DAVA : Taraflar arasındaki "eski hale getirme, tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Şişli 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabül, kısmen reddine dair verilen 27.1.1994 gün ve 1993/558 E. 1994/58 K. sayılı kararın incelenmesi taraflar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 21.5.1994 gün ve 1994/3578-1994/5970 sayılı ilami; (.... Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünün işyeri olarak kullanılması ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla mümkündür. Bodrum katta yer alan 2 nolu bağımsız bölüm tapuda mesken olarak kayıtlıdır. Yönetim planının 32. maddesinde bodrum katlarının meskenden gayri depo, dükkan ve benzeri bir maksada tahsis edilmesi ve ön cepheye bakan pencerelerin kapı haline getirilmesi ile buradan merdivenden yukarı çıkılması konusundaki tadilata maliklerin şimdiden kabul ve muvafakat ettikleri şeklindeki hüküm, bu bağımsız bölümlerde projesi yaptırılıp onaylattırılmak ve inşaat ruhsatı alınmak suretiyle tadilatın yapılmasına muvafakatı içermekte ise de, 24. maddenin 2. fıkrası hükmünün sarahatı karşısında, bu tadilattan sonra tapuda cins tashihi yapılıp tadilata uğrayan bodrum kattaki bağımsız bölümler kütüğe işyeri olarak kaydedilmedikçe ya da kat malikleri toplanıp usulüne uygun olarak oybirliğiyle bir karar vermedikçe bu yerlerin işyeri olarak kullanılması olanağı bulunmamaktadır. Yönetim planındaki "... şimdiden kabul ve muvafakat ederler" sözcükleri sözü edilen 24. maddenin kütükte mesken olarak mevcut kaydı kendiliğinden değişmiş sayamayacağı gibi yine aynı madde hükmündeki "oybirliğiyle alınmış bir karar" yerine de geçmez.

Bu durumda 2 nolu bağımsız bölüm yönünden de davanın kabulü gerekirken yönetim planındaki hükme dayanılarak reddi doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

 

KARAR : Dava, tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı olan ancak yönetim planının 32. maddesinde dükkan olarak kullanılmasına muvafakat edilen 2 nolu bağımsız bölümün, işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi ve tahliye istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde; Yönetim planının, yönetim tarzının kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve deneticilerin alacakları ücreti, ve yönetime ait diğer hususları düzenleyeceği açıklandıktan sonra yönetim planının hüküm bulunmayan hallerde ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıkları bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanacağı belirtilmiştir.

Madde metninde açıklandığı gibi, uyuşmazlık halinde öncelikle uygulanması gereken yönetim planıdır. Yeterki yönetim planındaki hüküm Kat Mülkiyeti Kanunun'un ve diğer kanunların emredici kurallarına aykırı olmasın.

Mesken cinsli bir bağımsız bölümün, dükkan (işyeri) olarak kullanılabilmesi, kullanma maksat ve şeklini belirleyen bir düzenleme olarak yönetim planında, yer almasının doğal ve kanuna uygun olduğu açıktır. Üzerinde durulması gereken konu, kullanma maksat ve şeklini belirleyen bu hükmün, kanunun emredici (kamu düzenine ilişkin) kurallarına aykırı olup olmadığıdır. Bu husustaki düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinde yapılmıştır. Bu maddeye göre; kütükte ister işyeri ve ister mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde, hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Mesken cinsli bağımsız bölümün yukarıda sayılanlar dışında işyeri olarak kullanılması ise tüm kat maliklerinin ortak iradelerine bırakılmıştır. Olayda bütün kat maliklerinin imzasını taşıyan ve tapu kütüğünün eki olan yönetim planında, dava konusu bağımsız bölümünün dükkan olarak kullanılmasına imkan tanıyan hükmün, bu yönetim planını imzalayanları bağladığı gibi onların külli ve cüz'i haleflerini de bağlayacağı kuşkusuzdur.

Hukuk Genel Kurulu'nda konunun tartışılması sırasında bir kısım üyeler, 2814 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28/3 maddesinin değiştirilerek yönetim planının 4/5 çoğunlukla değiştirilme olanağının sağlandığının ve bu şekilde bütün kat maliklerinin iradelerini içermeyen bu çoğunlukla mesken olan bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasına imkan verilmiş olacağını ifade etmişlerse de çoğunlukla yönetim planının sözü edilen çoğunlukla değiştirilmesi ancak konunun tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliğini öngörmeyen düzenlemelerde uygulanabileceği ortak giderlerin paylaştırılması (madde 20) gibi, oysa meskenin işyerine dönüştürülmesi (madde 24) ancak tüm kat maliklerinin oy birliği ile mümkün olduğu görüşü ile paylaşılamamıştır. Nitekim 2814 sayılı Kanun'un yürürlüğünden sonraki uygulamada bu şekilde oluşmuştur. Bu yöne riayet edilmeden yapılan değişiklik ilgilinin sulh hakimine başvurusu üzerine iptale mahkumdur. 2814 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle birlikte aynı maddeye dercedilen "Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvuranın hakları saklıdır" hükmü ile bu husus vurgulanmıştır. Aynı şekilde yönetim planına ayni hak sağlayıcı hükümlerin konulması da mümkün değildir. Konulduğu takdirde her zaman iptali sağlanabilecektir.

Hal böyle olunca mahkemece mevcut delillerin değerlendirilmesi suretiyle dava konusu iki numaralı bağımsız bölümün meskene dönüştürülmesi ve tahliye istemine ilişkin davanın reddine karar verilmesi doğrudur. O halde usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararı onanmalıdır.

 

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle (ONANMASINA) ikinci görüşmesinde oyçokluğuyla karar verildi.

 

KARŞI OY YAZISI

Dava, tapuda mesken olarak kayıtlı bölümün işyeri şeklinde kullanılması nedeniyle vaki müdahalenin men'i ne, eski hale getirilmesine ve tahliyeye ilişkindir. Böyle bir davanın Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre sonuca bağlanması gerekirken mahkemece, yönetim planının 32. maddesinde yer alan "Bodrum katların meskenden ayrı depo, dükkan ve emsali gibi bir maksada tahsis edilmesi.... şeklini malikler şimdiden kabul eder" şeklinde ifadeye dayanılarak, bodrum katta olduğu saptanan bağımsız bölümle ilgili davanın reddine karar vermiş, dairenin bozmasına direnen mahkeme kararı, H.G.K. çoğunluğunca ikinci müzakerede onanmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenler. Külli ve cüzi halefleri de dahil tüm kat maliklerini bağlar. Bir bağımsız bölümün mesken veya işyeri olma niteliği, yönetim planının tarifinde yer alan "kullanma maksat ve şekli" deyimi kapsamında müteala edilir ise de, bu konuda 24. maddenin 2. fıkrası hükmünün de ihmal edilmeyecek bir ilkeyi yansıttığının gözönünde bulundurulması gerekir.

Gerçekte anılan fıkraya göre, gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, gazino, pavyon, bar, klüp, fırın, lokanta, dükkan galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir. 3. fıkra hükmüne göre bu kararın ayrıca bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalara şerh edilmesi de gerekir. Kanun koyucunun 24. maddenin 2. fıkrasındaki işlemin ancak bir kat malikleri kurulu kararıyla gerçekleşebileceğini hükme bağlaması, bu işleme verdiği önemden kaynaklanmaktadır. Kanun koyucu, ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya çekme katın tam kata çevrilmesi ile ilgili 44.; anagayrimenkulün dış duvarlarının çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanmasına dair 45. maddelerinde olduğu gibi, ana gayrimenkule bir ayni hak takyidi getirmeyen önemli konularda da kat maliklerinin karar almalarını öngörmüş, buna karşılık daha az önemli durumlarda örneğin 19. ve 20. maddeler de böyle bir şarta yer vermemiş "oybirliğini" yada "muavafakatı" yeterli görmüştür. Tüm bağımsız bölümleri mesken olarak tapuya kayıtlı ve bu şekilde kullanılmakta iken, bunlardan birinde, 24. maddeye göre ancak kat malikleri kararıyla mümkün olduğu yıllar önce artık kat malikleri sıfatları da bulunmayan kişilerin imzalarıyla düzenlenmiş yönetim planının bir hükme dayanılarak bar, pavyon, gazino, dans salonu gibi eğlence yerleri; fırın, lokanta, pastane, basım evi gibi ticaret yerleri açılmasının kat maliklerine getirebileceği huzursuzluğun boyutları ortadadır. Anagayrimenkulün diğer bağımsız bölümlerini tapu kaydına uygun biçimde mesken olarak kullanan maliklerin sırf bu nedenle bağımsız bölümlerini gerekli gördüklerinde, mülkiyet haklarının bu sebebe kısıtlanmış, hatta bertaraf edilmiş olduğu sonuçlarıyla karşı karşıya gelinir.

Bu konuda, yönetim planının nasıl düzenlendiğinin de gözönünde bulundurulması gerekir. Çoğu zaman henüz yapı inşa edilmeden, arsa üzerinde kat irtifakı tesis edilirken arsa sahibi ya da arsa sahibi ile birlikte mülkiyete ortak edilen müteahhit tarafından verilmiş yönetim planlarının hemen her zaman, anagayrimenkulün kullanım yada yönetiminde bu kişiler lehine hükümlere yer verilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesinin (c) bendi uyarınca tapu kütüğüne geçirilmek üzere verilen listelerde yer almayan bu hususlar olayımızda olduğu yıllar daha sonra yönetim planı hükmü olarak ortaya çıkarılmakta ve kat malikleri arasında büyük huzursuzluklara neden olmaktadır.

O halde, 24. maddenin 2 ve 3. fıkralarının yasanın amir hükmü kabul edilip bunun hilafına olan yönetim planı hükmüne bu sebeplerle itibar edilmemelidir. Nitekim Hukuk Genel Kurulu'nun 22.9.1993 gün ve 1993/18-417 E/1993/514 K. sayılı kararında da (YKD-Aralık 1993) yönetim planının bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlayıcı olduğu vurgulandıktan sonra, "yönetim planının bu niteliği, yani sözleşmeye taraf olmayan, onu imzalamayan sonraki maliklerin de uymaları gereken bir belge oluşu, yasada tanımlanan kapsamının genişletilmesine izin vermez. Örneğin herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşetmez. Ana taşınmazın mimarı projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Taşınmazın ortak kullanma tahsis edilmiş yerlerini (kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane) belli bir kat maliki yada maliklerince inhisari kullanımına terk edemez. Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak imzasının yada 44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan koşullarını bertaraf eden hükümler yönetim planında yer alamaz. Buna rağmen yönetim planında yer verildiği takdirde bunlar geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz. "Görülüyorki karar konu maddi olayın özelliği itibarıyla yönetim planında yer almaması gereken hususlar arasında 24. maddenin ikinci fıkrasındaki haller sayılmamış ise de, yasakların sayılanlarla sınırlı olmadığı açıktır. Yönetim planında, yasanın amir hükümlerine aykırı anagayrimenkul ile bağımsız bölümlerin tapudaki niteliklerini ve kullanma tarzlarını değiştirici hükümlere yer verilemez.

Mesken olan bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanımına izin verilmesini öngören yönetim planının hangi tarihde düzenlenip tapuya verildiği dosya içeriğinden anlaşılmamakta ise de, büyük olasılıkla bu, binanın yapımı ve kat irtifakının tesisi sırasında gerçekleşmiştir. Yönetim planının tapuya verildiği gün de olsa kat malikleri kat mülkiyetine geçirilirken 12. maddenin (c) bendine uygun olarak verdikleri ve tümünün imzasını taşıyan noterden tasdikli listede tüm bağımsız bölümlerin mesken olduğunu beyan etmişler, bunun böyle olduğunun tapu kütüğüne tescil edilmesini istemişler ve bu istekleri yerine getirilmiştir. Kanunun 24. maddesinin 2 ve 3. fıkralarındaki amir hükümle birlikte yasa gereği verilmiş noterlikçe onaylı bu beyanı değil de büyük olasılıkla daha önce imzalanmış yönetim planına öncelik verilmesine, yasanın 28. maddesi yeterli dayanağı sağlayamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesinin (c) bendi, bağımsız bölümlerin oybirliği ile belirlenen niteliklerinin (iş yeri-mesken vs.) tapuya tescilini öngörmekle, 24. maddenin 3. fıkrası dahi, 2. fıkraya uygun olarak alınmış bir karar varsa bunun da tapuya işlenmesini şart koşmakla, tapunun aleniyet ilkesinden hareketle Medeni Kanun'un "Tescilin hükümlerini düzenleyen 929 ve sonra gelen maddelerini (özellikle 931. maddeyi) teyit etmektedir. Bu yönden 24. madde ihmal edilir, yönetim planına öncelik tanınırsa, doğabilecek sakıncalar ortadadır.

Bu kapsamda gözönünde bulundurulması gereken bir husus daha vardır. O da, yasanın 28. maddesinin 2814 sayılı Yasa'yla değişik 2. fıkrası hükmüdür. Bilindiği gibi, bu fıkra hükmüne göre yönetim planı bütün kat maliklerinin beşde dördünün oyu ile değişebilmektedir. Yasanın 24. maddesine rağmen yönetim planına öncelik ve üstünlük verildiği takdirde, daha önce, yasa gereği oybirliği ile düzenlenmiş bir yönetim planının kat maliklerinin 4/5'inin oyu ile 24. maddenin 2. fıkrasını bertaraf edecek nitelikte bir hüküm getirilerek, örneğin kütükte mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin birinde veya birden fazlasında 24. maddenin 2. fıkrasına göre oybirliği ile alınacak bir kararı da gerektiren iş, eğlence ve tolantı yerleri açılabilecektir. Bu yolda gerçekleşecek uygulama sözü edilen 24. maddeyi fiilen uygulamadan kaldıracak ve bu suretle kat mülkiyeti konusunda çok sayıda uyuşmazlıklara yol açacak, her defasında hakimin müdahalesi söz konusu olacak ve malikler arasındaki huzur ve barış ortamı bozulacaktır.

Bütün bu nedenlerle mahkeme kararının bozulması gerektiği görüşü ile Hukuk Genel Kurulu'nun çoğunlukla verdiği karara karşıyım.

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972