 |
T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
E. 1992/18-715
K. 1992/740
T. 16.12.1992
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ARTIRILMASI
TAŞINMAZIN "MEVKİ VE ŞARTLAR1" VE OLDUĞU GİBİ KULLANILMASI HALİNDE GETİRECEĞİ NET GELİR
OBJEKTİF ÖLÇÜLER - ALT YAPI HİZMETLERİ VE KÜLTÜREL VE SOSYAL FAALİYETLERDEN YARARLANMA
ÖZET Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (f) bendi uyarınca, kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelire göre taşınmazın belirlenen değerinin, ayrıca aynı maddenin (i) bendine göre artırılabilmesi için, artırma unsuru olan "objektif ölçülerin" açık, seçik, tüm nitelikleri ile belirtilmesi yanında bu ölçülerin, araziye getirdikleri katkıların ne olduğu ve arazi değerini hangi nedenlerle etkilediklerinin açıklanması gerekir. Yasada öngörülen "objektif ölçülerin" arazinin (f) bendinde açıklandığı gibi olduğu şekli ile kullanılması haline yönelik olmaları zorunlu olup, ileride gelişebilecek kültürel ve sosyal faaliyetler, bu objektif ölçüler kapsamında mütalaa edilemez.
(2942 s. Kamulaştırma K. m. 11/f-i)
Taraflar arasındaki "kamulaştırma bedelinin artırılması" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesi)nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 24.9.1991 gün ve 366-466 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 20.12.1991 gün ve 344-365 sayılı ilamı ile (...Hükme esas alınan bilirkişi raporunda Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (i) bendi dikkate alınarak esa s itibariyle buğday, bostan ekilen tarlanın, diğer objektif Ölçüler nazara alınarak bilimsel metodla tesbit edilen değeri % 300 oranında arttırılmıştır.
Bilirkişinin objektif arttırıma dayanak gösterdiği hususlar, taşınmazın Ankara'ya 22 km., Ankara-İstanbul karayoluna da 500 metre mesafede olduğu, ayrıca gelecekte alt yapı hizmetlerinden ve kültürel ve sosyal faaliyetlerden de yararlanabilecek konumda bulunduğu hususlarıdır. Ankara'ya ve Ankara-İstanbul karayoluna olan mesafeler % 300 oranında objektif de ğer arttırımına neden olamayacağı gibi yararlanılabilecek alt yapı hizmetleri ile sosyal ve kültürel faaliyetlerin ne olduğu veya olabileceği belirtilmediğinden genel nitelikte sözler olup 11. maddenin (i) benddeki objektif Ölçü niteliklerini de yansıtmakt adır. Anılan maddenin (f) bendine göre arazi niteliğinde olan taşınmazın değerinin tesbitinde, kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlara göre ve "olduğu gibi kullanılması" halinde getireceğine net gelir esas alınır. Taşınmazın karayoluna ve şehire uzaklık veya yakınlığı ancak tarımsal faaliyet kapsamı içinde (1) bendi uyarınca belli oranda arttırıma tabi tutulabilir. İleride gelişebilecek kültürel ve sosyal faaliyetlerin tarım arazisinin değerine bir katkısı düşünülemez.
Bundan ayrı 11. maddenin (i) bendine dayanılarak ve objektif Ölçüler ileri sürülerek değerin arttırımına gidilirken, tarım arazisinin asıl değer belirleme ölçülerinin (f) bendinde yer aldığı, (i) bendinin tali bir arttırım (veya indirim) unsurlarını içerdiği gözden ırak tutulmamalı ve bu b ende göre yapılan arttırımın asli unsurlara dayalı olarak belirlenen değerin katlarını oluşturacak oranda olmamasına dikkat edilmelidir.
Yukarıdaki hususlar gözetilmeden ve 11/i bendinin amacı da aşılarak objektif ölçüler nedeniyle değerin aşırı oranda arttırılması usul ve Yasaya aykırı görülmüştür...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz eden: Davalı vekili.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme karar ının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Özel Daire bozma ilamında da değinildiği üzere, Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (f) bendi uyarınca, kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelire göre taşınmazın belirlenen değerinin, ayrıca aynı maddenin (i) bendine göre arttırılabilmesi için, artırma unsuru olan "objektif ölçülerin" açık, seçik, tüm nitelikleri ile belirtilmesi yanında bu ölçülerin, araziye getirdikleri katkıların ne olduğu ve arazi değerini hangi nedenlerle etkilediklerinin açıklanması gerekir. Bunun yanında Yasada öngörülen "objektif ölçülerin", arazinin (f) bendinde açıklandığı gibi olduğu şekli ile kullanılması haline yönelik olmaları zorunlu olup, ileride gelişebilecek kültürel ve sosyal faaliyetler, bu objektif ölçüler kapsamında mütalaa edilemez. Arazinin Yasada öngörülen şekilde dekar başına düşen yıllık net geliri bulunduktan sonra değerinin bilimsel yöntemle bel irlenmesi için uygulanacak kapitalizasyon faizi oranının (% 3-15 arası) seçilmesinde belirleyici olan unsurların da, "objektif ölçüler" kapsamında olmadığı açıktır. Çünkü aynı unsurun taşınmazın bedelinin tesbiti işleminde iki kez değerlendirilmesi mümkün değildir. Bunun sonucu olarak, davaya konu taşınmazla ilgili, "objektif ölçüler' uyarınca arttırım, ancak taşınmazın Ankara-İstanbul Oto yoluna ve Ankara'ya yakın denebilecek mesafede olması nedeni ile mümkün olabilecektir. Bu da, bu unsurların, taşınmazın 'kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına" ve "olduğu gibi kullanılması" haline ek katkıda bulunan, bunlara paralel objektif ölçüler olarak değerlendirilmelerinden kaynaklanmaktadır.
Diğer taraftan, Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (i) bendine göre "diğer objektif ölçüler" nedeni ile, bilimsel metodla bulunan değerin arttırılması gereken hallerde bu arttırım oranının, uygulanan bilimsel metodun öğelerini anlamsız kılacak veya onları bertaraf edecek ölçüde olmamasına dikkat edilmelidir. Arazilerd e bedel, esas itibariyle maddenin (f) bendine göre belirlendiği, asıl değeri belirleyen öğelerin bu bentde yer aldığı nazara alınmalı, bunun dışında (i bendindeki) arttırımların temel ve esas alınan öğelere göre yapılan asıl değeri anlamsız kılacak oranlar da yüksek olmamasına özen gösterilmelidir. Gerçekten taşınmazın (t) bendinde sözü edilen "mevkii ve şartları" ve "olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir" esas alınacağı cihetle bu net gelirin bulunması için yapılan uygulama; taşınmazın coğra fi ve topoğrafik konumu, toprak yapısının sulanabilir olup olmadığı, verim düzeyini, ekilebilecek ürünün cinsini ve verimini, yetiştirme masraflarını ve daha birçok öğenin araştırılıp saptanmasını öngörmektedir. Böylesine ayrıntılı bir araştırma ve hesap i şlemlerinden sonra gene kendi içerisinde bir çok öğeyi içeren kapitalizasyon faiz oranının da seçilip (% 3-15 arasında değişen) yıllık net gelire uygulanmasının ardından, bilimsel yöntemle bulunan değerin, (i) bendine göre "objektif ölçüler" nedeni ile art tırma oranının yüksek tutulması, yukarıda açıklanan ve Yasa hükümlerinden kaynaklanan maddi unsurların, nihai değerdeki etkilerini ortadan kaldıracağı cihetle Yasaya aykırı bir sonucun doğmasına neden olacaktır.
Bu açıklamadan anlaşılacağı üzere "objektif ölçüler" nedeni ile, bilimsel metotla bulunan değer artırılırken mutlaka objektif nedenlere dayanılmalı, bu nedenler açık ve gerekçeli olmalı, taşınmazın (f) bendine göre değerlendirilmesinde ya da kapitalizasyon faiz oranının seçilmesinde dikkate alınmam ış olmalıdır.
Bu arada, direnme kararında yer alan ve "bilirkişilerin ihtisasına giren konularda onlara müdahale edilmemesi" gerektiği görüşüne yer veren gerekçeye de değinmekte yarar görülmüştür. Her şeyde önce Hakim, bilirkişilerin, mütalaası ile mutlak anlamda bağlı değildir. Hukuki konulara ilişkin hususlar ise her zaman Hakimin denetimindedir. Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (i) bendinin uygulama yeri olup olmadığı, uygulanacaksa hangi haller nedeni ile uygulanacağı ve uygulama kapsamı ile sınır ı hakim tarafından takdir edilir. Çünkü bu hususlar, Yasa hükümlerinin yorumu ile ilgili olup, bilirkişinin teknik bilgisi kapsamında değildir. Kamulaştırma Kanununun 11. maddesi, taşınmazların değerlendirilmesinde ve gerçek kamulaştırma bedelinin belirlen mesinde bilirkişilere görev vermiş ise de, bu hal genel hüküm niteliğindeki Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 275. maddesine, Kamulaştırma Kanunu uygulamasında da uyulması zorunluluğunu ortadan kaldıramaz.
Bu nedenlerle, yukarıdaki açıklamaların ışığında, inceleme konusu somut olayla ilgili olarak, mahkemece yapılacak iş yürütülen tahkikatın yeterli olduğu da dikkate alınarak, keşifler sonucunda düzenlenen bilirkişi raporlarından, taşınmazın, 11. maddenin (f) bendine göre ve bilimsel metotla bulunan değer i yönünden uzlaştırıcı olan 6.8.1991 tarihli olanına itibar ile bu raporda 6.041 TL. olarak bulunmuş metrekare fiyatın yukarıda uygulanabileceği belirtilen objektif ölçülerin niteliği ve dava konusu taşınmazın değerine katkısı dikkate alınarak misli (% 1 0 0'ü) geçmeyen bir oranda arttırılıp bu değer esas alınmak suretiyle diğer unsurlar ile birlikte hesaplanacak arttırıma karar vermek olmalıdır.
Bu itibarla Hukuk Genel Kurulunca da aynen benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde, usul ve Yasaya aykırı bulunan direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 16.12.1992 gününde, oybirliğiyle karar verildi.
|
