 |
T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
Esas no : 1994/15440
Karar no : 1994/17063
Tarih : 29.12.1994
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
Dava dilekçesinde kira parasının 1.5.1994 gününden başlayarak aylık 35.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 31.914.000 lira olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
YARGITAY KARARI
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
1994 yılı başlarından itibaren giderek olağanüstü yükselen fiyat artışlarının ve Ülkeyi sarsan ekonomik krizin sonuçları, hükümetçe ekonomide ciddi kararların alınmasına neden olmuştur.
Özellikle Nisan 1994 tarihinde Toptan Eşya Fiyat Endekslerinde meydana gelen artışın % 70 lere varması takip eden aylarda %100 'ün üzerinde seyretmesi o yıl büyük boyutlara ulaşan ekonomik kriz ve çok aşırı fiyat artışlarını göstermektedir.
Böyle yıllarda büyük çoğunluğu kira ile oturan dar gelirlilerin yaşam şartları daha da kötüleşmiş demektir. Bu kesimin gelirlerindeki artış, hızlı seyreden enflasyonun etkisi ile artan fiyatların da gerisinde kaldığı halde, kiralanan taşınmazın değerindeki artış hızlandığından, mal sahiplerini de aynı ölçüde etkilediği kabul edilemez.
Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış, memur ve diğer birçok mesleklerde serbest çalışanların emeklilerin ve işçilerin gelirlerine tam olarak yansıtılmadığından bunlar fiyat artışlarından daha çok etkilenmektedirler. Ekonomi esaslarına göre hak ve nesafet kurallarına uygun, makul bir kira parası saptanırken çoğunluğu kiracı olan bu kesimin durumları ve ödeme güçleri gözden uzak tutulamaz. O nedenle ekonomi esaslarına göre başka bir deyişle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki artış esas alınarak kira parasının tesbiti gereken hallerde kira parasında yapılacak artış miktarının hesaplanması için genel ve eşit bir uygulama sağlayacak, kendiliğinden işlerliği olan bir dayanak bulmak zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
Kira parasının tesbitinde esas alınmak üzere bulunan endeksteki artış oranının, kira parasına yansıma derecesini saptamak yanında, kabul edilecek yansıma oranının objektif eşit bir uygulama sağlayacak nitelikte adil ve bilimsel olması gereği vardır.
Kira parası taşınmaz mala yatırılan sermayenin ancak bir gelir bölümü teşkil eder. Oysa bunlardan ayrı olarak bireyin katkısı dışında cereyan eden soysal, ekonomik, yasal ve idari nedenlerle taşınmaz mal değerlerinin enflasyon hızının üstünde ve diğer mallar ile kıyaslanmayacak biçimde durmadan arttığı görülmektedir. Bu artış bir anlamda gelir, diğer bir deyimle kazançtan başka bir şey değildir.
Bu nedenle, yüksek oranda değer artışından yararlanan kiralayanlar yönünden, Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın her zaman tam olarak kira parasına da yansıtılmasını gerektiren ekonomi esaslarının öngördüğü bir zorunluluktan da sözedilemez.
Nitekim Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, amacı kiracıyı korumak olan 6570 sayılı yasanın kira parasındaki "sınırlı artış" ilkesini ortadan kaldırdığı kabul edilemez. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini anılan yasada doğan boşluk nedeniyle belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, kira parasının "hak ve nesafete uygun" seviyede takdiri ile "sınırlı artışı" öngörülmektedir.
Kira parasının yeni dönemdeki artış miktarı başka bir anlatımla toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansına oranı belirlenirken esas itibariyle objektif iyiniyet kuralları tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar dengesinin korunması bunun yanında öngörebilecekleri fiyat artışı gözönünde bulundurulmalıdır. Bilindiği gibi Nisan 1994 tarihinden önceki dönemlerde Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış %60 civarında seyretmiş ve bir anlamda öngörülebilen düzenli bir fiyat artışı gerçekleşmiş bulunmaktadır. Bu yüzden kira parasının Nisan 1994 tarihinden önceki dönemlerde gerçekleşen fiyat artışları ile sınırlı olarak artırılması aşırı fiyat artışlarından doğan ekonomik krizden önce varolan istikrar zeminini koruyacak ve böyle bir yöntem tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri yararın dengesini de bozmayacaktır.
Gelirindeki artış, endeksteki artışın altında kalan ve büyük bir çoğunluğu teşkil eden kiracıların yaşamlarının korunması ve kira parasını ödeyemez duruma sokulmalarındaki kamu yararı ve kiralayanın aynı dönemde taşınmaz malındaki değer artışı ve bunun miktarı da dikkate alınarak endeksteki artışın gelirdeki artışın çok üstünde olduğu ve normal kazanç ölçülerini de aştığı dönemlerde bir yarar denkleştirmesi sağlayabilmek için, ileri sürülüp kanıtlanmış özel bir neden bulunmayan hallerde, Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış oranının bir bölümünün yansıtılarak yeni dönem kira parasının tesbiti hak ve nesafet kurallarına da uygun düşer.
Bu nedenlerle Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın bir yıllık kira döneminde % 65 oranı ile sınırlandırılmasının hakkaniyete uygun ve adil bir ilke olduğu sonucuna varılmıştır.
Bu yönde yapılacak uygulama toplumun sosyo - ekonomik gerçeklerine ve gereklerine de uygun düşmektedir.
Belirtilen esaslar uyarınca tesbit edilecek kira parasının altında veya üstünde bir değişikliğin kabul edilebilmesi için özel nedenlerin bulunması ve bunun inandırıcı, somut bir biçimde kanıtlanması gerekir.
Sonuç olarak kira parasının Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış esas alınarak tesbiti gereken hallerde yeni dönem kira parasının yukarıda açıklanan ilke gözönünde bulundurularak tesbiti gerekir.
Önceki dönem kira parasının hak ve nesafet kurallarına uygun olarak yine mahkemece saptandığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle 1.5.1994 tarihinde başlayan dönemin kira parası hesap edilirken, bir önceki dönem kira parasının %65 oranında arttıralarak tesbiti gerekirken daha fazla kira parasına hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine 29.12.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.
