 |
T.C.
YARGITAY
13. Hukuk Dairesi
E. 1994/6110
K. 1994/7691
T. 20.9.1994
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
VAAD EDENİN KUSURU
OLUMLU ZARAR İSTEĞİ
KARAR ÖZETİ: Biçim ve esas bakımından geçerli olan satış vaadi sözleşmesi tarafları bağlayıcı niteliktedir. Davalı olan borçlunun sözleşme konusu taşınmazdaki payını üçüncü kişiye tapu ile satması nedenle kendi kusurlu davranışı ile sözleşmenin yerine getirilmesini engellediği belirlenmiştir. Bu durumda davalı engelleme tarihi itibariyle davacının olumlu zararını gidermek/e yükümlüdür. Tazminat miktarı belirlenerek sonucuna göre karar verilmelidir.
(818 s. BK. m. 213, 96)
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalılardan Cemal ile Mehmet'e yöneltilen davanın reddiyle diğer davalı İlhan, işlemden kaldırılmasına yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup, düşünüldü:
Davacı, Beyoğlu 2. Noterliği'nin 24.2.1975 gün ve 4989 yevmiye notu taşınmaz vaadi sözleşmesi ile davalıların satın alıp henüz adlarına tescil edilmemiş bulunan Kadıköy, Erenköy, Kahraman Çiftliğinde 3 pafta, 16 parselde kayıtlı 5 hektar 5140 m2 alanında taşınmaz maldaki 1/4 paydan 5000 m2lik kısma tekabül eden yerden satış vaadi senetine ekli özet çapta 15 ada 4 parsel nosu ile gösterilen 400 m2lik bölümü peşin olarak almış oldukları 5000 TL. bedel karşılığında satmayı vaad ettiklerini, ayrıca yerin davalılar adlarına tescil edilmesinden sonra kati satış yapmayı yükümlendiklerini, davalılardan Mehmet ile müşterekleri tarafından Kadıköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1988/368 sayılı dosyasında açılan dava neticesinde mahkemece 4.5.1988 tarihinde 1988/395 sayılı kararla, Kadıköy Küçükbakkalköy 2-4 pafta 16 parsel sayılı taşınmazın (445.200 m2 tarla) 13237/454440 payının Mehmet, 3000/454440 payının Fahriye ve diğer şahıslar adlarına tapuya tesciline ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine 9.5.1988 tarihinde 2207 yevmiye nosu ile tapuya tescilinin yapıldığını, daha sonra adı, geçen 16 parselin 24.11.1988 tarihinde rızai taksim sonucu iki parçaya ifraz edilerek 2-4 patta 225 parsel sayılı 285-149 rn2lik bölümün (tarla) 12968/285149 payın davalı Mehmet adına tescil edildiğini, bu davalının payını 24.11.1988 gününde Türkiye Emlak Kredi Bankası'na 2.509.308.000 bedelle saflığını; böylece davalıların akti kusurlu imkansızlık altında ifa etmediklerini, 76.000.000 TL. oluşan olumlu zararlarının tahsil için icra takibine karşı davalıların borca itiraz ettiklerini öne sürerek, itirazın iptaline %40 icra inkar tazminatı hükmedilmesini istemiştir.
Davalı Mehmet, görevli mahkemenin icra tetkik mercii hakimliği olduğunu davanın da zaman aşımına uğradığını savunmuştur. Diğer davalı (MA.) davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın belirli veya belirlenebilir nitelikte olmadığı özellikle davalı Mehmet'in 285-149 m2-' lik tarladaki payı şayi bir pay olduğundan yer itibariyle taşınmazın neresine tekabül ettiğinin belirgin bulunmadığı, belirgin olabilmesi için anılan parselin ifrazının kabil olması ve satışı vaad edilen 400 m2 yerin tek bir parsel halin de ifraz ve tescil edilmesi gerektiği oysa imar durumuna göre 400 m2lik parseller halinde ifrazının mümkün olduğu hususunda her hangi bir kanıt mevcut olmadığını, bu durumda davacının ancak 5000 TL. satış parasını isteyebileceği diğer davalı Cemal adına kayıtlı bir taşınmaz görünmediği için bu davalının da sorumlu tutulamayacağı kabul edilmiş Mehmet ve Cemal haklarında açılan davanın reddine, davalı İlhan açılan davanın Usulün 409. maddesince işlemden kaldırılmasına karar verilmiştir.
Hüküm. davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1 Öncelikle belirtelim ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli bir şekilde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. 0 nedenle, taşınmaz satış vadi sözleşmesi ileride kurulması yasal olunan esas sözleşmenin temel unsurlarını kapsamalıdır. Hemen vurgulayalım ki, bu unsurların kesin bir biçimde satış vaddi sözleşmesinde belirtilmelerinde zorunluluk yoktur. Bunların belirli veya belirtilebilir olmaları gerekli ve yeterlidir.
2- Yine borçlandırıcı işlem niteliğinde bulunan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kural olarak kişisel hak doğar. O nedenle, taşımazı vaad edenin malik olması da gerekli değildir. Bir kimse, bir başkasının taşınmazı için de satış vaadinde bulunabilir, mülkiyetini henüz kazanmadığı taşınmaz yönünden de durum böyledir.
3- Öte yandan, sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması gerekir satışı vaad eden yerin tüm taşımazdan ifrazında imar mevzuatı bakımından engel bulunduğu takdirde tahvil kuralı gözönünde tutularak taşmazın tümünün değer ile dava konusu edilen 400 m2. yerin değeri tesbit edilerek ve bu oran esas alınarak davalıların taşınmazdaki payından bu orantı dahilinde iptal edilecek payın davacı adına tesciline karar verilmesi gerekir. Yargıtay'ın sapma göstermeyen içtihatları bu doğrultudadır. Hal böyle olunca, aynı hakkın talebi halinde dahi tahvil kuralı altında sözleşmenin yerine getirilmesine olanak verecek şekilde yorumlanması suretiyle payın tapuya tesciline imkan tanındığına göre; borçlandırıcı işleme dayanılarak giderim istemenin evleviyetle hukuken mümkün olduğunda kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır.
4- Dosyadaki delil ve belgelerden özellikle mahkemenin de kabul ettiği şekilde taraflar arasında satış vaadi sözleşmesinden sonra 9.5.1988 tarihine de 13237/454440 payının davalı Mehmet adına tapuya tescil edildiği; sonra 24.11.1988 tarihinde rızai taksim yapılmak suretiyle iki parçaya ifraz edildiği 2-4 pafta 225 parsel sayılı 285.149 m2.lik kısımda (tarla) 12968/285149 payın davalı Mehmet adına tescil edildiği aynı tarihte anılan davalının Türkiye Emlak Kredi Bankası'na taşınmazı 2.509.308.000 TL. bedelle sattığı çok açıktır.
Beliren bu olgu, az yukarıda açıklanan hukuk kuralları altında değerlendirildiğinde, davada dayanılan satış vaadi sözleşmesinin esas ve biçim bakımından hukuken geçerli olduğu ve tarafları bağlayıcı olduğunun, davalıların kusurları ile akti karşısında, imkansız kıldıklarının kabulünü zorunlu kılmaktadır. Şu durum karşısında, davalıların kusuru ile akdi imkansız kaldıkları 24.11.1988 tarihi itibariyle davacının olumlu zararını gidermekle yükümlü oldukları (BK. m. 96) kabul edilmeli tazminat miktarı belirlenip. hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir. Mahkemenin açıklanan hukuk kuralları dışına çıkarak, yanlış yorumlarla davanın reddine arar vermesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir
Sonuç : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle davacı yararına (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde iadesine ,20.9.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.
