Taraflar arasındaki "kira tesbiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 21.12.1994 gün ve 950-1361 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.2.1995 gün ve 2301-2607 sayılı ilamı ile;(...1994 yılı başlarından itibaren giderek olağanüstü yükselen fiyat artışlarının ve ülkeyi sarsan ekonomik krizin sonuçları, hükümetçe ekonomide ciddi kararların alınmasına neden olmuştur.

Özellikle Nisan 1994 tarihinde Toptan Eşya Fiyat Endekslerinde meydana gelen artışın göstermektedir.

Böyle yıllarda büyük çoğunluğu kira ile oturan dar gelirlilerin yaşam şartları daha da kötüleşmiş demektir. Bu kesimin gelirlerindeki artış hızlı seyreden enflasyonun etkisi ile; artan fiyatların da gerisinde kaldığı halde kiralanan taşınmazın değerindeki artış hızlandığından,mal sahiplerini de aynı ölçüde etkilediği kabul edilemez.

Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış, memur ve diğer birçok mesleklerde serbest çalışanların, emeklilerin ve işçilerin gelirlerine tam olarak yansıtılmadığından, bunlar fiyat artışlarından daha çok etkilenmektedirler. Ekonomi esaslarına göre hak ve nesafet kurallarına uygun, makul bir kira parası saptanırken, çoğunluğu kiracı olan bu kesimin durumları ve ödeme güçleri gözden uzak tutulamaz. O nedenle ekonomi esaslarına göre başka bir deyişle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki artı esas alınarak kira parasının  tesbiti gereken hallerde kira parasında yapılacak artış miktarının hesaplanması için genel ve eşit bir uygulama sağlayacak, kendiliğinden işlerliği olan bir dayanak bulmak zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.

Kira parasının tesbitinde esas alınmak üzere bulunan endeksteki artış oranının kira parasına yasıma derecesini saptamak yanında, kabul edilecek yansıma oranının objektif  eşit bir uygulama sağlayacak nitelikte, adil ve bilimsel olması gereği vardır.

Kira parası taşınmaz mala yatırılan sermayenin ancak bir gelir bölümünü teşkil eder.Oysa bunlardan ayrı olarak bireyin katkısı dışında cereyan eden sosyal ekonomik, yasal ve idari nedenlerle taşınmaz mal değerlerinin enflasyon hızsının üstünde ve diğer mallar ile kıyaslanmayacak biçimde durmadan arttığı görülmektedir. Bu artış bir anlamda gelir, diğer bir deyimle kazançtan başka bir şey değildir.

Bu nedenle, yüksek oranda değer artışından yararlanan kiralayanlar yönünden, Toplam Eşya Fiyat Endeksindeki artışın her zaman tam olarak kira parasına da yansıtılmasını gerektiren, ekonomi esaslarının öngördüğü bir zorunluluktan da sözedilemez.

Nitekim Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67  sayılı kararı ile, amacı kiracıyı korumak olan 6570 sayılı yasanın kira parasındaki "sınırlı artış" ilkesini ortadan kaldırdığı kabul edilemez. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini anılan tasada doğan boşluk nedeniyle belirleyen 13.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, kira parasının "hak ve nesafete uygun", seviyede takdiri ile "sınırlı artışı" öngörülmektedir.

Kira parasının yeni dönemdeki artış miktarı başka bir anlatımla, Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansıma oranı belirlenirken, esas itibariyle objektif iyiniyet kuralları tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar dengesinin korunması, bunun yanında öngörebilecekleri fiyat artışı gözönünde bulundurulmalıdır. Bilindiği gibi Nisan 1994 tarihinden önceki dönemlerde Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış %60 civarında seyretmiş ve bir anlamda öngörülebilen, düzenli bir fiyat artışı gerçekleşmiş bulunmaktadır. Bu yüzden kira parasının Nisan 1994 tarihinden önceki dönemlerde gerçekleşen fiyat artışları ile sınırlı olarak artırılması aşırı fiyat artışlarından doğan ekonomik krizden önce varolan istikrar zeminini koruyacak ve böyle bir yöntem tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri yararın dengesini de bozmayacaktır.

Gelirindeki artış, endeksteki artışın altında kalan ve büyük bir çoğunluğu teşkil eden kiracıların yaşamlarının korunması ve kira parasını ödeyemez duruma sokulmalarındaki kamu yararı ve kiralayanın aynı dönemde taşınmaz malındaki değer artışı be bunun miktarı da dikkate alınarak; endeksteki artışın çok üstünde olduğu ve normal kazanç ölçülerini de aştığı dönemlerde, bir yarar denkleştirmesi sağlayabilmek için, ileri sürülüp kanıtlanmış özel bir neden bulunmayan hallerde, Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış oranının bir bölümünün yansıtılarak yeni dönem kira parasının tesbiti hak ve nesafet kurallarını da uygun düşer.

Bu nedenlerle Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın bir yıllık kira döneminde %65'i geçtiği hallerde, bunun kira parasına yansıyan bölümünün %65 oranı ile sınırlandırılmasının hakkaniyete uygun ve adil bir ilke olduğu sonucuna varılmıştır.

Bu yönde yapılacak uygulama toplumun sosyo-ekonomik gerçeklerine ve gereklerine de uygun düşmektedir.

Belirtilen esaslar uyarınca tesbit edilecek kira parasının altında veya üstünde bir değişikliğin kabul edilebilmesi için özel nedenlerin bulunması ve bunun inandırıcı, somut bir biçimde kanıtlanması gerekir.

Sonuç olarak kira parasının Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış esas alınarak tesbiti gereken hallerde yeni dönem kira parasının yukarıda açıklanan ilke gözönünde bulundurularak tesbiti gerekir.

Önceki dönem kira parasının hak ve nesafet kurallarına uygun olarak yine mahkemece saptandığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle 1.8.1994 tarihinde başlayan dönemin kira parası hesap edilirken, bir önceki dönem kira parasının %65 oranında artırılarak tesbiti gerekirken daha fazla kira parasına hükmedilmesi  doğru görülmemiştir....) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda;  mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davalı vekili

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle davalı kiralananda 1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı bulunmaktadır. Mahkeme aracılığı ile bu yerde hükmen bir kira parası tespiti yapılmış değildir. Bu itibarla Özel Daire bozma kararının sondan bir evvelki paragrafındaki ilk  cümlede bulunan aykırı gerekçe yerinde değilse de, mevcut uyuşmazlık çerçevesinde yeni dönem için kira parasının %65 oranında arttırılması gereğine değinen bozma emsal nitelikteki Hukuk Genel Kurulu kararlarına da uygun bulunduğuna göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ:  Davalı vekillinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 31.1.1996 gününde oy çokluğu ile karar verildi.

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972