu`nun 5.5.1993 gün 761-1992 sayılı kararında da aynı görüş benimsenmiştir.

Somut olayda; davacı, dava konusu şuf`a hakkına konu taşınmazın değerini, serbest iradesi ile, 5.000.000 TL göstermek suretiyle, Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmıştır.

Bu yerin, tapudaki satış değerinin düşüklüğü gözetilerek, görevsizlik kararı ile dosyanın intikal ettiği Sulh Mahkemesinde ise, davalı, çekişmeli yerin değerinin 5.000.000 TL`sının çok üzerinde olduğunu ifade etmiş bulunmaktadır.

Bu durumda; kayden satış tarihinden yaklaşık bir yıl dört ay sonra açılan temyize konu davada, dava tarihi itibarıyle, dava değeri olarak belirlenmesi gereken şuf`a bedelinin, 2.000.000 TL sının çok üzerinde bulunduğu, herhangi bir tahkike gerek bırakmayacak açıklıkta anlaşılmaktadır.

Bu itibarla, yerel mahkemenin, mevcut delilleri değerlendirmek suretiyle verdiği görevsizlik kararı doğrudur.

O halde, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararı onanmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, oybirliği ile karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972