KANUNİ ŞUF'A HAKKI - SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ŞUF'A HAKKI

 

 

 

Taraflar arasındaki "şuf'a" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Kaş Sulh Hukuk Mahkemesi)nce davanın reddine dair verilen 26.2.1992 gün ve 75-39 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 30.4.1992 gün ve 5465-5934 sayılı ilamiyle; (...Davacı vekili, şufalı taşınmazın müvekkili ile Erdoğan ve Ayşe arasında müşterek iken diğer paydaşların paylarını 8.5.1982 ve 13.1.1983 tarihlerinde davalıya sattıklarını 2.2.1988 tarihinde yurda döndüğünde Öğrendiğini iddia ederek, 10.2.1988 tarihli dava dilekçesiyle şuf'a hakkının tanınmasını Sulh Hukuk Mahkemesinden istemiştir.

 

Davalı vekili, payların davalıya satıldığını davacının çok daha önceden bildiğini sukutu hak süresinin geçirilmiş bulunduğunu esasen fiili bölünme sebebiyle davacının yerinin belirli ve ayrı olduğunu, davacının şuf'a hakkı talep etmekte iyi niyetli sayılmayacağını savunarak davanın reddini istemiştir. Tüm delillerin toplanmasından sonra davalı vekili, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki zaman içindeki enflasyon sebebiyle şuf'alı payın değerinde büyük yükselme olduğunu belirterek dava tarihindeki değerin nazara alınmasını da istemiştir.

 

Şufalı payların davalıya 90.100.- lira bedelle satıldığı tapu cevabından anlaşılmaktadır. Mahkeme, yaptığı keşif sonunda 44 m² miktarlı olan taşınmazın dava tarihindeki değerinin 44 milyon lira olduğunu, buna göre dava konusu 2/3 payın değeri karşısında davaya bakma görevinin Asliye Hukuk Mahkemesine ait olduğunu kabul ederek görevsizlik kararı vermiştir.

 

Şuf'a hakkının, müşterek payın maliki tarafından üçüncü bir şahsa satılması halinde diğer müştereklere tek taraflı irade beyanıyla ve satıştaki şartlar dairesinde tercihen satın almak yetkisini veren, inşai bir hak olduğu bilinmektedir. Şefi tek taraflı olarak iradesini bildirdiği anda şefi ile şuf'a mükellefi arasında satış akti meydana gelir. Bu hukuki ilke yönünden mukaveleden doğan şuf'a (MK. 658) ile kanuni şuf'a (MK. 659) arasında hiçbir fark yoktur. Akti şuf'ada hak, tapu siciline şerh verildiği hallerde bu şerhte tayin olunan müddet zarfında ve sicilde gösterilen şartlar dairesinde kullanılabilir. Eğer sicilde ayrı bir şart gösterilmemişse payın davalıya satışındaki şarta itibar olunur (MK. 658/2). Kanuni şuf'a için yasa ayrı bir esas getirmemiştir. Burada, bir ön sözleşme ve sicil şerh verilme söz konusu olmamakla beraber, payın davalıya satışındaki şartlar tapudaki akit tablosunda açıkca bellidir, bu şartlara itibar olunması, kanunun amir hükmü nedeniyle zorunludur. Bu nedenle de, şufa hakkı kullanılmakla davacı ile davalı arasında doğan satış aktinin bedelinin, davalı ile satıcı arasındaki satışın şartlarından olarak, tapuda belli olan miktar olduğunu kabul etmek kaçınılmazdır.

 

Açıklanan bu esaslar sebebiyle yıllardır istikrarla uygulana gelen Yargıtay kararlarında ve Özellikle 20.6.1951 günlü 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, şefiin ödenmesi gereken şuf'a bedelinin, satış bedeli ve şefie ait olması gereken satış masrafları tutarından ibaret olduğu açıkca belirtilmiştir. Kanuni şuf'ada da uygulanan sukutu hak süresi içinde açılan dava, ister satış tarihinden itibaren bir ay içerisinde, ister öğrenmeden itibaren bir ay içerisinde açılmış olsun şefiin Ödenmesi gereken şuf'a bedeli değişmez. Aksi-nin kabulü satış aktinin ve şufa hakkının hukuki niteliklerini zedeleyeceği gibi, gerek maddi hukuk gerekse usul hukuku açısından çok değişken ve sakıncalı haller oluşmasına neden olur. Bu şekildeki olgular da yargıya ve kararlarına olan güveni sarsar.

 

Olayımızda; şuf'alı paylar 90.100.- TL. ye satıldığına bu miktar üzerinden dava açıldığına göre, yukarıda açıklanan esaslardan zuhül olunarak şuf'alı payın keşfen saptanan dava tarihindeki kıymeti nazara alınarak görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece Önceki kararda direnilmiştir.

 

Temyiz eden : Davacı vekili.

 

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

 

Dava, şuf'a (önalım) hakkının tanınması istemine ilişkindir. Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık görevli mahkemenin (sulh - asliye) belirlenmesinde toplanmaktadır. Öncelikle ifade etmek gerekir ki bir taşınmazın ortak maliklerinden birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer ortak veya ortakların alıcıdan bu payı bedelini ödeyerek Öncelikle alma hakkının yani şuf'a hakkının kullanılmasının söz konusu olduğu davada, görev, dava değerine göre (HUMK. m. .1-2) belirlenir. Dava olunan şeyin değerinin ise alıcı olan davalıya ödenmesi gereken bedel (şuf'a bedeli) olduğu tartışmasızdır. Somut olayda şuf'a (Önalım) bedelinin ne olacağı başka bir anlatımla şuf'a bedelinin belirlenmesi tartışma konusu olmuştur. Davalıya ödenmesi gereken şuf'a bedelinin (kapsamı) ortaya konmadan dava değerinin saptanması olanağı bulunmadığına göre, usul sorununun söz konusu olduğu durumda işin esasını ilgilendiren konunun tartışılması gerekmiştir.

 

6. Hukuk Dairesi'nin bozma kararında da açıklandığı gibi; Yargıtay uygulamasında, (YHGK.nun 7.10.1931 günlü kararından ben, bkz. Tepeci Notlu İzahlı Türk Kanunu Medenisi II   1946, sh 49) şuf'a bedeli olarak ödenmesi gereken miktar "Davalıya tapuda yapılan satışta düzenlenen sözleşme tablosunda (sicilde) gösterilenle" sınırlı olduğu kabul edilmekte idi. Ancak, şuf'a (önalım) bedeli olarak tapu sicilinde gösterilenin esas alınması, hakkaniyet ile bağdaşmayan ve çıkarlar dengesini bozan durumlar meydana getirmektedir.

 

Ülkemizde, genel olarak, taşınmaz satımlarında - tapuda - satış bedeli olarak gerçek değer yerine "emlak vergisine esas alınan daha düşük değer' gösterilmektedir.

 

Diğer taraftan şuf'a (önalım) hakkının kullanılması, satış işleminin ortaklara resmen duyurulmaması nedeniyle, olayımızda olduğu gibi satıştan senelerce sonra gerçekleşebilmektedir.

 

İşte, gerek gerçeği yansıtmayan sicildeki düşük bedelin kabul edilmesi ve gerekse satış günü ile şuf'a hakkının kullanıldığı (genellikle tescil davası ile birlikte kullanılmakta) gün arasında geçen sürede taşınmazın değerinde enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını (hakkaniyet) önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak biçimde ortaya çıkmaktadır. Bu durumda şufa (önalım) hakkı sahibi nedensiz zenginleşirken alıcı olan davalı, fakirleşmektedir. Nitekim, olayımızda, davalıya (tapu sicilindeki bilgiye göre) 1982 yılında 90.100.- lira satılan payın davanın açıldığı (şuf'a hakkının kullanıldığı) 10.2.1988 günündeki değerinin yaklaşık 30.000.000.- lira olduğu belirlenmiştir Şuf'a bedeli olarak 30.000.000.- TL. ye karşılık 90.100.- liranın ödenmesini kabul etmenin hakkaniyete uygun düşeceğini savunma olanağı yoktur; konunun tartışılması sırasında bu durum oybirliği ile benimsenmiştir.

 

Sorun, çözüm yolu ve yönteminde toplanmıştır;

 

6. Hukuk Dairesi'nin bozma kararındaki görüşleri benimseyen üyeler, sözleşmeye dayanan şuf'a (önalım) hakkını düzenleyen MK.nun 658. maddedeki kuralların kanuni şuf'a hakkı (MK. 659). içinde uygulanacağını, bu nedenle "hakkın tapu sicilinde gösterilen şartlar dairesinde kullanabileceğini ve burada gösterilen bedelin şuf'a bedeli olduğunu" ve ortaya çıkan adaletsiz ve hakkaniyete aykırı durumun ancak yasa değişikliğiyle giderilebileceğini savunmuşlardır.

 

Kanuni şura hakkının düzenlendiği MK.nun 659. maddesinde yalnız şuf'a hakkının varlığından söz edilmiş, hakkın kullanılmasının koşulları özellikle şuf'a bedelinin ne olacağı açıklanmamıştır. Bu nedenle MK,. 658. maddesinde sözleşmeden kaynaklanan şuf'a hakkı için getirilen koşulların -kural olarak- kanuni şuf'a (önalım) içinde uygulanacağı görüşü doğrudur; bu husus, 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiştir.

 

Ancak; MK.nun 658. maddesindeki "şuf'a hakkının tapu sicilinde gösterilen şartlar dairesinde herhangi bir malike karşı dermeyan olunabilir" kuralı bir sözleşmenin getirdiği yükümlülüğün sonucu olarak (ahde vefa) kabul edilmelidir. Bir sözleşmede yer alan ve tapu siciline şerh edilen şuf'a hakkı bedelinin, hakkın sahibini bağlayacağı tartışılmaz. Bu nedenle yasa gereği doğan sözleşme dışı şufa hakkında "tapudaki satış bedelinin mutlak bağlayıcılığı söz konusu olmamalı"dır. Nitekim 658. maddenin ikinci bendinde sicilde şart gösterilmemiş ise gayrimenkulun (taşınmazın) davalıya satışındaki şarta itibar olunur hükmü de getirilmiştir. Bu da yalnız sözleşmede kararlaştırılan şartın yani önalım (şuf'a) bedelinin bağlayıcılığını ortaya koyar; burada sicilden değil sözleşmedeki kararlaştırılan şarttan söz edildiği gözardı edilmemelidir. Yasa gereği satışla birlikte doğan önalım (şuf'a) hakkında alıcı olan davalı, şufa bedeli için bir yükümlülük altına girmemiştir. Kanuni şuf'a hakkı nedeniyle davalının, satış bedeline ilişkin önceden kabul ettiği şart söz konusu değildir.

 

O halde sözleşmeden doğan şuf'a hakkı için geçerli olan "sicilde gösterilen şartlar" kuralının yasal önalım (şuf'a) hakkında söz konusu bedelin belirlenmesinde de uygulanacağını kabul etmek hem 658. maddenin amacına ve hem de adalet ve hakkaniyet. inançlarına uygun düşmez. Ancak davalının şuf'a hakkı sahibine karşı satış bedelinin tapuda yazılı olan miktardan fazla olduğunu ileriye sürüp süremeyeceği üzerinde durulmalıdır.

 

Yargıtay'ın yukarıda açıklandığı gibi eskiden beri yerleşmiş görüşü ve doktrinde bir kısım öğretim üyeleri (M. Feyzioğlu, Şuf'a Hakkı Sh. 428-430; T. Esener, Muvazaalı Muameleler, Sh. 62-68; Gürsoy/Eren/Cansel, Türk Eşya Hukuku, 2. Baskı, 1984, Sh. 487; Oğuzman/Seliçi, Eşya Hukuku, 1988, Sh. 809) davalının tapuda gösterilen satış bedelinin gerçekte daha fazla olduğunu ileri süremeyeceğini kabul etmektedir. Bu yolda yapılan yorumların iki ana gerekçesi bulunmaktadır:

 

Birincisi, "davalının, şufa hakkı sahibine karşı satış bedelinin muvazaalı yapıldığını ileri sürmesinin hüsnüniyet ve ahlak kurallarına (MK. m: 2) aykırı görülmesi"dir. Ancak önalım hakkı sahibinin, satılan payı gerçek değerinin çok altında alma girişiminin doğruluk ve güven (hüsnüniyet) kuralları (MK. m. 2) ile bağdaştığını söylemek olanağı olmadığı da gözetilmelidir. Hak sahibinin satılan payı gerçek değerinin altında almak istemesi yarar ve çıkarlar arasındaki dengeyi bozar; bu durumdaki kişinin MK.nun 2. maddesinden yararlanması olanağı olmamalıdır.

 

İkincisi ise, 5887 sayılı eski Harçlar Kanunu'nun 72. maddesinde "tapu. idaresine bildirilecek satış bedeli işlem tarihindeki sürüm bedelinden aşağı olamaz" kuralıdır; taşınmaz satışlarında bedelde muvazaanın önüne geçmek için konulduğu kabul edilerek, "bu kural ile artık alıcının tapu sicilinde tescil edilmiş bedele dayanan önalım (şuf'a) hakkı sahibine karşı bir iddiası olamayacağı" savunulmuştur (Esener age. sh. 68).

 

Ancak; Devlet'in, vergi alacağını böyle bir kurala bağlamış olmasının nedeni, kamu hizmeti ve yararıdır; bu düzenlemeyle özel hukuk sorununun çözümlenmesi yasa koyma tekniğiyle bağdaşmaz. Kaldı ki amaç açıktır. Bu gün yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 4 sayılı Tarifesinin 20. maddesinde getirilen kural, uygulamada idare tarafından yorumlanarak "tapuda yapılan işlemlerde devir ve alım bedeli değil emlak vergisi için gösterilen (daha düşük bedel)" değer esas alınmaktadır.

 

Türk - İsviçre Borçlar Hukukunda, kural olarak, muvazaalı işlemlerin geçersizliğinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini önleyici bir kural bulunmamaktadır (Esener, sh. 112). Genel kabul görmüş görüşe göre "muvazaanın üçüncü kişiye karşı ileri sürülememesinin ancak böyle bir iddianın ortaya atılmasının" ya hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması, ya da "BK.nun 18/II'deki gibi yasada açıkça öngörülmüş olan durumlarda" söz konusu olabilir; şuf'a hakkı sahibine karşı muvazaanın ileri sürülmesinde hakkın kötüye kullanılması niteliği yoktur (Tandoğan, Borçlar Hukuku, Özel Borç ilişkileri, C. 1/1, 5. Baskı 1988, Sh. 238). Çünkü alıcı olan davalının, şuf'a hakkı sahibi davacının davaya konu payı gerçek değerinin altında düşük bedelle almak istemesine karşılık muvazaa iddiasını ileri sürmesi çıkarlar dengesini korumayı amaçlamaktadır.

 

Davacı ve davalı bu hukuki işlemin tarafları olmadığına göre "bedelde muvazaanın davalı tarafından tanıkla kanıtlanabileceği" kabul edilmelidir. Nitekim, 21.5.1958 gün ve 7/3 sayılı Yargıtay inançları Birleştirme Kararı'nda ortak taşınmazın paydaşı, payını karı kocaya, çocuklarına veyahut akrabaya temlik etmesi durumunda görünüşte satış sözleşmesi olsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaçlar ya da bağışlama gibi düşüncelerin egemen olduğu durumlarda, önalımı (şuf'a) hakkının kullanılamayacağı" kabul edilirken, hem muvazaa iddiasının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebileceği hem de bu iddianın tanıkla kanıtlanabileceği sonucuna varılmıştır (YHGK. 14.4.1993 gün 8/159 sayılı kararı).

 

20.6.1951 gün ve 13/5 sayılı Yargıtay inançları Birleştirme Kararında ise önalım (şuf'a) hakkı, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye diğer bir paydaşa ait hissenin üçüncü kişiye satılması durumunda o hisse müşteriye neye mal olmuş İse o miktar İle ve belli bir süre içinde satın almak yetkisi veren aynı bir hak olarak tanımlanmıştır. Bu nedenle inançları birleştirme kararının sonuç bölümünde "satış bedelinden söz edilmesini" müşteriye mal olan satış bedeli olarak anlamak gerekir. Bu nedenle anılan inançları Birleştirme Kararının şuf'a bedelini payın satışı nedeniyle oluşturulan sicilde yazılı bedelle sınırladığı yolundaki görüşler üyelerin çoğunluğu tarafından paylaşılmamıştır.

 

Şuf'a (Önalım) hakkının, ortak payın satışından çok sonra kullanılması nedeniyle aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Yukarıda açıklandığı gibi; önalım bedeli sicilde gösterilen satış değeri ile sınırlı olmadığına göre, hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından dolayı davacıya amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Çağdaş hukuk; haksız yani tam karşılığı verilmeden elde edilen kazançları korumamaktadır (MK. m. 21, 61-63). Mülkü ve ortağı ile ilgisini, kesen bir kimsenin günün birinde ortaya çıkarak alıcı (davalı) zararına azımsanmayacak oransız bir çıkar sağlaması, MK.nun 2. maddesinde düzenlenen objektif hüsnüniyet kuralına aykırıdır (Belgesay, Mahkeme içtihatları Analizi VII Şuf'a Hakkı 1956 sh. 19). Bu nedenle satış tarihinden sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının şuf'a bedeline dahil edilmesinin yorumu yasaya ve hukukun genel prensiplerine ters düşmez. Bedelin alıcı davalıya ödenmesinde sadece tazmin durumu olduğuna göre, hakkın kullanılması hiç bir zaman davalının zararına olmamalıdır.

 

Tüm bu nedenlerle şura (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle hak sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğü hakka konu olan payın, hakkın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri olmalıdır. Davalının, şuf'a hakkına konu edilen "satış tarihindeki gerçek değerinin sicilde gösterilen değer olmadığını" ve "satıştan sonra payın değerinin objektif veya enflasyon nedeniyle değiştiğini" ileri sürme hakkı vardır.

 

Önalım bedelinin hakkın kullanıldığı tarihteki gerçek sürüm değerine göre belirlenmesinden bir takım kuşkulara ve duraksamalara kapılmaya yer olmamalıdır. Nasıl sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkında, sicilde bedel gösterilmeyen veya yasal önalım hakkında, hak sahibi davacının bedelde muvazaa iddiası ileri sürdüğü veya satış yerine bağış işlemi yapılan durumlarda gerçek satış bedeli araştırılabiliyorsa burada da yapılacak işlem aynı niteliktedir.

 

O halde şuf'a (önalım) hakkının, kullanılması nedeniyle uygulamada ortaya çıkan ve tartışmasız kabul edilen adaletsiz (hakkaniyet) durumun yorum yoluyla düzeltilmesi olanağı olduğu kabul edilmelidir. Unutulmamalıdır ki, yasaların uygulanması sırasında görülecek haksızlıkların, adaletten sapmaların düzeltilmesi ilk önce yargıya düşen bir görevdir. Yasanın açık ve buyurucu bir emri olmadıkça yargı bu görevini yerine getirmekle yükümlüdür. Olayımızda yasal bir değişikliğe ve düzenlemeyi gerek bulunmadığına göre bin dokuz yüz otuzlardan günümüze kadar gelen yerleşmiş inançtan dönülerek, önalım (şuf'a) bedelinin payın satışında tapu sicilinde gösterilen değer olmayıp hakkın kullanıldığı yani dava tarihindeki değer olduğunun kabulü hukukun temel amaçlarından olan adaleti (hakkaniyet) gerçekleştirecektir.

 

O halde mahkemenin, görevin belirlenmesinde temel alınacak dava değerini, önalım hakkına neden olan satılan payın dava tarihindeki değerine göre tesbit etmesi ve bu nedenle görevsizlik kararı vermesi doğru olmuştur.

 

Konu üzerinde yapılan görüşme ve tartışmalar sırasında; bir kısım üyeler, "10.5.1944 gün ve 14/18 sayılı inançları Birleştirme Kararına dayanarak ve davanın tapu sicilinde gösterilen değere göre açıldığını, bu değere itirazın görev sorununa etkili olamayacağı gerekçesiyle" mahkemenin görevsizlik kararı veremeyeceğini fakat sulh mahkemesinin dava tarihindeki bedeli önalım (şuf'a) bedeli olarak belirleyebileceğini ileri sürmüşlerdir. Ancak 1944 tarihli anılan inançları birleştirme kararı dava açıldıktan sonra usulün 186. maddesinin söz konusu olduğu durumlarda meydana gelen değer değişikliğiyle ilgilidir. Diğer taraftan HUMK.nun 1. maddesi "görevli mahkemenin tesbitinde davanın açıldığı gündeki değerin esas tutulacağını" kabul etmiştir; önalım (şuf'a) bedeli, payın dava tarihindeki değeri olarak kabul edildiğinde görevin de buna göre belirlenmesi zorunludur. Gerekçesiyle çoğun4uk tarafından bu görüş de paylaşılamamıştır. O halde usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararı onanmalıdır.

 

S o n u ç Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle (ONANMASINA) ve bakiye temyiz il~m harcının temyiz edenden alınmasına, ilk iki görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için 5.5.1993 gününde yapılan üçüncü görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

 

 

 

 

Akti şuf'anın isteyişinde esas olan taraflar arasındaki aktin şartlarıdır. O akit tları sicilde şerhli olacağından hak' o şartlar dairesinde kullanılacaktır. MK.658/7. maddede bu husus açıkca belirtildikten sonra aynı maddenin 2. fıkrasında, şuf'a hakkının şartlarının akitle gösterilmemiş ve dolayısıyla tapu sicilinde o şartların yer almamış olması halinde ise şuf'alı payın alıcıya satışındaki şartlara itibar olunacağı hükme bağlanmıştır. MK. 659. maddesiyle tanınan kanuni şuf'a hakkı kullanılırken işte bu 658. maddenin ikinci fıkrasındaki gibi tapuda yapılan satışın şartlarına itibar olunacaktır. Şuf'a hakkının satıştan veya daha sonraki öğrenme gününden itibaren bir ay içinde kullanılmış olması bu yönden bir ayrıcalık yaratmaz. Zira, maddenin son fıkrasının tüm maddeyi kapsadığı tartışılmayacakkadar açıktır. 'Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 6.12.l95l gün 1/6 sayılı kararı bu yöndeki bazı tereddütleri daha o zaman ortadan kaldırmıştır. Böylece kanuni şuf'a hakkı kullanıldığında davacı ile davalı alıcı arasında doğan halefiyet sonucu alıcıya iade edilecek olan bedel, onun payı satın alırken satıcıya ödediği satış bedeli ile yaptığı satış masrafları ve harçlar toplamından ibaret olan maliyet bedelidir. 20.6.1951 tarih ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı sonuç fıkrası bir kere daha buhukuki gerçeği vurgulamamıştır.

 

Yukarıda belirtildiği gibi, yasal düzenlemedeki açıklığa ilaveten yıllar önce ortaya çıkan bazı değişik düşünceler Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararlarıyla giderilmiştir. İçtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar (2797 sayılı Yargıtay Kanununun 45. maddesi). Bu yasal zorunluluklara karşın Medeni Kanunun 658. maddesinin 2. fıkrasının, ancak satıştan itibaren bir ay içinde açılan davalara hasren düzenlendiği sonucuna varılması ve bunun sonucu olarak tapudaki satış bedeli dışında yeni bir bedel arayışı yoluna girilmesi doğru değildir.

 

 

 

 

  Mahkemenin görevi meselesine gelince; dava şuf'alı payın tapuda yazılı satış bedeli sebebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi dahilindedir. Davalı görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olmasını zorunlu kılan, daha yüksek bir satış bedeli iddiası getirmemektedir. Sadece o bedelin zararına olacağını savunmuştur. Yargıtay içtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 10.5.1944 gün, 14/18 sayılı kararında, "asıl şuf'a davası açıldıktan sonra, davanın devamı sırasında, pay 'daha yüksek bedelle 3. kişiye satılırsa HUMK. nun 186. maddesine göre davanın yeni malike yönetilmesi halinde son bedele 'bakılarak görevsizlik kararı verilmeyeceği" kabul edilmiştir. Bu kararın gerekçesinde amaç açıkça belirtilmiştir. Aynı amaçdan hareketle, şuf'a davalarında görevli mahkemenin tapu sicilindeki satış bedeli miktarına nazaran tayin edilmesi gerektiği, gerçek satış bedelinin daha az veya fazla olduğuna dair iddiaların göreve etkili olamayacağı Yargıtay H.G.K. 'nun 4.2 .1 953 gün, 38/39 ve 16.6.1 954 gün, 76/20 sayılı kararlarıyla benimsenmiştir. Uzun yıllardır uygulama bu yoldadır. Şuf'a bedelinin sonradan savunmaya göre değişken bir değer olabileceğin kabulünde de bu 'yargısal kararlardaki görüşler kıyasen kabul edilip sürdürülmelidir. Görevsizlik kararı şartları gereğinin kabul edilmesi halinde apayrı bir uygulama getirilmiş olacak, ayrıca davanın devamı sırasında verilecek görevsizlik kararları, bunların kesinleşmesi aşamaları davaların uzamasına neden olacak, şuf'a bedelinin ne olması gerektiği yolundaki çoğunluk kararının tek amacı bu yolla etkisiz kalacaktır.

 

 

 

 

 

 

 

 

Yerel mahkemenin gerekçesi, MK.nun 2. maddesinden hareket edilerek varılan bir sonu çtur. Kişisel düşünceme göre, MK.nun 2. maddesinin uygulanmasının gerektiği fikrine katılmakta birlikte, gerekçenin aşağıda belirteceğimiz hukuki temele dayanmasını uygun görmekteyiz.

 

 

 

 

 

 

Bize göre satıcı ile alıcı arasında düzenlenen satış sözleşmesi nedeniyle mülkiyet alıcı adına tescil edilmektedir. Bu tescille alıcı MK.nun 633. maddesi gereğince payın mülkiyetini kazanmaktadır. Ne var ki bu mülkiyet hakkı önalım hakkı sahibinin hakkını kullanması taliki şartına bağlıdır. Hak kullanılmakla mülkiyet sonuçsuz kalır. Çünkü önalım hakkının kullanılması ile alıcı adına yapılan tescil sebepsiz ve haksız bir tescil mahiyetini alır.

 

Bundan dolayıdır ki, önalım hakkı sahibi payın kendi adına devredilmesini, alıcıdan ister. Böylece, payın mülkiyetinin devir yolu ile alıcı adına tescil edilmesi üzerine, alıcı payın mülkiyetini önalım hakkı sahibine devretmekle yükümlü olan satıcı paydaşın yerini tutmuştur. Bundan dolayı 'da artık önalım hakkı sahibinin muhatabı alıcı olduğundan satıcı bu üçgenin dışında kalmıştır. Ancak davanın alıcıya yöneltilmesinin hukuki dayanağı ve sebebi satıcı paydaş ile alıcı arasında yapılan sözleşme ve bu sözleşmeye göre alıcı adına intikal ettirilen mülkiyetin istenmesine ilişkin hukuki olgulardır. Durum böyle olunca şöyle bir sorun ortaya çıkmaktadır. Satıcı ile alıcı arasında 'yapılan sözleşme ve bunun sonucu olarak mülkiyetin alıcıya devredilmesi üzerine, önalım hakkı sahibinin bu hakkını yıllarca sonra kullanmaya kalkışması durumunda bu hakkın satıcı ile alıcı arasında yapılan sözleşmenin hakkın alıcıya karşı kullanılması sonucu aynı sözleşmenin bu defa kendisi ile alıcı arasında kurulmuş gibi hukuki sonuç doğurduğu, ancak yıllarca önce kurulmuş gibi olan ve önalım hakkı sahibinin bu hakkını kullanmakla sözleşmenin eski şartlar gereğince icrasının istendiği böyle bir istemin ise, sözleşmeye bağlılık (Ahde vefa) ilkesine uygun olup olmadığı sonucudur. Bize göre önalım hakkı sahibinin yıllarca sonra satışı öğrendiğini belirterek bu hakkını kullanması eskiden satıcı ile alıcı arasında yapılan eski sözleşmenin bugün itibariyle 'bir ifasını talep etme niteliğinde olduğundan, alıcıyı da b~i sözleşme ile bağlı tutmak hak ve adalet kurallarına uygun düşmez. Burada yıllarca önce yapılmış olan bir sözleşmenin yıllarca sonra icrasının yapıldığı tarihteki sözleşme uyarınca istenmesi MK.nun 2. maddesine aykırıdır. Ancak bu sonuca varılabilmesi için sözleşmenin yapıldığı (satıcı ile alıcı arasındaki sözleşme ve payın devredildiği tarih) tarihteki koşullar ile ifasının istendiği tarihteki ekonomik koşulların önemli ölçüde değişmiş olması gerekir. Bu halde tarafların sözleşmenin yapıldığı zamandaki durumların değişmemesi koşulu ile sözleşmeyi yaptıkları kabul edilir (Clansula Rebus Sie Stantibus) olarak da isimlendirilen bu teoriye göre sözleşmenin yapıldığı tarih ile ifasının istendiği tarih arasında geçen sürede koşulların değişmiş olması nedeniyle, eğer taraflardan biri meydana gelen değişmeleri bilse idi, sözleşmeyi yapmayacağı, böylece sözleşmeyi kuran irade beyanının meydana getirdiği işlemin çöktüğü, yerine getirilmesinin taraflardan biri için son derece güçleşmiş olması gerekir. Buna karşın sözleşmenin eski koşullarla ifasının istenmesi taraflardan biri yararına önemli ölçüde haksız bir zenginleşme diğeri içinde bir zarar meydana getirmek suretiyle hukukun hiç de ön-görmediği bir sonuç ortaya çıkmaktadır. Işte bu durumda belirtilen emprevizyon teorisi uyarınca sözleşmenin günün koşullarına uyarlanması gerekmektedir.

 

Somut olayda sözleşme 1982 yılında yapılmış olup, tapudaki bedel 90.500 liradır. Dava tarihindeki payın bedelinin 29.000.000 lira dolaylarında olduğu belirlenmiştir. Böyle bir sonucun meydana gelmesinde tarafların kusuru yok ise de, önalım hakkı sahibinin tapuda yazılı olan bedelle tescil isteminde bulunması hiç bir kusuru bulunmayan davalı alıcının önemli ölçüde zarara uğraması sonucunu doğuracaktır.

 

 

 

 

 

 

*

 

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972