ÖZET: Yeni kira bedeli (ile ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri dikkate alınmaksızın) rayiç. ve emsale uygun olarak belirlenmelidir. Bu belirleme, resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret odası temsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere mahkemece re'sen seçilecek üç bilirkişinin vereceği rapor dikkate alınmak suretiyle yapılır. Fakat hiç bir surette saptanacak kira parası (inandırıcı ve gerçekçi bir özel neden bulunmadığı sürece) taşınmazın (boş olarak) getireceği kira parasından daha az olamaz.

 

Dava dilekçesinde kira parasının 27.4.1998 gününden başlayarak aylık 8.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 8.500.000 lira olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

 

Davada, 4331 sayılı kanuna dayanılarak Vakıflar İdaresince tespit ve tebliğ edilen aylık 20 milyon lira kira bedelinin 8 milyon liraya indirilerek tespiti istenilmiş, mahkemece taraflar arasında daha önce cereyan edip aylık kira parasının 1.1.1998 tarihinden itibaren 8.500.000 lira olarak saptanmasına ilişkin kesinleşmiş mahkeme kararı esas alınarak ve başkaca hiç bir araştırma yapılmaksızın aylık kiranın 27.4.1998 tarihinden itibaren 8.500.000 lira olarak tespiti cihetine gidilmiş', hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

 

1- SÖZLEŞME MUZAKERELERİ

 

4331 sayılı Yasanın iptal edilen geçici 6. maddesine göre 27.4.1998 tarihinde kira sözleşmesi son bulmuş, bu süre içinde Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mütevellilerince rayiç ve emsal bedellere uygun olan yeni kira bedeli ve şartları tespit edilerek kiracıya tebliğ edilmiş, davacı kiracı da belirtilen kira bedeline karşı süresi içerisinde dava açmış ve bu aşamada (henüz dava sonuçlanmadan) Anayasa Mahkemesince sözü edilen madde iptal edilmiş, bunun üzerine (bir kısım davalarda) Vakıflar İdaresince ( ya da mütevellilerince) kira sözleşmesinin iptal edilen yasanın yürürlükte olduğu bir evrede (yani 27.4.1998 tarihinde) sona erdiğinden söz edilerek eski kiracıların henüz sözleşme imzalamadıklarından dolayı fuzuli şagil durumuna düştüklerini belirtip kendilerine ihtarname gönderdikleri anlaşılmaktadır. Görüldüğü üzere tarafların sözleşme müzakereleri aşamasında yasa maddesi iptal edilmiş ve bu hukuki olgu ortaya çıkmış bulunmaktadır. Oysa ki sözü edilen kanun maddesi iptal edilmeseydi bile sözleşme 27.4.1998 tarihinde yine sona erecekti. Fakat kiracı teklif edilen kira bedeline karşı ilgili mahkemede dava açabilecekti. Nitekim uyuşmazlık konusu olayda da dava açılmış bulunmaktadır.

 

Öte yandan Anayasa mad. 153/5. fıkrasında iptal kararının geriye yürümezliği ilkesinin benimsenmiş olmasının nedeni iptal edilen kanuna dayanılarak o tarihe kadar yapılmış birçok bireysel işlemi geçersiz kılmamak, bu yüzden kişilerin hukuksal güvenliği ve hukuk düzeninin istikrarı açısından çok büyük sakıncalar doğmasını önlemektir. Bu ilkeden taraflardan birisi yararlanırken diğerini mahrum bırakmak haksızlık ve hakkın kötüye kullanılması olur. 0 halde dava temelinin ilgili yasa maddesinin iptal edildiğinden dolayı ortadan kalktığı ileri sürülemez. Zira açık bir adaletsizliğin, sivri, göze batıcı, çarpıcı bir haksızlığın söz konusu olduğu bir durum ortaya çıkmış demektir.

 

II- AKIT YAPMA ZORUNLUĞU

 

Kural olarak bir kişi, dilediği kimse ile dilediği sözleşmeyi yapmakta özgür olduğu gibi istemediği bir sözleşmeyi yapmaya da mecbur değildir. Şu var ki dürüstlük kuralı bir sözleşme yapılmasını zorunlu kıldığı durumlarda, bu sözleşmeyi yapmaktan kaçınmak objektif iyi niyet kuralına aykırı düşer. Zira sözleşme yapmaktan kaçınan kişi kendi meşru menfaatlerinin açık surette üstün olduğunu (örneğin üstün meşru menfaatinin genel menfaate aykırı bulunmadığını) ve bunları başka yoldan korumak olanağının bulunmadığını ispat etmedikçe sözleşme yapma zorunluluğundan ve bu zorunluluğun yerine getirilmemesi dolayısiyle diğer tarafın uğradığı zararı tazmin etmekten kurtulamaz. 0 halde, zarar gören tarafın sözleşmenin yapılması için dava açabileceği gibi, sözleşmenin yapılmaması yüzünden uğradığı zararın tazmin edilmesini de dava edebilecektir.

 

Bundan ayrı olarak adalet duygusunu ağır derecede rencide edecek şekilde sözleşme yapmaktan kaçınan kişinin davranışı "kasden ahlaka aykırı davranışla başkasına zarar vermek" şeklinde bir haksız eylem olarak kabul edilebilir. Öyle ise eskiden beri kiralanan taşınmazları kiracı sıfatıyla kullanan ve dolayısıyla bunlara ihtiyacı olan ve de ekonomik alandaki kişiliğini geliştirmek hakkının ihlaline neden olacak şekilde zarara uğrayan davacı, para şeklinde haksız eylem tazminatı isteyebileceği gibi, talep üzerine hakim davalının kabul beyanı yerine geçen bir karar vererek sözleşmeyi tüm içeriği ile birlikte kurmak şeklinde bir (aynen tazmine de) - BK. mad. 43/f.1 uyarınca hükmedebilir.

 

0 halde kira sözleşmesi yasal olarak sona erdiği tarihte kiralananın boş olduğu ve serbest olarak kiraya verilebileceği durumu göz önüne alınmalı ve de kiralanan ile eşdeğerde olan bir yerin serbestçe kiraya verilmesi halinde ne kadar kiraya verilebileceği hususları araştırılmalı ve kira parasının işyeri ve konutta farklı olacağı ile hak ve nasafet kuralları da dikkate alınarak kira parası tespit edilmelidir.

 

III- SÖZLEŞMENİN İÇERİĞİNİN BELİRLENMESİ

 

Sözleşmenin başlangıcı, süresi ve şartlarının saptanmasında öncelikle uyuşmazlık konusu olaya ilişkin tamamlayıcı nitelikte bir yedek hukuk kuralı veya örf ve adet hukuku kuralı bulunuyorsa buna göre işlem yapılmak gerekecektir. Aksi takdirde hakim (işin mahiyetine bakarak) bir çözüm getirecektir. Bunun için de hakım, dürüstlük kuralına göre (örneğin taraflar arasında daha önceki sözleşmede yer alan koşullara karşı kiracının itirazlarının gerektiğinde iyi niyetle bağdaşmadığını dikkate alarak) tarafların farazi ortak arzularını belirleyecektir. Bu hususta, makul ve dürüst kimseler bu sözleşmeyi yaparken şartları belirleme bakımından nasıl bir çözüm kabul edecekler idiyse bu çözüm tarafların dürüstlük kuralı çerçevesinde farazi ortak arzuları olarak kabul edilir.

 

Şayet sözleşmenin özelliği varsa bu özelliğin daima göz önünde tutulması gerekir. Fakat hiç bir surette getirilecek çözümün Vakıflar İdaresinin tabi olduğu yasa, tüzük ve yönetmelik hükümlerine aykırı düşmeyeceğine dikkat edilmesi gerekir.

 

IV- YORUM

 

Somut olaydaki özel menfaatler durumu ve çatışması dikkate alınmalıdır. Bu bağlamda, ulaşılacak yargının pratik etkileri (sosyal realite) hesaba katılır. Çözümün somut olay adaletine, zayıfı koruma gereğine ve yerindeliğine uygun düşüp düşmediği denetlenir. Rasyonel bir yasa koyucunun o somut olayda bu günün sosyal adalet anlayışına göre nasıl bir yargıya varacağı tasarlanır. Böylece maddi olgunun değerlendirilmesinde, hukuk kuralının yorumlanmasında ve yasal boşlukların doldurulmasında, somut, özel, pratik sonuçları göz önünde tutulur. Olaya bu şekildeki bir yaklaşım her şeyden önce gerçekçidir, bilimseldir ve hukukun temel değerlerini oluşturan adalet, yerindelik ve hukuksal güvenlik değerlerine uygundur.

 

V- YUKARIDAKİ BİLGİLERİN IŞIĞI ALTINDA VE DOSYA KAPSAMINA GÖRE MAHKEMECE YAPILACAK İŞ

 

Yeni kira bedeli (ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri dikkate alınmaksızın) rayiç ve emsale uygun olarak belirlenmelidir. Bu belirleme, resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odası temsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere mahkemece re'sen seçilecek üç bilirkişinin vereceği rapor dikkate alınmak suretiyle yapılır. Fakat hiç bir suretle saptanacak kira parası (inandırıcı ve gerçekçi bir özel neden bulunmadığı sürece) taşınmazın (boş olarak) getireceği kira parasından daha az olamaz.

 

Mahkemece yukarıdaki ilkeler dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.2.1999 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972