 |
T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
E. 1994/6-663
K. 1994/841
T. 14.12.1994
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
ONALIM (ŞUF'A) DAVASI
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
CEBRİ TESCİL DAVASI
KARAR ÖZETİ: Taşınmaz mal mülkiyetinin yasadan doğan daraltımlarından biri olan önalım (şuf' a) hakkı, yenilik doğuran (inşai) bir haktır. Bu hak, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye, diğer bir paydaşa ait hissenin, üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile belli bir süre içerisinde satın alma yetkisini veren ayni bir haktır. Dava süresi ise, satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir aylık hak düşürücü süredir. Onalım (şufa) hakkının ortak payın satışından çok sonra kullanılması halinde, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi vardır. Çağdaş hukuk, tam karşılığı verilmeden elde edilen kazançları korumaz.
Bu itibarla, önalım (şufa) hakkının kullanılması nedeni ile önalım (şufa) hakkı sahibi alıcının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri olmalıdır.
(743 e. MK. m. 659)
(818 e. BK. m. 21, 61, 63)
(YİBK., 20.6.1951 gün ve 13/5 s.)
Taraflar arasındaki "şuf'a" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (İstanbul AslîyeDokuzuncu Hukuk Mahkemesi) ' nce davanın kabulü-ne dair verilen 31.12.1993 gün ve 1992/582-1993,782 sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 22.3.1994 gün ve 1523-3125 sayılı ilamıyla; Davacılar vekili; şuf'alı payın ilişkin olduğu taşınmazda müvekillerinin paydaş olduklarını, davalının payının cebri tescil davası sonucu adına intikal ettiğini, bu kararın 9.4.1991 tarihinde kesinleştiğini ileri sürerek 26.4.1991 de açılmış olduğu iş bu dava ile şuf' alı payın iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı; payın satış vaadi ile alındığını, gerçek bedelinin tesbit edilmesini şuf'a hakkı kabul edilecekse bu bedel, üzerinden kabul edilmesini savunmuştur.
Mahkeme, payın değerini yeniden tesbit ederek bu bedel üzerinden şuf'a hakkının tanınmasına karar vermiştir.
Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri de şuf'a hakkıdır. Kanuni şuf'a hakkı yenilik doğuran inşai bir haktır. Paydaşa bir payın üçüncü kişiye satılması durumunda, o pay alıcıya neye mal olmuş ise (satış bedeli, tapu harç ve masraflarını) o miktar ile belirli süre içerisinde satın alma yetkisi verir. Şuf'alı payın dayalı tarafından açılan cebir tescil davası sonucu adına intikal etmiştir. Şuf'a hakkının kabulü için satış akdinin varlığı zorunludur. Satış vaadi tam bir satış olmadığına göre satış vaadine konu olan pay için şuf'a hakkı kullanılamaz. Davacıların şuf'a hakkı, cebri tescil davası ile ilgili kararın kesinleşmesiyle doğmuştur. Kararın kesinleşmesinden itibaren yasal bir aylık hak düşürücü süre içerisinde şuf'a hakkı kullanıldığına göre cebri tescil kararında belirtilen miktar üzerinden şuf'a hakkı tanınmasına karar vermek gerekirken, bundan zuhül ile fazla şuf'a bedeline hükmedilmesi usul ve kanuna aykırıdır...) gerekçesiyle bozularak, dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz eden: Davacılar vekili.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, önalım (şuf'a) hakkının tanınması istemine ilişkindir.
Taşınmaz mal mülkiyetinin yasadan doğan daraltımlarından biri olan önalım (şuf'a) hakkı, yenilik doğuran (inşai) bir haktır. 20.6.1951 gün, 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararında da bu hak, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye, diğer bir paydaşa ait hissenin, üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile belli bir süre içerisinde satın alma yetkisini veren ayni bir hak olarak tanımlanmıştır. Dava hakkının kullanılması için öngörülen belirli süre ise satışın öğrenildiği tarihten itibaren başlayan ve niteliği gereği hakkın özünü etkileyen bir aylık hak düşürücü süredir. Yine belirtmek gerekir ki, yukarıda ifade edilen 1951 tarih, 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının sonuç bölümünde satış bedelinden söz edilmesini de müşteriye malolan satış bedeli olarak anlamak gerekir. Bu nedenle önalım (şuf'a) hakkının ortak payın satışından çok sonra kullanılması halinde, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Çağdaş hukuk, haksız yani tam karşılığı verilmeden elde edilen kazançları korumamaktadır
(BK. m. 21, 61, 63).
Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının önalım (şuf'a) bedeline dahil edilmesi yorumu, yasaya ve hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyeceği aşikardır. Aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Bu itibarla önalım (şuf'a) hakkının kullanılması nedeni ile önalım hakkı sahibi alıcının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk Genel Kurulu'nun 5.5.1993 gün ve 761-192; 18.5.1994 gün, 215-356; 19.10.1994 gün, 343-625 sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.
Somut olayda ise müşterek mülkiyet üzere olan taşınmazda, 12/96 pay sahibi olan davalı, bu payı 16.12.1982 günlü noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 5.000.000 TL. na satın almış ve satışı takip eden 17.12.1982 günü de sözleşme tapuya şerh verilmiştir. Tapu siciline verilen bu şerhle satış vaadi sözleşmesine ayni etkinlik kazandırılmasını takiben ve satış vaadi borçlusu davalının bayii Hayriye'nin 17.5.1983'de ölümünden sonra, 30.11.1983 tarihinde Hayriye'nin mirasçısı aleyhine cebri tescil davası açılmıştır. Davalının çekişme konusu payla ilgili cebri tescil davası görülmekte iken ve bu pay üzerinde satış vaadine ilişkin şerh mevcut olduğu halde 25.1.1984 tarihinde, temyize konu davanın davacısı, diğer paydaşlardan kayden pay iktisap etmiştir. Davalının açtığı cebri tescil davası ise kabulle sonuçlanmış ve karar 9.4.1991 tarihinde kesinleşmiştir. Eldeki önalım (şuf'a) davasıda cebri tescil kararının kesinleşmesi takiben yasal süresi içerisinde 26.4.1991 de ikame edilmiştir. Kayden iktisap eden aleyhine açılan şuf'a davası ile ilgili olarak yukarıda genel çerçevesi belirtilen uygulama Hukuk Genel Kurulu'nca kararlı biçimde sürdürülmektedir. Bu uygulamadan koşullarının gerçekleşmesi halinde şuf'a konusu payı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alanları yararlandırmamanın en azından hakkaniyete aykırı düşeceği duraksanmayacak kadar açıktır. Olayda davalı, 1982 yılında çekişmeli payı 5.000.000 TL. bedelle vaad borçlusundan satın almıştır. Cebril tescil davası sonuçlanıp temyize konu şuf'a davasının açıldığı tarihte ise bu payın karşılığının, 6.481.120.000 TL. olduğu üç kez yapılan bilirkişi tetkikatı sonucu saptanmış durumdadır. Kaldı ki davalı sözleşmeyi tapuya şerh verdirerek ayni etkinlik kazandırdığı gibi kesinleşen cebri tescil davası sonunda da, sözleşmenin geçerliliği ve bağlayıcılığı kesinleşmiştir. Hal böyle olunca mahkemece, mevcut delillerin değerlendirilmesi sureti ile ve davanın derecaatan geçen aşamaları da gözetilerek şuf'a konusu payın, dava tarihine göre belirlenen değerinin davacılardan alınıp davalıya verilmesi koşulu ile davanın kabul edilmesi doğrudur. O halde, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararı onanmalıdır.
Sonuç: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle (ONANMASINA) ve (175.140.640) lira bakiye temyiz harcının temyiz edenden alınmasına, 14.12.1994 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
