 |
T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
Esas no : 1994/14293
Karar no : 1994/16654
Tarih : 22.12.1994
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
Dava dilekçesinde kira parasının 1.4.1994 gününden başlayarak aylık 8.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 4.291.282 lira olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
KARAR
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
1994 yılı başlarında itibaren giderek olağanüstü yükselen fiyat artışlarının ve ülkeyi sarsan ekonomik krizin sonuçları, Hükümetçe ekonomide ciddi kararların alınmasına neden olmuştur.
Özellikle Nisan 1994 tarihinde Toptan Eşya Fiyat Endekslerinde meydana gelen artışın % 70 lere varması takip eden aylarda % 100'ün üzerinde seyretmesi o yıl büyük boyutlara ulaşan ekonomik kriz ve çok aşırı fiyat artışlarını göstermektedir.
Böyle yıllarda büyük çoğunluğu kira ile oturan dar gelirlilerin yaşam şartları daha da kötüleşmiş demektir. Bu kesimin gelirlerindeki artış, hızlı seyreden enflasyonun etkisi ile artan fiyatların da gerisinde kaldığı halde, kiralanan taşınmazın değerindeki artış hızlandığından, mal sahiplerinin de aynı ölçüde etkilediği kabul edilemez.
Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış, memur ve diğer birçok mesleklerde serbest çalışanların, emeklilerin ve işçilerin gelirlerine tam olarak yansıtılmadığından, bunlar fiyat artışlarından daha çok etkilenmektedirler. Ekonomi esaslarına göre hak ve nesaret kurallarına uygun, makul bur kira parası saptanırken çoğunluğu kiracı olan bu kesimin durumları ve ödeme güçleri gözden uzak tutulamaz. O nedenle ekonomi esaslarına göre başka bir deyişle toptan eşya fiyat endekslerindeki artış esas alınarak kira parasının tesbiti gereken hallerde kira parasında yapılacak artış miktarının hesaplanması için genel ve eşit bir uygulama sağlayacak, kendiliğinden isterliği olan bir dayanak bulmak zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
Kira parasının tesbitinde esas alınmak üzere bulunan endeksteki artış oranını, kira parasına yansıma derecesini saptamak yanında, kabul edilecek yansıma oranın objektif, eşit bir uygulama sağlayacak nitelikte, adıl be bilimsel olması gereği vardır.
Kira parası taşınmaz mala yatırılan sermayenin ancak bir gelir bölümünü teşkil eder. Oysa bunlardan ayrı olarak bireyin katkısı dışında cereyan eden sosyal, ekonomik, yasal ve idari nedenlerle taşınmaz mal değerlerinin enflasyon hızının üstünde ve diğer mallar ile kıyaslanmayacak biçimde durmadan arttığı görülmektedir. Bu artış bir anlamda gelir, diğer bir deyimle kazançtan başka bir şey değildir.
Bu nedenle, yüksek oranda değer artışından yararlanan kiralayanlar yönünden, Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın har zaman tam olarak kira parasına da yansıtılmasını gerektiren, ekonomi esaslarının öngördüğü bir zorunluluktan da söz edilemez.
Nitekim Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2. ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3767 sayılı kararı ile, amacı kiracıyı korumak olan 6570 sayılı yasanın kira parasındaki "sınırlı artış" ilkesini ortadan kaldırdığı kabul edilemez. Bununla birlikte kira parasını tesbiti yöntemini anılan yasada doğan boşluk nedeniyle belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının "hak ve nefasete uygun" seviyede takdiri ile "sınırlı artışı" öngörülmektedir.
Kira parasının, yeni dönemdeki artış miktarı başka bir anlatımla, toptan eşya fiyat endeksindeki artışın kira parasına yansıma oranı belirlenirken, esas itibariyle objektif iyiniyet kuralları tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar dengesinin korunması, bunun yanında öngörebilecekleri fiyat artışı gözönünde bulundurulmalıdır. Bilindiği gibi Nisan 1994 tarihinden önceki dönemlerde Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış %60 civarından seyretmiş ve bir anlamda öngörülebilen, düzenli bir fiyat artışı gerçekleşmiş bulunmaktadır. Bu yüzden kira parasının Nisan 1994 tarihinden önceki dönemlerde gerçekleşen fiyat artışları ile sınırlı olarak artırılması aşırı fiyat artışlarından doğan ekonomik krizden önce varolan istikrar zeminin koruyacak ve böyle bir yöntem tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri yararın dengesini de bozmayacaktır.
Gelirindeki artış, endeksteki artışın altında kalan ve büyük bir çoğunluğu teşkil eden kiracıların yaşamlarının korunması ve kira parasını ödeyemez duruma sokulmalarındaki kamu yararı ve kiralayanın aynı dönemde taşınmaz malındaki değer artışı ve bunun miktarı da dikkate alınarak; endeksteki artışın gelirdeki artışın çok üstünde olduğu ve normal kazanç ölçülerini de aştığı dönemlerde, bir yarar denkleştirmesi sağlayabilmek için, ileri sürülüp kanıtlanmış özel bir neden bulunmayan hallerde, Toptan Eşya fiyat Endeksindeki artış hak ve nesafet kurallarına da uygun düşer.
Bu nedenlerle Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın bir yıllık kira döneminde %65 'i geçtiği hallerde, bunun kira parasına yansıyan bölümünün %65 oranı ile sınırlandırılmasının hakkaniyete uygun ve adil bir ilke olduğu sonucuna varılmıştır.
Bu yönde yapılacak uygulama toplumun sosyo-ekonomik gerçeklerine ve gereklerine de uygun düşmektedir.
Belirtilen esaslar uyarınca tesbit edilen kira parasında bu nedenlerle bir isabetsizlik görülmemiştir.
Sonuç olarak kira parasının Toptan Eşya Fiyat Endeksinin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktarın da 1.4.1993 günü başlayan dönemin hak ve nesafete uygun kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve yukarındaki esaslar gözönünde tutularak 1.4.1993-1.4.1994 tarihleri arasındaki Toptan Eşya Fiyat Endeksi %65 oranında arttırılmalı ve ona göre hüküm tesis edilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine 22.12.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.
