DAVA : Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul asliye 7. Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 13.7.1993 gün ve 321-390 saylı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine,

    Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 26.10.1993 gün ve 528-12746 sayılı ilamıyla; (... Kişileri güven içinde alış verişte bulunması satın aldığı şeyin ileride kendilerinden alınabileceği endişesini taşımaması malların el değiştirmelerinde onlara huzur ve güven verme, dolayısıyla toplu düzenini sağlama düşüncesi "iyi niyetin korunması" prensibinin kabulünü zorunlu kılmıştır. Bu amaçla Medeni Kanun'umuzun 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 931. ve 902 maddelerinin tapulu taşınmazların iktibasında ise 931. maddenin özel hükümleri getirilmiştir. Esasen Medeni Kanun'un 931. maddesinin kabulü, tapu siclillerinin doğru tutulmasından devletin sorumlu olması ve herkese açık bulunması (aleniyet) ilkelerinin de doğal bir sonucudur. Söz konusu maddeye göre "tapu sicilindeki kayda hüsniniyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer aynı hakkı iktisap eden kimsenin bu iktisabı mütebber olur". Daha açık bir anlatımla tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığına, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkansız olan kişinin iktisabı geçerlidir.

    Ne varki intikallerde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, gerçek hak sahibinin aynı hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tesbiti büyük önem taşımaktadır. Bir yanda tapu sicilinin gerçeği yansıttığına inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendi için maddi ve manevi yönden çok değerli aynı hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan gerçek malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, yasa koyucunun amacının gerçekten iyiniyetli kimseyi korumak olduğu daima gözönünde tutulmalıdır. Nitekim bu görüşten hareketle kötüniyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği mahkemece re'sen nazara alınacağı gerek 8.11.1991 tarih 1990/4 esas, 1991/13 sayılı inançları birleştirme kararında gerekse bilimsel alanda ortaklaşa kabul edilmiştir.

    Somut olayda, davacılar dava dışı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak çekişmeli taşınmazdaki bir kısım paylarını bedelsiz olarak devretmişler, temlik ettikleri bu pay üzerine "inşaat teminat ipoteği" koymuşlardır. Yüklenici de dava konusu payı ileride yapacağı bağımsız bölümle bağlantılı olarak davalıya satmıştır. Davalı tapuda yaptığı resmi sözleşmede aldığı pay üzerine davacılara konan ipoteği bütün hukuki vecibeler ile kabul ettiğini bildirmiştir. Daha sonra yüklenici edimini yerine getirmediğinden sözleşme davacılar tarafından fesh edilmiştir. Tüm dosya içeriğine toplanan delillere göre davalının arsa değil, yapılacak binadaki bağımsız bölümle bağlantılı arsa payı satın aldığı sabittir. Devraldığı pay üzerindeki inşaat teminat ipoteğini aynen kabul etmesinden ve bütün delillerden anlaşılacağı üzere yüklenici ile davacılar arasındaki eser sözleşmesinden haberdar olduğu çekişmeli payın yükleniciye yapacağı emek ve masraf karşılığı devredildiğini bildiği aşikardır. Davalının, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde davacılar tarafından, kendisine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa payları üzerinde hakkının doğmayacağını dolayısıyla arsa payının iptal edileceğini bilmemesi düşünülemez. Diğer bir söyleyişle davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediği takdirde alacağı bağımsız bölüme sahip olamayacağı üzerine intikal gören arsa payının da iptal ettirilebileceği riskini göze alarak sözleşme yapmıştır. Bu durumda Medeni Kanun'un 931. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamaz. Davanın kabul edilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile reddi yönünde hüküm kurulması doğru değildir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

    Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

 

    KARAR : Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

    Davacılar arsa malikleri ile dava dışı yüklenici arasında 8.6.1987 tarihinde noterlikte kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır.

    Bu sözleşme ile taraflar, davacılara ait arsa üzerinde yüklenici tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerin toplam %54'ünün davacılara ve %46'sının dava dışı yükleniciye bırakılması hususunda anlaşmışlardır.

    27.4.1988 tarihinde ise arsa sahibi davacılar ile dava dışı yüklenici arasında tapuda düzenlenen resmi senetle kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması öngörülen % 46 pay, kayden devredilmiş ve yine aynı gün belediyeden tastikli projeye istinaden taşınmazda, kat irtifakı kurularak yükleniciye bırakılan dairelere ait kayıtlar kat irtifaklı olarak onun üzerine geçirilmiştir.

    22.8.1988 tarihinde de bu kez dava dışı yüklenici, davacılarla önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile hizmetine karşılık kendisine bırakılması kararlaştırılan dava konusu (B) blok zemin kat 2 nolu bağımsız bölümle bağlantılı 80/10.000 arsa payı, kat irtifaklı olarak davalıya kayden satmıştır.

    Gerçekten, Hukuk Genel Kurulu'nun 9.4.1986 gün 32-387 sayılı kararında da açıkca vurgulandığı üzere, kural olarak, ayni haklar Medeni Kanun'un 930. maddesi hükmünce tescil ile doğar. 931. maddeyi göre ise "Tapu sicilindeki kayda hüsniniyetle istinak ederek mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı ihtisap eden kimsenin bu iktisabı muteber olur".

    Mülkiyet hakkı tescil ile doğmakla birlikte, Türk Medeni Kanunu Alman sisteminden ayrılarak tescil yolu ile mülkiyet hakkının doğumunu, sebebe bağlı bir hukuki işlem olarak kabul etmiştir.

    Bunun sonucu olarak, mülkiyet hakkının tescil ile doğabilmesi için bu tescilin geçerli bir hukuki sebebe de dayanmasını zorunlu saymıştır. (Prof. Dr. S.S. Tekinay, Eşya Hukuku, İstanbul 1978, sh.208 vd; SAYMEN-ELBİR, 2h.187).

    Tapu sicili, dar anlamda kütüğü, yani asıl sicili ifade eder. Ancak, kütüğü tamamlayan diğer bir takım kayıt ve belgelerde de, geniş anlamda tapu sicilini oluştururlar.

    Akit tablosu da kuşkusuz bu belgelerden olup, en önemlilerindendir (Prof. Dr. Gürsoy- Prof.Dr. Eren-Prof. Dr. Cansel, Türk Eşya Hukuk, sh. 190 vd).

    Hukukumuzda tescilin geçerli hukuki sebebe dayanması zorunluluğu, akit tablosunun yasa açısından taşıdığı önemi ortaya koymaktadır. Bu genel açıklamalar ışığında somut olaya yaklaşıldığında dava konusu taşınmazın dava dışı yüklenici tarafından davalı Kaya Çetindağ'a temlikine ilişkin 22.7.1988 gün 4922 yevmiye numaralı resmi senette, açıkca, 27.4.1988 tarih 2562 yevmiye numaralı tapu işlemne atıfta bulunulduğu ve kat irtifaklı arsanın (B) blok 2 nolu meskenin, yine kat irtifaklı olarak, 80/10.000 hissesinin ipotek kaydı da görülerek davalıca satın alındığı anlaşılmaktadır.

    Davalının, yükleniciden yeri belirtilmiş bir daireyi satın almayı amaçladığı duraksanmayacak kadar açıktır.

    Arsa payı bulunmayan bir apartman dairesinin satışı mümkün olmadığından kat irtifaklı olarak satın alınması amaçlanan daire ile bağlantılı olmak üzere arsa payı hisse satışı doğaldır.

    Ancak, gerek çekişmeli taşınmazın temliki tarihinde, gerekse mahkemece mahallen keşfin icra kılındığı 27.2.1992 tarihi itibarıyla 185 parsel sayılı taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat girişiminin bulunmadığı ve bu yerin boş olduğu saptanmış durumdadır.

    Çekişme konusu pay tapusunun, davalı tarafından edinilmesine ilişkin tapu memurluğunda düzenlenen akit tablosunda açıkca ifade edilen 27.4.1988 tarih 2562 yevmiye numaralı yine tapu memurluğunda düzenlenen resmi senette ise, davalının bayiinin yüklenici olduğu, inşaat sözleşmesince yükleniciye temlik edilen arsa paylarının inşaatın yapılması amacıyla gerçekleştirildiği, bu temlik nedeniyle yükleniciden bir para alınmadığı, inşaatın tamamlanmaması halinde arsa sahiplerinin uğrayabilecekleri muhtemel zararları karşılamak üzere arsanın tamamı üzerinde "inşaat teminat ipoteği" tesis edildiği belirtilmiştir.

    Bu açıklık karşısında, davanın çekişme konusu payı temellük ettiği tarihte artık bayinin, yüklenici olduğu, tapuda kayden malik bulunduğu paylarının arsa sahibi davacıların arsalarında inşaat yapması koşuluyla kendisine bedelsiz olarak temlik edildiğini bilmesi gereken kişi durumunda olduğunun kabulü gerekir.

    Aksi bir görüşün hayatın olağan akışına aykırı düşeceği aşikardır.

    O nedenle özel dairenin bu yönlere değinen bozması doğrudur.

    Nevar ki, daire bozma kararından sonra davalının satış suretiyle temellük ettiği irtifak hakkı hisse karşılığı bağımsız bölümün, tamamlanıp davalıya teslim edildiğine dair bir yazı, yine bu yere ait yapı kullanma izin örneği ile tapu sicil müdürlüğünün kat mülkiyetine geçilmesinde mevcut tedbir nedeniyle bir sakınca olup olmadığına dair yazısına karşılık mahkemece verilen olumlu cevap örneğine ait yazılar, dosyaya girmiş bulunmaktadır.

    Hukuk Genel Kurulu'nda yapılan müzakereler sırasında, uyuşmazlığın niteliği ve daire bozma kararının genel esprisi itibarıyla Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 75. maddesi hükmü gözetilerek, bu belgelerin değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

    Bu durumda, olayda, sağlıklı ve hukuksal bir çözüme ulaşılabilmesi için yeniden dosyaya giren belgelerden de yararlanılmak suretiyle bu yerde inşaatın tamamlanmış olup olmadığı, ilk yüklenici ile inşaat sözleşmesinin feshedilmesinden sonra eğer inşaat tamamlanmış ise bunun kimin tarafından yapıldığı, bu sözleşmeler arasında ilişki bulunup bulunmadığı, davacıların da payları karşılığı bağımsız bölüm edinip edinmedikleri, çekişmeli yerin davalıya teslim edilip edilmediğinin araştırılması ve toplanacak tüm delillerin birlikte değerlendirilerek varılacak sonuca göre bir karar verilmesi icap eder.

    O itibarla, usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.

 

    SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenle (BOZULMASINA) oyçokluğuyla karar verildi. 

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972