* KİRA PARASININ TESBİTİ

 

Taraflar arasındaki  "kira  tesbiti"  davasından  dolayı  yapılan  yargılama  sonunda,  (İzmir 8.  Hukuk  Mahkemesi)nce  davanın  reddine dair  verilen 21.9.1989 gün ve 865-1015 sayılı kararın  incelenmesi  davacı  vekili  tarafından  istenilmesi  üzerine,  Yargıtay  3. Hukuk  Dairesi'nin  30.3.1990  gün  ve  9707-2711  sayılı  ilamıyla;  (...  Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre tarafların kira parasının hesabı ile ilgili kararlaştırdıkları yöntemler ancak yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar.

Bu  nedenle  17.5.1989  tarihinde  başlayan  dönemde geçerli olmak üzere kira parasının sözleşmede bulunan şart gözönünde bulundurulmaksızın tesbiti gerekir.

Bu  itibarla  yukarıda  açıklanan  esaslar  gözönünde tutulmaksızın  yazılı  şekilde  hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine  geri  çevrilmekle,  yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz eden: Davacı vekili.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek  direnme  kararının  süresinde  temyiz  edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira parasının tesbiti istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki  bir  yıl  süreli,  17.5.1987  başlangıç  tarihli  kira  sözleşmesinde  yer alan özel şarta göre; başlangıçta kararlaştırılan  aylık  60.000  TL.  kira  parası,  kira sözleşmesinin  yasa  gereği  uzaması halinde ilk uzayan yılda %25; ikinci uzayan yılda ise %30 oranında artırılacaktır.

Sözleşmedeki  bir yıllık kira süresinin sonunda, sözleşme feshedilmemiş olduğundan yasa gereği  yenilenen  ilk  yılda,  özel  şarta  uygun olarak kira parası %25 oranında artırılmış ve bu konuda taraflar arasında  bir  ihtilaf  çıkmamıştır.  Ancak,  ikinci  defa  yasa  gereği yenilenmiş  sayılan  dönemin  başında  davacı  kiralayan,  kira  parasının  bu  yılda  %30 artırılmaya  dair  özel  şarta  rağmen  davacı  kiracıya  ihtar  çektikten  sonra, hak ve nesafet kurallarına  göre  aylık  kira  parasının  250.000  lira olarak  tesbitini  istemiştir.  Özel  Daire ile  mahkeme  arasındaki  görüş  aykırılığı  yasa  gereği  yenilenen  kira  döneminde kira parasının belirlenmesine ilişkin özel şartın geçerli olup olmadığı konusunda toplanmaktadır.

Öncelikle  vurgulamak  gerekir  ki,  kira  sözleşmesinin  bir  kaç  yıllık  olması  ve  tarafların her  bir  yılın  kira  parasının  ne  suretle  saptanacağına  dair  özel  kurallar veya yöntemler kabul  etmiş  olmaları  halinde,  bu kural ve yöntemlerin sözleşme serbestisi ilkesine dayalı olarak  geçerli  olduğunda ve tarafların buna uymak zorunda bulunduklarında bir uyuşmazlık yoktur.  Uyuşmazlığın  konusu,  kira  akdinin  kapsadığı  süre  içinde  değil; bu süre bittikten sonra  6570  sayılı  Kanunun  9  ve 11. maddeleri dikkate alınarak kira akdinin yenilenmiş sayıldığı dönemlere ait  kira  parasının  ne  suretle  saptanacağına,  buna ilişkin  olarak tarafların kira sözleşmesinde kabul  ettikleri  bir  miktarın  veya  bu  miktarı  belirlemeye yönelik bir yöntemin geçerli olup olmadığına ilişkindir.

Böyle bir  sözleşme  şartının,  geçerli  olup  olmadığının  belirlenmesinde  hukuksal  ve sağlıklı bir çözüme ulaşılabilmesi  için  herhalde  kira  tesbit davalarının  niteliğinin  ve kamu  düzeni  ile  ilişkisinin  incelenmesi  yerinde  olacaktır.  Yenilenen  dönemlere ait kira parasının  tesbiti,  kamu  düzeni  ile  ilgili  ise  buna  ait  özel  şartın  geçerli olmayacağı, bu konuda  18.11.1964  gün  ve  1964/2-4  sayılı  İçtihadı  Birleştirme  Kararının uygulanması gerektiği sonucuna varılmalıdır.

Bunun  için  de  önce  kamu  düzeni kavramının ne olduğu, onun belli bir hukuki ilişkide varlığının  nasıl  saptanabileceği  konusunun  incelenmesinde  yarar  vardır.  Kamu düzeni kavramının  bir  tanımının  yapılmasının  güçlüğü ortadadır. Ancak böyle bir kavramın mecut olduğu ve kendisini bir çok hukuki  ilişkide  hissettirdiği  de  ortadadır.  Bu  gerçeği, konumuzla ilgisi oranında somutlaştırmaya çalışmak da bir zorunluluktur.

Von Tuhr'a göre:

Medeni  Kanunun Meriyet Sureti ve Tatbik Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde olduğu gibi,  kamu  düzeninden,  korunma  ve uygulamasında, toplumun büyük yararı bulunduğu kabul edilen  özel hukuk kuralları anlaşılmak gerekir (Andreas Von Tuhr, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, Çev. Cevat Edege, Ankara-1983, Yargıtay Yayını No:15,Sh.258).

Becker'e göre ise:

Kamu  düzeni,  kamu  menfaati düşüncesi ile konulmuş özel hukuk düzenidir. Aynı zamanda sözleşme  serbestisinin  sınırını  tayin  ederken,  bu  kavrama  baş  vurulabilir  (Becker H., Borçlar Kanunu, Çev. Bülent Olcay, Ankara-1967,Sh.97).

İsviçre Federal Mahkemesi'nin kamu düzeni hakkındaki tanımı ise şudur: Bir kuralın kamu düzenine ilişkin sayılması için  bu  kurala  aykırılığın,  ülkenin  hukuk  düzeninin  temel ilkelerinden birisiyle  çatışması,  ya  da  ülkenin  genel  hukuk  duygusunu  ağır  şekilde zedelemesi zorunludur  (Kaneti  Selim,  İsviçre  Federal  Mahkemesi'nin  Borçlar  Hukuku Kararları, Ankara-1968,Sh.22).

Yargıtay  Hukuk  Genel  Kurulu'nun  28.11.1973  gün ve 609/959 sayılı karında ise "kamu düzeni  kavramı,  benzer  yönler  olmakla  beraber  her  ülkenin, o ülkenin kendisine özgü tarihsel,  sosyal,  ekonomik  ve  diğer koşulların oluşturduğu özel bir anlam taşır" hükmüne yer verilmiştir.

Kamu  düzeninin  yazılı  metinler  ve  mahkeme  içtihatları  gibi başlıca iki kaynağı olmakla beraber,  Schwarz'ın  da  belirttiği  üzere  "Kamu  düzeni,  takdiri  bir  kavramdır. Bunu kesin olarak  sınırlamaya  olanak  yoktur"  (Schwarz  Andreas  B., Borçlar Hukuku Dersleri, Çev. Bülent Davran, İstanbul-1948, Sh.343).

Gerçekten  de ünlü Fransız Hukukçusu Niyobet'in de açıkladığı gibi, "kamu düzeni kavramı ifade edilebilmekten çok, duyulabilen, sezinlenebilen şeylerdir".

Yukarıdaki görüşler birleştirilip incelendiğinde şu sonuca  varılabilir:  Bir  kuralın kamu  düzeni  ile  ilgisi,  Yargıtay  Hukuk Genel Kurulu'nun az önce sözü edilen kararında belirtildiği üzere, ülkenin sosyal, ekonomik, kültürel ve  tarihsel  gerçeklerine  göre belirlenmelidir. Diğer bir deyimle, sözü edilen gerçekler  kuralın  vazgeçilmezliğini; toplumsal  yararını  ve  hukuk  düzeninin  korunmasına  yönelik  amacını ortaya koyuyorsa, kuralın kamu düzeni ile ilgisi kabul edilmelidir.

Kamu düzenine ilişkin  kuralı  bu  geniş  çerçeveye  oturttuktan  sonra  "yasa  gereği yenilenmiş  sayılan  kira  dönemlerine  ilişkin  kira  parasının"  tesbitinde  tarafların  önceden kabul  ettikleri  bir  yöntemin  geçerli  olup  olmadığı;  diğer  bir  deyimle  bu  dönem  kira parasının  tesbitine  ilişkin  kuralların  (18.11.1964  gün  ve  1964/2-4  sayılı  Tevhidi  İçtihat) kamu düzeni ile ilgili olup olmadığı konusunun incelenmesine geçilebilir.

1.6.1955  tarihinde  yürürlüğe  giren  6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 2 ve 3. maddeleri, kira paralarını 1953  yılı  rayici  ile  sınırlamış  bu  sınırı  aşan  kira parasını içeren kira  sözleşmelerini  yasaklayarak,  taraflarca  kararlaştırılmış  olsa  bile, kira  parasının  bu  rayice  indirilmesini  öngörmüştür.  Görülüyor  ki  kanunkoyucu,  Borçlar Kanununun  19. maddesinde de ifadesini bulan akit serbestisini kısıtlamak durumunda kalmış ve  bu  surette  kamu  düzeni  kaygısı  ile  kurallar  getirmiştir. Bu kuralların kamu düzeni ile ilgili olmadıkları iddia edilemez. Çünkü  bunlar,  hukuk  düzenimizin  kabul  ettiği  akit serbestisini,  bir  genel  yarar  için  kısıtlamış;  asıl  işlevi,  toplumda  barışı  sağlamak  olan, hukuk düzenini muhafaza gayesinden kaynaklanan, kurallardır.

Anayasa  Mahkemesi,  26.3.1963  gün  ve  3/67  sayılı  kararıyla  bu  kısıtlamayı mülkiyet hakkının  özüne  dokunan  nitelikte  görerek, sözü edilen 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar vermiş  ise  de  kararda  aynen  şu  ifadeye  yer  vermiştir:  "Mesken ve iş yeri darlığının bulunduğu  memleketlerde kiraların anormal yükselişine ve hayat pahalılığına karşı toplumu korumak amacı ile Devletçe tedbir alınmasının kamu yararına bir müdahale teşkil ettiğinden şüphe  olunamayacağı,  aynı  amaçla  kiraların kontrol altına alınmasının da kamu yararına olan tedbirler cümlesinden bulunduğu, Devletin bu konudaki müdahalesinin mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceğini öngören Anayasanın 36. maddesinin kapsamına girdiği,  memleketimizde  gayrimenkul  darlığı  devam  ettiği sürece, kanun koyucunun kira konusunu  düzenlemesinin  ve  bu  alanda  sınırlama  yapmasının,  mülkiyet  hakkının özüne dokunmamak şartıyla caiz bulunduğu ve bu müdahalenin kamu yararına olduğu hususunda görüş birliğine varılmıştır"'. Görülüyorki, Anayasa Mahkemesi de,  Devletin  kamu  düzenini sağlamak amacıyla, kamu yararına olmak üzere akit serbestisinin bu  konuda kısıtlanabileceğini (mülkiyet hakkının  özünü  zedelememek  koşulu  ile)  ve  düzenleyici kurallar getirilebileceğini kabul etmiştir. Nitekim, iptal edilen maddeler yerine yenilerinin getirilmesi  için  altı  aylık  bir  süre  verilmiş,  fakat  bu  süre  sonunda  yeni  bir yasa düzenlemesi getirilmediği için 2 ve 3. maddeler yürürlükten kalkmış bulunmaktadır.

Yasadaki  bu  boşluk,  Medeni  Kanunun  1.  maddesi  uyarınca, uyuşmazlığı çözümlemekle görevli  mahkemelerce  doldurulmaya  başlanmış  ise  de,  bu  konuda  bir  birine  çelişik kararların  çıkması  üzerine,  yeknesak  bir  uygulamanın  sağlanması  amacıyla  Yargıtay, içtihatları Birleştirme  yoluna  gitmiş,  18.11.1964  günlü,  2/4  sayılı  kararı  ile,  bir  kanun koyucu  gibi,  2  ve 3. maddelerin iptali ile meydana gelen yasa boşluğunu kanun çıkıncaya kadar onun yerine kaim olmak üzere doğurmuştur.

Tevhidi İçtihad müzakereleri  sırasında,  kira  parasının  serbest  bırakılması  istenilmiş ancak 6570 sayılı Kanunun iptal edilmeyen ve "Kanuna göre taayyün eden kira bedelleri" ile kira sözleşmesinin devam edeceğinden söz eden maddeleri karşısında, bu ileri sürüşe itibar edilmemiştir.  Gerçekten  böyle  bir  görüş  kabul  edilse idi, yenilenen dönemde kiralayan, kiracısından  yüksek  kira  parası  istemek suretiyle, Yasanın 9 ve 11. maddelerine rağmen kiralananın  her  zaman  tahliyesini  sağlayabilecek  ve  bu  suretle  iptal  edilmeyen yasa maddelerinin  böyle  bir  uygulamayla  bertaraf  edilmiş olacağı kuşkusuzdur. Sonuç olarak anılan Tevhidi İçtihad Kararında; "Kira akdi süresinin ..........................sona ermesi dolayısıyla başlayan yeni  dönemde,  akdin  kira  parasına  ilişkin  hükmünün yenilenmeyip  diğer  hükümlerinin  yenilenmiş  olduğuna,  kira  parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun, bilirkişice tesbit edilecek  olağan  rayiç  ve  bu  tesbit  edilemez  ise ekonomi  esasları  ve  hak  ve  nesafet  uyarınca  bilirkişi  tarafından  bildirilecek  kira parası esas alınarak hakim tarafından doldurulması gerektiği......................" hükme bağlanmıştır.

Görüldüğü  gibi  Tevhidi  İçtihad,  6570  sayılı  Kanunun,  kira  parasının  sınırlandırılmasına ilişkindir.  Anayasa  Mahkemesi'nce  iptal  edilen  2  ve  3.  maddelerinin yerine yeni yasa hükümleri  getirilmemiş  olması  nedeniyle doğan boşluğu doldurmuştur. Tarafların sözleşme süresince  kararlaştırabilecekleri  kira  parasına  müdahale  etmeyerek,  ancak akdin sona ermesiyle başlayan  "yeni  dönemde"  kira  parasının  hakim  tarafından  belirleneceğini kararlaştırmıştır. Bu tevhidi içtihadın, iptal edilen 2 ve  3.  maddeler  yerine  kaim olduğunda  tereddüt  edilmemelidir.  O  halde  tevhidi  içtihadın  bu düzenlemesiyle getirdiği kuralın  kamu  düzeniyle  ilgisi  kabul  edilmelidir.  Bu durumda, taraflar kira sözleşmesinde, akdi  sürenin  sona  ermesinden  sonra  yasa  gereği  yenilenen dönem için bir kira parası saptamış  ya  da bu saptamaya esas olacak yöntemler belirlemiş iseler bunlar geçersiz olup onun  yerine  tevhidi  içtihadın  kabul  ettiği  esasın  geçeceği  bu kabulün doğal sonucu olacaktır.

Dairenin bozma kararında, tarafların kira parasının hesabı ile ilgili olarak kararlaştırdıkları yöntemlerin yenilenen ilk dönemde tarafları bağlayacağı ifade edilmektedir.  Direnmeye  dair  kararda,  kira  parası uyuşmazlık konusu olan dönem gereği yenilenen  ilk  dönem  olmamakla beraber, dolaylı olarak ifade edilen bu kural üzerinde de durmakta  yarar  görülmüştür.  Gerçekten 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 11.  maddesinde,  kiracının  kiralananı  boşaltacağını  15  gün  önce  bildirmediği  taktirde sözleşmenin aynı şartlarla bir yıl  uzatılmış  sayılacağı  öngörülmüştür.  Yasanın  bu hükmünden  hareketle,  "aynı şartlarla" yenilenme durumunun sadece ilk yıl için söz konusu olduğu ve bu nedenle taraflar bu  ilk  yenilenen  yıl  için  kira  parasının  tesbitinde uygulanacak  yöntem konusunda  bir  "şart"  kabul  etmişler  ise,  bu şartın yalnız ilk yıl için olmak üzere  geçerli  olacağı kabul  edilmelidir.  Böyle  bir  kabul,  yukarıda  ayrıntılı  olarak açıklanan  gerekçelerle  kira  parasının  saptanmasına  dair  özel  şartın  yenilenen diğer dönemlerde  geçerli olamayacağına dair görüşe ters düşmediği açıktır. Çünkü, yukarıda sözü edilen  görüş  6570  sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptali üzerine çıkarılan 18.11.1964 gün ve  2/4  sayılı  Tevhidi  İçtihadın  yasa  boşluğunu  doldurmak  için  getirdiği  kurala dayanmaktadır.  Sözü  edilen  11. maddede, boşaltma bildiriminin yapılmaması halinde akdin "aynı şartlarla" "bir yıl" uzatılmış sayılacağı  öngörülmüş  ve  bu  madde  Anayasa Mahkemesince  iptal  edilmediğine  göre,  yürürlükte olup bunun Tevhidi İçtihad kapsamında olduğu  kabul edilemez ve bu nedenle de böyle bir şart akdin sona ermesini izleyen ilk yıl için geçerli olur.

Bütün  bu  görüşler  ve  Dairenin  bunlara  dayalı  uygulaması,  Hukuk Genel Kurulu'nun 20.2.1985 gün ve 1983/3265 esas, 1985/110 sayılı kararında da kabul edilmiş bulunmaktadır.

Bu  nedenle  kira  sözleşmesinde,  kira  parasına  ya  da  kira parasının belirlenmesine ilişkin  olarak  kabul  edilen  özel  şartlar,  uyuşmazlık  halinde  yasa  gereği  uzayan  ilk  yıl için  geçerli  olup,  bunu  takip  eden  yıllara  ait  kira  paraları  18.11.1964  gün ve 2/4 sayılı Tevhidi  içtihat  Kararındaki  usul  ve  esaslar  dairesinde  hakim  taraflarından belirlenmesi gereğine işaret eden Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken,  önceki  kararda  direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç :  Davacı  vekilinin  temyiz  itirazlarının  kabulü  ile  direnme  kararının  Özel Daire  bozma  kararında  ve  yukarıda  gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince  (BOZULMASINA),  istek  halinde  temyiz  peşin  harcının  geri  verilmesine,  ilk görüşmede  çoğunluk  sağlanamadığı  için  12.12.1990  gününde yapılan  ikinci görüşmede oyçokluğuyla karar verildi.

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972